沈阳民航东北凯亚有限公司、沈阳顶益食品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽01民终13561号

上诉人（原审被告）：沈阳民航东北凯亚有限公司，住所地沈阳市浑**上深沟村****。

法定代表人：朱家彬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：贾梦男，辽宁明辰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳顶益食品有限公司，住所地沈阳经济，住所地沈阳经济技术开发区**街div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黎振宜，该公司董事长。

委托诉讼代理人：董文波，辽宁卓政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩钰琪，女，1990年4月1日出生，朝鲜族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。

上诉人沈阳民航东北凯亚有限公司因与被上诉人沈阳顶益食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初5728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

沈阳民航东北凯亚有限公司上诉请求：1.请求法院依法撤销沈阳市和平区人民法院作出的(2020)辽0102民初5728号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.请求法院依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以纠正。第一，一审法院认定案涉事故主要责任方系上诉人，明显认定事实错误。被上诉人作为一家成立于1995年的外国法人独资公司，一般情况下会常年在安装中央空调的大厦中办公，其理应具备且有能力具备使用大厦空调的常识，即北方冬季中央空调不能完全关闭，需保持一定的温度，以确保空调管道中的水流能够充分流动，保证空调设备及消防喷淋设备不会冻裂导致漏水。而且被上诉人当庭也表示中央空调开启费电，不可能一直都开启，需要考虑电费高的问题，故本次事件明显是由被上诉人为了节约电费，违背常识及规定冒然将案涉房屋中央空调完全关闭断电长达15天之久引起的，被上诉人存在重大过错，应承担全部责任。第二，一审法院因案涉合同中约定采暖费由上诉人负责便推定上诉人有义务告知被上诉人空调的注意事项和使用方法，明显不当。合同中只是约定采暖费由哪方来承担，并不意味着承担费用的一方就有义务告知使用人如何使用物品。因为如何正确使用空调是作为空调实际使用人的被上诉人应自行掌握和了解的知识和信息，一审法院单凭费用的承担，便认定责任主体，明显有悖常规的法律逻辑。更重要的是，上诉人当庭已经提交了证据证明物业公司在入冬前向大厦中的人员告知了中央空调的使用方法和注意事项，一审法院却认为即便有该告知函在一楼大厅处有展示，也不能证明上诉人尽到了告知义务，仍认定上诉人工作中有疏忽，明显是无故加重上诉人的责任与义务，明显有失公允。第三，退一步讲，即便上诉人应承担一定的责任，一审法院认定的上诉人承担的赔偿数额也明显过高。正如上文阐述，引发本次事件的主要责任人系被上诉人，被上诉人应承担主要责任。另外，被上诉人提供的损坏物品的票据显示的购买时间是在2012年至2019年期间，既然最早年限有2012年购买的物品，必然涉及到物品折旧问题。而所涉物品的折旧程度是需要经过有专业资质的评估鉴定机构进行评估鉴定后才能确定的。现一审法院并未依法委托专业的评估鉴定机构进行评估鉴定，而是自行酌定所涉物品的损失金额，明显有悖法律的明文规定。故，结合责任比例承担问题及物品折旧问题，一审法院最终认定上诉人应承担主要责任，判令上诉人赔付15000元，并对案涉房屋内的喷淋头予以维修，明显认定事实错误，责任划分有失公允，请求二审法院依法予以纠正。二、一审法院审理本案适用法律错误，请求二审法院予以纠正。1.一审法院援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，认为上诉人举证不能，从而判令上诉人承担不利后果，明显错误。一审庭审时，上诉人已经提交了《关于夜间开启空调的函》、《检测报告》等证据，充分证明了引发本次事件的责任人是被上诉人，被上诉人应承担全部责任，而一审法院却仍认定上诉人举证不能，并援引上述法条作出判决，明显系适用法律错误。2.同样，上诉人已经充分提交了证据证明上诉人已经履行完毕己方义务，上诉人不存在过错，但一审法院却援引《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，认定上诉人未履行合同义务，并判令上诉人承担赔偿责任，也系适用法律错误。

被上诉人沈阳顶益食品有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人陈述说我方应当有能力和具备大厦使用常识，是错误的，因为我方依据双方签订的合同中的第二项第四点,被上诉人有义务保管好屋内物品及设施（物品清单为准）双方交接清单中没有空调的和消防的喷淋设施，所以被上诉人没有义务管理漏水的设备，双方签订合同第三条第六项取暖费由上诉人负责，可以证明甲方有供暖的义务，及维护供暖设施的义务，供暖设施损坏造成被上诉人财产损失应当由上诉人来承担责任。用暖方交完取暖费后所有的义务包括供暖设施及温度都是由接受费用的一方来负责。合同法220条规定出租人应当履行租赁物的维修义务。事发时处于过年期间及疫情爆发期间的封楼，出租方和物业更应当谨慎进行维修维护，事发后被上诉人积极配合漏水处理与大厦物业进行沟通，大厦物业明确承认从未告知过空调使用注意事项。大厦封楼承租方和业主都进不去。

沈阳顶益食品有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告财产损失24084元；2.请求判令被告对原告承租的办公室内喷淋头进行维修；3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2019年10月15日，原告沈阳顶益食品有限公司（承租方、乙方）与被告沈阳民航东北凯亚有限公司（出租方、甲方）、沈阳恒丰润房地产经纪有限公司（中介方、丙方）就位于沈阳市和平区青年大街322号昌鑫大厦F座11层1102至1111室，建筑面积768.3平方米房屋签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止，房屋租金每年每平方米620元，每年租金476346元。费用划分：进住前甲乙双方需结清陈欠，乙方进住后的水、电、煤气、电话、有线、卫生等费用由乙方负责，采暖费由甲方负责，物业费由甲方承担；……租赁期间，因房屋及附属设施设备（尤其水、电路等安全隐患）出现损坏的乙方应立即通知物业维修并采取适当措施防止损失扩大。若乙方未及时报修，因此给他人造成经济损失的，由乙方负责……。

另查明，2020年2月11日，原告向被告及昌鑫物业发出《告知函》，载明“我司在2020年2月6日22点接到大厦管理员通知我办公室发水事宜，我司人员第一时间前往办公室配合检查漏水点，并配合清除积水，积水约2厘米。漏水点为我司办公室东南角系喷淋头2个损坏造成.地面积水造成地插、插排冒烟，此部分非常危险，后期办公存在安全隐患。喷淋头喷水造成我司人员电脑及个人物品损坏，造成财产损失2.4万元。2月10日上班我司办公室东北角喷淋头新损坏1个，发生滴水。为不影响我司办公，请民航凯亚公司、昌鑫物业对我办公室内损坏喷淋头、地插做恢复处理、地插做恢复处理万元于2020年2月29日前完成赔付”。

2020年2月20日，被告回函原告“2月17日我司收到贵司发送的告知函及损失物品明细，对于贵司提出的我司对贵司办公室内损坏的喷淋头、地插做恢复处理、地插做恢复处理4万元资产损失的要求。我司现作出回复意见如下：我司交付贵司房屋时，房屋及附属设施、设备不存在任何损坏之处，且屋内全部消防喷淋头均完好无损。而据我司了解，贵司室内之所以出现喷淋头损坏、喷水的现象，完全系因贵司违反规定在冬季完全关闭中央空调、切断室内供电数日所致……”。

另查明，原告提供其在2012年至2019年期间购置电脑、取暖器、键盘等物品票据合计24139.88元。

庭审中，被告提供了关于洒水喷头2006年6月的《检验报告》及沈阳昌鑫物业管理有限公司出具的载有“将室内空调保证24小时正常开启状态，以免空调设备设施及消防设备设施冻坏”的《关于夜间开启空调的函》，对于该函原告表示从未看到，原告方及物业公司均未告知。

一审法院认为，在房屋租赁关系中，出租方对于房屋基础设施有管理、定期维护维修义务。本案中，采暖费即空调费由被告负责，被告有义务告知原告空调的注意事项和使用方法，即使如被告所述《关于夜间开启空调的函》在一楼大厅处有展示，也不能证明被告尽到告知义务使得承租人知晓空调使用注意事项及后果，被告工作中存在疏忽。另，北方冬季温度较低，涉案房屋取暖完全来源于空调且正遇春节长假，承租人也应当有一定的注意义务。

关于原告主张的财产损失24084元，原告提供了在2012年至2019年期间购置电脑、取暖器、键盘等物品合计24139.88元票据及照片，考虑到物品使用年限损耗问题，结合原、被告双方过错程度，一审法院酌定被告赔付原告物品损失15000元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告沈阳民航东北凯亚有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告沈阳顶益食品有限公司财产损失15000元；

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、被告沈阳民航东北凯亚有限公司于本判决生效之日起十日内对原告承租的位于沈阳市和平区青年大街322号昌鑫大厦F座11层1102至1111室内喷淋头予以维修；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费201元（已减半收取），由被告沈阳民航东北凯亚有限公司负担。

二审中，当事人未提交证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为,被上诉人沈阳顶益食品有限公司与上诉人沈阳民航东北凯亚有限公司签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。上诉人作为出租方对于房屋基础设施有管理、定期维护维修义务，并且被上诉人承租案涉房屋是其在案涉房屋的第一个采暖季，上诉人作为出租房理应对房屋使用的注意事项明确告知作为承租人的被上诉人。一审法院结合双方的过错程度，酌定上诉人赔偿被上诉人损失并无不当，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。

综上所述，上诉人沈阳民航东北凯亚有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费402元，由上诉人沈阳民航东北凯亚有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　金鑫

审判员　　赵钺

审判员　　王虹

二〇二〇年十一月二十五日

法官助理唐屾

书记员蔡博伦

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。