皇某某能股份有限公司、德州经济技术开发区某某街道办事处刁某某股份经济合作社租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁14民终4056号 上诉人（原审被告）：皇***能股份有限公司，住所地德州经济开发区太阳谷大道。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，山东众***（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东众***（德州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：德州经济技术开发区***街道办事处刁***股份经济合作社，住所地德州经济技术开发区***街道办事处刁***。 法定代表人：***，该合作社主任。 委托诉讼代理人：***，男，该合作社村民。 委托诉讼代理人：***，山东阳光桥律师事务所律师。 上诉人皇***能股份有限公司（以下简称皇明公司）因与被上诉人德州经济技术开发区***街道办事处刁***股份经济合作社（以下简称刁***合作社）租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皇明公司上诉请求：1.依法撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初2396号民事判决，改判对刁***合作社主张的2015年11月1日至2018年11月20日期间的房屋占用使用费不予支持，并且在皇明公司应付房屋占用使用费中扣除施工费677,256.36元、扣除皇明公司已经赔偿案外人的停运损失40万元；2.本案一、二审诉讼费用由双方依法承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认为皇明公司主张涉案厂房2018年11月20日前的房屋占用使用费已过诉讼时效不成立，属于认定事实错误。租赁合同中租金的支付具有一定的独立性，每一期未付租金的诉讼时效起算节点应当以合同约定应付日期分别计算。本案中，涉案《厂房租赁合同》第五条明确约定租金半年结算一次（每年3月和9月为交款日），即每半年的租金为一期，每一期未付租金的诉讼时效起算节点应以涉案合同中上述约定的应付日期分别计算。即使皇明公司支付的款项交至2015年10月31日，但刁***合作社未向法院提交2015年11月1日至2018年11月20日期间向皇明公司主张租金（房屋占用使用费）的证据，故该期间的房屋占用使用费因超过诉讼时效不应得到支持。一审法院认为皇明公司关于2018年11月20日前的房屋占用使用费已过诉讼时效不成立，属于认定事实错误。二、一审法院认为皇明公司主张的677,256.36元施工费中除皇明公司已支付给案外人的593,393元外，其余部分尚未实际发生不予支持，属于认定事实错误。一审庭审中，皇明公司已提交了《***厂房（曜晖公司租赁部分）消防改造施工协议》《临时查封决定书》《皇明***车间屋面板、墙板更换工程合同》、结算单（工程造价审核定案表）、付款凭证及情况说明等证据。上述证据已充证明了因刁***合作社未履行对涉案厂房的消防改造维修义务，皇明公司委托案外人维修的费用应在房屋占用使用费中扣除的事实。因皇明公司与案外人德州**建筑工程有限公司关于涉案厂房维修施工费已经结算完毕，结算价款为677,256.36元。上述债务对皇明公司而言是己经确定的、必然要支付的债务，一审法院以其部分尚未发生为由未认定上述全部施工费，仅认定了应扣除已付的593,393元，属于认定事实错误。三、一审法院认为皇明公司未提交充分证据而皇明公司主张的应从房屋占用使用费中扣除已支付给案外人的40万元停运损失不予支持，属于认定事实错误。一审中皇明公司已提交了上述因刁***合作社所建厂房存在消防安全隐患且其未履行维修义务及皇明公司委托案外人维修的证据，并提交了《皇***能股份有限公司与德州佳阳新能源有限公司关于合同能源管理项目合同之补充协议》、付款凭证及走付款流程的请款书，已证明因刁***合作社所建涉案厂房存在消防安全隐患又拒绝维修，致使皇明公司向次承租人德州佳阳新能源有限公司赔偿停运损失40万元的事实，但一审法院以皇明公司未提交充分证据证明该停运损失的产生系因刁***合作社拒绝维修改造涉案房屋消防不合格工程为由未予认定，属于认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查清事实后依法改判，支持皇明公司的上诉请求。 刁***合作社辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回皇明公司上诉请求，维持原判。一、关于诉讼时效，因为双方的租赁行为及租金的缴纳系持续性行为，皇明公司拖欠租金的行为一直处于持续状态，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。皇明公司最后一次租金支付时间为2022年1月25日，也能证明未超过诉讼时效。另外，2019年7月25日《***厂房（曜晖公司租赁部分）消防改造施工协议》第三条约定，也能证明本案未超过诉讼时效。二、一审法院按照皇明公司实际支付的施工费用金额在租金中扣除符合法律规定。对于超出部分，如果在尚未支付情况下给予扣除显失公平，有可能会侵犯刁***合作社的合法权益。同理，如果超出部分在一审法庭辩论终结***公司实际支付，则可以另行主张权利，皇明公司的权利并未被剥夺。三、关于皇明公司主张的向案外人支付的40万元停运损失费，因案涉厂房系刁***合作社出租给皇明公司使用，并未允许皇明公司向第三方转租，也没有允许在租赁厂房屋顶安装光伏设备，因此对于皇明公司擅自转租及允许第三人在厂房屋顶安装光伏设备所造成的损失，刁***合作社没有义务负担。另外，更换屋面板工期为40天，但根据皇明公司一审提交证据显示第三人的停运损失期间远远超出40天，显然该损失不应由刁***合作社承担。 刁***合作社向一审法院起诉请求：1.要求解除2005年12月18日签订的“厂房租赁合同”；2.要求皇明公司返还所租赁的厂房；3.要求皇明公司支付2014年11月2日至租赁合同解除之日拖欠的租金（月租金216,985元，其中截止2021年11月19日为18,361,097元）；4.要求皇明公司按约定支付滞纳金。自2014年10月1日起按每日65.10元（合同约定了双方有权按月租金日3‰加收滞纳金）计算至租金付清日；5.请求参照租金标准判决皇明公司支付自租赁合同解除之日起至皇明公司实际返还租赁厂房之日止的厂房占用费；6.皇明公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2005年12月18日，出租方德州经济开发区***镇刁***委会（以下简称“刁***委会”）与承租***公司签订《厂房出租合同》一份，约定将坐落在德州经济开发区东一路路东（以产权证为准），厂房建筑面积43397平方米（以实际面积为准）的厂房租赁给皇明公司使用，厂房用途为：皇明生产车间、仓库及与皇明生产有关的事项。租赁期限自2006年3月1日至2023年3月1日止，租金为每年2,603,820元，月租金216,985元（5元/平方米·月）。合同同时约定承租方于合同生效时支付六个月的租金，租金每半年结算一次（每年3月和9月为交款日）合同第六条约定：“厂房租赁期间，出租方对厂房及附属设施每年检查维修一次，在不影响承租方正常生产的前提下承租方应予积极协助，不得阻扰施工。因承租方使用不当造成厂房及其相连设备损失的维修费用，由承租方承担并赔偿损失；因厂房漏雨、排水不畅等非承租方原因而发生的一切维修费用由出租方承担。”合同第十二条约定：“违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方按法律规定交纳违约金。承租方逾期未交租金的，每逾期十日，出租方有权按每月租金的3‰向承租方加收滞纳金，由于出租原因干扰、影响承租方生产经营，承租方有权拒付房款。”合同签订后，刁***委会将案涉厂房交***公司使用。刁***委会出具的收据载明，皇明公司于2014年9月29交纳租金600,000元，备注2014.9.1-2015.3.1日厂房租金；于2015年1月27日交纳租金300,000元，备注2014.9.1-2015.3.1租金；于2015年8月10日交纳租金200,000元，备注2014.9.1-2015.3.1厂房租金2015年11月30日交纳租金201,910元，备注2014.9.1-2015.3.1厂房租金；于2016年4月19日交纳租金200,000元，备注。2015.3.1-2015.9.1；2016年6月20日交纳租金200,000元，备注交租金（2015.3-2015.9月）；于2022年1月25日交纳租金1,135,880元，刁***合作社自行标注租金交纳至2015年10月31日，刁***合作社在核实后对付款节点予以认可，一审法院依法予以确认。即皇明公司就案涉厂房租金支付至2015年10月31日。 另查明，德州经济技术开发区***街道办事处2021年12月14日出具证明一份载明：“***市经济开发区***镇刁***委会于2005年12月18日与皇***能集团有限公司（现皇***能股份有限）签订“厂房租赁合同”，合同所涉及的厂房所有权归德州经济技术开发区***街道刁***股份经济合作社所有。厂房现位置：崇德二大道以西，崇德一大道以东，常兴路以南，升源路以北。”同日，该办事处又出具公告书一份载明“因上级政府对辖区内城市社区进行重新划分，***经济开发区***镇刁***民委员会变更为德州经济技术开发区***街道办事处刁***股份经济合作社，原村委会的所有权利义务、债权债务等相关民事权益、集体产权均由德州经济技术开发区***街道办事处刁***股份经济合作社进行承接。特此公告。”皇***能股份有限公司曾用名为皇***能集团有限公司。 2019年7月25日，皇明公司作为甲方与德州市曜晖太阳能有限公司（以下简称曜晖公司）作为乙方及刁***民委员会作为丙方签订《***厂房（曜晖公司租赁部分）消防改造施工协议》约定：“一、丙方负责联系及确定施工方及该消防项目的施工监督、协调和验收。1、由丙方、乙方同施工方签订施工合同，三方共同确定施工标准、施工工期、验收时间、付款时间等条款。2、所施工消防工程最终必须消防验收通过，如验收最终通不过，则甲方有权拒付施工费用，乙方已支付的费用，甲方不予承担。二、乙方负责该项目的施工费用及审计费用的支付。该项目完工且验收合格后，由第三方实际机构审计后确定实际产生的费用数额。该费用在乙方应付甲方的租金中冲抵、该项目审计完毕后实际产生的费用用以租金冲抵完毕后，乙方继续向甲方6交纳租金。三、与本协议有关的消防使用的全部费用最终在甲方应付丙方的租金中扣除。”合同结尾有皇明公司**及相关人员签字、刁***委会**及***签字。德州市德州经济技术开发区消防救援大队分别于2020年3月25日和2020年6月1日因厂房墙体和顶棚为聚苯乙烯泡沫彩钢板搭建，存在火灾隐患，不合格为由对曜晖公司作出临时查封决定书，分别查封一个月。2020年9月30日，皇明公司委托***能控股有限公司与德州**建筑工程有限公司签订《皇明***车间屋面板、墙板更换工程合同》一份，由德州**建筑工程有限公司对皇明***车间屋面板、墙板进行更换，工程造价经审核为677,256.36元，***能控股有限公司于2020年11月至2021年12月期间向德州**建筑工程有限公司支付工程款共计593,393元。 根据德国（2007）第382号土地使用权证、德国用（2010）第1××4号土地使用权证、德国用（2015）第4××2号土地使用权证、鲁（2016）德州市不动产权第0××1号不动产权证的记载，皇明公司于2007年11月8日以出让方式取得了案涉土地的使用权。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。至法庭辩论终结时，刁***合作社仍未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证，故认定案涉厂房系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020**）》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”刁***合作社、皇明公司双方签订的《厂房出租合同》系无效合同。但根据庭审查明的事实，在双方签订上述合同后，刁***合作社将案涉厂房交***公司使用并从事经营活动，皇明公司实际使用厂房并获得收益。根据上述法律规定第四条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故刁***合作社有权主***公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案的争议焦点为：一、刁***合作社主张解除合同并返还厂房是否成立；二、刁***合作社主张的欠付租金是否已过诉讼时效，刁***合作社主张的2014年11月2日至合同解除之日2021年11月19的租金18,361,097元是否成立；三、刁***合作社主张的厂房占用费是否成立；四、皇明公司主张的扣除消防改造涉案厂房支付的施工费用677,256.36元、向第三方支付的停运损失40万元是否成立；五、刁***合作社主张的滞纳金是否成立；六、皇明公司主张的租金中抵扣自2007年11月8日起至今土地占用费是否成立。 关于争议焦点一刁***合作社主张解除合同并返还厂房是否成立。从庭审查明的事实来看，案涉《厂房出租合同》系无效合同，故刁***合作社主张解除合同不能成立，一审法院不予支持。关于厂房返还，案涉的厂房仍***公司占有、使用，现租赁合同无效，案涉厂房应予以返还。 关于争议焦点二刁***合作社主张的欠付租金是否已过诉讼时效，刁***合作社主张的2014年11月2日至合同解除之日2021年11月19的租金18,361,097元是否成立。首先关于时效，皇明公司主张2018年11月20日之前的占用费已过诉讼时效，依法不应得到支持。一审法院认为，根据庭审查明的事实，皇明公司2022年1月25日交纳最后一笔租金1,135,880元，且租金交纳至2015年10月31日。系皇明公司以实际行为表明认可尚欠付租赁费，同时也能够证实租赁行为与租金的交纳一直是一个持续性的行为，故皇明公司的该主张不能成立，一审法院不予支持。关于房屋占用使用费的实际数额，根据庭审查明的事实，刁***合作社、皇明公司双方约定的月租金为216,985元，且皇明公司租金交纳至2015年10月31日，则自2015年11月1日至刁***合作社主张的2021年11月19日，以上共计72个月19天，房屋占用使用费参照租金确定为15,760,344元（216,985元×72月+216,985元+30天×19天=15,760,344元） 关于争议焦点三刁***合作社主张的厂房占用费是否成立。案涉的厂房仍***公司占有、使用，故皇明公司应自2021年11月20日起按照月租金216,985元的标准向刁***合作社支付房屋占用使用费直至皇明公司实际返还厂房之日止。 关于争议焦点四皇明公司主张的扣除消防改造涉案厂房支付的施工费用677256.36元、向第三方支付的停运损失40万元是否成立。首先施工费用677256.36元是否应予以扣除。根据皇明公司、曜晖公司、刁***民委员会三方签订的《***厂房（曜晖公司租赁部分）消防改造施工协议》，刁***民委员会有义务对案涉厂房进行消防改造，且最终产生的费用在××村合作社支付的租金中予以扣除。根据庭审查明的事实，因厂房墙体和顶棚为聚苯乙烯泡沫彩钢板搭建，存在火灾隐患，消防部分两次下达查封决定书。***公司委托***能控股有限公司与德州**建筑工程有限公司签订施工合同对案涉厂房的屋面板、墙板进行更换，共计支付施工费593393元。该施工费应在收取的租金中予以扣除。皇明公司主张的677256.36元中超出部分，尚未实际发生，一审法院不予支持。关于皇明公司向第三方支付的停运损失40万元，皇明公司未提交充分证据证实该停运损失的产生系因刁***合作社拒绝维修改造涉案房屋消防不合格工程，故对皇明公司的该主张，一审法院不予支持。 关于争议焦点五刁***合作社主张的滞纳金是否成立。根据庭审查明的事实，因刁***合作社未能提供案涉厂房的建设工程规划许可证，案涉厂房被认定为违章建筑，继而案涉《厂房出租合同》被认定为无效合同，故刁***合作社主张的滞纳金于法无据，一审法院不予支持。 关于争议焦点六皇明公司主张的租金中抵扣自2007年11月8日起至今土地占用费是否成立。庭审查明，皇明公司已经取得了案涉厂房所在土地的使用权，但其主张的土地占用费与本案租赁合同不属同一法律关系，一审法院不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020**）》第二条、第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：一、皇明公司于判决生效后十日内向刁***合作社返还案涉厂房（崇德二大道以西，崇德一大道以东，常兴路以南，升源路以北）；二、××村合作社支付2015年11月1日至2021年11月19日的房屋占用使用费15760344元，扣除施工费593393元，余款15166951元及后续房屋占用使用费（自2021年11月20日起至实际返还厂房之日止，按照月租金216985元的标准计算），皇明公司应于判决生效后十日内支付；三、驳回刁***合作社的其他诉讼请求。案件受理费131967元、申请费5000元，共计136967元，由刁***合作社负担19165元，***公司负担117802元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。皇明公司提交证据如下：证据一、中国建设银行单位客户专用回单1份,证明因刁***合作社拒绝维修涉案厂房的消防隐患，***公司委托德州**建筑工程有限公司对涉案厂房进行了维修，该工程结算价款为677,256.36元。该费用是必然要支付的施工款项，故皇明公司已付的该5万元及尚未到期但应支付的质保金33,863.36元，依法依约均应在皇明公司支付刁***合作社的涉案厂房占用费中全部扣除。证据二、德州佳阳新能源有限公司出具的情况说明1份，证明皇明公司向次承租人德州佳阳新能源有限公司支付的停运损失40万元系因刁***合作社拒绝维修改造涉案房屋消防不合格工程所致，该费用依法应在皇明公司应付涉案厂房占用费中扣除。刁***合作社质证称，证据一、二均非新证据。证据一显示支付时间为2022年3月22日，但皇明公司并未在一审庭审时提交。如该款确系为租赁房屋维修费用皇明公司可另案主张。根据证据二记载内容，皇明公司通知拆除时间期间长达9个月，而更换屋面板施工期仅为40个日历天。该情况说明中“屋顶更换工作一直处于停滞状态”另有原因，并非是正常施工状态。且第三人租赁该车间并车间屋顶建设光伏发电项目并未经刁***合作社许可。2019年7月25日的《***厂房（曜晖公司租赁部分）消防改造施工协议》中并没有涉及在出租房屋屋顶建设光伏设备，对德州佳阳新能源公司在租赁房屋屋顶建设光伏设备未经刁***合作社允许，刁***合作社也不知该情况，因此该损失不应承担。 对于皇明公司提交的证据，本院认定如下：对于证据一所证明的施工款项83,863.36元，二审庭审中刁***合作社同意在皇明公司自动履行或者执行阶段支付房屋占用费时予以扣除,本院对证据一予以采信。对证据二，从情况说明的内容来看，案外人认为系因屋顶更换工作的停滞导致的其停运损失。因消防改造不仅仅涉及本案双方当事人，该情况说明不能证实房屋更换工作的停滞责任是否系刁***合作社造成，对证据二本院不予采信。 本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，关于应否在皇明公司应予支付的房屋占用使用费中扣除施工款项83,863.36元、停运损失40万元的问题。关于施工款项83,863.36元，刁***合作社二审庭审中已经同意在皇明公司主动支付或执行阶段支付房屋占用使用费时予以扣除，故本院予以确认。双方可自行在履行时扣除，对一审判决的判项本院不再予以纠正。关于停运损失40万元的问题，皇明公司一、二审提交的证据仅能够证明其与德州佳阳新能源公司协商确定的该公司的停运损失，但无法证明停运损失系刁***合作社造成，故一审未予支持并无不当。 关于2015年11月1日至2018年11月20日的房屋占用使用费是否已过诉讼时效的问题。皇明公司与刁***合作社签订的《厂房租赁合同》租赁期限自2006年3月1日起至2023年3月1日止，皇明公司至一审诉讼期间仍然占有使用涉案房屋。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条的规定，义务人同意履行义务的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制作清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法典第一百九十五条规定‘义务人同意履行’。”本案中，2021年11月19日刁***合作社就2014年11月2日之后全部欠付租金通过诉讼方式向皇明公司主张权利。皇明公司2022年1月25日向刁***合作社交纳租金1,135,880元。皇明公司部分履行债务的行为构成诉讼时效的中断,故2015年11月1日至2018年11月20日的房屋占用使用费未过诉讼时效，不应在皇明公司应付的房屋占用费用予以扣除。 综上所述，皇明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70,880元，***公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　王　芳 审 判 员　　*** 审 判 员　　宋珊珊 二〇二二年十二月二十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　尹淑婷