涂大双、涂小双等与孝感市永成建设有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省孝感市孝南区人民法院

民事判决书

(2017)鄂0902民初2612号

原告（反诉被告）：***，男,1957年5月20日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。

原告（反诉被告）：涂小双，男,1957年5月12日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。

二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：***（系***、涂小双之兄），住湖北省孝昌县花园镇平安路*号。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，和解，代签、代收相关法律文书。

二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：涂其乐，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，和解，代签、代收相关法律文书。

被告（反诉原告）：孝感市永成建设有限责任公司，住所地：湖北孝南经济开发区澴川路316号。

法定代表人：*保安，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，该公司员工。代理权限：代为承认全部或部分诉讼请求、代为放弃、变更或增加诉讼请求，代为和解，代为反诉，代为提出或申请撤回上诉等。

原告（反诉被告）***、涂小双与被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司（以下简称永成建设公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***、涂小双的委托诉讼代理人***、涂其乐，被告（反诉原告）永成建设公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***、涂小双向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与二原告委托人***于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并按照合同约定支付剩余房屋租金40000元；2.判令被告向二原告支付违约金16000元；3.判令被告拆除擅自硬化承租房屋院落内的停车场并责令被告恢复房屋结构、土地及地上树木的原状至合同成立之前的状态；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，二原告将自己所有的位于孝感市孝南区卧龙乡群丰村的一栋房屋及院落委托胞兄***管理并处理对外出租等事项。2016年10月1日，二原告的委托人***以自己的名义与被告永成建设公司签订《房屋租赁合同》一份，将二原告所有的房屋出租给被告使用，约定租赁期限为一年，自2016年10月1日起至2017年10月1日止，年租金为80000元。二原告对于其委托人***与被告签订的《房屋租赁合同》的全部条款均予以认可。上述合同签订后，被告以资金困难为由，先行支付半年租金40000元和定金10000元，约定2017年3月30日再支付后半年房租。在房屋租赁期间被告违反合同约定，没有取得原告及其委托人书面同意，将出租房屋院落内的树木及植被铲除，硬化成停车场，面积达330平方米，并擅自改变了房屋结构。2017年3月17日，被告没有与原告及其委托人协商并签订终止协议书，单方解除租赁合同并陆续将其办公用品及工程设备分批次运走。该房屋剩余租金交付期限届满后，二原告委托人***多次就房屋剩余租金支付及合同违约等相关事项与被告协商，被告均拒绝履行合同义务。原告为维护自身合法权益，诉诸法院。

被告（反诉原告）永成建设公司辩称，1.被告履行了合同义务，原告没有配合被告履行合同义务；2.原告要求支付违约金的要求不成立，被告已向原告书面提出解除合同;3.被告对房屋的改造增加了房屋的价值，原告不存在损失。

被告（反诉原告）永成建设公司向本院提出反诉请求：1.解除与被反诉人的委托人签订的《房屋租赁合同》;2.判令被反诉人赔偿反诉人损失68485元；3.判令被反诉人返还反诉人定金10000元及被扣价值28000元的财物（包括十台海尔牌分体空调，一套办公桌椅，四张木板床）；4.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人由于承建316国道外迁工程建设需要，于2016年10月1日与被反诉人的委托人签订了一份房屋租赁合同。合同约定，反诉人租赁被反诉人位于群丰村房屋一栋及附属设施，租期一年，年租金80000元，定金10000元，合同签订之日交付房租40000元及定金10000元。反诉人取得房屋后，经被反诉人的委托人默示许可，投入68485元对房屋及庭院进行了装修。但因被反诉人原因，导致合同无法继续履行。反诉人自2017年3月17日起不得不搬离租赁房屋，另租办公场地，导致前期装修投入资金损失。另外，由于被反诉人阻挠，至今仍有价值28000元的财物未搬离。被反诉人的行为给反诉人工作造成了巨大影响，也造成了较大的经济损失。为保护反诉人合法权益，反诉人请求法院判决驳回原告诉讼请求的同时，支持反诉人的诉讼请求。

原告（反诉被告）***、涂小双辩称，1.反诉原告与反诉被告签订的合同合法有效，应依法予以支持。现因反诉原告违反合同约定，拒不履行合同，其陈述反诉被告没有配合履行合同义务，无证据及事实作为支撑，应不予采信。本案原告的***、涂小双要求继续履行合同，反诉原告系违约方，其要求解除合同的诉讼请求应不予支持；2.反诉原告没有征得反诉被告书面同意，擅自将承租房屋院落内的土地硬化成停车场，并改变房屋结构，该两项行为违反了双方签订的租赁合同的第九条，硬化土地及改变房屋结构的费用应由反诉原告自行承担，反诉被告要求反诉原告恢复至双方合同签订之前的状况，对于反诉原告的第二项诉讼请求应不予支持；3.反诉原告与反诉被告签订的租赁合同，定金10000元在合同签订后冲抵合同价款，反诉被告扣留反诉原告相应的物品系行使留置权的情形，反诉原告无权要求返还。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下:

2016年10月1日，原告（反诉被告）***、涂小双的委托人***与被告（反诉原告）永成建设公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定***、涂小双将自己所有的位于孝感市孝南区卧龙乡群丰村的一栋房屋及院落租赁给永成建设公司，租赁期限自2016年10月1日起至2017年10月1日止，年租金80000元，于合同生效之日永成建设公司支付半年租金40000元及定金10000元，2017年3月30日支付下半年租金40000元。此外，双方还对租赁物的装修和改变房屋结构、租赁期间的有关费用、合同的终止等进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）永成建设公司向原告（反诉被告）的委托人***交付了半年租金40000元及定金10000元，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了租赁房屋。后永成建设公司对租赁物进行了装修，并将房屋院落内的土地硬化成停车场。2017年3月17日，被告（反诉原告）永成建设公司搬离租赁房屋，并于2017年3月22日向原告（反诉被告）的委托人***发出《退房通知》，要求终止房屋租赁合同。双方就是否继续履行房屋租赁合同产生纠纷。

另查明，被告（反诉原告）有十台海尔牌分体空调、一套办公桌椅、四张木板床存放在租赁房屋内未搬出。

本院认为，原告（反诉被告）***、涂小双的委托人***与被告（反诉原告）永成建设公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因双方在租赁期间产生纠纷，被告（反诉原告）永成建设公司于2017年3月22日向原告（反诉被告）***、涂小双的委托人***发出《退房通知》，要求解除租赁合同，被告（反诉原告）永成建设公司明确表示不履行合同，并已告知原告（反诉被告）***、涂小双的委托人***，双方签订的租赁合同自2017年3月22日通知到达原告（反诉被告）***、涂小双的委托人***时解除。合同既经解除，无法继续履行，原告（反诉被告）***、涂小双请求继续履行《房屋租赁合同》，并支付剩余租金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告（反诉原告）永成建设公司提前解除合同，已构成违约，依法应承担违约责任。对于原告（反诉被告）***、涂小双要求被告（反诉原告）永成建设公司支付违约金16000元的诉讼请求，本院依法予以支持。双方租赁合同解除后，原告（反诉被告）***、涂小双应返还被告（反诉原告）永成建设公司存放在租赁房屋内的物品，对被告（反诉原告）永成建设公司的该诉讼请求，本院依法予以支持。关于定金10000元，原告（反诉被告）辩称在合同签订后冲抵合同价款的主张，在实际给付租金时未予抵扣，应返还给永成建设公司。原告（反诉被告）***、涂小双要求被告（反诉原告）永成建设公司拆除硬化承租房屋院落内的停车场并责令被告恢复房屋结构、土地及地上树木的原状至合同成立之前的状态，因原告（反诉被告）***、涂小双及委托人***在被告（反诉原告）永成建设公司进行房屋及院落的改造过程中未提出异议，对改造行为已事实上予以认可，该诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）永成建设公司要求赔偿损失68485元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）***、涂小双的委托人***与被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）***、涂小双支付违约金16000元；

三、原告（反诉被告）***、涂小双于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司存放在租赁房屋内的十台海尔牌分体空调、办公桌椅一套、木板床四张及定金10000元；

四、驳回原告（反诉被告）***、涂小双的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1200元，由被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司负担200元，由原告（反诉被告）***、涂小双负担1000元。反诉费1214元，由原告（反诉被告）***、涂小双负担375元，被告（反诉原告）孝感市永成建设有限责任公司负担839元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长徐虹

审判员何丽

人民陪审员***

二〇一七年十二月二十日

书记员***

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十四条第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。