襄城县烟城建设投资有限公司、古收等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省襄城县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫1025民初1038号 原告：襄城县烟城建设投资有限公司。住所地：河南省许昌市襄城县文昌路东段永兴颐景园2号楼。 法定代表人：***，任该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，北京高文（郑州）律师事务所律师。 被告：古收，男，回族，1957年5月7日生，住河南省襄城县。 被告：***，男，汉族，1992年10月15日生，住河南省宝丰县。 原告襄城县烟城建设投资有限公司（以下简称“建设投资公司”）与被告古收、***房屋租赁合同纠纷一案，2022年3月21日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建设投资公司的委托诉讼代理人**，被告古收到庭参加了诉讼。被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设投资公司诉称：2013年12月20日，襄城县财政局与被告一签订《房屋出租合同》，约定将财政局名下位于襄城县××市场××楼××房，自北向南第16-17间出租给被告一，租赁期限为五年。合同第四条约定，未经出租方同意，承租方不得将房屋转让给第三人使用，否则应承担每间房屋3000元的转让费。合同期限届满后，双方未续约，被告一仍占有涉案房屋。期间，涉案房屋权属转让给原告。2021年12月，经原告通知被告重签短期租赁合同但被告拒绝后，不定期租赁关系解除。同时，原告得知被告一已自行将房屋转租给被告二使用，且被告二至今拒绝腾房。故提起诉讼，请求：1、依法判令原告与被告一之间自2022年1月1日起解除租赁关系；2、依法判令被告一向原告支付欠付的租金2734元；3、依法判令被告一向原告支付擅自转租的违约金6000元；4、依法判令被告二于判决生效之日腾空所占房屋并将房屋归还于原告；5、依法判令被告二向原告支付自2022年1月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（以2021年9月10日为基准日的评估价及82平方米为基数，按421.2元／日的标准计算）；6、本案诉讼费用由二被告承担。 古收辩称：一、原告与被告之间没有租赁合同关系，根据合同相对性原则及案涉房屋前诉判决结果，原告不具备原告的诉讼主体资格。被告与襄城县财政局劳动服务公司自2001年左右建立的租赁合同关系，襄城县财政局劳动服务公司至今仍存续，而且是企业法人，如果因租赁合同发生纠纷，根据合同的相对性，***等主体之间的劳动服务公司与本案被告协商解决，即便是按照襄城县机关事务局前诉判决也与原告无关，而且诉讼中襄城县机关事务局根本不承认案涉房屋已经出售的事实，故此原告无权干涉本案租赁合同的履行。二、原告与襄城县财政局之间是否合法转让案涉房产的事实不清，而且严重损害答辩人的优先购买权等合法民事权益。前诉程序中，答辩人提交了大量证据证明在襄城县人民政府主持下，襄城县自然资源局将原本属于农民集体土地的案涉房屋的土地使用权，通过招拍挂程序出让给襄城县财政局，原审原告对上述证据不予认可，导致原审判决对有关国有资产倒卖的事实没有查明，被告认为“净地出让”是国家规定的土地使用权出让必须具备的标准，在本案租赁合同继续有效，同时案涉门面房等地上附属物没有拆迁的情况下，襄城县财政局如何取得了独立企业法人襄城县财政局劳动服务公司的案涉房产所占用土地的国有建设用地使用权？故意隐瞒被告等原租赁户进行暗箱操作倒卖国有资产的同时，严重损害被告的优先购买权。三、应当追加襄城县财政局、机关事务中心为本案第三人参加诉讼，以便查明案件基本事实。原审中，襄城县财政局于2020年12月18日作出《关于原财政局门面房原合同延续和截止日期的通知》，通知将2013年的租赁合同延续至2021年2月底，因该通知作为政府职能部门的文告，且通知不再续租的原因系“所有权人变更”与商户了解的情形一致，故商户要求优先购买权、优先承租权，并要求与新的房屋所有权人签订合同，并向新的房屋所有权人履行支付租金的义务，但是该项要求被襄城县机关事务中心无理拒绝，因此本案纠纷并非被告的过错而导致，襄城县财政局及机关事务中心应承担全部侵权责任，被告不知道物权己经变更，主观上不存在导致租赁合同纠纷的任何过错。四、被告主体不合格。租赁合同承租人均为营业执照个体商户字号，公民个人与个体商户经营者存在明显差异，原告所诉被告主体错误。综上，驳回原告全部诉讼请求。 ***缺席无答辩。 建设投资公司为支持其主张向本院提供的证据有： 证明一：《房屋出租合同》、不动产证、《国有资产转让合同》，证明：1、本案被告与襄城县财政局于2013年12月20日签订房屋出租合同一份，租赁期限为五年。期限届满后，被告仍占用涉案房屋，未向权利人归还。2、2020年6月原告经拍卖竞得包括涉案房屋在内的整体一层门面房的所有权，2022年3月1日完成不动产登记变更，故原告系涉案房屋所有权人，有权提起本案诉讼。 证明二：原告出具的《委托书》、《情况说明》（附带告知书、短期租赁合同及送达人身份证明）各一份；催缴房屋现场照片一张；送达《告知书》现场录像（2′00″-5′52″期间为被告的送达视频）及录像截图、回执联各一份,证明： 1、因原告委托襄城县机关事务中心负责涉案房屋公开拍租相关事宜，故2021年12月15日机关事务中心向被告送达通知书，要求被告于2021年12月20日前归还房屋；随后12月31日再次送达《告知书》，要求签订短期租赁合同，否则将解除原租赁关系并收回房屋。2、店铺内悬挂名为“***”的营业执照，说明被告古收未经同意即将涉案房屋进行了转租，按照租赁合同第四条约定，其应向原告支付擅自转租的违约金6000元。3、因古收未在12月31日签订短期租赁合同，根据《民法典》合同编规定，不定期租赁关系的当事人可随时解除合同，因此双方原租赁关系自2022年1月1日起解除，二被告应将房屋归还于原告。 证明三：《襄城县机关事务中心拟进行资产出租涉及的相关临街商铺年租金市场价格资产评估咨询报告》,证明：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，本案被告应向原告支付逾期腾房占有使用费，标准应以河南**资产评估事务所有限责任公司于2021年9月出具的评估报告为准。 古收、***未向本院提供证据。 根据以上有效证据，经庭审，本院确认以下法律事实： 2013年襄城县财政局（出租方，以下简称甲方）与古收经营的**店（承租方，以下简称乙方）签订房屋出租合同，约定：“第一条：出租房屋坐落地址：襄城县××市场××，原财政局楼下门面房，自北向南第16-17间。第二条：租赁期限：租期为2013年11月15日起至2018年11月14日止。甲方应按照合同规定时间和标准将出租房屋及时交给乙方使用。第三条：租金和租金缴纳期限。乙方应按照要求时间向甲方缴纳租期内的租金，甲方应出具收据。租金缴纳时间：按照评估确定的租金价，每年房租￥82000元，合同期内租金不变。自签订本合同之日起乙方应一次性缴纳前两年的租金￥164000元，以后房租乙方应在每一租赁年度前7日内向甲方缴纳。第四条：出租方与承租方的变更。1、租赁期间，甲方不得将房屋使用权转让（移）给第三方。2、租赁期间，乙方如将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意。对擅自转让的，每间房屋一次性加收3000元的转让费，加收的转让费在下一租期内与租金一并收取。第五条：甲方的责任。1、租赁期间，甲方为乙方提供良好的经营环境，如遇纠纷，甲方协调解决。2、租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前一个月书面通知乙方解除合同，原租金按实际租期计算。第六条：乙方的责任。2、租赁期间，除房租、修缮费之外的其他一切费用（包括水、电、房产税等）都由乙方承担。3、租赁期满或合同解除后10日内，乙方必须搬出所租房屋内的全部物件。超过十日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。4、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不腾交房屋，逾期30日甲方有权按原租金2倍收取乙方占用费；30日后如乙方仍不腾房，甲方除按原租金2倍收取占用费外可依法强制乙方腾房。5、租赁期满前一个月，如乙方仍要租赁，必须以书面形式向甲方申请再续房屋租期。否则，视为不续租，甲方有权把所租房另租他人。第七条：房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同自行自然终止，互不承担责任。第八条：租赁期间乙方为经营所需可进行适当装修，但不得改动房屋主体结构，承重部分不允许乙方作任何变动，否则甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿由此所造成的相应损失。如合同提前解除，装修损失由乙方自行承担。第九条：因考虑到安全因素，乙方不得在本区域内经营易燃易爆等危险品，一旦发现违约，甲方有权终止合同。第十条：乙方必须合法经营，一旦发现有违法经营行为，甲方有权终止合同，一切责任由乙方承担。第十一条：合同期满，由甲、乙双方协商续租问题，租金数额随市场变化而定。第十二条：本合同未尽事宜，***、乙双方协商后作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。第十三条：本合同执行中如发生争议，甲、乙双方可协商解决，协商不成，可提交人民法院解决。第十四条：本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。出租方：襄城县财政局（并加盖印章），承租方：古收，代表：**，签约地点：襄城县财政局，2013年12月20日。” 2020年6月28日，襄城县财政局（简称“甲方”）与襄城县烟城建设投资有限公司（简称“乙方”）签订国有资产转让合同，甲方位于襄城县××路××道××房××层门面房（含家属楼一层门面房），总建筑面积3705.22平方米，建筑结构主要为砖混结构。不动产权证号：豫（2020）襄城县不动产权第0××0号。该标的资产经评估确认后，通过襄城县公共资源交易中心公开挂牌，采用拍卖方式，确定乙方为受让人，签订产权转让合同，实施产权交易。 2021年10月11日，襄城县烟城建设投资有限公司将名下固定资产位于襄城县××市场××共37间门面房委托襄城县机关事务中心管理并收取租金、对外公开拍租，委托期自2020年6月8日开始。 2022年3月20日,襄城县机关事务中心出具情况说明： 因受襄城县烟城建设投资有限公司委托处理襄城县××市场××门面房对外公开拍租事宜，我方安排工作人员***及***于2021年12月31日前往其中由古收承租的第16-17间门面房（现为豆豆屋）送达《告知书》，通知承租人签订短期租赁合同，否则将解除租赁关系收回房屋等事宜。 2021年12月31日，建设投资公司向古收送达告知书，通知其签订短期租赁合同，告知书回执联由古收店员**乐代签。 古收向建设投资公司缴纳房屋租金至2021年12月20日。 2022年3月21日，原告诉至本院，请求：1、依法判令原告与被告一之间自2022年1月1日起解除租赁关系；2、依法判令被告一向原告支付欠付的租金2734元；3、依法判令被告一向原告支付擅自转租的违约金6000元；4、依法判令被告二于判决生效之日腾空所占房屋并将房屋归还于原告；5、依法判令被告二向原告支付自2022年1月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（以2021年9月10日为基准日的评估价及82平方米为基数，按421.2元/日的标准计算)；6、本案诉讼费用由二被告承担。 本院认为，关于原告主体是否适格的问题。2013年12月20日，被告与襄城县财政局签订房屋租赁合同，在合同履行过程中，涉案租赁房屋及土地使用权的管理权限通过襄城县公共资源交易中心公开挂牌，采用拍卖方式，确定建设投资公司为受让人，签订产权转让合同，实施产权交易，故案涉《房屋租赁合同》项下权利义务应由建设投资公司**，本案原告提起诉讼主体适格。 本案系襄城县财政局与被告签订的门面房租赁合同，2020年6月28日，襄城县财政局将涉案门面房产权转让给建设投资公司，虽然2021年12月31日建设投资公司委托襄城县机关事务中心向被告送达告知书，但被告继续使用涉案的门面房，原告未提出异议。双方虽未另行签订租赁合同，但原告仍按照襄城县财政局与被告签订的房屋出租合同约定的年租金请求被告支付房屋占用费，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，原、被告之间的租赁关系应视为不定期租赁。原告请求被告按照年租金82000元支付租金，系对襄城县财政局与被告签订的房屋租赁合同的**，有合同和法律依据。原告请求2021年12月20日至2021年12月31日期间被告占用涉案门面房的占用费为82000元÷365天×12天=2695.89元，本院予以支持。关于2022年1月1日后的占用费问题。如上所述，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效，日租金为82000元÷365=224.66元/天，被告古收应自2022年1月1日起，以每日224.66元/天支付租赁费至实际腾空之日止。 原告请求古收支付擅自转租的违约金6000元，原告提供的营业执照不能证明古收擅自转租的事实，且古收称***系其店长，***予以认可称古收是实际经营者，故对原告的该项请求不予支持。 关于解除合同的问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。原、被告之间的租赁关系为不定期租赁，双方未达成关于租赁期限的补充协议，且原告向被告送达的告知书中明确：“一、通过法律渠道追缴房租，并依法强制收回房屋……”。从告知书的整体意思来看，如被告不缴纳房租，则原告强制收回房屋，包含解除合同的意思表示，该告知书具有通知的效力。现原告请求解除租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。因原告解除租赁合同关系的诉讼请求本院予以支持，故被告古收应当返还原告所租赁的房屋。 依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告襄城县烟城建设投资有限公司与被告古收租赁合同关系。 二、被告古收于本判决生效后十日内支付原告襄城县烟城建设投资有限公司租赁费2695.89元（2021年12月20日至2021年12月31日）。 三、被告古收于本判决生效后三十日内腾空房屋并交付原告襄城县烟城建设投资有限公司。 四、被告古收应自2022年1月1日起，按每日224.66元/天的标准支付原告襄城县烟城建设投资有限公司租赁费至实际腾空之日止。 五、驳回原告襄城县烟城建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告古收负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年六月十三日 书记员　　王　卓