某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省随州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂13民终1385号

上诉人（原审被告）：***，男，1966年9月14日出生，汉族，无职业，住随州市曾都区。

委托诉讼代理人：张明国，随州市忠信法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：***，男，1967年2月15日出生，汉族，农民，住随县。

委托诉讼代理人：张传荣，随县三里岗法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：随县柳林镇金桥村民委员会，住所地随县柳林镇金桥村**。

法定代表人：雷代江，该村主任。

被上诉人（原审被告）：随州市建中建筑工程有限公司，住所地随州市曾都区擂鼓墩大道**办公楼**南6间房屋。

法定代表人：黄增柱，该公司董事长。

被上诉人（原审追加被告）：柯双柱，男，1972年11月21

日出生，汉族，恩施市东环房地产开发有限公司经理，住随州市曾都区。

上诉人***因与被上诉人***、随县柳林镇金桥村民委员会（以下简称金桥村委会）、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2020）鄂1321民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人张明国、被上诉人***及其委托诉讼代理人张传荣、被上诉人柯双柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销原判，改判***不承担责任；2.二审诉讼费由***、金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉房屋的所有权人为金桥村委会，并非***。2010年9月30日随县住房和城乡建设局下达的《村镇规划选址意见书》、2021年5月27日金桥村委会出具的证明、《金桥村新居民点施工承建合同》第五条等证据可以予以佐证。***和柯双柱系合伙关系，两人是案涉房屋的实际施工人，并非所有权人。案涉房屋修建在集体所有制的土地上，未交纳土地出让金，属于小产权房，不能买卖交易。2.***的房屋出现裂缝，受损严重，无法居住并非建筑质量问题，而是第三人侵权造成。***应向侵权人主张权利。3.案涉房屋建设经过层层审批，有政府批复、选址意见书、

规划建设许可证，系合法建筑，建筑质量合格。一审法院错误认定案涉房屋为违法建筑，要求承建商退款，于法无据。

***辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。一审法院2019年11月18日作出的（2019）鄂1321民初1994号民事判决确认了***与***签订的《售房协议》无效，***基于在没有取得案涉房屋所有权的基础上提起本案诉讼符合法律规定。2.***的上诉理由无事实和法律依据，二审应驳回上诉，维持原判。***上诉主张***的房屋出现裂缝不能居住系第三人侵权造成，应由***向第三人主张权利，但因案涉房屋的所有权人为***，***不具备另案起诉的主体资格。

柯双柱辩称，***的上诉状中没有要求其承担责任。

金桥村委会辩称，1.一审认定事实清楚。***与***签订《售房协议》，并将购房款实际支付给***，案涉房屋的实际出售人为***，金桥村委会与本案无任何法律关系。2.案涉房屋损坏系第三方原因导致，并非金桥村委会所为，有相关证据可以印证。一审判决公平公正，二审应维持原判。

随州市建中建设有限公司未作答辩。

***向一审法院起诉请求：1.判令金桥村委会、随州市建中建设有限公司、***共同返还购房款145000元；2.判令金桥村委会、随州市建中建设有限公司、***赔偿***因装修房屋等费用损失80000元（具体金额以鉴定结论为准）；3.由金桥村委会、随州市建中建设有限公司、***承担案件的诉讼费

和鉴定评估费。一审庭审过程中，***变更“随州市建中建设有限公司”的名称为“随州市建中建筑工程有限公司”，并申请追加施工承建合同的签订人柯双柱为案件被告，变更第一项诉讼请求为：要求金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、***、柯双柱共同返还***购房款145000元，变更第二项诉讼请求为：要求金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、***、柯双柱共同赔偿***房屋装修损失103600元。

一审法院认定事实：2010年7月28日，柯双柱（乙方）以随州市建中建设有限公司名义与金桥村委会（甲方）签订《金桥新居民点施工承建合同》，因金桥村委会（甲方）计划在金桥小集镇东南头新征一片土地进行规划建设，需要将土地平整、房屋建造、配套设施、建筑等一并发包给柯双柱（乙方），双方就具体施工事项签订该合同，金桥村委会在甲方处签字盖章予以确认，柯双柱在乙方处签字予以确认。

2010年8月,***以案涉房屋系其与柯双柱合伙承建为由，与***签订《售房协议》，约定未来将其位于柳林镇××号房屋（建筑面积200㎡，用地面积133㎡）出售给***，房屋总款壹拾伍万元，并收取房屋定金。协议签订后，***实际总计向***支付购房款145000元。2011年1月，***向***交付房屋，***对案涉房屋进行装修后居住至今。2019年7月29日，***以房屋出现裂缝受损严重为由，提起赔偿之诉，一审法院以“***并非金桥村村民，无权购买案涉

房屋，双方签订的《售房协议》违反了法律的强制性规定”为由，作出（2019）鄂1321民初1994号民事判决确认《售房协议》为无效合同，驳回***的赔偿诉求，该判决现已生效。

2020年8月3日，***向法院申请评估现居房屋装修及附属物等设施在用价值，一审法院委托湖北中德诚资产评估有限公司进行评估，该公司作出中德诚价评[2020]第0112号价格评估报告，价格评估结论为“经测算，评估对象的在用价值评估值为103624.00元，取整为10.36万元，评估值取整金额大写：人民币壹拾万零叁仟陆佰元整”。各方当事人对价格评估结论均无异议，一审法院对该评估报告予以认可。***为此支付评估费12000元。

另查明，随州市建中建设有限公司不存在，柯双柱也并非随州市建中建筑工程有限公司的工作人员，随州市建中建筑工程有限公司也从未委托柯双柱签订任何合同。

一审庭审过程中，***口头提出反诉，要求***按照5000元/年的标准支付10年租金共计50000元，并将两间两层毛坯房恢复原状。经释明，***未在一审法院规定的时限内提交书面反诉状及缴纳反诉费用，依据《诉讼费用交纳办法》第二十条“被告提起反诉，依照本办法规定需要交纳案件受理费的由被告预交”及《最高人民法院关于适用的通知》第二项关于当事人未按照规定交纳案件受理费或者申请费的后果“在人民法院指定期限内仍未交纳案件受理费或申请费的，由

人民法院依法按照当事人自动撤诉或者撤回申请处理”之规定，视为***自动撤回反诉申请。

一审法院认为：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案中，***与***签订的《售房协议》经由（2019）鄂1321民初1994号民事判决确认无效，***因该合同取得的145000元购房款，应当返还给***。***有权提起反诉，却自动撤回反诉申请，并坚持不要求***退还房屋，可以就反诉请求另案起诉。

合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，***与***都明知二人并非案涉房屋所在的集体经济组织的村民，无权购买案涉房屋，导致《售房协议》无效，双方都存在过错，故对***的房屋装修损失103600元及评估费损失12000元，酌定由***与***各自承担50%的责任，即***应赔偿***房屋装修损失51800元（103600元×50%）及评估费损失6000元（12000×50%）。

关于金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱是否应当对上述款项承担连带责任的问题。金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱并非《售房协议》相对的合同主体，实际也并未收取***的购房款，***要求金桥村委会、随州市建中建筑工程有限公司、柯双柱对返还购房款及房屋装修损失

承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。***辩称案涉房屋存在下沉问题，系侵权纠纷，属于另一层法律关系，应当另案起诉。关于***与柯双柱之间是否存在合伙关系，属于合伙人内部之间纠纷，应另行诉讼，不予处理。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十条、《最高人民法院关于适用的通知》第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、***于判决生效之日起十五日内返还***购房款145000元；二、***于判决生效之日起十五日内赔偿***装修损失款51800元及评估费6000元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元减半收取2340元，由***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交如下证据材料：证据一，随县柳林镇人民政府对金桥村居民点建设请示的批复、柳林镇国土资源所出具的证明、柳林镇城建办的批复、随县住房和城乡建设局的规划设计及选址意见书，证明目的：证明随县柳林镇金桥村居民点的建设经过层层审批，是合法建筑。证据二，金桥村委会出具的证明，证明目的：证明***只是承建商，房

屋所有权人是金桥村委会。经质证，***认为：证据一只能证明***承建房屋时手续是否合法合规，但与本案***的上诉请求没有必然联系，证据二没有经办人签字。柯双柱对以上证据没有异议。对以上证据，本院认为：证据一能够证明案涉房屋建设时经过审批，但案涉《售房协议》无效是因***并非案涉房屋所在的集体经济组织的成员，该证据与本案没有直接关联性。证据二经本院庭后与金桥村委会主任雷代江本人核实，其称该证明系***要其书写，案涉房屋是***自建自卖，与金桥村委会无关。本院将结合本案其他证据在本院认为部分予以评析。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋系***、柯双柱合伙承建。

本院认为：本案的争议焦点为：1.案涉房屋的所有权问题；2.案涉房屋是否应予返还及装修损失由谁承担；3.房屋质量问题如何解决。

关于焦点一，案涉房屋的所有权问题。一审中，***提交了2010年7月28日柳林镇金桥村民委员会（甲方）与柯双柱以随州市建中建设有限公司（乙方）的名义签订的金桥村新居民点施工承建合同，该合同约定：“……因金桥村委会（甲方）计划在金桥小集镇东南头新征一片土地进行规划建设，需要将土地平整、房屋建造、配套设施、建筑等一并发包给柯双柱（乙方）……”。合同第二条约定：“签订合同时，乙方按招标标底付给甲方资金58.4万元，主要用于前期土地平整18.4万元，土地

补偿、、地上附着物16万元挡土墙、水沟、道路后期工程24万元，后期工程由乙方自行施工。”第六条约定：“甲方配合做好宣传，在乙方新农村房屋未出售完时，甲方不得在金桥辖区审批新建房。”另结合***与***签订《售房协议》后，案涉房屋销售款均由***与柯双柱收取并持有，可以认定案涉新农村房屋建设系***、柯双柱合伙自建自售，房屋所有权人应为***、柯双柱。

关于焦点二，案涉房屋是否应予返还及装修损失由谁承担。经一审查明，2010年8月***与***签订《售房协议》，该《售房协议》经随县法院（2019）鄂1321民初1994号生效民事判决确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，***应将案涉房屋返还***、柯双柱，***应将***交纳的购房款145000元返还***。一审只判决***返还购房款，未判决***返还房屋不当，本院予以纠正。关于房屋装修损失，经一审法院委托，湖北中德诚资产评估有限公司出具价格评估报告结论：经测算，评估对象的在用价值评估值为103624.00元，取整为10.36万元。***为此支付评估费12000元。因***和***明知二人并非案涉房屋所在的集体经济组织的村民，无权购买案涉房屋，导致《售房协议》

无效，双方都存在过错，一审酌定***和***对装修损失及评估费损失各自承担50%的责任，并无不当。故***应赔偿***房屋装修损失款51800元（103600元×50%）及评估费6000元（12000元×50%）。因该房屋系***与柯双柱合伙承建，柯双柱应对***返还***的购房款145000元、装修损失款51800元及评估费6000元承担连带责任。一审未判决柯双柱承担责任不当，本院予以纠正。

关于焦点三，房屋质量问题如何解决。关于房屋质量问题，在随县法院（2019）鄂1321民初1994号案件审理期间，经随县法院委托，2019年9月10日广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，结论为：临近埋设排水管与***房屋的损坏存在因果关系。因案涉《售房协议》经确认无效，***应将房屋返还***、柯双柱。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”据此，***、柯双柱可向在房屋临近埋设排水管的侵权人主张权利。

综上所述，***的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省随县人民法院（2020）鄂1321民初1506号民事判决；

二、***、柯双柱于本判决生效之日起十五日内共同返还***购房款145000元、装修损失款51800元及评估费6000元；

三、***于本判决生效之日起十五日内将案涉房屋（位于随县房屋）返还给***、柯双柱；

四、驳回***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4680元，减半收取计2340元，由***负担；二审案件受理费4304元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘俊利

审判员　　李　超

审判员　　朱玉玲

二〇二一年十一月二十二日

书记员　　曹娜娜