随州市建中建筑工程有限公司、***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省随州市中级人民法院

民事判决书

（2018）鄂13民终867号

上诉人（原审被告）：随州市建中建筑工程有限公司。住所地：随州市曾都区擂鼓墩大道41号。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，随州市忠信法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：***，男，1964年11月18日出生，汉族，住随州市曾都区。

委托诉讼代理人：***，湖北天赋律师事务所律师。

上诉人随州市建中建筑工程有限公司（以下简称建中公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院(2018）鄂1303民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建中公司的委托诉讼代理人***、被上诉人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人建中公司上诉请求：改判由被上诉人***支付涉案房屋产权过户费用，本案一、二审诉讼费用由被上诉人***负担。事实和理由：1、原判认定事实错误，本案诉争房屋不能过户是因被上诉人与其前妻离婚纠纷将诉争房屋查封至今造成，并非上诉人不愿过户，因此诉争房屋不能过户的责任应当由被上诉人承担。2、原判结果显失公平，本案应适用情势变更原则，现在办理诉争房屋过户手续需按照房屋现在的市场价格计算费用，契税、手续费等达到30余万元，远超2008年与被上诉人签订合同时的几万元，且房屋无法过户是被上诉人的查封造成的，增加的过户费用应当由被上诉人负担。

被上诉人***辩称，其与上诉人2008年10月15日签订的房屋买卖合同合法有效，其按照合同约定支付了部分购房款，期间曾多次催促上诉人履行合同义务，并按上诉人要求办理房屋评估，以便促成过户手续的办理，而上诉人始终未按合同约定办理房屋过户手续，构成违约。被上诉人离婚纠纷在2016年已由曾都区法院调解结案，与上诉人未按合同约定办理过户手续并无关联。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、被告建中公司将位于××南××单元三间两层房屋办理产权过户手续于我名下；2、过户费用由被告建中公司承担；3、被告建中公司支付违约金；4、诉讼费用由被告建中公司承担。

一审法院认定事实：2008年10月15日，原告***购买被告建中公司房屋，双方签订了《随州市存量房买卖合同》，其主要内容为：卖方（下称甲方）：冷正书，买方（下称乙方）：***，一、甲方所有房屋，座落于随州市××南××博物馆广场南幢公路临街三间门面房，为全框架结构；二、经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币（大写）壹佰壹拾肆万元整（￥114万元）；三、本合同签订之日，乙方应付人民币（大写）肆拾伍万元整（￥45万元）给甲方，余款人民币（大写）陆拾玖万元整银行按揭在办理完转移过户手续时付清。具体付款方式由双方另行约定；四、甲方应在本合同签订之日起60日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任；五、甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方逾期一日，按照全部房款的3%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的3%向乙方支付违约金；六、乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的3%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的3%向甲方支付违约金；七、甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲方全部承担；八、因不可抗力造成违约的，甲、乙双方协商解决；九、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行商议，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；十、本合同履行中如发生争议，由甲、乙双方友好协商解决，协商不成的，可以向随州市仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院起诉；十一、本合同自双方签字之日起生效；十二、本合同一式四份，双方各执一份，其他二份交有关部门存档，并登记备案；十三、补充协议、附件：1、甲方应在本合同签订之日起7个月内将该房地产两证（房产证、土地使用证）过户给乙方。办理两证所涉及的全部税费由甲方承担，乙方概不负责，若有违约，按合同第五条执行；2、甲方应保证一楼有卫生间；3、内外装修由甲方负责。费用由甲方负责。（内、外墙防瓷、涂料）；4、水电到户，并独立开户，开户费用由甲方承担（一户一表）；5、乙方首付房款的40%，剩余款项由甲方负责办理按揭，并提供有关材料，乙方协助办理；6、该房屋门前临擂鼓墩大道要有停车场。该房屋门前必须畅通无障碍，有7米宽的停车场地。大间房由中间用墙隔开（必须是24的墙）。立合同人：冷正书，卖方（签章）：建中公司，买方（签章）：***，签订时间：2008年10月15日。同时原告妻子***与被告建中公司签订了同样格式的合同购买了另外三间门面房。二份合同总价值228万元。合同签订后，原告及其妻子于次日共转款90万元给被告，后又继续转款50万元，共计付款140万元。2011年10月8日，双方又签订《存量房买卖合同》，出卖人及房屋共有权人：建中公司，买受人：***，其主要内容为：一、房屋基本情况；二、房屋权属情况；三、成交价格及付款方式，该房屋成交价格为114万元；四、交易定金：买卖双方履行本合同约定义务后，定金抵作房价款，但双方另有约定的除外。买受人不履行本合同约定义务的，无权要求返还定金；出卖人不履行本合同约定义务的，应当双倍返还定金；……六、房屋的交付：出卖人应当在2011年10月8日将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修及相关物品进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；……十一、本合同与其他约定的冲突解决：买卖双方在本合同签订前就该房屋买卖事宜达成的有关约定，如有与本合同不一致的，以本合同为准；十二、争议解决方式：因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决；协商不成的，提交随州市仲裁委员会仲裁。双方一致同意通过诉讼方式或其他仲裁机构仲裁解决本合同争议的，可以另行达成补充协议；十三、本合同自双方签字或盖章之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；十四、本合同一式4份，具有同等法律效力，其中出卖人1份；买受人2份；房屋登记机构一份。出卖人（盖章）：建中公司，买受人（盖章）：***，签订时间：2011年10月8日。合同监证单位（盖章）：随州市房产市场管理所，2012年2月22日。此后，原告多次找被告要求办理房产过户手续未果，遂诉至法院。原告***与***于2016年4月28日协议离婚，约定夫妻婚姻存续期间，共同购买的由被告建中公司开发的位于随州市××南××单元117、118、119、217、218、219、120、121、122、210、221、222房屋，其中的117、118、119、217、218、219归原告***所有。原告***本人已付购房款70万元，剩余44万元未付，另外44万购房款应由其前妻*红林支付。

一审法院认为，原告***与被告建中公司签订的《随州市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，原告***按照约定已履行相应的支付购房款义务，被告建中公司也将房屋交付原告***入住使用，现原告要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续的事实清楚，证据充分，应予支持。但原告在办理过户的同时应付清剩余购房款。原告虽然起诉被告支付违约金,但未明确具体数额，法院无法判决。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告随州市建中建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内协助原告***办理位于随州市××南××单元××套（分别为：117、118、119、217、218、219）房屋的不动产权过户登记,并承担办理转移过户手续应缴纳的税费。同时原告***支付被告随州市建中建筑工程有限公司剩余购房款44万元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费15060元，减半收取7530元，保全费5000元，计12530元，由被告随州市建中建筑工程有限公司负担。

本院二审期间，上诉人建中公司提交的证据有：随州市不动产登记中心查询的房屋查封信息档案材料一份及随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初1367号民事裁定书一份。上诉人提供上述证据以证明，涉案房屋自2016年4月18日起至今一直处于查封状态，导致上诉人不能办理过户手续。对上诉人提交的证据，被上诉人对证据的真实性无异议，但对证据与本案关联性及证明目的存在异议，认为双方2008年签订房屋买卖合同，同时被上诉人支付购房款，上诉人当时就应该按照合同约定办理过户手续，涉案房屋2016年被查封不是上诉人不办理过户手续的原因。本院认为，上诉人提供的证据客观真实，证明了涉案房屋自2016年4月18日起被法院查封至今的事实，但是否因此导致上诉人不能办理过户手续需要结合相关情况综合判断。

经二审审理查明，原审认定的事实属实。另查明，2011年10月8日，双方签订的《存量房买卖合同》在补充协议中约定“甲方应在本合同签订之日起7个月内将房地产两证（房产证、土地证）过户给乙方，办理两证所涉及的费用由甲方承担，乙方概不负责。”还查明，赵洪林诉韩红林离婚纠纷一案，随州市曾都区人民法院于2016年4月12日立案受理，因***提出保全申请，随州市曾都区人民法院于2016年4月13日裁定查封了本案诉争房屋。本案中，因***提出保全申请，随州市曾都区人民法院于2018年4月13日裁定将涉案六套房屋予以查封。

本院认为，本案中，双方当事人就涉案房屋的买卖先后于2008年10月15日和2011年10月8日签订两份合同，两份合同均系当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据2011年合同的约定，2008年、2011年前后两份合同中有关约定不一致的，以2011年合同为准。关于涉案房屋产权过户手续的办理，2011年合同约定十分明确，即由建中公司在该合同签订之日起7个月内办好过户手续并承担办证所涉费用。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，故上诉人应当按照2011年合同的约定在2012年5月8日前为***办好涉案房屋产权过户手续并承担办证所需费用。上诉人称系被上诉人原因导致其无法办理房屋产权过户手续，经查，涉案房屋自2016年4月起被法院查封至今，房屋查封时间在双方约定的上诉人履行过户义务时间之后四年，上诉人也没有提供证据证实其自2016年4月以来为被上诉人办理过产权过户手续，且涉案房屋查封至今均系***申请，如上诉人办理产权过户手续，被上诉人随时可申请法院解封，实际上并不会影响产权过户手续的办理，上诉人此上诉理由不能成立，涉案房屋至今未办理产权过户手续，系上诉人违反合同约定导致。上诉人称涉案房屋现在办理产权过户手续需要缴纳的契税费用远远高于当初签订房屋买卖合同时需要缴纳的契税费用，据此，上诉人主张对契税费用的承担应适用情事变更原则进行处理。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，如上诉人在2011年合同签订之后便按照合同约定履行产权过户义务，就不会导致上诉人所称情况的发生，且房屋产权过户所需税费发生重大变化，并非双方2011年合同成立以后、合同约定的履行期间内发生的重大变化，也并非客观情况发生的重大变化，而是由于上诉人违约造成，上诉人应承担自己违约行为所带来的相应后果。

综上所述，上诉人建中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6550元，由上诉人随州市建中建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张珍

审判员詹君健

审判员***

二〇一八年九月三十日

法官助理杨娴

书记员***