云南阳光山水景观园艺工程有限公司与云南上基房地产有限责任公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

昆明铁路运输中级法院

执 行 裁 定 书

（2019）云71执异25号

案外人：云南阳光山水景观园艺工程有限公司，住所地云南省昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号17层1176号。

法定代表人：赵金山，该公司总经理。

案外人：赵金山，男，1969年2月18日出生，汉族，住云南省昆明市。

共同委托诉讼代理人：王迪，云南上义律师事务所律师。

申请保全人：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行，住所地云南省昆明市滇池路1037号华夏曦岸104号商铺。

负责人：沈菁，该支行行长。

委托诉讼代理人：陈卓然，该行职工。

被申请人：云南上基房地产开发有限责任公司，住所地云南省昆明市盘龙区茨坝青松路11号。

法定代表人：马罗矶。

被申请人：云南长基房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市南屏街世纪广场88号C2幢18层D号。

法定代表人：马罗矶。

委托诉讼代理人：周睿，该公司职工。

云南省高级人民法院在审理中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称工行南市区支行）与云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称上基公司）、云南长基房地产开发有限公司（以下简称长基公司）金融借款合同纠纷一案中，工行南市区支行对被申请人申请诉讼财产保全，云南省高级人民法院作出（2018）云民初30号民事裁定书，裁定对上基公司、长基公司价值550,107,415.35元的财产采取查封、扣押、冻结等财产保全措施。云南省高级人民法院又作出（2018）云执保21号执行裁定书，指定本院执行其上述财产保全裁定。本院依法查封了上基公司所有的位于昆明市昆明玉器城房屋、车位、地下室共计3773套，查封期限为三年（自2018年4月12日至2021年4月11日止）。云南阳光山水景观园艺工程有限公司（以下简称阳光山水公司）、赵金山于2019年4月25日提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年5月22日公开听证，阳光山水公司及赵金山的委托诉讼代理人王迪，工行南市区支行的委托诉讼代理人陈卓然，中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称信达资产管理公司）的委托诉讼代理人陈超、苏俊豪到庭参加了听证会，被执行人上基公司、长基公司经本院合法通知没有到庭。本案现已审查终结。

案外人阳光山水公司、赵金山提出异议请求称：坐落于昆明玉器城的第Y53幢第二单元603号房（Y53-2-603）实际为案外人所有，本院对该执行标的的司法查封损害了其合法权益，申请法院解除对该房产的查封。事实与理由如下：2014年10月，上基公司与阳光山水公司签订抵房协议，将上基公司昆明玉器城的12套房屋以抵工程款的形式抵卖给阳光山水公司，其中就包括涉案的昆明玉器城Y53-2-603房。为收回工程款，阳光山水公司于2015年7月25日签订协议将Y53-2-603房转让给赵金山，赵金山于2015年8月11日向上基公司支付了首付款，于2018年7月18日支付了全部房款。该房由赵金山实际占有并支付物业费，未能办理过户登记是因该房产被法院查封的缘故。综上，请求解除对案外人名下房产的司法查封，停止对该套房屋的执行。

申请保全人工行南市区支行称：2018年5月21日，申请保全人与信达资产管理公司签订《资产分户转让协议（债权）》，工行南市区支行对上基公司的债权已转让给信达资产管理公司，并登报予以了公告。信达资产管理公司对此予以认可，并对本案提出如下意见：1．异议人主体不适格。阳光山水公司并非房屋实际买受人，其已将房屋转让，故对涉案房屋没有实体权利。赵金山欲向阳光山水公司购买该房产，但阳光山水公司不具有该房产权证，该转让行为不具备物权变动的法律效力。2．异议人在法院查封前未签订有效的书面买卖合同。《昆明玉器城项目抵房协议》并非真正意义上的书面买卖合同，不具有物权效力，不足以对抗法院的查封行为。赵金山与上基公司没有签订过《商品房销售合同》，双方的买卖关系没有成立。异议人称赵金山向上基公司付款是为了办证所需，但其未出具上基公司的退款凭证，也没有任何协议、合同予以证明。赵金山后续付款无银行支付凭证，上基公司收据为手写，没有机打发票，阳光山水公司转让房屋给赵金山无股东会决议。故异议人的证据不符合常理，对其真实性不予认可。3．异议人不满足无过错不动产买受人物权期待的保护条件。阳光山水公司已将房屋转让，退出买卖关系，不具有申请执行异议的权利，而赵金山基于与阳光山水公司的协议形成的二手房买卖关系不合法且未能成立，其与上基公司亦没有直接法律关系，赵金山合法占有上基公司财产的基础就不存在，异议人也没有对房屋合法交付的事实完成举证。本案无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件而不具有排除执行的情形。综上，案外人提出的执行异议申请不能成立，请求法院驳回该申请。

被申请人长基公司、上基公司经本院依法通知未到庭参加听证，亦未提交书面意见。

本院查明，2014年10月11日，阳光山水公司与上基公司签订《昆明玉器城项目抵房协议》，约定阳光山水公司自愿购买上基公司12套住房、车库，合计8,318,786元，阳光山水公司用工程应付款抵扣房款。2015年7月25日，阳光山水公司与赵金山签订《协议书》，约定将昆明玉器城工程抵扣房款协议书中房号为Y53-2-603的房屋以838,759元的价款，转让给赵金山，阳光山水公司协助赵金山到上基公司办理相关购房手续。2015年8月11日，赵金山向上基公司支付首付款338,759元。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产，已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应予支持。本案中，被执行人上基公司与阳光山水公司签订的以房屋抵工程款协议系以消灭金钱债务为目的、以房产有效交付作为清偿债务方式的约定。在完成法定的不动产物权变更程序之前，该约定仅能产生债权效力而不足以形成优先于一般债权的物权。本案所涉昆明玉器城Y53-2-603房已于2018年4月12日被本院依法查封，在本院查封前，案外人与被执行人尚未签订合法有效的书面买卖合同，亦未在查封前合法占有该不动产，故不符合法定可以阻却执行的情形要求。申请保全人的意见于法有据，本院予以采信。案外人阳光山水公司及赵金山对执行标的提出的异议事由于法无据，本院不予采信。

综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第一项的规定，裁定如下：

驳回案外人云南阳光山水景观园艺工程有限公司及赵金山的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

审 判 长　艾年玉

审 判 员　李　宴

审 判 员　王　佳

二〇一九年五月二十七日

法官助理　张亚杰

书 记 员　王　鑫