云南阳光山水景观园艺工程有限公司
***、中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）云民终314号
上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1969年2月18日出生，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行，住所地：云南省昆明市滇池路1037号华夏曦岸104号商铺。
负责人：沈箐，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈卓然，该支行员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：祁光宇，云南萃峰律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地：云南省昆明市滇池路七公里处海蓝路15号博欣采莲湾小区7号楼3-5层。
负责人：堵云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张琳，云南建广律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：刘汉青，云南建广律师事务所律师，一般授权代理。
原审第三人：云南上基房地产开发有限责任公司。住所地：云南省昆明市盘龙区茨坝青松路11号。
法定代表人：马罗矶。
委托诉讼代理人：周睿，该公司员工，一般授权代理。
原审第三人：云南长基房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市南屏街世纪广场88号C2幢18层D号。
法定代表人：马罗矶。
委托诉讼代理人：周睿，该公司员工，一般授权代理。
原审第三人：云南阳光山水景观园艺工程有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号17层1176号。
法定代表人：***，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨静萍，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人***因与被上诉人中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称工商银行）、中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称信达公司）、原审第三人云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称上基公司）、云南长基房地产开发有限公司（以下简称长基公司）、云南阳光山水景观园艺工程有限公司（以下简称阳光公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明铁路运输中级法院(2019)云71民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭于2020年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人汤荣，被上诉人信达公司的委托诉讼代理人张琳，原审第三人阳光公司的委托诉讼代理人杨静萍到庭参加了诉讼。被上诉人工商银行、原审第三人上基公司、长基公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
***的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持***的全部诉讼请求或本案发回重审；三、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由是：原审法院认定“阳光公司和***在执行异议裁定被驳回后，上基公司与***签订了落款日期为2018年3月15日的《商品房购销合同》”事实错误，无任何证据支撑，与客观事实不符。原审法院认定“阳光公司曾指定刘兴国、胡得会两人向上基公司购买涉案房屋”错误，与客观事实不符。原审法院采信证据错误。原审法院认定***所主张支付的购房首付款不能举证证明错误，与客观事实不符。***与上基公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有案涉房屋，并已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，***已取得涉案房屋的物权期待权，有权依法排除工商银行的查封。阳光公司作为涉案房屋所有权人，有权处分涉案房屋。***与上基公司签订的《商品房购销合同》合法有效，原审法院不予采信错误。涉案房屋的交易流程符合《抵房协议》的约定以及12套房屋的实际交易流程，***已合法占有该房屋，并已支付全部价款，不存在争议。涉案房屋未能办理过户登记的原因系上基公司造成，而非买受人***的原因，***的物权期待权依法应当得到保护。
信达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。本案***的主张不符合法律规定可以排除执行的情形。
阳光公司陈述同意上诉人***的上诉观点。
工商银行书面答辩称，工商银行与***的诉讼请求没有实体上与程序上的权利，不是本案适格诉讼主体。***的起诉与上诉均无任何法律依据。工商银行二审阶段无证据提交，所有意见与一审一致。
***一审诉讼请求：请求解除对昆明市盘龙区茨坝街道办事处石光村昆明玉器城Y53幢二单元603号房屋的司法查封，停止对该套房屋的执行。
一审法院认定事实：云南省高级人民法院在审理工商银行诉上基公司、长基公司金融借款合同纠纷一案中，经工商银行申请，云南省高级人民法院裁定对上基公司、长基公司名下价值550107415.35元的财产进行保全。昆明铁路运输中级法院依据云南省高级人民法院作出的（2018）云民初30号民事裁定、（2018）云执保21号执行裁定，于2018年4月12日查封了上基公司名下位于昆明市盘龙区房屋。案外人阳光公司、***于2019年4月25日提出书面异议。昆明铁路运输中级法院于2019年5月27日作出（2019）云71执异25号执行裁定，驳回阳光公司、***的异议申请。***不服，提起本案诉讼。阳光公司系上基公司开发昆明玉器城房地产项目中的园林绿化等部分工程的建设施工方。2014年10月11日，阳光公司与上基公司签订了《昆明玉器城工程款抵扣房款协议书》，约定阳光公司购买上基公司的12套住房、车库，合计价款8318786元。阳光公司用上基公司所欠应付工程款抵扣房款，抵款比例均为100%。双方在合同中具体确定了12套房屋的房号、价款等。双方还在合同中约定，阳光公司指定人员签订《预选房协议》即视为阳光公司购买上述房源，阳光公司履行购房义务方式为用上基公司应付工程款抵扣。当上基公司完全具备销售条件时，由认购人与上基公司签订《商品房销售合同》。双方确认所抵工程款总额以阳光公司实际发生的抵款金额计算为准，抵款金额以《商品房销售合同》为准，工程结算时，该部分抵房款视为工程付款。抵房房源销售渠道及客源由阳光公司自行解决，阳光公司不到上基公司售楼现场进行现场销售，不委托销售人员代售抵房房源。当日，阳光公司还向上基公司出具了抵房承诺函，对上述自行解决售房客源的约定又单独作出承诺。本案诉争的阳光玉器城Ｙ53-2-603号房屋，是上述上基公司所有，以房屋抵扣上基公司应付阳光公司工程款12套房屋中的一套房屋。阳光公司曾指定刘兴国、胡得会两人向上基公司购买昆明玉器城Ｙ53-2-603号房屋。后来，由于刘兴国、胡得会的原因无法办理银行按揭，两人无力购买房屋，上基公司又于2017年12月25日向昆明市房产交易中心进行了退房公示。阳光公司和***在对查封昆明玉器城Ｙ53-2-603号房屋提出执行异议被裁定驳回之后，上基公司和***签订了落款日期为2018年3月15日的《商品房购销合同》（编号：Ｙ53-2-603），双方在合同中约定，由***购买上基公司开发的昆明玉器城Ｙ53-2-603号房屋，价款为838759元，***应在2018年7月30日前分2期支付全部房价款，首付房价款应在2018年3月15日前支付，上基公司应于2018年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给***等。2018年7月18日，***以Ｙ53-2-603号房屋业主的身份与云南百大物业服务有限公司签订了昆明玉器城住宅小区前期物业管理服务协议，签署了小区住宅临时管理规约承诺书、消防安全责任书、治安防范责任书并交纳了物业费、二次加压费、垃圾清运费。
一审法院认为，***在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对法院查封昆明玉器城Y53-2-603号房屋前，***是否已取得该房屋的物权期待权进行审查。首先，阳光公司和***在提出查封昆明玉器城Y53-2-603号房屋执行异议审理过程中，阳光公司及***共同委托的特别授权委托诉讼代理人在执行听证之后，在提交的代理词中明确陈述***没有与上基公司签订《商品房购销合同》。该代理意见在法律上就是阳光公司和***的意见。虽然在本案异议之诉审理中，***提交了合同签订落款日期为2018年3月18日的《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603），***在诉讼中也解释称，其在执行异议审查时，其签订的上述合同存放在上基公司处准备办理登记备案，故现在才拿来提交。但是，由于上基公司和阳光公司间具有债权债务，而***又是阳光公司的法定代表人，三者具有法律上的利害关系。该《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603）合同签订的落款日期以及***的解释不足以反驳阳光公司和***在执行异议案件听证中所作“没有签订商品房购销合同”的陈述。据此，可以判定《商品房购销合同》（编号：Y53-2-603）系上基公司和***在执行异议申请被裁定驳回后补签，***在查封涉案房屋之前没有与上基公司签订房屋买卖合同。其次，***所主张支付的购房首付款338759元，***不能举证证明就是购房款；其余50万元购房款，***主张是以上基公司应支付阳光公司的50万元工程款抵扣。虽然***是阳光公司的法定代表人，但阳光公司是有限公司，***也陈述除了其本人外，公司还有另外两名股东，所以***并不等同于阳光公司，公司财产与***个人财产不能混同。所以，***向上基公司支付了购买昆明玉器城Y53-2-603号房屋全部购房款的主张也没有事实依据。再次，***主张合法占有昆明玉器城Y53-2-603号房屋所提交的物业服务合同及各种交费凭证显示上述行为发生的时间为2018年7月18日，在查封涉案房屋之后。所以，***也没有举证证明其在涉案房屋查封之前已经合法占有该涉案房屋。综上所述，***对诉争房屋不具有物权期待权，不享有足以排除查封的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费12188元，由***负担。
经核对一审判决认定的事实，***、阳光公司存在以下异议：一审判决遗漏阳光公司用12套房抵款，每套房抵款比例为100%；一审判决遗漏***与阳光公司购房的协议书和确认函；一审判决错误认定诉争房屋是上基公司所有；一审判决错误认定阳光公司曾指定刘兴国、胡得会二人向上基公司购买房屋；一审判决错误认定在本案执行异议裁定被驳回后，上基公司与***签订《商品房购销合同》；一审判决遗漏认定***实际占有诉争房屋。信达公司存在以下异议：一审判决认定阳光公司系上基公司开发涉案房地产项目的建设施工方，没有查明双方是否存在真实的建设施工关系；一审判决没有查明***与阳光公司之间的关系；一审判决遗漏认定阳光公司与***协议书、确认函的签订时间；一审判决遗漏认定阳光公司至今未完成抵债房屋的过户和不动产登记手续；一审判决遗漏认定***没有支付过购房款的事实。
二审庭审结束后，***提交了五组证据。第一组为《玉器城抵押房屋开票相关统计》《进账单》《增值税发票》《银行转账回执》《业务委托书》《收据》，欲证实诉争房屋价款均已通过转账支付至上基公司或股东借款冲抵房屋价款方式支付完毕；第二组为《商品房买卖合同登记备案表》《收到股东借款的收据》《支付借款的富滇银行电子凭证》《股东会决议》，欲证实部分房屋通过阳光公司的三位股东对阳光公司各自享有的借款债权冲抵房款支付完毕；第三组《银行卡明细》欲证实***于2015年8月11日向上基公司支付诉争房屋首付款338759元，上基公司于当日向***原路退回该笔首付款；第四组《商品房购销合同Y53-2-603》欲证实刘兴国、胡得会于2017年4月19日与上基公司签订《商品房购销合同》并于当日完成备案登记；第五组为《云南上基房地产开发有限责任公司“昆明玉器城”项目合同》《园林绿化建设工程施工合同补充协议》《工程款发票》《工程造价审核验证定案表》，欲证实上基公司与阳光公司《抵房协议》中所涉“昆明玉器城四标园林绿化工程”项目的施工合同、大棚制安工程补充协议、送审结算书及工程款发票的情况。
信达公司认为，上述证据不属于民事诉讼法规定的新证据，且与本案没有关联性，不能证明***的上诉主张。部分协议系阳光公司自行单方制作，不能确认其真实性。
原审第三人阳光公司同意***关于上述证据的证明观点。
被上诉人工商银行提交书面意见，表示本案各方诉讼与工商银行没有任何关系，不到庭参加诉讼，不再针对***二审提交的证据发表意见，请人民法院依法裁判。
本院认为，上诉人***二审提交的上述五组证据，主要用于证实包括本案诉争房屋在内共计12套房屋系通过阳光公司与上基公司之间工程款以房抵债协议而产生，但与案涉诉争房屋能否排除执行的证明内容缺乏关联性，本院在下文予以详述。
本案二审争议焦点是：***关于排除案涉房屋执行的上诉请求能否成立。
在本案诉讼过程中，***明确提出，其请求排除案涉房屋执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定。***认为，其关于案涉房屋的情形符合该条规定的各构成要件，据此，请求人民法院支持其排除执行的诉讼请求。
本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条系针对无过错不动产物权期待权设立，赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。具体应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。各方当事人对***是否具备上述要件的争议较大。其一，关于是否在查封前签订书面合同的问题。***在一审法院执行部门执行异议阶段的调查过程中并未出示关于案涉房屋的《商品房购销合同》，亦在听证笔录中陈述其并未与上基公司签订《商品房购销合同》。故，在执行异议之诉的一、二审诉讼过程中，信达公司坚决不予认可***提交的其与上基公司签订《商品房购销合同》的真实性，并认为系为本案诉讼后补形成。其二，信达公司认为***举证的物业费、垃圾清运费等收据不能证实***在查封前合法占有诉争房屋。其三，信达公司认为***举证的购房刷卡小票不能证实其为诉争房屋支付购房款。其四，诉争房屋原购房人刘兴国、胡得会退房后，***未及时与上基公司办理诉争房屋的网签备案，系其自身原因造成。
依***、阳光公司之陈述，包括诉争房屋在内的共计12套房屋系上基公司开发，因上基公司欠付阳光公司工程款，双方遂就上述房屋抵扣债务达成以房抵债协议。此后，阳光公司指示案外人刘兴国、胡得会购买诉争房屋，因案外人原因无法办理银行按揭而申请退房。阳光公司又与***约定，将诉争房屋转卖***，用于抵消阳光公司与***之间的债务。***系阳光公司的法定代表人及股东。
本院认为，由此可知，无论是阳光公司或是***，其与上基公司之间就诉争房屋以房抵债的实质关系为债权债务关系，阳光公司、***并非想要取得诉争房屋的所有权，而是希望通过将12套房屋出售变现，用于回收债权。故，即使阳光公司与上基公司之间存在真实的以房抵债关系，此种方式抵偿的为阳光公司对上基公司享有的债权，在诉争房屋并未办理权属转移登记的情况下，阳光公司仍为上基公司的普通金钱债权人。物权转移是金钱债权的替代履行方式。即使阳光公司此后与其股东、法定代表人***之间就诉争房屋再次形成以房抵债关系，***向上基公司支付部分购房款后从上基公司账户又返回***，***与上基公司签订《商品房购销合同》等一系列复杂处置，仍未能改变上述法律关系的实质。无论是阳光公司对上基公司享有的债权，还是***对阳光公司享有的债权，与信达公司对上基公司享有的债权同为普通债权。***对诉争房屋的权利与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。故，***关于排除诉争房屋执行的诉讼请求不能成立。
综上所述，上诉人***的上诉请求缺乏事实基础及充分法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12188元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤莉婷
审判员 张 伟
审判员 杨 聃
二〇二〇年四月三十日
法官助理赵维
书记员李丽梅
