城固县润东九年制学校与陕西汉中鑫海建筑有限公司,城固县诚信农资有限责任公司返还原物纠纷一审民事判决书

陕西省城固县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0722民初3024号

原告：城固县润东九年制学校，住所地：城固县东环路东段，统一社会信用代码：1261072243600132X2。

法定代表人：孟晓荣，系该校校长。

委托诉讼代理人：李某，系城固县教体系统法律顾问。代理权限：特别委托诉讼代理。

委托诉讼代理人：张某，系城固县润东九年制学校职工。代理权限：特别授权委托诉讼代理。

被告：陕西汉中鑫海建筑有限公司，住所地：城固县文化路中段白云城市广场东段三楼，统一社会信用代码：91610722709995156M。

法定代表人：林超，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴某某，系该公司总经理。代理权限：特别授权委托诉讼代理。

委托诉讼代理人：文某某，系该公司办公室主任。代理权限：特别授权委托诉讼代理。

被告：城固县诚信农资有限责任公司，住所地：陕西省汉中市城固县博望镇大东关141号。统一社会信用代码：91610722783689560K。

法定代表人：刘文革，系该公司执行董事。

被告：陈某某，系城固县大东关经营部负责人，个体工商户。

被告：李某，系城固县强勇批发部负责人，个体工商户。

原告城固县润东九年制学校（以下简称：润东学校）与被告陕西汉中鑫海建筑有限公司（以下简称：鑫海公司）、被告城固县诚信农资有限责任公司（以下简称：诚信公司）返还原物纠纷一案，原告润东学校提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年11是4日公开开庭进行了审理，之后，本院依据原告的申请，依法追加陈某某、李某为本案共同被告参加诉讼，并于2021年11月19日二次公开开庭进行了审理，原告润东学校的委托诉讼代理人李某，被告鑫海公司的委托诉讼代理人吴某某、文某某，被告诚信公司的法定代表人刘文革均到庭参加了诉讼，原告润东学校法定代表人孟晓荣及其委托诉讼代理人张某，被告鑫海公司法定代表人林超，被告陈某某、李某均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告润东学校向本院提出诉讼请求：1、依法判决四被告腾退原告校舍及场地，并恢复原状，付清使用期间的水电费。2、依法判决第一、二被告向原告支付自2012年3月12日起至实际腾退之日期间的逾期腾房占有使用费286767.12元(按年使用费30000元，暂计算至2021年9月30日3489天)，另被告鑫海公司向原告支付违约金20000元。3、本案诉讼费由第一、二被告承担。事实及理由：2007年3月12日，原告与被告鑫海公司签订了《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》，将位于城固县博望镇大东关141号的校舍及场地整体出租给被告鑫海公司，约定租期5年，年租金20000元，合同签订后，双方均按合同履行了权利义务。2012年3月合同期届满，原告多次催促被告鑫海公司，被告鑫海公司拒不腾退校舍及场地，并继续占用，也不缴纳租赁费。2013年5月15日，在原告不知情的情况下，被告鑫海公司与被告诚信公司签订了《城固县东郊小学校舍及场地租赁合同》，以年租金30000元将案涉租赁物整体出租给了被告诚信公司，被告诚信公司向被告鑫海公司缴纳了4年租金120000元，并在场地内搭建了库房，2014年，被告诚信公司又将2个库房分别出租给了被告陈某某、李某使用，收取每人每年24840元。原告认为，被告鑫海公司租赁合同到期后，双方没有续签合同，租赁关系已经结束，被告鑫海公司非法占有案涉租赁物，并将案涉租赁物转租给被告诚信公司，被告诚信公司又向被告陈某某、李某转租，均系无效法律行为，严重的侵犯了原告合法的财产权，故原告依法提起诉讼。

原告润东学校为支持自己的主张，提交了如下证据：

1、事业单位法人证书复印件，法人代表身份证明书，身份证复印件各1份，《城固县政府关于设立并命名城固县润东九年制学校的通告》，国有土地使用证复印件，二被告工商信息网络截图1份。证明原、被告身份，也证明原告对案涉租赁物权属情况。

2、《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》。

3、《城固县东郊小学校舍及场地租赁合同》及租金收据复印件。

4、《仓库租赁合同》及租金收据复印件。

5、刘文革所写对外转租情况说明1份。

证据2-5证明：1、原告和被告鑫海公司租赁期限从2007年3月12日起到2012年3月11日止，被告鑫海公司理应在2012年3月11日腾退并归还租赁费。2、被告鑫海公司严重违约把租赁物转租给被告诚信公司，约定年租金30000元。3、被告诚信公司违反合同约定拆除一排教室、搭建仓库，并把部分校舍转租给被告陈某某、李某，收取租金，每年获取租金40000多元。

6、2016年12月12日座谈纪要。

7、2019年7月24日《告知书》。

8、2020年1月20日《告知书》及会谈纪要。2021年7月23日《告知书》、2021年9月27日《告知书》。

证据6-8证明：1、原告一直通过各种方式联系被告鑫海公司、被告诚信公司协商租赁及收回租赁物事宜无果。2、原告已告知被告鑫海公司、被告诚信公司要求腾退租赁物。3、被告诚信公司愿意承担2017年5月后每年租金30000元或略加一点也行。

被告鑫海公司辩称：1、被告鑫海公司与原告的合同期届满后，未续签书面合同，被告鑫海公司继续使用案涉租赁物，双方形成了不定期租赁合同。2、被告鑫海公司将案涉租赁物转租给被告诚信公司，并将转租事宜报告给了原告，原告同意。2015年12月，被告鑫海公司让被告诚信公司向原告支付租金，因原告要按年租金30000元收取租金，被告诚信公司不同意，才导致拖欠租金，原告是同意和追认了被告鑫海公司和被告诚信公司之间的转租合同，故转租合同应受法律保护。3、原告未在法定的除斥期间内行使合同的解除权，解除权消灭，故原告不得解除租赁合同。4、拖欠租金的责任不能由被告鑫海公司单独承担。5、被告鑫海公司没有违约，不应承担违约金。请法院明察。

被告鑫海公司未提交证据。

被告诚信公司辩称：原告所诉与事实不符。2013年5月，被告鑫海公司老板郭某某说案涉租赁物他已经买断，属于被告鑫海公司的资产，被告诚信公司才与其签订了10年期的租赁合同，并缴纳了4年租赁费120000元，耗时2年投资100余万元，清运垃圾、硬化场地、搭建仓库。2015年，被告诚信公司知道郭某某谎言后，多次找原告说明真实情况，愿意与原告重新签订合同并缴纳租金，原告未与理睬，也没有阻止被告诚信公司对案涉租赁物建设使用，致使被告诚信公司造成今天如此巨大损失，现被告诚信公司的租赁合同期限再有约2年时间届满，恳请法院允许被告诚信公司与原告重新签订租赁合同，暂缓2年时间腾退案涉租赁物，被告也愿意补交拖欠的租赁费。

被告诚信公司为支持自己的主张，提交了如下证据：

大东关村委会收款收据复印件1份。证明被告诚信公司为经营案涉租赁物而缴费的情况。

被告陈某某经本院合法传唤，未到庭应诉、答辩。亦未提交证据。

被告李某经本院合法传唤，未到庭应诉、答辩。亦未提交证据。

经审查各方当事人的证据，并经各方当事人当庭质证，被告鑫海公司、被告诚信公司对原告提交的证据的真实性无异议，被告陈某某、李某未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，故本院对原告提交的证据依法予以认定。原告和被告鑫海公司对被告诚信公司提交的证据真实性无异议，故本院对被告诚信公司提交的证据依法予以认定。

经审理查明，本院认定本案的基本事实如下：原告润东学校原名称为城固县东郊小学。被告鑫海公司原名称为城固县鑫海建筑工程有限责任公司。2007年3月12日，原告与被告鑫海公司签订了《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》，将位于城固县博望镇大东关141号的校舍及场地整体出租给被告鑫海公司，合同约定租期5年，年租金20000元，租期内不得随意变更水电设施、拆除校舍或新建其他永久性建筑，合同期满后保持原貌交于原告，租赁期间，不得私自转租、转让他人，如出现类似问题，原告有权立即终止合同，由此引起的后果由被告鑫海公司承担（详见：《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》）。合同签订后，双方均按合同履行了权利义务。2012年3月11日，合同期届满后，原告未收回案涉租赁物，被告鑫海公司继续使用案涉租赁物，但未向原告缴纳租金。2013年5月15日，被告鑫海公司与被告诚信公司签订了《城固县东郊小学校舍及场地租赁合同》，将案涉租赁物除大门西侧二楼外，其余部分全部出租给了被告诚信公司，合同约定租赁期限10年，年租金30000元，租期内不得随意变更水电设施、拆除校舍或新建其他永久性建筑，合同期满后保持原貌交于被告鑫海公司，租赁期间，不得私自转租、转让他人，如出现类似问题，被告鑫海公司有权立即终止合同，由此引起的后果由被告诚信公司承担（详见：《城固县东郊小学校舍及场地租赁合同》）。合同签订后，被告鑫海公司将案涉租赁物除大门西侧二楼外，其余部分全部交付给了被告诚信公司，被告诚信公司向被告鑫海公司缴纳了4年租金120000元。之后，被告诚信公司在案涉租赁物场地内搭建了18间库房。2016年12月12日，原告与被告诚信公司进行了座谈，了解了涉案租赁物出租情况并要求被告诚信公司清缴2012年3月以来拖欠的租金（详见：座谈纪要），经双方座谈，问题未得到解决。2019年7月24日，原告向被告诚信公司发出了《告知书》，告知被告诚信公司协商案涉租赁物相关事宜，具体为：1、清缴所欠租赁费。2、后期租赁相关事宜。同时告知若不能达成协议，请被告诚信公司在一月内将案涉租赁物交还给原告（详见：《告知书》）。双方协商后仍未达成协议。2020年1月20日，原告又向被告诚信公司发出了《告知书》，内容与上一份《告知书》一致，当天原告与被告诚信公司进行了座谈，原告意见：1、要求尽快收回案涉租赁物。2、拖欠的租金要尽快交清。被告诚信公司同意交清拖欠的租金，要求与原告续签合同，如原告要收回案涉租赁物，要补偿给被告诚信公司六、七十万元（详见：座谈记录）。双方座谈仍未能解决问题。2021年7月22日，原告再次向被告诚信公司发出了《告知书》，告知被告诚信公司协商案涉租赁物相关事宜，具体为：1、清缴所欠租赁费。2、限期归还场地事宜。同时告知若不能达成协议，请被告诚信公司在一月内将案涉租赁物交还给原告（详见：《告知书》）。2021年9月27日，原告又发出《告知书》，载明：“刘文革，现告知你于2021年10月8日前搬离你个人所有财产，归还原东郊小学老校区所有校舍”。但至今案涉租赁物仍由被告诚信公司使用。2021年10月8日，原告向本院提起诉讼，并在庭审时要求：1、依法判决四被告腾退原告校舍及场地，并恢复原状，付清使用期间的水电费。2、依法判决第一、二被告向原告支付自2012年3月12日起至实际腾退之日期间的逾期腾房占有使用费286767.12元(按年使用费30000元，暂计算至2021年9月30日3489天)，另被告鑫海公司向原告支付违约金20000元。3、本案诉讼费由第一、二被告承担。

另查明：案涉租赁物现全部由被告诚信公司占有使用，被告诚信公司将自己搭建的库房2间出租给被告陈某某使用，年租金15000元，合同一年一签。库房3间出租给被告李某使用，年租金21000元，合同一年一签。

本院认为：合法的民事权益受法律保护。本案中，原告与被告鑫海公司签订了《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》，将案涉租赁物整体出租给被告鑫海公司，租赁期限届满，双方的租赁关系结束。被告鑫海公司继续占有使用案涉租赁物，原告也未主张收回，但被告鑫海公司也未向原告缴纳租金，因此，双方之间已经不存在租赁关系，实际上形成了被告鑫海公司无权占有使用案涉租赁物的事实，故被告鑫海公司负有返还案涉租赁物的责任。而被告鑫海公司却未经原告同意，私自将原告所有的案涉租赁物进行出租，该行为违反了相关法律规定，应属无效行为，被告诚信公司实际占有使用案涉租赁物，并在案涉租赁物场地中搭建库房，将部分库房出租给被告陈某某、李某，但案涉租赁物所有权归原告所有，虽然原告与被告诚信公司多次进行过协商，但均未达成协议，2021年7月22日、9月27日，原告两次明确告知被告诚信公司限期归还案涉租赁物时，被告诚信公司就应当及时归还案涉租赁物。

原告与被告鑫海公司签订《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》，约定的是年租金20000元，但在被告鑫海公司无权占有案涉租赁物并将其出租后，2016年12月12日，原告知道了该情况，却直到2021年7月22日才要求返还涉案租赁物，其怠于行使自己权利存有过错，有故意扩大损失之嫌疑，故原告要求按年使用费30000元的标准支付逾期腾房占有使用费的请求，本院仅支持比照年租金20000元的标准计算逾期腾房占有使用费至实际返还案涉租赁物之日止。原告要求支付违约金，因《城固县东郊小学校舍、场地租赁合同》到期后，以及被告鑫海公司将案涉租赁物出租后，原告均未能按约主张收回案涉租赁物，自身存在过错，故其要求被告承担违约金的请求，本院依法不予支持。

被告鑫海公司辩称：与原告的租赁合同期届满后，双方未续签书面合同，被告鑫海公司继续使用案涉租赁物，双方形成了不定期租赁合同，原告同意和追认了被告鑫海公司和被告诚信公司之间的转租合同，故转租合同应受法律保护。经查，原告与被告鑫海公司合同到期后，双方确实没有续签合同，被告鑫海公司本应按合同约定向原告交回案涉租赁物，但其却继续占有使用案涉租赁物，又不向原告缴纳租金，因此，双方之间租赁合同关系已经结束，并没有形成不定期租赁合同关系。被告鑫海公司将案涉租赁物出租给被告诚信公司后，原告也曾找被告诚信公司了解过情况，并多次发出《告知书》，要求解决拖欠租金及后期租赁问题，但均未达成协议，之后，原告又发出《告知书》要求被告诚信公司归还案涉租赁物，因此，原告与被告诚信公司之间没有形成任何形式的租赁关系，原告的过错只是没有及时按约收回案涉租赁物，并不存在同意和追认了被告鑫海公司和被告诚信公司之间租赁合同的情形，故被告鑫海公司的辩称理由不能成立。反之，既就是被告鑫海公司的辩称理由成立，其与原告之间形成了不定期租赁合同，原告也同意和追认了被告鑫海公司和被告诚信公司之间的转租合同，但被告鑫海公司和被告诚信公司之间转租合同约定的10年租赁期限，对原告不具备法律约束力，原告可以随时解除合同，原告已经发出《告知书》要求被告诚信公司归还案涉租赁物，并留有合理期间，被告鑫海公司及被告诚信公司亦应当将案涉租赁物按期返还给原告。

被告诚信公司辩称，2013年5月，被告鑫海公司老板郭某某说案涉租赁物他已经买断，属于被告鑫海公司的资产，被告诚信公司才与其签订了10年期的租赁合同，并缴纳了4年租赁费120000元，投资100余万元，2015年，被告诚信公司知道郭某某谎言后，多次找原告说明真实情况，愿意与原告重新签订合同并缴纳租金，原告未与理睬，也没有阻止被告诚信公司对案涉租赁物建设使用，致使被告诚信公司造成今天如此巨大损失。经查，被告诚信公司与被告鑫海公司签订《城固县东郊小学校舍及场地租赁合同》承租了案涉租赁物并进行了大量投资。但被告诚信公司与原告没有签订任何形式的合同，按照合同相对性原则，被告诚信公司与原告不发生因合同而产生的权利义务关系，被告诚信公司在签订租赁合同时未注意审慎义务，致使其与无权占有案涉租赁物的被告鑫海公司签订了租赁合同，因该租赁合同发生纠纷与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理的范畴，故被告诚信公司可持有效证据另案提起诉讼。

被告陈某某、李某与原告亦无因合同而产生的权利义务关系，但其租赁的被告诚信公司的库房，该库房所占的场地系本案案涉租赁物，故其仍负有退还案涉租赁物的义务。

综上所述，原告要求四被告返还案涉租赁物、恢复原状，付清使用期间的水电费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告鑫海公司、被告诚信公司按年使用费30000元支付自2012年3月12日起至实际腾退案涉租赁物之日的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院仅支持比照年租金20000元的标准计算逾期腾房占有使用费至实际返还案涉租赁物之日止。原告的其他诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、限陕西汉中鑫海建筑有限公司、城固县诚信农资有限责任公司、陈某某、李某在本判决书生效后一个月内将城固县诚信农资有限责任公司、陈某某、李某占有使用的位于城固县博望镇大东关141号的城固县东郊小学校舍、场地恢复原状，付清使用期间的水电费并整体返还给城固县润东九年制学校。

二、限陕西汉中鑫海建筑有限公司、城固县诚信农资有限责任公司在本判决书生效后一个月内，支付给城固县润东九年制学校逾期腾房占有使用费（按年租金20000元的标准，从2012年3月12日起计算至整体返还案涉租赁物之日止）。

三、驳回城固县润东九年制学校的其他诉讼请求。

本案受理费6002元，减半收取3001元，由被告陕西汉中鑫海建筑有限公司承担1500.50元，被告城固县诚信农资有限责任公司承担1500.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。

审判员　　李善庆

二〇二一年十二月八日

书记员　　王　双

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