舟山**房地产开发有限公司、浙江中欣建设有限公司、南京香江华建工程有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

舟山市普陀区人民法院 民事判决书 （2020）浙0903民初349号 原告：舟山**房地产开发有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道海华路946号。 法定代表人**。 委托诉讼代理人：***，浙江星舟律师事务所律师。 被告：浙江中欣建设有限公司，住所地浙江省舟山市定海区三江科技工业园区。 法定代表人***。 委托诉讼代理人：***，浙江**律师事务所律师。 原告舟山**房地产开发有限公司（以下简称**公司）与被告浙江中欣建设有限公司（以下简称中欣公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后依法适用简易程序审理，期间双方申请庭外和解，本案依法延期审理。2020年8月21日，原告**公司申请对相关事项进行司法鉴定，并因鉴定需要于2020年8月24日申请追加南京香江**建工程有限公司（以下简称香江**建公司）为本案被告共同参加诉讼，本院依法准许；2021年1月18日，**公司申请撤回对香江**建公司的起诉，本院依法准许。本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告**公司委托诉讼代理人***、被告中欣公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **公司向本院提出诉讼请求：依法判令中欣公司对“**·君悦澜湾”小区履行保修义务，对工程存在的质量问题进行维修；如中欣公司不予维修的，则依法判令其承担维修费用300万元。本案审理中，**公司变更诉讼请求为依法判令中欣公司对**·君悦澜湾小区别墅区1幢103室、2幢101室、102室、104室、3幢102室、103室、6幢103室、7幢101室、102室、103室、104室、8幢104室、9幢102室、10幢102室、103室、11幢102室、103室、104室、13幢104室、15幢102室、16幢103室出现的房屋屋面及墙体渗漏进行维修。后经**公司再次明确，要求中欣公司对**·君悦澜湾小区1幢103室、2幢101室、104室、3幢103室、8幢104室、10幢102室、103室、11幢102室、104室、16幢103室进行维修（具体渗漏位置详见清单）。事实与理由：位于舟山市普陀区东港商务中心周边31-1号地块上的**·君悦澜湾房产系**公司开发的住宅小区。2011年8月1日，双方签订一份《建设工程施工合同》，合同约定**公司将该小区的建设工程发包给中欣公司施工建设，工程内容包括施工图范围内的土建、电气、给排水、暖通、绿化等工程。合同签订后，中欣公司进行了施工，但在施工过程中，多次因工程质量问题拖延工程进度，尽管整体工程于2015年3月20日通过竣工验收，但实际上整体工程比合同约定的竣工时间延迟很长时间。尽管工程通过了竣工验收，但住户在居住过程中，反映交付的房产存在诸多的质量问题，为此，**公司多次发函要求中欣公司进行维修，***公司拒绝维修。2018年5月23日，中欣公司诉至法院要求退还质保金，在该案的审理中，**公司要求中欣公司对存在的质量问题予以修复，因**公司未提起反诉，故法院对此未予处理。随着时间的推移，房产暴露出更多的质量问题，中欣公司经通知后均不予以维修，故提起诉讼。本案审理中，经双方庭外和解，中欣公司对**·君悦澜湾小区存在的部分质量问题进行了维修，尚余小区别墅区内的部分房屋未予修复。 中欣答辩称，对**公司主张的漏水、渗水事实无异议。但案涉房屋出现漏水、渗水等问题的原因在于房屋的干挂幕墙。土建完工后，在进行干挂幕墙施工时需要安装龙骨，会对墙体造成一定程度的破坏，干挂幕墙采用的密封胶如果存在质量问题的话，会导致雨水等的渗漏。根据目前了解到的信息，案涉别墅区其他业主的自行修复也是针对干挂幕墙进行的，且经询问专业人员，均表示屋顶是有防水要求的，但是外墙防水没有明确规定。如果案涉房屋没有干挂幕墙装饰，那出现渗水等问题，应该由中欣公司维修，但在现在的情况下，导致渗水的原因是不明确的，就此判定是中欣公司的责任缺乏依据。 本院经审理认定事实如下：2011年8月1日，**公司与中欣公司签订《建设工程施工》合同，约定由中欣公司承包**·君悦澜湾小区工程的土建、电气、给排水、暖通工程。合同附件3《房屋建筑工程质量保修书》约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质量保修期为8年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2015年3月20日，该工程整体竣工验收合格。房屋交付后，该小区部分房屋陆续出现渗水、漏水等问题，中欣公司对部分问题进行了修复，但对该工程别墅区房屋出现的渗漏问题拒绝维修。 本案审理中，中欣公司明确，如经审理后确定应由中欣公司承担维修责任，其愿意以自行维修的方式履行保修义务；本案审理中，本院就外墙防水等问题询问了相关专业人员，经答复，根据目前建筑行业关于幕墙工程的相关技术规范等规定，对干挂幕墙不作防水要求。 根据**公司的申请，本院依法委托浙江科宇检测有限公司对**·君悦澜湾小区11幢104室房屋墙体渗漏的原因进行司法鉴定，因缺乏建筑施工图设计说明竣工图，浙江科宇检测有限公司退回本案鉴定。本次鉴定收取5000元现场勘察费，由**公司预付。**公司认为，因中欣公司认为漏水是干挂幕墙存在质量问题导致的，其提起鉴定本意是想通过专业部门的鉴定确定房屋出现渗漏的原因，但经后续了解，干挂幕墙无防水要求，房屋渗漏的责任承担无需借助鉴定意见来判定；中欣公司认为，本次鉴定被退回是因为缺乏检材，应由**公司承担举证不能的后果。 本院认为，**公司与中欣公司签订的《建设工程施工合同》及相应附件是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同附件3《房屋建筑工程质量保修书》约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质量保修期为8年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算，**·君悦澜湾小区于2015年3月20日竣工验收合格，案涉房屋的墙面、屋顶防渗漏质量保修期尚未超出，中欣公司应根据合同约定履行维修责任。中欣公司抗辩称，案涉房屋采用干挂幕墙外立面，土建外墙无特殊防水要求，案涉房屋的漏水、渗水问题是由于房屋外立面的干挂幕墙存在质量问题引起的，应由幕墙施工单位承担维修责任，本院认为，防水工程是一项系统工程，包括屋面防水、外墙防水等等，根据《建筑外墙防水工程技术规程JGJ／T235-2011》的规定，建筑外墙防水应具有阻止雨水、雪水侵入墙体的功能，在对外墙采用幕墙饰面时，防水层应设在找平层和幕墙饰面之间，即采用幕墙饰面的建筑外墙自身也应具有防水功能，结合本案审理中的咨询意见，本院认为中欣公司的上述抗辩意见不能成立，中欣公司应依约履行保修义务。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《建设工程质量管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 浙江中欣建设有限公司于本判决生效之日起十日内对舟山**房地产开发有限公司开发的**·君悦澜湾小区1幢103室、2幢101室、2幢104室、3幢103室、8幢104室、10幢102室、10幢103室、11幢102室、11幢104室、16幢103室房屋出现的渗漏问题（渗漏位置详见附件）履行保修义务。 案件受理费80元，减半收取40元，由浙江中欣建设有限公司承担；鉴定费用5000元，由舟山**房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员周洁 二〇二一年一月二十二日 法官助理*** 书记员** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《建设工程质量管理条例》 第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。” 附件： **·君悦澜湾小区别墅楼墙体渗露一览表