河南泉舜物业服务有限公司与商丘市裕城置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

河南省商丘市梁园区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫1402民初8781号

原告：河南泉舜物业服务有限公司，住所地商丘市睢阳区茶人村宾馆5楼516室，统一信用代码9141140057761180XU。

法定代表人：孟凡寅，职务：经理。

委托诉讼代理人：孟琨，河南睢阳律师事务所律师。

被告：商丘市裕城置业有限公司，住所地商丘市睢阳路西侧清华路北侧，统一信用代码9141140079063631XK。

法定代表人：宋景裕，职务：总经理。

委托诉讼代理人：李林，男，1974年7月21日出生，汉族，住河南省商丘市。

原告河南泉舜物业服务有限公司（以下简称泉舜物业公司）与被告商丘市裕城置业有限公司（以下简称裕城置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代理人孟凡寅及诉讼代理人孟琨，被告诉讼代理人李林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

泉舜物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业费244162元和违约金。事实和理由：2014年5月，泉舜物业公司招标与裕城置业公司签订了《前期物业服务》负责管理星林路移动“馨苑小区”，项目共有336户，建筑面积55888平方米。截止目前仍有37户空置房没有业主领取，共5984.37平方米建筑面积，拖欠2014年6月1日至2018年8月15日周期内四年物业服务费共计244162元。根据《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。综上，空置房屋的物业服务费应由裕城置业公司承担，并承担截止至支付之日止合同约定的日千分之一违约金。

裕城置业公司辩称：一、原告主体不适格。根据馨苑小区业主提供的业主手册可以看出，在2014年5月入住小区物业为：河南泉舜物业服务有限公司。同时，官方企业信息公示系统查询：商丘市瑞星物业管理有限公司于2015年11月25日名称变更为河南瑞星物业管理有限公司，又于2018年7月25日名称变更为河南泉舜物业服务有限公司。因此，原告主体不适格；二、我公司不是本案适格诉讼主体，不应当列为本案被告。1、原告诉请与事实不符。我公司于2013年3月14日办理了（2013）商房预售证第031号商品房预售许可证，并与2013年6月15日完成了工程竣工验收备案。房屋达到交付条件后，于2013年8月已经通知全体业主交房并签有验房手续。2014年5月物业公司进入后开始收取物业费，涉案房屋在物业进入前已经完成交房手续，并于2015年6月份全部办理完毕房产证。原告以涉案房屋未交付为由起诉我公司与事实不符，原告应向业主主张权利；2、原告诉请法律依据不足。根据《河南省物业管理条例》规定：业主违反物业服务合同约定，逾期经催缴仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。因此，原告应向未交纳物业费的业主进行催缴，仍不缴纳的，可向人民法院提起诉讼，而不是起诉我公司缴纳物业费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的五、六、七、八组证据可以看出河南德仁物业有限公司、河南瑞星物业有限公司系泉舜物业公司的延续，被告异议不能成立；被告提交的馨苑小区分户验收表，验收表没有单位验收人员及施工方验收人员签名，达不到被告的证明目的；房产证复印件，证明开发企业为购买人办理了房产证，但不能证明购买房屋已经交付，原告异议成立。

根据庭审及对当事人提交证据进行分析认定，本院确认以下案件事实：位于商丘市南京路与星林路交汇处馨苑住宅小区系裕城置业公司开发。2014年5月9日，裕城置业公司委托泉舜物业公司对其开发的馨苑小区项目进行管理，全面负责小区物业的管理工作，同时泉舜物业公司与被告裕城置业公司签订《馨苑小区前期物业服务委托合同》一份，合同约定：服务类型住宅，总建筑面积55900平方米；期限2014年6月1日至业主委员会成立之日止，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按日1‰收取滞纳金，双方对其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告进入该小区从事前期物业服务。大部分业主办理了房屋交接手续，仍有37户业主未办理交方手续。2016年6月30日，业主成立业主委员会，即商丘市平安街道办事处四营社区居民委员会馨苑小区业主委员会，小区由该业主委员会管理,泉舜物业公司退出管理。2016年8月15日，河南省瑞星物业管理有限公司与商丘市平安街道办事处四营社区居民委员会馨苑小区业主委员会签订《馨苑小区物业服务委托合同》一份，合同约定：服务类型住宅，期限自2016年8月16日至2018年8月15日，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按日3‰收取滞纳金，双方对其他权利和义务进行了约定。为解决前期物业公司，业主委员会瑞星物业公司的物业交接，2016年8月15日，该小区业主委员会下发通知，要求业主与前物业存在未清算事宜的业主持原始票据到新物业处更换手续，原始票据丢失的业主请到新物业处报备核查。”至起诉之日仍有37户购房户没有领取房屋钥匙，没有办理房屋交接手续，总计面积是5984.37平方米，自2014年6月1日至2018年8月15日，欠物业服务费总计244162元。

另查明：2010年12月8日，商丘市泉舜物业服务有限公司变更为河南泉舜物业服务有限公司；2015年6月3日，河南泉舜物业服务有限公司变更为河南德仁物业服务有限公司；2016年1月19日，河南德仁物业服务有限公司变更为河南德仁电梯有限公司，河南德仁电梯有限公司未参与小区物业服务与管理。

又查明：2015年11月16日，商丘市瑞星物业管理有限公司变更为河南省瑞星物业管理有限公司；2018年7月25日，河南省瑞星物业管理有限公司变更为河南泉舜物业服务有限公司。

本院认为，原告泉舜物业公司与被告裕城置业公司签订的《馨苑小区前期物业服务委托合同》，河南省瑞星物业管理有限公司与商丘市平安街道办事处四营社区居民委员会馨苑小区业主委员会签订的《馨苑小区物业服务委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。关于被告是否承担责任。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。裕城置业公司系馨苑小区开发建设单位，其中37户购房户的房产证虽已办理，但所建房屋尚未交付给实际买受人，物业也未交给物业买受人。根据该法规定，裕城置业公司未将物业交给物业买受人，因此，37户购房户产生的物业费应由裕城置业公司承担。关于原告是否具有诉讼主体资格。从原告提交的两份《馨苑小区前期物业服务委托合同》、《馨苑小区物业服务委托合同》来看，虽然公司名称多次变更，但是公司的投资人或法定代表人没有变更，实际是现泉舜物业公司的延续。河南德仁电梯有限公司出具了委托书及证明，证明未参与馨苑小区物业项目管理，不享受权利和义务，因此，原告具有诉讼主体资格，被告异议不能成立。关于原告主张的违约金。《馨苑小区前期物业服务委托合同》合同约定违约金按日1‰收取滞纳金，而与商丘市平安街道办事处四营社区居民委员会馨苑小区业主委员会签订的《馨苑小区物业服务委托合同》中约定的滞纳金按日3‰收取滞纳金，因约定的收取滞纳金数额不一致，且不符合法律规定，对其要求滞纳金的请求不予支持。

综上，原告泉舜物业公司诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条规定，判决如下：

一、被告商丘市裕城置业有限公司支付原告河南泉舜物业服务有限公司物业费244162元，于本判决生效后十日内履行完毕。

二、驳回原告河南泉舜物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2485元，由商丘市裕城置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判员　　周孝忠

二〇一八年十一月八日

书记员　　胡尊林