成都航利（集团）实业有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川0191民初11471号

原告（反诉被告）：成都航利（集团）实业有限公司。住所地：成都高新区高朋大道10号。

法定代表人：张铀，系公司董事长。

委托诉讼代理人：廖运均，北京市大成（拉萨）律师事务所律师，特别授权代理人。

被告（反诉原告）：***，女，汉族，1973年6月6日出生，住成都市高新区。

委托诉讼代理人：安显聪，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。

委托诉讼代理人：罗华旻，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。

第三人：成都航利科技集团有限责任公司。住所地：成都市高新区高朋大道10号。

法定代表人：李银光。

委托诉讼代理人：何宁，男，汉族，1981年9月27日出生，住成都市青羊区。系公司员工。一般授权代理人。

原告成都航利（集团）实业有限公司（反诉被告，以下仍称原告，简称“航利实业”）与被告***（反诉原告，以下仍称被告）、第三人成都航利科技集团有限责任公司（以下简称“航利科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理，依法适用简易程序，由审判员傅弘独任审判，于2017年9月21日公开开庭进行了审理，原告航利实业的委托诉讼代理人廖运均，被告***的委托诉讼代理人安显聪、罗华旻到庭参加诉讼。后因工作变动，本案变更为审判员高清虎独任审判。后因工作变动，本案变更为审判员吴翔独任审判，于2018年4月27日进行开庭，原告航利实业的委托诉讼代理人廖运均，被告***的委托诉讼代理人安显聪、罗华旻到庭参加诉讼。后因成都航利科技集团有限责任公司与本案有利害关系，经被告***申请，本院将成都航利科技集团有限责任公司追加为本案第三人参与诉讼，于2018年6月6日再次进行开庭，原告航利实业的委托诉讼代理人廖运均，被告***的委托诉讼代理人安显聪、罗华旻，第三人航利科技的委托诉讼代理人何宁到庭参加诉讼；于2018年7月2日进行开庭，原告航利实业的委托诉讼代理人廖运均，被告***的委托诉讼代理人安显聪、罗华旻，第三人航利科技经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告航利实业向本院提出诉讼请求，1、确认双方签订的编号为HLZL-1410的《租赁合同》于2017年6月1日解除；2、被告将所租赁的位于科园二路10号航利中心1栋1单元2楼1、2号，1栋2单元2楼1、2号房屋返还给原告；3、被告从欠付租金起至实际返还房屋止的租金和违约金，截止起诉之时为1904918元，违约金57万元，没收履约保证金10万元。事实与理由：被告作为拟成立的“成都茗华餐饮服务有限公司”股东及法定代表人与原告于2014年7月签订《租赁合同》，约定原告将自有的位于科园二路10号航利中心1栋1单元2楼1、2号，1栋2单元2楼1、2号房屋出租给被告使用。2015年6月18日双方还签订了《租赁合同》补充协议，对有关事宜进行了补充约定。原告依据合同于2014年7月23日将房屋交由被告，但被告未按照约定支付租金，已构成违约。

被告***答辩称，1、双方签订的租赁合同已违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效，不存在解除合同的问题。原告在明知涉案房屋的土地性质为工业用地的情况下，极力邀请被告投资餐饮并承诺该地可以用作餐饮，被告在此情况下做出了错误的意思表示，签订了合同。该合同违反了《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规的强制性规定，应为无效；2、因该土地性质，导致被告一直无法办理工商营业执照等相关手续，被迫关门。但是在这之前，被告已经投入了大额资金进行了装饰装修及消防、空调等工程的安装和设备的购买，现遭受了严重的经济损失，原告作为有过错的一方，应当予以赔偿；3、现在因合同无效，原告不能依据无效的合同的违约条款来要求被告承担违约责任，并且合同中就违约行为约定了两种惩罚方式，是矛盾的约定。另外，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，故应当退还保证金。被告***由此提出反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》无效；2、原告赔偿被告投资款3800000元；3、原告向被告支付投资款利息，以3800000为基数，从2014年8月1日起计算至实际支付完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算；4、原告退还被告履约保证金100000元。

原告航利实业针对反诉答辩称，1、双方签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效；2、原告没有任何过错，就没有赔偿的任何法定理由及约定理由；3、关于履约保证金，在本诉中已作为违约金予以了没收，冲抵了违约金，故不应当退还。

第三人航利科技没有发表答辩意见。

经审理查明，2014年7月，成都航利实业有限公司（甲方，出租人）与成都茗华餐饮服务有限公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，***在合同中乙方承租人一栏签字，合同约定：1、租赁物业座落于成都市高新区的“航利研发中心”1栋1单元2楼1、2号；1栋2单元2楼1、2号房屋，物业现状为清水，产权建筑面积1464.54平方米；2、甲方租赁的物业为工业办公用途，可作为商业/办公使用；3、租赁期为8年2个月（共计122个月），自2014年7月23日起至2022年9月22日止，其中装修期为60天（2014年7月23日至2014年9月22日），装修期内不计租金，租金自2014年9月22日起算；4、甲方应当于2014年7月23日向乙方交付租赁物业，但乙方迟延支付首期租金及履约保证金的，交付时间顺延；5、租金标准，以产权建筑面积1464.54平方米计，每平方米45元/平方米/月，合计租金金额为65904元/月，租金每两年递增一次，第1和第2交费年度计算标准为65904元/月，第3和第4交费年度租金在第2年度租金基础上上涨5%，第5和第6年度租金在第4年度基础上上涨6%，第7和第8年度租金在第6年度基础上上涨7%；6、支付时间：租金每3个月支付一次，本合同签订后10日内，乙方应当向甲方支付首期租金人民币197712元，从第二期租金起，乙方应当在前一期租金时间届满之前至少提前10日向甲方支付下一期租金，即第二期租金应当在2014年12月22日前支付，依此类推，不足月的按实际天数计算费用；7、履约保证金：乙方向甲方支付首期租金时，应当一并向甲方支付合同履约保证金，计100000元；8、甲方在不违反法律、法规、政策和本合同约定的情况下，保证乙方有权自主按其营业范围对该物业进行装修；9、乙方不按约定时间和金额支付合同项下的租金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，没收乙方履约保证金并要求乙方赔偿由此造成的一切损失；10、因乙方违约导致合同解除的，租赁物业装修甲方对乙方不予补偿，甲方要求拆除装修的，乙方应予拆除并恢复场地原状；因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；11、乙方未按约定时间向甲方交付履约保证金、租金的，每逾期一日，应按应付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方选择解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于违约时同期三个月租金金额总和的违约金，该违约金可直接以履约保证金抵扣，造成甲方损失的，应当同时赔偿损失。合同加盖航利实业公章，签字代表为：倪凯。合同签订后，***向航利实业支付了履约保证金10万元，以及第一笔租金197712元。

签订上述合同之前，第三人成都航利科技集团有限公司的物流服务中心与***就相同的标的签订了租赁合同，两份合同内容基本一致。合同签订时间为2014年7月25日，出租人一栏中加盖成都航利科技集团有限公司物流服务中心（以下简称：航利科技物流）印章，但是航利科技经庭下核实，向本院作出情况说明，称：“我公司现没有物流中心印章，以前是否有过，经查，没有相关记录”，但同时该份情况说明又承认孙明娣办理了***在C座2单元的租用房屋的物业合同，而该物业协议上甲方为航利科技物流服务中心，并且加盖了物流服务中心的印章，再者结合庭审中航利科技的陈述，承认该物流服务中心存在过一年多时间，另外，庭审中，各方都承认签署过上述两份协议，且航利科技物流与***签订在先，后因产权人为航利实业再次签订的第二份合同，综上，对于航利科技否认物流中心印章的陈述不予采信。对被告提交的加盖物流中心印章的《申请报告》及甲方为航利科技物流服务中心的租赁合同真实性予以认可。双方承认履行的为第二份合同即航利实业与***签订之合同，且房屋实际交付时间为合同签订之前，***接收房屋后，即进行了装修，庭审中***出示了装修合同以及各种装修之中产生的费用票据用以证明其投入了500余万装修，有票据可查的有380余万，航利实业对***提出的关于装修的证据三性皆不予认可。

2014年10月16日，案外人杨吉春、扎西、高攀委托***向航利科技物流出具委托书载明：“因多种原因，我公司营业执照正在办理之中，公司名称核名为：成都茗华餐饮服务有限公司（股东：扎西、***、杨吉春、高攀），现委托公司法人***全权办理成都航利（集团）实业有限公司租赁合同相关事宜，待营业执照办理下来后再补盖公章，委托时间为2014年10月16日至2014年10月31日止”。委托书空白处有航利科技员工孙明娣签名及意见：“请***带上本人身份证办理”，有航利科技员工倪凯签名及意见：“同意”。此委托书航利实业及航利科技予以认可，航利实业将之作为***被告主体适格的证明予以出示。

2014年11月3日，航利科技物流出具一份申请对象为空白的《申请报告》载明：“航利研发中心位于成都市高新区。可容纳2000人在此办公。该项目现已投入使用，因周边无相应的餐饮配套设施，在此办公的公司人员就餐极为不便，为此茗华食府进驻该项目，以满足中心人员的就餐及休息的需求（与该部分楼宇有关的房屋权属证书正在办理中）。现特向贵处申请营业执照及相关资质手续，望批准为谢。”该报告上加盖航利科技物流印章。

其后，航利实业将案涉房屋产权证复印件交给***，但因案涉房屋产权证载明为工业用地，***无法办理餐饮经营许可证以及餐饮企业营业执照。

2014年12月，“茗华食府”在未取得餐饮经营许可证及营业执照的情况下用电作能源自行开业，但遭到工商、消防等机关的查处，于当月关停。

2015年6月18日，航利实业（出租人、甲方）与***（承租人、乙方）签订了《租赁合同补充协议》约定：1、2014年7月，乙方以尚未成立的“成都茗华餐饮服务有限公司”的名义与甲方签订了《租赁合同》，鉴于“成都茗华餐饮服务有限公司”尚未依法成立，双方一致同意，在“成都茗华餐饮服务有限公司”依法设立以后10个工作日内，乙方应以“成都茗华餐饮服务有限公司”名义或以工商部门正式登记确认的公司名称与甲方重新签订租赁合同，其中合同租赁期限、租金及相关费用条款、甲乙双方的权利义务条款与原租赁合同一致；2、若乙方未能按上述约定以“成都茗华餐饮服务有限公司”名义与甲方签订新租赁合同的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除原租赁合同。

2017年5月31日，航利实业向***发出《通知函》载明：“您作为‘成都茗华餐饮服务有限公司’发起股东及受托人与我公司签订了《租赁合同》补充协议。我公司按照约定向您交付了房屋，但您没有按照约定按时支付应付租金，截止2017年5月19日尚欠我公司租金1904918.30元。依照您与我公司所签订的《租赁合同》第七条3(1)及《租赁合同》补充协议的约定，我公司正式通知您：从即日起解除您与我公司所签订的《租赁合同》，没收您所缴纳的履约保证金，请您立即将所租赁的房屋恢复原状退还给我公司，并将未付的租金及违约金结清。”该邮件邮寄地址为***身份证上载明地址，于2017年6月1日签收，签收人：“他人收，邮柜。”，***当庭表示未收到上述《通知函》。

另查明以下事实：

1、案涉房屋所有权人为成都航利（集团）实业有限公司，产权登记时间为2014年4月2日，规划用途为：工业办公用房，地类用途：工业用地。

2、成都航利科技集团有限公司物流服务中心为第三人航利科技曾经设立的下设机构，现已撤销。

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》对商业用地以及工业用地予以明确区分，商业用地为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务业用地，包括：零售商业用地、批发市场用地、餐饮业用地、旅馆用地；工业用地为工矿企业的生产车间、库房及其设施等用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，并依对居住和公共环境影响程序分为三类。

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”案涉房屋所在土地仍然为工业用地，未进行变更。

5、案涉“成都茗华餐饮服务有限公司”至今未能成立。

6、现案涉房屋大门处有两把锁，一把为航利科技所加，一把为***所加，现要进入案涉房屋必须双方到场开锁。

7、航利实业的起诉状副本于2017年8月29日送达***。

本院认为，本案之焦点在于以下几点：1、***的诉讼主体资格是否适格；2、案涉租赁合同的效力；3、航利实业的《通知函》是否发生解除合同的效力，是否应该判令解除，合同于何时解除；4、本案责任的分担与承担。

一、关于***的诉讼主体资格是否适格。

案涉租赁合同签订主体为航利实业与尚未成立的茗华餐饮，***为尚未成立的茗华餐饮的发起股东在承租人一栏签字。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条：“公司因故未成立，债权人请求全体或部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予以支持。”因此***在本案之中的诉讼主体资格适格。

二、关于案涉租赁合同的效力。

***在抗辩以及反诉过程之中认为案涉租赁合同为无效合同，依据为《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定”，具体理由为航利实业将工业用地作为可办餐饮的商业用地出租给***，违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律、行政法规关于土地应依规划用途使用的强制性规定，因此应该认定为无效。航利实业对此不予认可。本院认为，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条主要规定的是出租人的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，现查明的事实为房屋已完成建设并取得了合法的产权证，因此上述司法解释不适用于本案，至于，《合同法》第五十二条第一款第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，主要是指，合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而***列举的航利实业违反的《土地管理法》第五十六条、《房地产管理法》第五十条等法律、行政法规的强制性规定，都是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能据此认定合同无效。因此，对于***在反诉中请求确认案涉租赁合同为无效合同的诉请不予支持。庭审中，本院对合同效力的认定进行了当庭释明，并询问***是否变更诉讼请求，***明确表示不变更。因其在庭审中明确反诉第二、三、四项诉讼请求主张依据为合同无效之后航利实业基于合同无效应该将投资款、履约保证金返还。现本院认为合同有效，自然不存在基于合同无效的返还，因此，对于***主张的第二、第三、第四项诉讼请求不予支持。

三、航利实业的《通知函》是否发生解除合同的效力，是否应该判令解除，合同于何时解除；

（一）航利实业的《通知函》是否发生解除合同的效力

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，航利实业依据合同第七条第3款第（1）项即不按约定时间和金额支付合同项下的租金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，没收乙方履约保证金之约定，认为拥有解除权，并以此为由向***发出了载有解除合同意思表示的《通知函》。但按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，航利实业主张解除合同的，应当通知***，其具有解除合同意思表示的《通知函》于2017年5月31日发出，6月1日寄到，但是显示为“他人收，邮柜”，***当庭否认收到上述函件，对此本院认为，从双方并未在合同中约定明确的邮寄送达地址、邮寄记录未显示本人收、***当庭否认收悉此三点综合认定，航利实业的《通知函》不能视为送达***，该函件不能发生解除合同的效力，因此，航利实业要求法院确认双方合同于2017年6月1日解除的诉请不予支持。

（二）合同是否应该解除以及解除的时间。

庭审中，原告当庭表示如其确认解除诉请不能得到支持，请求法院判令解除合同。

从庭审中查明的情况，因案涉房屋土地性质的原因，***无法办理餐饮经营许可证以及营业执照等证照，“茗华食府”无法正常营业，案涉房屋至今处于锁闭关停状态，其合同目的已经无法实现，继续履行已无意义，应该予以解除。双方合同应该于载明航利实业载有解除合同意思表示的起诉状副本送达***之日即2017年8月29日为合同解除之日，确认双方合同于2017年8月29日解除。

四、本案责任的分担与承担。

（一）总体责任比例的分担

造成本案所涉合同无法继续履行的原因在于***订立合同的目的不能实现，本院认为造成这一结果的责任不应完全归结于***，理由如下：第一、合同第二条：“甲方租赁的物业为工业办公用途，可作为商业/办公使用。”按照《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定商业用地与工业用地是明确区分的，工业用地在未转变用途之前是不能用于商业用途，而合同之中却约定了物业可作“商业”使用，航利实业对于其土地性质的超规划用途承诺具有过错；第二、通过庭审查明第三人航利科技下属的物流中心曾经出具的《申请报告》之中，是明确知道“茗华食府”是做餐饮之用，而代表航利实业与***签订租赁合同的就是第三人航利科技的员工倪凯，此为其一；其二、第三人航利科技即是案涉物业的物业服务提供方，案涉房屋从2014年开始装修、2014年12月“茗华食府”无证开业后至今关停，航利科技应该知情；其三、航利实业在2015年6月与***签订补充协议是在***已经关门并拖欠租金的情况之下。因此综上航利实业对于***签订合同租赁房屋用于餐饮的目的应该是明知。因此，对于航利实业所称不知***租赁房屋是用于餐饮的抗辩不予支持。故，本院认为，航利实业应该对合同目的不能实现承担相应的责任。至于责任比例，作为承租人的***对其所租房屋是否能够用于餐饮，具有更谨慎与更重的审查义务，因此，确定双方的责任分担比例应该为60%：40%，***承担60%，航利实业承担40%。

（二）具体责任的承担。

基于本案所涉租赁合同的合同目的无法实现，是因双方原因而产生，所以，依此合同而产生的损失应该按照责任比例进行分担。具体到航利实业，应该为房屋被***占有使用期间的租金，具体到***，应该为为履行合同而作的装修等投入损失，上述损失应该按照前文所述比例进行分担。

1、关于租金、房屋占有使用费及违约金。

航利实业在本案之中主张的租金为2015年3月22日至合同解除之日的租金，以及合同解除之后房屋占有使用费，并支付违约金。对于租金2015年3月22日以后没有支付的事实***没有异议，但是认为是航利实业致使无法开业，不应该缴纳，对此本院认为***如因合同目的无法实现，应该及时提出解除合同，清算损失，而不应该以此为由既不提出解除合同又拒交租金，这样即使航利实业应该对其合同目的无法实现承担责任，亦会造成损失的扩大，造成航利实业会因房屋无法另行出租而遭受租金损失，因此，***应该交纳租金。

关于租金截止时点，本院认为双方2015年6月18日签订补充协议时，***已经欠付租金，且合同中约定：“若乙方未能按上述约定以“成都茗华餐饮服务有限公司”名义与甲方签订新租赁合同的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除原租赁合同。”即在2015年6月18日之时，***尚未办理相应证照成立公司，而且明确了航利实业的单方解除权，因此，如***未能成立公司，又不交纳租金，航利实业应该在合理的期限之内解除合同收回房屋，鉴于***的前期投入本院认为这一合理期限应该在补充协议签订当月之后9个月之内，确定时间为2016年3月21日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，航利实业具有止损的义务，对于超过合理期限即2016年3月21日未解除合同收回房屋而产生的租金损失，属于损失扩大部分不予支持。因此，对于航利实业主张的2016年3月21日之后的租金及房屋占有使用费不予支持。

关于违约金，因***合同目的无法实现航利实业具有过错，双方应该据实分担损失，如再要求***支付违约金有违公平原则，且履约保证金并非航利实业的损失，亦不应予以支持。

综上，对于航利实业要求没收履约保证金以及支付违约金的诉请不予支持；对其租金主张在65904*12*60%=474508.8元范围内予以支持。

2、关于***的损失。

虽经本院释明合同为有效合同，并询问***是否变更诉讼请求，***明确表示不变更，其主张基于合同无效的返还本院不予支持，所以，***反诉诉请中的损失并非本案应该查明的内容，但是基于为双方减损的考虑，本院建议双方启动装修鉴定锁定损失，然后交还房屋，但是是进行造价鉴定还是进行装修残值上尽管本院对鉴定方式给出建议，然而双方仍无法达成一致，故未能确定。***可以另行主张，在另案之中查明，但是，该部分损失亦应该按照双方确定的责任比例进行分担。

据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告成都航利（集团）实业有限公司与被告***签订的编号为HLZL-1410《租赁合同》于2017年8月29日解除；

二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告成都航利（集团）实业有限公司支付租金474508.8元；

三、驳回原告成都航利（集团）实业有限公司的其它诉讼请求；

四、驳回被告***的全部反诉诉讼请求。

如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取11471元，由被告***负担1000元，原告成都航利（集团）实业有限公司负担10471元；反诉案件受理费减半收取21973元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　吴翔

二〇一八年七月二日

书记员　　曾娜