某某与广东长城建设集团有限公司、广州市泰恒物业管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0104民初39892号 原告：***，女，1970年12月18日出生，汉族，身份证住址潮州市湘桥区。 委托诉讼代理人：***、***，广东瑞科律师事务所律师。 被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，该司职员，联系地址。 被告：广州市泰恒物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东国盟律师事务所律师。 第三人：广州市任我行国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号1116房。 法定代表人：**。 第三人：广州昕达医疗科技有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号907室。 法定代表人：***。 第三人：广州顺源建材有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号903房。 法定代表人：***。 第三人：广州市逸赢建筑工程咨询有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号903房。 法定代表人：***。 第三人：广州浦天医疗设备有限公司，广州市越秀区寺右一马路18号908房。 法定代表人：***。 第三人：广州智维财务顾问有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号909房。 法定代表人：**。 第三人：广州市新东越会计师事务所有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号912房。 法定代表人：***。 第三人：广东华政新东山税务师事务所有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号913室。 法定代表人：**。 第三人：广州市甲子文化传播有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号916房。 法定代表人：**。 后四第三人的共同委托诉讼代理人：**，广东国道律师事务所律师。 原告***诉被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、广州市泰恒物业管理有限公司（以下简称泰恒公司），第三人广州市任我行国际旅行社有限公司（以下简称任我行公司）、广州昕达医疗科技有限公司（以下简称昕达公司）、广州顺源建材有限公司（以下简称顺源公司）、广州市逸赢建筑工程咨询有限公司（以下简称逸赢公司）、广州浦天医疗设备有限公司（以下简称浦天公司）、广州智维财务顾问有限公司（以下简称智维公司）、广州市新东越会计师事务所有限公司（以下简称新东越公司）、广东华政新东山税务师事务所有限公司（以下简称华政公司）、广州市甲子文化传播有限公司（以下简称甲子公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告长城公司的委托诉讼代理人***、被告泰恒公司的委托诉讼代理人***以及第三人智维公司、新东越公司、华政公司、甲子公司的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。第三人任我行公司、昕达公司、顺源公司、逸赢公司、浦天公司经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告及第三人立即停止侵害，向原告移交广州市寺右新马路泰恒大厦第9层房产及相应的管理使用和收益权能；2.判令两被告向原告支付场地占用费481.84万元（按照每月12.68万元的标准，自2016年6月1日起计至实际交还涉案房产之日止，现暂计至2019年8月1日共38个月）；3．判令第三人在其占用期间及占用范围内与两被告承担支付场地占用费的连带责任。事实与理由：广州市寺右新马路泰恒大厦第9层房产所在的泰恒大厦是由被告长城公司开发，被告泰恒公司提供物业管理。2009年7月24日，原告通过拍卖竞价购买涉案房产，面积为1268.1481平方米。拍卖成交后，原告已付清全部购房款，但两被告一直未将案涉房产移交给原告，而是擅自将房屋出租给第三人使用并收取租金，从未向原告支付过任何费用。2019年1月和7月，原告曾委托律师分别向两被告发函敦促，要求其移交涉案房产、办理交接手续、支付场地占用费等，但两被告仍置之不理。自2009年7月起至本案起诉之日，两被告占用涉案房产长达120个月，参照同地段租金价格计算，每月的占用***12.68万元，两被告实际给原告造成了1534.28万元的经济损失。被告泰恒公司自涉案房产拍卖以来一直是被告长城公司委派的物业公司，被告泰恒公司以其名义代被告长城公司进行管理出租并收取租金，其与被告长城公司共同损害了原告的合法权益，被告泰恒公司应与长城公司承担移交场地并支付占用费的连带责任。本案第三人为涉案房产的承租人，实际占用涉案房产，并将涉案房产作为企业注册地址，严重损害了原告的合法权益，故第三人应立即停止侵害，从案涉房产中搬离并支付占用费。据此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。 被告长城公司辩称：我方不同意原告诉请第一、第二项。一、原告就诉争房产没有与长城公司主张过权利、协商过移交事宜，我方没有收到过原告要求移交诉争房产并经我方签名或**确认的函件。长城公司对诉争房产没有占用、使用和收益，该房产是由泰恒公司在占用、管理、收益。如果原告有证据证明该房产属原告所有，应该是泰恒公司向原告移交，而非长城公司向原告移交。二、根据原告提供的证据1-6可见，原告按相关单位的要求办理过相关的手续，但并不能证明诉争房产归原告所有，根据物权法的规定，房产所有权以登记为准，而原告到目前为止没有提供诉争房产的不动产权证。三、长城公司在涉案物业中所得面积已全部转让给了广州天河高新技术产业开发区恒昌实业发展公司，该物业由被告泰恒公司占有、占用、管理、使用和收益。 被告泰恒公司辩称：同意长城公司的意见，我方不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。涉案房产的收益权基于物业所有权产生的，而原告没有证据证明其拥有涉案物业的所有权。第三人与泰恒公司履行合同没有违法行为、没有过错，不应当承担责任。所有收益均为泰恒公司收益，故长城公司没有收益不应当承担责任。 第三人智维公司、新东越公司、华政公司、甲子公司共同述称：要求法院驳回原告诉请第三项，我方对于场地的占用基于合法、善意行为取得，并且持续支付公允的租赁费用，假设原告、被告之间存在产权纠纷，基于买卖不破租赁的原则，不应当影响善意第三人对于涉案场地的租赁。如果原告认为被告方对租金的收取没有合法权利，而我方的支付行为已经发生且为被告所承认，原告权利的追索不应当及于第三人。 第三人任我行公司、昕达公司、顺源公司、逸赢公司、浦天公司无述称。 经审理查明：广州市寺右新马路恒隆大厦(现更名泰恒大厦)第8、9、10、17层房产所在的泰恒大厦由被告长城公司开发建设。 2009年7月24日，原告（买受人）与广东圣达拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，约定：买受人于2009年7月24日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价成交涉讼房产，成交价5850000元，佣金58500元等。 前述拍卖成交后，因被告长城公司未予协助原告办理案涉房屋的权属登记手续，原告遂向本院提起诉讼。案经本院审理，本院于2010年11月4日作出（2010）越法民三初字第672号《民事判决书》，判决：一、被告广东长城建设集团有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内协助原告***办理将广州市寺右新马路恒隆大厦（现名称泰恒大厦）第9层房产过户至原告***名下的产权过户登记手续。二、驳回原告***的其他诉讼请求。该判决已于2010年11月20日发生法律效力。此后，原告经向本院申请强制执行，本院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行的通知文书。 2019年7月31日，原告曾委托广东瑞科律师事务所向两被告分别发出《律师函》，要求两被告协助办理物业的交接手续并支付房屋占用费等。 另查明：第三人新东越公司、华政公司分别与被告泰恒公司签订《广州市房地产租赁合同》，由被告泰恒公司将案涉寺右一马路18号912（建筑面积143.31平方米）、913（371.94平方米）部位出租给两第三人使用。第三人华政公司明确其将承租场地交由第三人智维公司、甲子公司使用，相应的租赁费用由华政公司负担。 此外，被告泰恒公司与第三人逸赢公司就案涉的寺右一马路18号903部位（建筑面积94.77平方米）签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限至2020年8月10日。 被告泰恒公司与第三人昕达公司就案涉的寺右一马路18号907部位（建筑面积70平方米）签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限至2022年8月24日。 被告泰恒公司与第三人浦天公司就案涉的寺右一马路18号908部位（建筑面积127.55平方米）签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限至2022年8月24日。 被告泰恒公司与第三人任我行公司就案涉的寺右一马路18号906部位（建筑面积143.67平方米）签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限至2021年1月16日。 本案诉讼过程中，就案涉房屋的现场使用情况，本院组织原、被告双方于2020年6月11日进行现场勘查。根据现场勘查的情况以及原、被告确认的事实，案涉房屋现由前述第三人使用。被告泰恒公司称其与第三人顺源公司签订的租赁合同未找到。 本院认为：据生效判决查明及认定事实可见，原告通过竞拍购买案涉房屋，原告至今尚未取得案涉物业的不动产权属证明文件。而能够引致物权变动的法律文书只能是人民法院或仲裁委员会依法依职权制作的能够直接导致物权发生、变更、消灭的生效的形成性法律文书，前述（2010）越法民三初字第672号《民事判决书》虽然判令被告长城公司应于该判决发生法律效力之日起10日内协助原告办理将涉案房产过户至原告名下的登记手续，但该判决显是基于原告之诉请判令被告长城公司协助完成不动产权属过户登记行为的请求性法律文书，不具有能够导致物权变动的法律效力。因此，原告现以其为案涉房屋的所有权人要求两被告及第三人腾退并交还物业，支付案涉房屋的占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案受理费45347元由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年九月二十八日 书　记　员　　***