广东华侨信托投资公司物华融资部、广东省华侨建设工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终10349号

上诉人（原审原告）：广东华侨信托投资公司物华融资部，住所地广州市北较场横路。

法定代表人：刘良成，该公司总经理。

委托诉讼代理人：廖智慧，广东三民律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黎明，广东三民律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广东省华侨建设工程有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：吴坤南，该公司董事。

委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1960年9月13日出生，汉族，住广州市海珠区。

委托诉讼代理人：周崇宇，广东海建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：廖敏儿，广东海建律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：广州安业华侨房地产有限公司，住所地广州市海珠区。

法定代表人：吴坤南，该公司总经理。

委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。

上诉人广东华侨信托投资公司物华融资部（以下简称物华融资部）因与被上诉人广东省华侨建设工程有限公司（以下简称华建公司）、***、广州安业华侨房地产有限公司（以下简称安业公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人物华融资部上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56号车位所有权的实际权利人为物华融资部；3.撤销一审法院作出的（2020）粤0105执异184号《执行裁定书》；4.立即停止对广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56号车位的强制执行，包括停止评估、询价、拍卖、变卖或以物抵债处理等；5.立即解除对广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56号车位的查封；6.本案一、二审诉讼费用由华建公司、安业公司、***共同承担。事实和理由：一、一审判决存在漏查、拒不依职权调查取证等违反法定程序的情节，直接导致对涉案车位权属认定违背事实。第一，一审法院没有对执行局在收到物华融资部执行异议申请后，违反程序未召开听证会进行审查。第二，一审法院没有依法收集、调取证据。物华融资部曾多次向一审法院书面申请调取在2013年公开挂牌转让华建公司股权时的中审联（GD）审核201300000l股东资产权益审计报告，该报告足以反映涉案车位的权属真实情况，一审法院拒绝调取违反了《民事诉讼法》第六十四条规定。二、一审法院不顾涉案车位真实权利状况，片面以不动产登记簿的记载认定涉案车位权属关系，违背事实和法律。物华融资部在一审期间提供的大量证据证实物华融资部对包括涉案车位在内南翠苑房地产开发项进行出资、建设，管理，车位自建成以来一直由物华融资部对其占有、使用、收益至今，实为涉案车位真实权利人。第一，车位及所在房地产项目系由物华融资部出资、开发。1996年6月25日，物华融资部与广州市飞龙有限公司、安业公司共同签订《转让协议书》，广州市飞龙有限公司将其承包的广州市新港西路28号地段兴建商住楼项目全部转让给物华融资部，物华融资部负责投入该项目的后续资金及进行整个开发经营管理，安业公司负责协助物华融资部搞好项目的开发经营管理，项目所有收益归物华融资部所有。为此，物华融资部在上级单位广东省广物控股集团有限公司的支持下，投入巨额资金兴建了广州市新港西路28号地段商住楼，涉案车位属于该商住楼的配套设施。第二，涉案车位一直由物华融资部经营管理至今。整个南翠苑小区建成后，一直由物华融资部进行管理，其中包括涉案车位在内的96个车位都是由物华融资部占有、使用、管理、收益，且物业公司出具声明称仅受物华融资部的委托实施物业管理，从未接受华建公司、安业公司的委托及管理。华建公司、安业公司也在一审庭审时承认从未对涉案车位进行过任何管理与运营，一切与涉案车位有关的事务均由物华融资部负责。第三，华建公司、安业公司均承认物华融资部是广州市新港西路28号地块商住楼项目的经营权人及所有人。2013年广东省广弘资产经营有限公司将其持有华建公司100%的股权公开挂牌转让，最终仅以五万元的低价成交。当时涉及的车位共有96个，价值达3000余万元，广东省广弘资产经营有限公司向交易中心提供的华建公司当时的资产评估报告已清楚说明该96个车位产权属于物华融资部，并非华建公司的资产。此外，安业公司遭医药工业研究所追讨投资款的诉讼案件中也要求追加物华融资部为当事人，明确承认物华融资部才是项目投资人，己事实履行项目全部接管，并全面负责资金投入和管理工作，项目所涉的房地产均由物华融资部承担全部权利和责任。三、在本案审理之前，华建公司、安业公司均未公开声称涉案车位应归其所有，但现在其推翻此前陈述，将其协助代管物华融资部的财产称均属华建公司所有，明显存在非法侵占国有资产的恶意，故本案涉嫌重大国有资产被非法转让、侵占等刑事犯罪，应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复。四、安业公司将涉案车位转让给华建公司，实为虚假交易，其转让行为无效。企业信用信息资料显示，安业公司为华建公司的全资子公司，两公司法定代表人均为同一人，实为两个牌子一套人马，两者之间进行的一切交易均属关联交易。两公司在明知南翠苑开发商实为物华融资部，安业公司仅是协助物华融资部，无权转让、处理、收益包括涉案车位在内的南翠苑所有物业的情况下，却背着物华融资部偷偷将车位非法过户，明显存在恶意串通。两公司交易过户涉案车位的商品房买卖合同显示，付款条款被人为划掉，证实所有车位买卖均没有实际付款。另外，前述的审计报告也载明涉案车位被华建公司记账为“存货”中的“代管房产”，“尚未支付对价”，系因安业公司为避免查封而“确权”到华建公司，不论是安业公司还是华建公司都“并非直接拥有其所有权及使用权”。可见，安业公司将涉案车位转让给华建公司，双方并未实际发生交易，其目的在于规避债务，实为虚假交易，根据《民法典》第一百五十四条规定，上述行为应属无效。综上，请求二审法院判如所请。

被上诉人华建公司、安业公司二审共同辩称：物华融资部与安业公司之间成立的是合作新建物业合同的债权债务关系，物华融资部在本案中混淆了债权与物权两个不同的法律概念。如物华融资部有异议，应以合同纠纷来起诉安业公司，退一步说，存在物华融资部声称的车位过户相应纠纷，也应审查的是物华融资部与安业公司的合作新建商住楼合作协议是否具有法律效力。当时双方合作新建商住楼，物华融资部拖欠土地出让金、税费等，在该合同关系中究竟是物华融资部违约还是安业公司违约，或是由谁赔偿损失需要另案提起合同之诉来解决。综上，在安业公司与物华融资部对涉案的合作新建商住楼未进行清算的情况下，安业公司与物华融资部的合同项目没有任何条款确认合作新建商住楼归属于物华融资部，故物华融资部要求确认其为涉案车位的所有人没有法律依据，请求二审法院驳回物华融资部的上诉请求。

被上诉人***二审辩称：第一，物华融资部指责执行侵犯其合法权益是错误的。***的债权在2007年已经产生，直至2017年才取得生效判决，其合法权利应得到保护。物华融资部声称所谓的虚假诉讼或者恶意串通损害第三人利益是不存在的。第二，一审法院根据不动产登记查封执行涉案车位是正确的。物权法规定不动产权利以登记为准，***在本案中没有介入安业公司与物华融资部之间的关系，只能根据物权登记识别，一审法院也只能以物权登记为准，因为物权登记具有公示效力，物华融资部仅凭合作协议不足以推翻物权登记的效力。物华融资部与安业公司之间是合同纠纷，并非物权纠纷，该合同纠纷不能影响本案的执行。第三，物华融资部的陈述自相矛盾。按照物华融资部所称的合作开发协议，合作开发是指整个小区，小区销售涉及很多合同包括住房的买卖以及车位的买卖，一审庭审时安业公司确认合同均是其签订的，物华融资部主张车位登记无效是否等于已出售的房屋也无效，显然物华融资部的陈述矛盾。物华融资部确认安业公司有权代表其签署合同以及买卖协议，双方是代理关系，如代理人侵犯被代理人的权益，亦应当基于代理关系主张权益。第四，物华融资部称其在管理、控制、占有涉案车位的说法不成立。房管部门的登记档案显示，华建公司买受车位后多次抵押贷款，即是华建公司使用涉案车位并获利，与物华融资部陈述不符。综上，一审判决认定事实正确，请求二审法院驳回物华融资部的上诉请求。

因本案纠纷，物华融资部于2020年7月10日诉至一审法院，请求判令：1.确认广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56号车位所有权的实际权利人为物华融资部；2.停止对广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56车位的强制执行，包括停止评估、询价、拍卖、变卖或以物抵债处理等；3.解除对广州市海珠区东晓xxx街xx号1-56号车位的查封。

一审法院经审理查明：***诉华建公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初10096号民事判决书，判决如下：华建公司于本判决生效后十日内支付***工程款5779873.10元及利息（以5779873.10元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率从2007年4月13日开始计算至华建公司付款之日）。后当事人不服提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）苏05民终7310号民事判决书，判决如下：一、撤销（2016）苏0583民初10096号民事判决；二、华建公司于本判决生效后十日内支付***工程款6386152.24元及利息（以6386152.24元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率从2007年4月13日开始计算至判决生效之日）。判决生效后，因华建公司并未主动履行义务，***据此向一审法院申请执行，一审法院以（2018）粤0105执5525号立案执行，并查封了华建公司所有的位于广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56车位的产权，查封期限至2021年7月22日。2020年4月20日，一审法院裁定拍卖上述车位。后物华融资部向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年6月16日作出（2020）粤0105执异184号执行裁定书，裁定驳回物华融资部的异议请求。物华融资部遂提起本案诉讼。

据房管部门的档案资料显示：2005年４月１日，安业公司与华建公司签订《商品房买卖合同》，将广州市海珠区xx路xxx街xx号1-56车位车位出售给华建公司，上述56个车位原房产登记号为2005交登字108809号-108864号，现房产登记号为2015登记字1061717号-1061772号，产权人为华建公司，所有权取得方式为购买，1-4、6-15、18-23、44-55车位现登记时间为2015年11月26日，5、16、17车位现登记时间为2015年11月24日，24-43车位现登记时间为2015年11月25日，56车位现登记时间为2015年11月23日，规划用途为车库。

据广东省高级人民法院（1999）粤法民终字第259号民事判决书查明：广州市新港西路28号原是广州市医药工业研究所的实验车间。1994年12月25日，广州市医药工业研究所（甲方）与华建公司（乙方）签订《合作开发项目协议书》，约定甲方提供广州市新港西路28号11000㎡用地面积的土地供乙方进行商住楼房地产开发，乙方给甲方补偿易地改造费用4500万元和在原旧址中建成的住宅房6000㎡建筑面积回迁给甲方作为科技人员宿舍，在靠东边主干马路面的裙楼回迁1000㎡的建筑面积商场给甲方安置部分人员就业，除回迁给甲方的物业产权归甲方所有外，其余物业产权归乙方所有。……乙方责任：负责支付开发与此项目有关的全部资金，负责该项目建设的工作和日后商品房的销售和经营工作，负责该项目规划、勘测、设计、报建、组织施工、施工管理等工作。1995年3月15日，安业公司、华建公司与广州市医药工业研究所签订《关于更改乙方名称协议书》，约定：依照广州市人民政府办公厅和广州市建委通知，凡在广州市经营房地产业务的中央部署、省属开发企业，均应在广州市成立独立法人的属下公司，为此，华建公司成立了安业公司，华建公司与广州市医药工业研究所于1994年12月15日就合作开发广州市新港西路28号签订的合作开发项目协议书，现乙方单位名称更改为安业公司，广州市医药工业研究所同意由安业公司执行开发协议书中的全部条款；等。

1996年6月25日，物华融资部（甲方）与广州市飞龙有限公司（乙方）、安业公司（丙方）签订《转让协议书》，约定：一、乙方愿意将承包的广州市新港西路28号地段兴建商住楼项目（广州市规划局“城规批案[1995]第266号”复文）全部转让给甲方，甲方愿意受让，丙方同意乙方转让，并欢迎甲方承包此项目；二、经甲、乙、丙三方确认，以该项目截止至本协议签署时的现状（附件一所列）为前提进行转让；三、经甲、乙双方商定，本项目转让费为人民币4810万元，扣除南海市盐步镇城区实业总公司已转让2310万元外，甲方实际应付给乙方转让费2500万元，转让费按下列期限和金额支付给丙方，由丙方负责转付给乙方；四、甲、乙、丙三方主要责任：（一）甲方责任：1.依照本协议的规定支付转让费给乙方；2.承认和遵守安业公司和广州市飞龙有限公司于一九九五年六月一日签订的《承包合同书》的条款；3.负责投入该项目的后续资金及进行整个项目的开发经营管理；4.接受丙方的检查、监督；（二）乙方责任：1.本协议生效之日起，十天内将该项目的一切手续资料及账务移交给甲方，并协助甲方完成未完事宜；2.保证该项目建成可向社会公开销售建筑面积不少于40000平方米（不含回迁）的商品房（以可办产权登记为准），并协助办理有关手续；3.从签约之日起5个月内负责完成该项目尚未完成的所有拆迁工作及费用（不包补偿广州市医药工业研究所4500万元）；4.协助办理B幢有关的报批手续（甲、丙方派员参与）；（三）丙方责任：1.承认甲方为该项目的合法承包商，并于协议生效之日行文确认；2.继续遵守1995年6月1日与广州市飞龙有限公司签订的《承包合同书》中的条款和所承担的责任；3.协助甲方搞好项目的开发、经营和管理，协助甲、乙双方履行本协议的条款；等。

物华融资部为证明其诉讼主张，还提供了以下证据：1.安业公司第二开发处与广州市华信恒泰物业管理有限公司签订的租赁协议书、委托代管合同、委托合同，广州市华信恒泰物业管理有限公司于2020年７月14日出具的《情况说明》，拟证明自2007年起至今，物华融资部以安业公司第二开发处的名义委托物业公司对涉案物业进行管理，安业公司从未对涉案物业进行运营与管理；2.珠海产权交易中心华建公司100%产权交易项目网络公告截图；3.中审联（GD）核审2013000001股东资产权益审计报告截图（无原件），截图显示内容为“华建公司于2005年将安业公司广州市新港西路28号地下96个车位确权到自己公司的名下作为存货中代管房产管理，并尚未支付对价；在应付账款中挂账，根据华建公司提供说明及所附相关合同、协议，南翠苑开发商（挂靠开发单位）物华融资部至今仍欠华建公司挂靠管理费，而且小业主纠纷不断，挂靠开发房产至今尚无法进行结算，税费亦未清算，因此安业公司为避免资产被查封而确权到华建公司，华建公司和安业公司并非直接拥有其所有权及使用权，本次清产核资报告对此以账面值列示”，拟证明华建公司股东转让其股份期间，没有把涉案车位列为华建公司资产，并承认涉案车位系物华融资部建设开发，华侨建设公示及安业公司不持有所有权，确权到华建公司名下仅为规避司法查封；4.1995年6月1日，安业公司（甲方）与广州市飞龙有限公司（乙方）签订的《承包合同书》（复印件），主要内容显示为：一、项目概况：根据广州市医药工业研究所与华建公司1994年12月5日签署生效的《合作开发项目协议书》以及上述两单位和甲方1995年3月15日签署生效的《关于更改乙方名称协议书》、广州市城市规划局穗城规南片地字（1994）第425号《建设用地规划许可证》等文件，该项目位于广州市新港西路28号，用地面积12620㎡，其中由市医药工业研究所提供约11000㎡土地使用权，其余1620㎡为扩征土地。现由乙方承包开发并负责全部资金，兴建商品楼若干栋；二、合作方式、条件：1.甲方负责征地、出投资指标、提供必要证明、为乙方开设本项目的专用账号，协助乙方办理报建、设计、施工到验收、售房及售房后的物业管理等整个项目运作过程所有手续提供便利；2.乙方以安业公司第一开发处的名义实行项目承包经营，负责该项目的全部投资和经营运作；负责本项目的经营管理、售楼和物业管理，自负盈亏；……4.项目工程由乙方确定施工队伍，以华建公司承建；三、双方主要责任：乙方承包本开发项目，包括规划、报建、施工、售楼、办理产权、物业管理等全部过程；未经甲方同意，乙方不得将本项目转让给第三方；乙方独立经营，自负盈亏，应切实做好策划和经营管理，严格遵守国家政府有关部门的规定，按时缴纳所有税费，如出现违章违法，应承担由此而引起的经济责任和法律责任等。

华建公司及安业公司对上述证据1真实性、合法性无异议、关联性有异议，对证据2、3真实性有异议，合法性无异议，关联性有异议，但确认股权转让时有该审计报告，对证据4真实性、关联性有异议，合法性无异议，物华融资部提交的证据仅证明物华融资部与安业公司之间是合同关系，且尚未清算，没有证据证明物华融资部与安业公司进行了清算来确认涉案车位最终的权属如何归属。***对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，其认为安业公司第二开发处实际上就是安业公司，安业公司第二开发处与广州市华信恒泰物业管理有限公司签署租赁协议、委托管理合同不代表物华融资部对案涉车位拥有所有权，物华融资部不是上述协议的主体，与该协议没有关系。《情况说明》仅有盖章，没有负责人和经办人签名或盖章，是无效的。另外，法律没有规定，委托物业管理的人就一定是物业所有权人，两者没有必然的关系。按照证据3的内容所述，华建公司如果有纠纷，没有支付相应对价，但房屋所有权仍是华建公司，华建公司与安业公司或其他公司之间存在债务纠纷也是合同纠纷，与物权没有关系。

诉讼过程中，物华融资部、华建公司、安业公司均确认涉案56个车位的规划、报建及大确权审批手续均是以安业公司名义办理。

一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为物华融资部就被查封的56个车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。据此，针对物华融资部的诉讼请求，一审法院认定如下：

首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据房管部门的房地产档案显示，华建公司与安业公司签订《商品房买卖合同》，此后至今涉案56个车位产权均登记在华建公司名下，因此，物华融资部主张其为涉案56个车位的所有权人理据不足。

其次，物华融资部以其与案外人广州市飞龙有限公司、安业公司签订的《转让协议书》《承包合同书》、租赁协议书、委托代管合同、委托合同主张其为案涉车位的实际权利人，但从物华融资部提供的《转让协议书》《承包合同书》及（1999）粤法民终字第259号民事判决书查明的事实来看，案涉车位由广州市医药工业研究所与安业公司合作开发建设，安业公司将合作开发项目发包给广州市飞龙有限公司，广州市飞龙有限公司又将项目转让给物华融资部，物华融资部依据《转让协议书》承接涉案车位所在项目，负责投入资金以及进行项目的开发经营管理，一审庭审时各方当事人对此均无异议，但物华融资部对涉案车位所在项目的投资、开发经营管理行为仅为债权权益，并不发生物权变动的效力，物华融资部提供的《转让协议书》《承包合同书》（复印件）、租赁协议书、委托代管合同、委托合同均无法证明物华融资部的诉讼主张。

再次，关于物华融资部以珠海产权交易中心华建公司100%产权交易项目网络公告截图、中审联（GD）核审2013000001股东资产权益审计报告截图主张涉案车位系物华融资部开发建设，华建公司及安业公司不直接拥有所有权，涉案车位属于物华融资部财产的问题。对此一审法院认为：第一，本案诉讼中，华建公司对物华融资部与安业公司之间合作开发建设案涉车位的事实未予以否认，物华融资部亦确认涉案56个车位的规划、报建及大确权审批手续均是以安业公司名义办理，即使物华融资部依照《转让协议书》的约定投入资金、参与项目开发经营管理，也不能产生物权变动的法律后果；第二，不动产物权登记的公示效力是我国物权法的基本原则。不动产权属的确定应当以不动产登记机关的不动产登记薄记载内容为依据。不动产物权的变动亦必须以登记为必要条件，即便该审计报告内容真实，审计机构的单方陈述抑或当事人之间的内部约定即便合法有效也不必然发生物权变动的效力，仅凭该股权交易公告及审计报告截图的内容无法证明物华融资部在本案中的诉讼主张，物华融资部申请调取该审计报告没有必要，一审法院不予准许。

综上，物华融资部诉请其对涉案车位享有排除执行的实体权益，要求停止强制执行、解除查封，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，于2021年2月4日作出如下判决：驳回物华融资部的全部诉讼请求。一审案件受理费130760元，由物华融资部负担。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。

本案是案外人执行异议之诉，二审审查的是物华融资部就被查封的涉案56个车位是否享有足以排除执行的民事权益。物华融资部关于执行异议中未召开听证会以及安业公司将涉案车位转让给华建公司是否为虚假交易、有无侵占国有资产的上诉理由，均不属于本案处理的范围，本院对此不予调处。

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案的56个车位均登记在华建公司名下，现因华建公司未履行生效判决的义务，***申请强制执行，一审法院据此查封登记在华建公司名下的涉案56个车位并无不当。

《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物华融资部主张其具有足以排除执行的权益，实质是认为其因对涉案车位的出资、建设等事实行为而设立了物权，足以对抗初始登记的物权人安业公司及变更登记后的物权人华建公司，故本案审查的重点是物华融资部是否为涉案车位的合法建造人。首先，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条所述的“合法建造”，应当是指按照国家有关法律所规定的建设用地使用权取得、规划施工许可等要求进行建造，否则不能产生该条所称的物权设定的效力。我国现行立法坚持建设用地使用权与房屋等不动产所有权权利主体一致的原则，明确要求商品房建造必须取得相应建设用地使用权和土地规划、建设规划、建设施工等证书。不动产登记部门亦是以建设用地使用权等相应证书登记主体作为房屋所有权初始登记主体。因此，建造行为必须在依法办理建设用地使用权登记和取得相关规划、建设等证书的情况下，才能在建造事实行为完成时产生设立物权的法律效力。没有进行上述登记的合作开发合同当事人，并不当然因合作开发合同约定而享有物权。本案中，建设规划许可、建筑工程施工许可、预售许可等主体均为安业公司，安业公司是涉案车位的合法建造人，且从本案查明的事实来看，涉案车位亦初始登记在安业公司名下。其次，就非登记作为开发建设主体的合同一方当事人，虽然其与另一方当事人之间形成了出资建设、合作开发等合同关系，当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力，但对于当事人之间关于房屋所有权最终归属的约定之意思仍需根据合法性解释原则加以理解，即仍需符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定，基于法律行为发生的物权变动必须遵循法定登记原则，未经登记，不发生物权效力。另一方面，当事人虽然在出资建设、合作开发等合同中约定部分房屋所有权的归属，但该约定并不发生法律所认可的物权效力，而只是在合同当事人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力。据此，物华融资部不能直接基于其与案外人广州市飞龙有限公司、安业公司签订的《转让协议书》而成为涉案车位的所有权人，其对涉案车位的管理和运营行为亦不能反推其具有涉案车位的所有权。此外，安业公司与华建公司之间的约定不影响对涉案车位所有权的认定，故一审法院不予准许物华融资部关于调取审计报告的申请，处置得当，物华融资部在二审期间再次提出调取申请，本院亦不予准许。综上，物华融资部仅对涉案车位基于《转让协议书》享有一般债权，并不享有足以排除强制执行的实体权益，一审法院对于物华融资部要求停止强制执行、解除查封的诉请不予支持，理据充分，本院予以维持。

综上所述，上诉人物华融资部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130760元，由上诉人广东华侨信托投资公司物华融资部负担。

本判决为终审判决。

审判长　邓　颖

审判员　谭红玉

审判员　李光华

二〇二一年六月二十八日

书记员　莫善友

区敏儿