某某与盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏08民终1308号

上诉人（原审被告）：**，女，1978年3月2日出生，汉族，住江苏省盱眙县新城市广场Ａ区。

委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李云志，江苏昂格律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司，住所地江苏省盱眙县穆店镇龙泉湖风景区项目部。

法定代表人：王贵元，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗淮律师事务所律师。

原审第三人：江苏三嘉建设工程有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区南区发展大道南侧。

破产管理人：江苏宿兴律师事务所。

江苏宿兴律师事务所法定代表人：胡玖，主任。

上诉人**因与被上诉人盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司（以下简称商茂龙泉湖公司）、原审第三人江苏三嘉建设工程有限公司（以下简称三嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实不清。第三人与被上诉人之间的801125元建设工程款已被被上诉人认可，上诉人已经缴纳涉案房屋首付款801125元，并有三方签订的《工程款抵充购房款协议》、被上诉人出具的收据以及签约确认单，在此基础上双方签订《商品房买卖合同》应合法有效。被上诉人是公司法人，其在签订合同、确认债务、接受债务时应当知道其与原审第三人之间的工程款事项，不可能是其自述的仅有14万元，一审仅凭被上诉人单方陈述即否认协议、合同、签约确认单违背证据规则的规定，且债权转让具有不可撤销性，一旦成立即具有法律约束力，被上诉人在7年之后否定债权转让的有效性，显然与法律相违背。2、上诉人未缴纳房屋余款系因被上诉人造成。由于被上诉人开发的商品房坐落于盱眙县城饮用水源地，现主管部门不予审批导致银行按揭不予办理，后被上诉人开发的房地产不景气处于停工状态，变成了烂尾楼盘，售楼部、工程部均已人去楼空，上诉人也无法联系到被上诉人，故按揭贷款无法办理。3、一审判决存在适用法律和程序错误问题。（1）涉案商品房买卖合同签订于2012年6月20日，被上诉人于2020年9月提出解除合同已超过一年的除斥期间。（2）根据法释（2020）15号《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条规定，本案不应适用民法典的相关规定，一审判决适用民法典系法律适用错误。（3）根据《九民会议纪要》精神和原则，双务合同解除时人民法院应当向当事人释明其可以提出返还请求，一审未予释明程序错误。4、一审判决否定第三人债权转让的有效性错误。债权转让具有无因性，债权人转让债权不需要对等性，上诉人与第三人之间是否具有债权债务关系不是本案审理范围。5、2012年6月20日系盱眙商茂龙泉湖旅游开发公司与上诉人签订涉案商品房买卖合同，被上诉人并非本案适格主体。

被上诉人商茂龙泉湖公司辩称，1、一审认定事实清楚，对于证据的认定是法官行使自由裁量权，不存在对证据进行取舍，一审对被上诉人提供的协议、合同签约确认单等证据已予以认定，符合客观事实。2、涉案商品房买卖合同在商品房建成之后签订，属于现房。截至诉讼前，该房屋仍然未交付，被上诉人要求上诉人结算工程款并支付购房款遭到推脱，上诉人不付款导致被上诉人合同目的无法实现，且在涉案商品房未交付的情况下要求解除合同并不存在法律禁止情形。合同约定被上诉人有解除权，客观上解除合同也有利于解决纠纷，一审法院判决并无不当。3、上诉人既不愿付款也不愿结算工程款，在被上诉人多次通知付款时避而不见，在此情况下若不解除合同将扩大损失，对被上诉人不公。4、上诉人**找到第三人要求以工程款抵偿购房款并非简单的债权转让，该部分工程款是否实际发生，是否具有真实明确的债权，与有抵债的购房情形有巨大关联性，而非债权转让的无因性，不可撤销性。5、合同约定上诉人应当支付剩余购房款，上诉人迟迟不予缴纳，亦不办理按揭贷款，系其自身银行授信等原因，而非被上诉人原因，合同并未约定被上诉人协助办理按揭手续这一义务。6、被上诉人开发的楼盘并不存在烂尾情形。合同约定有关缴纳购房款事项，上诉人可以通过支付足额的购房款，结算相应的工程款后要求被上诉人交付房屋，但是上诉人一直未与被上诉人结算，亦不支付购房款，被上诉人迫于无奈才要求解除合同。7、签订合同的盱眙商茂龙泉湖旅游开发有限公司和商茂龙泉湖公司是同一家公司，并非主体不适格。

原审第三人三嘉公司未答辩。

商茂龙泉湖公司向一审法院起诉请求：1、解除双方2012年6月20日签订《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由**承担。

一审法院认定事实：原审原告是盱眙县穆店镇龙泉湖假日龙湾小区开发商。2012年6月20日，**以2061125元价格购买原审原告开发的假日龙湾小区第A-86幢01号别墅，首付款801125元，余款126万元银行贷款，双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未建成，合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2012年6月20日支付首期款801125元，该首期款交付原审原告（甲方）、原审被告（丙方）及原审第三人（乙方）达成《工程款抵充购房款协议》，明确乙方为甲方假日龙湾燃气站工程建设单位，丙方购买甲方涉案房屋首付款801125元，申请用乙方承建甲方工程的工程款801125元抵充，甲乙双方同意将工程款801125元作为丙方购买该套商品房首付款，甲方出具收到该房屋首付款801125元收据给丙方，乙方出具收到工程款801125元收据给甲方，至此丙方已支付给甲方购房首付款801125元，丙方其余购房手续按正常购房程序办理，乙方工程结算按正常流程办理。剩余126万元以银行贷款方式支付（应在本合同签署后五个工作日内，向银行提供完毕应提交的所有的资料并签署贷款合同等相关文件，缴清所需费用，包括但不限于按揭公证费、抵押登记等）；合同第七条第一款第（2）项约定：逾期超过30日后未付款，出卖人有权解除合同…；合同第八条交付期限约定，出卖人应当于2014年12月30日前按照该商品房取得交付使用备案证书条件交付。合同签订后，涉案房屋在房产管理部门进行了网签，但**没有按约定办理126万元按揭贷款手续。之后，商茂龙泉湖公司多次督促**支付剩余购房款，**均没有按合同履行支付义务。目前，该房屋未向**交付，处于空置状态，近期引起本案诉讼。

一审另查明，三嘉公司因不能清偿曹陆阳到期债务被宿城法院于2019年11月29日裁定破产清算，宿城法院于2019年12月2日指定江苏宿兴律师事务所为该公司破产管理人。破产管理人目前未联系三嘉公司管理人员，也未收到三嘉公司公章以及财务账薄、合同材料等，尚未对三嘉公司进行财务审计、资产审核。

一审庭审中，商茂龙泉湖公司提交：1、2010年12月7日商茂龙泉湖公司与原审第三人签订的建设工程施工合同、2012年10月20日施工项目结算审定单，证明上述合同约定**挂靠原审第三人承建商茂龙泉湖公司涉案工程项目煤气高压站场内道路，合同价款40万元（暂定）…，合同签订后**组织人员施工，仅完成部分工程量就终止了施工，后期工地找不到**及原审第三人，2012年10月20日商茂龙泉湖公司根据已完成的工程量单方审定工程款为140209.51元。2、商茂龙泉湖公司于2016年3月10日向**送达告知函、2016年4月29日通知函、2016年4月29日EMS快递面单，证明商茂龙泉湖公司多次向**催促给付剩余的购房款，接受交房，**无回应，至诉讼之日仍然没有给付购房款，导致商茂龙泉湖公司无法实现合同目的。**质证意见：**没有挂靠以第三人名义承建商茂龙泉湖公司涉案工程项目煤气高压站场内道路工程，对商茂龙泉湖公司与原审第三人于2010年12月7日签订的建设工程施工合同的经过及结算情况不清楚，对商茂龙泉湖公司单方制作施工项目结算审定单不认可，没有施工单位的签字确认，也没有得到监理单位的签字确认。对商茂龙泉湖公司提交2016年3月10日告知函、2016年4月29日通知函等材料不知情，没有收到上述材料。涉案房屋也不具备交付条件，在2019年之前还在烂尾状态。原审第三人质证意见：对商茂龙泉湖公司提供的证据和**的质证意见不清楚，无法发表质证意见。

**提交证据：2012年6月20日双方的签约确认单、工程款抵充购房款协议、收据、商品房买卖合同，上述证据证明双方就购买涉案房屋自愿订立的商品房买卖合同，购房首付款801125元是商茂龙泉湖公司、**及原审第三人达成用原审第三人承建商茂龙泉湖公司工程结算的工程款抵充签订了确认单，商茂龙泉湖公司向**出具了801125元收款收据。商茂龙泉湖公司质证意见：对2012年6月20日签约确认单、工程款抵充购房款协议、收据、商品房买卖合同真实性无异议，不同意**证明目的。首付款的抵充双方虽签订，但涉案工程没有结算，至今没有支付；购房余款126万元至今也未给付，商茂龙泉湖公司也没有向**交付房屋，因商茂龙泉湖公司合同目的无法实现，故请求解除合同。原审第三人质证意见：对**提供的证据和商茂龙泉湖公司质证意见不清楚，不发表质证意见。

一审庭审中，**否认挂靠原审第三人与商茂龙泉湖公司签订涉案工程施工合同，未就其陈述原审第三人欠其债务事实进行举证，未就其陈述与商茂龙泉湖公司及原审第三人签订工程款抵充购房款协议中涉案工程完工、结算实际抵充购房首付款801125元事实进行举证，也未就其陈述原审第三人为什么为其支付购房款事实进行举证，也未就涉案房屋余款126万元支付事实进行举证。

一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是**是否按合同约定向商茂龙泉湖公司实际支付涉案房屋款项。关于涉案房屋首付款801125元支付问题，商茂龙泉湖公司、**及原审第三人于2012年6月20日达成《工程款抵充购房款协议》，明确原审第三人为商茂龙泉湖公司假日龙湾燃气站工程建设单位，**购买商茂龙泉湖公司涉案房屋首付款801125元用原审第三人承建商茂龙泉湖公司工程的工程款801125元抵充，商茂龙泉湖公司出具收到该房屋首付款801125元收据给**，原审第三人出具收到工程款801125元收据给商茂龙泉湖公司，至此**已支付给商茂龙泉湖公司购房首付款801125元，**其余购房手续按正常购房程序办理，原审第三人工程结算按正常流程办理，商茂龙泉湖公司按照上述协议履行与**签订商品房买卖合同并出具收据。商茂龙泉湖公司庭审中陈述**挂靠原审第三人承建商茂龙泉湖公司涉案工程项目煤气高压站场内道路，合同价款40万元（暂定）…，合同签订后**仅完成部分工程量就终止了施工，后期工地找不到**及原审第三人，2012年10月20日商茂龙泉湖公司根据已完成的工程量单方审定工程款为140209.51元。**对此有异议，否认自己挂靠原审第三人与商茂龙泉湖公司签订涉案工程施工合同，也不认可商茂龙泉湖公司单方工程审计数额。目前原审第三人已破产清算，破产管理人不清楚涉案工程、涉案房屋购买及结算情况。**未就其陈述与商茂龙泉湖公司及原审第三人签订工程款抵充购房款协议中涉案工程完工、结算实际抵充购房首付款801125元事实进行举证，也未就其陈述原审第三人欠其债务事实进行举证，也未就其陈述原审第三人为什么为其支付涉案购房款事实进行举证。综上，从**提交证据内容看，不能认定**已按合同约定实际支付商茂龙泉湖公司涉案房屋首付款。

关于涉案房屋剩余款项126万元问题，商品房买卖合同约定剩余126万元在本合同签署后五个工作日内以银行贷款方式支付，**庭审中陈述没有按约定办理126万元按揭贷款手续，之后也没有支付该款项。综上所述，商茂龙泉湖公司根据双方商品房买卖合同第七条第一款第（2）项约定以**逾期未付购房款，不能实现合同目的为由要求解除商品房买卖合同，有事实根据和法律依据。商茂龙泉湖公司、**及原审第三人相互之间存在工程、账务等问题，可待结算后另行主张权利。经法院主持调解，双方未达成一致协议。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：解除商茂龙泉湖公司与**于2012年6月20日签订盱眙县穆店镇龙泉湖假日龙湾小区第A-86幢01号房屋《商品房买卖合同》。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23289元，减半收取11644.50元，由**负担。

二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供如下证据，证据一：公司准予变更登记通知书一份，证明被上诉人现名称于2013年5月20日进行变更，与签订合同时名称不一致，但主体是一致的；证据二：假日龙湾小区总平面图一份，证明上诉人购买的涉案房屋在总规划范围内，属于被上诉人开发范围，双方有权签订商品房买卖合同；证据三：房地产开发项目交付使用备案证明一份，证明2015年9月17日，被上诉人取得涉案房屋的交付使用证明具备交付条件，涉案房屋可以交付。2016年4月29日，被上诉人向上诉人发出通知表明房屋具备交付条件，要求上诉人交清房款，履行收房义务，遭到上诉人推脱拒绝，一直不予办理付款及收房；证据四：2021年6月21日涉案房屋照片一张，证明涉案房屋已经存在并未拆迁，一直具备交付条件，由于上诉人未履行付款义务导致被上诉人无法实现合同目的，被上诉人要求解除合同并无不当。上诉人质证认为，对证据一真实性无异议；对证据二真实性无法确定；对证据三真实性不发表意见，该证据可以证明被上诉人并未按照合同约定在2012年12月31日交付，在2012年12月至2015年9月期间，该工程是烂尾状态；对证据四真实性需再核实。

本院对被上诉人提交的证据认证如下：对证据一、证据三的三性予以认可；对证据二、证据四的真实性无法确认。

二审中，本院依职权调取了涉案房屋的商品房预售许可证、建设工程规划许可证，龙泉湖假日龙湾普通房地产一期工程建筑工程施工许可证、土地使用权证，并听取了当事人意见，上诉人及被上诉人对上述证据的三性均无异议。

二审另查明，涉案房屋于2011年7月21日取得商品房预售许可证。

本院经审查，确认一审法院查明的事实。

本院认为，关于涉案房屋首付款801125元是否足额支付的问题。虽然商茂龙泉湖公司、**、三嘉公司三方达成了《工程款抵充购房款协议》，且有商茂龙泉湖公司向**出具的收据收到涉案首付款801125元，但并不能以此认定**已经足额支付涉案房屋首付款。一审中，商茂龙泉湖公司陈述三嘉公司并未施工完毕，其施工工程量仅为140209.51元，对此，**并未就涉案工程已经完工、结算实际抵充购房首付款801125元事实进行举证，亦未举证证明其与三嘉公司之间的债权债务关系，其亦否认自身作为涉案工程实际施工人的身份，故对上诉人提出其已经缴纳涉案房屋首付款801125元的上诉主张，证据不足，本院不予支持，至于其与三嘉公司之间的债权转让，其可待证据充分时另案主张。

关于涉案房屋购房尾款未缴纳的责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，涉案房屋剩余1260000元以银行贷款方式支付，应在该合同签署后五个工作日内，向银行提供完毕办理贷款应提交的所有资料并签署贷款合同等相关文件，缴清所需费用。**作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，其应在合同约定期限内履行支付房款义务。涉案房屋已于2011年7月21日取得商品房预售许可证，早于双方签订《商品房买卖合同》时间。**未在规定期限内向银行进行贷款或支付房屋尾款已构成根本违约，其提出系被上诉人原因无法办理银行贷款，但未举证证明，本院不予认可。根据双方《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项约定，**未按期办理银行贷款，逾期付款超过30日以后，商茂龙泉湖公司有权解除合同。二审中，商茂龙泉湖公司举证证明涉案房屋在2015年7月30日已取得竣工验收备案证书，此后其多次向**催促要求支付剩余购房款并接收房屋，**均无回应，其已构成根本违约，故商茂龙泉湖公司有权解除合同。关于上诉人所提本案不应适用民法典的相关规定，一审判决适用民法典系法律适用错误的问题。案涉合同签订于2012年6月20日，应适用当时的法律规定，一审判决法律适用瑕疵，但不影响最终判决结果。

关于上诉人所提商茂龙泉湖公司并非本案适格主体的问题，涉案商品房买卖合同系盱眙商茂龙泉湖旅游开发公司与**签订。二审中，商茂龙泉湖公司提交了公司准予变更登记通知书，证明被上诉人现名称于2013年5月20日进行变更，与签订合同时名称不一致，但主体一致，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予认可。

综上，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23289元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　江东新

审 判 员　马玉宝

审 判 员　陶　锐

二〇二一年六月二十九日

法官助理　毛学梅

书 记 员　费婉燕