盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司与某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

江苏省盱眙县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0830民初3860号

原告：盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司，统一社会信用代码913208306676389699，住所地江苏省盱眙县穆店镇龙泉湖风景区项目部。

法定代表人：王贵元，执行董事。

委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗淮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈娟，江苏宗泽律师事务所律师。

被告：**，女，1978年3月2日出生，汉族，住江苏省盱眙县新城市广场**。

委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。

第三人：江苏三嘉建设工程有限公司，统一社会信用代码913213006632961210，住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区**发展大道南侧。

破产管理人：江苏宿兴律师事务所。

江苏宿兴律师事务所法定代表人：胡玖，主任。

委托诉讼代理人：皇甫斌，江苏宿兴律师事务所律师。

原告盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司（以下简称商茂龙泉湖公司）与被告**、第三人江苏三嘉建设工程有限公司（以下简称三嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案受理后，依法由审判员余中文适用简易程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理，原告商茂龙泉湖公司的委托诉讼代理人郭龙盛、被告**的委托诉讼代理人李云志、第三人三嘉公司破产管理人的委托诉讼代理人皇甫斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告商茂龙泉湖公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方2012年6月20日签订《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是盱眙县穆店镇龙泉湖假日龙湾小区开发商。2012年6月20日，被告**以2061125元价格购买原告开发的假日龙湾小区第A-86幢01号别墅，首付款801125元，余款126万元银行贷款，双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋已经建成，并在住建局进行了网签。之前被告挂靠第三人三嘉公司承建原告道路工程，并与原告签订施工合同，准备用施工结算的工程款抵充购房首付款，后期仅完成部分施工工程，结算仅有工程款140209.51元，不足支付首付款，原告多次通知被告支付剩余购房款未果，也未办理126万元按揭贷款手续。综上，原告未收到被告应付的房款，不能实现合同目的，符合合同约定的解除条件，故提出本案之诉。

被告**辩称，2012年6月20日双方签订《商品房买卖合同》是事实，约定房屋总价为2061265元，被告给付了首付款801125元，该款是原告欠第三人工程款801125元，而第三人又欠被告债务801125元，三方以债权转让的方式支付购房款。签订合同后，办理了网签，原告向被告出具了收条，且在商品房买卖合同第6条中载明收到被告801125元款项，只是后来由于原告没有按照约定将符合条件的房屋按交付，故购房余款126万元没有给付。签订合同时房屋是期房，到目前为止还不符合交付条件。综上，原告解除合同诉求没有法律依据，且也超过了除斥期，请求驳回原告诉讼请求。

第三人三嘉公司述称，三嘉公司因不能清偿曹陆阳到期债务被江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）于2019年11月29日裁定破产清算，宿城法院于2019年12月2日指定江苏宿兴律师事务所为该公司破产管理人。破产管理人接到法院指定后到三嘉公司住所地办理交接，但三嘉公司管理人员均无法取得联系，至今未收到三嘉公司公章以及财务账薄、合同材料等，也无法对三嘉公司进行财务审计、资产审核。目前对涉案工地承包工程及结算和原、被告之间的抵房协议不知情，请求法院依据查明事实依法处理。

经审理查明，原告是盱眙县穆店镇龙泉湖假日龙湾小区开发商。2012年6月20日，被告**以2061125元价格购买原告开发的假日龙湾小区第A-86幢01号别墅，首付款801125元，余款126万元银行贷款，双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未建成，合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2012年6月20日支付首期款801125元，该首期款交付原告（甲方）、被告（丙方）及第三人（乙方）达成《工程款抵充购房款协议》，明确乙方为甲方假日龙湾燃气站工程建设单位，丙方购买甲方涉案房屋首付款801125元，申请用乙方承建甲方工程的工程款801125元抵充，甲乙双方同意将工程款801125元作为丙方购买该套商品房首付款，甲方出具收到该房屋首付款801125元收据给丙方，乙方出具收到工程款801125元收据给甲方，至此丙方已支付给甲方购房首付款801125元，丙方其余购房手续按正常购房程序办理，乙方工程结算按正常流程办理。剩余126万元以银行贷款方式支付（应在本合同签署后五个工作日内，向银行提供完毕应提交的所有的资料并签署贷款合同等相关文件，缴清所需费用，包括但不限于按揭公证费、抵押登记等）；合同第七条第一款第（2）项约定：逾期超过30日后未付款，出卖人有权解除合同…；合同第八条交付期限约定，出卖人应当于2014年12月30日前按照该商品房取得商品房交付使用备案证书条件交付。合同签订后，涉案房屋在房产管理部门进行了网签，但被告没有按约定办理126万元按揭贷款手续。之后，原告多次督促被告支付剩余购房款，被告均没有按合同履行支付义务。目前，该房屋未向被告交付，处于空置状态，近期引起本案诉讼。

另查明，三嘉公司因不能清偿曹陆阳到期债务被宿城法院于2019年11月29日裁定破产清算，宿城法院于2019年12月2日指定江苏宿兴律师事务所为该公司破产管理人。破产管理人目前未联系三嘉公司管理人员，也未收到三嘉公司公章以及财务账薄、合同材料等，尚未对三嘉公司进行财务审计、资产审核。

庭审过程中，原告提交：1、2010年12月7日原告与第三人签订的建设工程施工合同、2012年10月20日施工项目结算审定单，证明上述合同约定被告挂靠第三人承建原告涉案工程项目煤气高压站场内道路，合同价款40万元（暂定）…，合同签订被告组织人员施工，仅完成部分工程量就终止了施工，后期工地找不到被告及第三人，2012年10月20日原告根据已完成的工程量单方审定工程款为140209.51元。2、原告于2016年3月10日向被告送达告知函、2016年4月29日通知函、2016年4月29日EMS快递面单，证明原告多次向被告催促给付剩余的购房款，接受交房，被告无回应，至诉讼之日仍然没有给付购房款，导致原告无法实现合同目的。被告质证意见：被告没有挂靠第三人名义承建原告涉案工程项目煤气高压站场内道路工程，对原告与第三人于2010年12月7日签订的建设工程施工合同的经过及结算情况不清楚，对原告单方制作施工项目结算审定单不认可，没有施工单位的签字确认，也没有得到监理单位的签字确认。对原告提交2016年3月10日告知函、2016年4月29日通知函等材料不知情，没有收到上述材料。涉案房屋也不具备交付条件，在2019年之前还在烂尾状态。第三人质证意见：对原告提供的证据和被告方的质证意见不清楚，无法发表质证意见。

被告提交证据：2012年6月20日双方的签约确认单、工程款抵充购房款协议、收据、商品房买卖合同，上述证据证明原被告就购买涉案房屋自愿订立的商品房买卖合同，购房款首付款801125元是原、被告及第三人达成用第三人承建原告工程结算的工程款抵充签订了确认单，原告向被告出具了801125元收款收据。原告质证意见：对2012年6月20日签约确认单、工程款抵充购房款协议、收据、商品房买卖合同真实性无异议，不同意被告证明目的。首付款的抵充双方虽签订，但涉案工程没有结算，至今没有支付；购买余款126万元至今也未给付，原告也没有向被告交付房屋，因原告合同目的无法实现，故请求解除合同。第三人质证意见：对被告提供的证据和原告质证意见不清楚，无法发表质证意见。

上述事实，有当事人陈述，原告提交2010年12月7日建设工程施工合同、2012年6月20日签约确认单、工程款抵充购房协议、施工项目结算审定单、商品房买卖合同、商品房合同备案证明和索要货款通知函、告知函，被告提交2012年6月20日双方的签约确认单、工程款抵充购房款协议、收据、商品房买卖合同，第三人三嘉公司提交宿城法院（2019）苏1302破申15号民事裁定书、（2019）苏1302破12号决定书等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，应予认定。

庭审过程中，被告否认挂靠第三人与原告签订涉案工程施工合同，未就其陈述第三人欠其债务事实进行举证，未就其陈述与原告及第三人签订工程款抵充购房款协议中涉案工程完工、结算实际抵充购房首付款801125元事实进行举证，也未就其陈述第三人为什么为其支付购房款事实进行举证，也未就涉案房屋余款126万元支付事实进行举证。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是被告是否按合同约定向原告实际支付涉案房屋款项。关于涉案房屋首付款801125元支付问题，原、被告及第三人于2012年6月20日达成《工程款抵充购房款协议》，明确第三人为原告假日龙湾燃气站工程建设单位，被告购买原告涉案房屋首付款801125元用第三人承建原告工程的工程款801125元抵充，原告出具收到该房屋首付款801125元收据给被告，第三人出具收到工程款801125元收据给原告，至此被告已支付给原告购房首付款801125元，被告其余购房手续按正常购房程序办理，第三人工程结算按正常流程办理，原告按照上述协议履行与被告签订商品房买卖合同并出具收据。原告庭审中陈述被告挂靠第三人承建原告涉案工程项目煤气高压站场内道路，合同价款40万元（暂定）…，合同签订后被告仅完成部分工程量就终止了施工，后期工地找不到被告及第三人，2012年10月20日原告根据已完成的工程量单方审定工程款为140209.51元。被告对此有异议，否认自己挂靠第三人与原告签订涉案工程施工合同，也不认可原告单方工程审计数额。目前第三人已破产清算，破产管理人不清楚涉案工程、涉案房屋购买及结算情况。被告未就其陈述与原告及第三人签订工程款抵充购房款协议中涉案工程完工、结算实际抵充购房首付款801125元事实进行举证，也未就其陈述第三人欠其债务事实进行举证，也未就其陈述第三人为什么为其支付涉案购房款事实进行举证。综上，从被告提交证据内容看，不能认定被告已按合同约定实际支付原告涉案房屋首付款。

关于涉案房屋剩余款项126万元问题，商品房买卖合同约定剩余126万元在本合同签署后五个工作日内以银行贷款方式支付，被告庭审中陈述没有按约定办理126万元按揭贷款手续，之后也没有支付该款项。综上所述，原告根据双方商品房买卖合同第七条第一款第（2）项约定以被告逾期未付购房款，不能实现合同目的为由要求解除商品房买卖合同，有事实根据和法律依据。原、被告及第三人相互之间存在工程、账务等问题，可待结算后另行主张权利。经本院主持调解，双方未达成一致协议。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

解除盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司与被告**于2012年6月20日签订盱眙县穆店镇龙泉湖假日龙湾小区第A-86幢01号房屋《商品房买卖合同》。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23289元，减半收取11644.50元，由被告**负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。

审判员　　余中文

二〇二一年一月十七日

书记员　　徐芳芳

开户银行：江苏盱眙农村商业银行营业部

开户名称：盱眙县人民法院

开户账号：3208300011010000325284

附法律条款：

1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。