浙江纬擎铝业有限公司、台州迪欣网络工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省台州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙10民终1101号

上诉人（原审原告）：浙江纬擎铝业有限公司，住所地：临海市大田街道大田刘村。

法定代表人：陈伟达，执行董事。

委托诉讼代理人：林咸根，浙江昶日律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：台州**网络工程有限公司，住所地：临海市大洋中路520号。

法定代表人：钱群，执行董事。

委托诉讼代理人：梁伟新，浙江回浦律师事务所律师。

上诉人浙江纬擎铝业有限公司（以下简称纬擎公司）因与被上诉人台州**网络工程有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2016）浙1082民初5865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

纬擎公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。本案双方对于签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》的事实均无异议，一审也对此作了认定。因此，本案的争议焦点在于租赁物有无交付使用。一审判决认为“上诉人并未提供直接证据诸如书面的交房手续来证明其已将合同约定的租赁物交付给被告，且提供的其他证据亦不能证明被告已实际占有并使用租赁物”，上述认定显属错误。首先，双方已签订《房屋租赁合同》，后又于2014年10月7日签订了一份《房屋租赁补充合同》，系在被上诉人对租赁物使用一段时间后作出的补充约定。其中特别约定了租赁物的转租许可和修理责任等事宜，可以说明被上诉人是在使用过程中发现需要补充约定其他内容。其次，被上诉人在使用租赁物过程中，为业务发展的需要，曾将原办公场所的电信业务转移至本案诉争的厂房内。如果被上诉人没有使用租赁物，不可能也无需将电信业务转移到新的办公地点。再者，根据《房屋租赁补充合同》的约定，被上诉人取得租赁物和转租权，为此，被上诉人曾大量对外发布广告，将该房屋对外转租。相关证据是在一审法庭辩论终结后判决前取得，上诉人已将该证据提交一审法院，但一审对这一证据未组织双方质证，现上诉人在二审中再次提交用以证明待证事实。由上述分析，再结合其他证人证言等证据，足以认定本案租赁物已交付使用。另外，案外人陈健与被上诉人的法定代表人、案外人任齐标、徐海勇等五人所签订的还款协议，与本案无法律上的关联。从该协议的内容可知，各方之间的款项往来与上诉人无关，也未明确涉及上诉人，由此可见，相关行为为陈健个人行为。如果《还款协议》属实，相关债权人应当另案起诉主张，与本案无关。一审在认定事实时对被上诉人提供的证据予以片面采纳，而对上诉人提出的证据与事实主张均不予认可，有失公允。综上，一审认定事实错误，致实体处理不当，请求二审法院依法予以纠正。

**公司辩称，一、虽然上诉人与被上诉人曾经签订有《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，但是，该合同的实际签订时间并不是合同的落款时间2011年10月25日，而是在2015年才签订。在一审过程中，上诉人也认可这份合同的签订时间并不是在2011年，并主张系在2012年11月份。不管怎么样，这份合同并不是在2011年签订的。尽管合同曾经签订过，但是这份合同并没有实际履行。在一审过程中，上诉人为了主张权利，向法庭提供了两组证据，一是移机手续，但这份移机手续是在2015年6月份才办理的，恰恰说明在2015年之前上诉人并没有交付租赁物。至于水费单据，该证据是上诉人单方制作的，并没有相关的财务账目予以佐证，上诉人想仅凭这两份证据证明合同已经履行，难以成立。二、根据被上诉人在一审提供的证据，2015年6月4日，上诉人股东之一陈健与被上诉人的法定代表人等人签订了一份还款协议。从这份协议中可以看出，至少在2015年6月4日之前，本案争议的租赁物是没有交付给被上诉人的。综上，一审判决公平公正，请求驳回上诉人的上诉请求。

纬擎公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》；二、判令被告向原告支付从2011年10月25日起至2016年7月24日的租金计877800元（3850平方米×4元/平方米/每月×57个月），请按上述标准继续计算至实际交回租赁物之日止，并支付利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从起诉之日起以租金为基数计算至执行完毕之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于临海市大田街道大田刘村柏叶东路（房权证号：大田街道字第××号二层和西边一层1000平方米、148143号二层）及所依附的土地共计3850平方米出租给被告使用；租赁期限为十二年，自2011年10月25日起至2023年10月24日止；租金按每月4元/平方米计算，合计220万元，分五期支付，在2011年11月1日前支付105万元，2012年2月10日前支付50万元，2012年6月30日前支付20万元，2012年7月10日前支付15万元，剩余30万元在2012年9月15日前一次性付清，合同还对其他事项作了约定，该份合同的落款时间为2011年10月25日。之后原、被告又签订了一份《房屋租赁补充合同》，就原告方允许被告方对外合法转租等事项进行了约定，该补充合同的落款时间为2014年10月7日。另查明，原告公司法定代表人陈伟达的儿子陈健（系原告公司的股东之一）于2015年6月4日与被告公司法定代表人钱群及任齐标、徐海勇、包祖鸿、余晓东等五人签订了一份还款协议，约定将位于临海市大田刘村约5500平方米的办公楼和厂房以租赁形式无偿提供给钱群一方使用，并以转租他人的租金收入来偿还钱群一方的欠款。

一审法院认为，本案的争议焦点在于原、被告是否存在事实上的房屋租赁合同关系即原、被告之间的房屋租赁合同有无实际履行。结合两次庭审及原、被告双方提供的证据，该院认为本案房屋租赁合同并未实际履行，理由如下：第一，本案房屋租赁合同约定的租赁期限为2011年10月25日至2023年10月24日，租金的支付方式却为分五期且在2012年9月15日前付清，并不符合通常房屋租赁合同的交易习惯，从被告提供的被告公司法定代表人钱群与原告公司法定代表人陈伟达的儿子陈健（系原告公司的股东之一）之间的银行账单明细看，其相应的打款记录与租赁合同约定的支付时间、数额完全相符，另外原告在庭审中自认本案租赁合同的盖章时间为2012年下半年，故该院认定本案租赁合同租金的支付方式及期限系根据钱群与陈健之间的打款记录所形成的；第二，原告主张合同成立时间及租赁物实际交付时间为2011年10月25日，故其应对房屋租赁合同的成立及租赁物的交付承担初步的举证义务，本案中原告方并未提供直接证据诸如书面的交房手续来证明其已将合同约定的租赁物交付给被告，且其提供的其他证据亦不能证明被告已经实际占有并使用租赁物，另外原告主张房屋租赁合同成立且被告未支付任何一期租金，理应及时向原告主张权利，但其无法提供相应的催讨证据，故仅凭一份《房屋租赁合同》及一份《房屋租赁补充合同》并不足以认定原、被告之间存在事实上的房屋租赁合同关系；第三，从被告提供的证据7陈健与钱群一方的还款协议来看，陈健作为原告公司法定代表人陈伟达的儿子及公司的股东之一，其对公司的经营情况理应较为清楚，若原、被告之间存在事实上的房屋租赁合同关系，其不可能重复处分纬擎公司的办公楼和厂房，并同意以转租他人的租金收入来偿还钱群一方的欠款，故该份协议能够印证被告主张原告并未实际交付租赁物的抗辩。综上，该院认定原告方并未实际履行其交付租赁物的义务，原、被告双方不存在事实上的房屋租赁合同关系，故其主张解除合同并要求被告支付相应租金的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告浙江纬擎铝业有限公司的诉讼请求。案件受理费12578元，保全费5390元，合计17968元，由原告浙江纬擎铝业有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人纬擎公司以其与被上诉人**公司签订的《房屋租赁合同》要求被上诉人支付所欠租金，并主张解除双方的房屋租赁合同关系。从本案已查明的事实来看，落款时间为“2011年10月25日”的《房屋租赁合同》实际签订时间晚于2011年10月25日，双方均认可该合同系倒签，但对实际签订时间的陈述并不一致。《房屋租赁合同》所约定的租赁期限为12年，而根据合同中关于租金支付方式的约定，承租人需要在租赁期的第一年即支付完毕12年的租金。合同约定租金分5期支付，在2011年11月1日前支付105万元，2012年2月10日前支付50万元，2012年6月30日前支付20万元，2012年7月10日前支付15万元，剩余30万元在2012年9月15日前一次性付清。上述合同中关于租金在租赁期第一年支付完毕以及各期租金支付的具体时间与数额等约定均与房屋租赁合同的通常交易习惯不相符。另外，合同约定的5期租金的支付与被上诉人迪欧公司法定代表人钱群向上诉人纬擎公司法定代表人陈伟达的儿子陈健个人银行账户汇款的时间与数额基本吻合。从2015年6月4日陈健、钱群以及其他案外人签订的还款协议来看，陈健将案涉厂房交由包括钱群在内协议相对方使用作为陈健个人债务的替代偿付方式，可见还款协议签订之时各方均认可案涉厂房使用利益实际归于上诉人一方，被上诉人的法定代表人钱群也未以承租人的身份提出任何异议。本院认为，合同的成立生效以当事人的合意为前提，综合本案的事实来看，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系倒签，合同的内容如上所述存在着诸多不合常理之处，而陈健、钱群等签订还款协议以及案外人曾在上述房屋租赁合同的租赁期内承租案涉厂房的事实也反映出双方并未如约履行。上述事实均与上诉人提出的双方存在房屋租赁合同关系以及租赁物已实际交付使用的事实主张相斥，上诉人既不能对上述疑点作出令人信服的解释说明，亦未能进一步举证证明合同依双方合意成立生效以及上诉人已依约向被上诉人交付了租赁物的事实，根据民事诉讼证据规则，其作为主张法律关系成立的一方应当承担举证不能的不利诉讼后果，故原审法院驳回上诉人提出的关于租金以及解除合同等诉请，并无不当。

综上所述，浙江纬擎铝业有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12578元，由上诉人浙江纬擎铝业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　吴　谦

代理审判员　黄　磊

代理审判员　陶镜玄

二〇一七年七月二十八日

代书　记员　郭巧燕