广州市第二建筑工程有限公司、招商银行股份有限公司广州分行等执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终18229号 上诉人（原审原告）：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区法政路50号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏梓劲，广东硕康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区华穗路5号。 负责人：***，该分行行长。 委托代理人：***、**溢，均为广东正觉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**，男，1952年3月18日出生，汉族，住广东省广州市**区。 被上诉人（原审被告）：**前，男，1960年1月12日出生，汉族，住广东省广州市**区。 被上诉人（原审被告）：***，男，1962年6月6日出生，汉族，住山西省大同市城区。 上诉人广州市第二建筑工程有限公司（以下简称广州二建公司）因与被上诉人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）、**、**前、***案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初18646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广州二建公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决解除对广州市**区京溪路216号之二203房、303房、404房、504房、603房、704房、216号之三801房、901房、902房（合计9套房产）的查封，并不得执行上述房产；三、本案一审、二审受理费全部由招商银行广州分行、**、**前、***承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、广州二建公司是案涉房屋的真实权利人，权源清晰有据。1993年案涉房屋由南海**实业公司（以下简称**公司）与广州市穗福房产发展公司（以下简称穗福公司）签订《合作开发房地产合同书》后开发兴建。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条和第二十二条的规定，前述《合作开发房地产合同书》为土地和房屋转让合同，受让人为**公司。因此，**公司客观上有能力也有权利处分案涉房屋给广州二建公司。而实际履行中，自1997年至今，案涉房屋一直由广州二建公司占有使用，各方亦均无异议。2、本案不得套用公示公信规则解释1997年形成的法律事实，而应查明真实的权利及法律状态，适用当时的法律。1997年的社会环境并未严格要求权利人对不动产登记后才有所有权，广州二建公司在1997年受领案涉房屋之日起已取得排他性的对世权，即所有权，进而将案涉房屋分配给国企退休老职工使用。一审判决既不尊重历史也不照顾现实，将导致难以挽回、各方均无所适从的局面。3、广州二建公司对案涉房屋享有类似建设工程价款优先受偿权，足以排除人民法院的强制执行。广州二建公司与佛山市南海嘉联投资发展公司（以下简称嘉联公司）之间的以物抵债行为具备了商品房买卖的主要内容，可以认定双方之间签订的《补充协议》就是书面商品房买卖合同，该协议也是广州二建公司与嘉联公司的真实意思表示，不存在无效的法律情形。可见，广州二建公司已享有足以排除强制执行的民事权益，该民事权益类似于建设工程价款优先受偿权，且未超过法定行使期限，应优先于招商银行广州分行的普通债权得到受偿。确认该《补充协议》合法有效、案涉房屋产权归广州二建公司所有的诉请，是本案排除强制执行的基础，一审法院应当依法查明并予以确认。4、广州二建公司在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。1997年下半年，嘉联公司将包括案涉房产在内的面积为3451.35平方米的42套房产交付给广州二建公司，广州二建公司就已经合法占用了案涉房屋。为了解决职工住房困难，广州二建公司将42套房产全部分配给职工居住使用至今，相应租户的物业费收费凭据以及水电费收据等足以证明该事实。此外，案涉房产的抵押登记时间亦晚于广州二建公司实际占有房屋的时间。5、广州二建公司未能办理过户登记并非自身原因导致的，广州二建公司作为房屋实际产权人一直在积极主张要求办理更名过户登记手续，多次口头催促**公司、嘉联公司协助办理42套房产的过户登记手续，但**公司、嘉联公司至今均未履行相关配合义务。6、招商银行广州分行在与**签订借款合同、抵押合同时并未实地查看抵押物状况，未尽到谨慎注意义务，招商银行广州分行与**之间借款的真实性存在异议，抵押权人招商银行广州分行并非善意的抵押权人。案涉房屋早已分配给广州二建公司的员工租住，并且在案涉房屋的现场也挂着“二建职工之家”的明显的标志。此外，案涉房屋一直由广州二建公司的职工用于居住，**对此也从未提出过任何异议。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，广州二建公司对案涉房产享有的权利能够排除执行，恳请二审法院依法判决支持广州二建公司的全部上诉请求。 招商银行广州分行二审答辩称，1、广州二建公司所交证据只能证明其自称的民事权益来源于以房抵债行为，并非买卖合同关系，与法律规定的案外人有权排除强制执行的法定条件不符。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条作为规定无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的具体法条，适用于基于买卖合同关系取得权利的购房者。广州二建公司与嘉联公司签订的补充协议为以消灭金钱债务为目的的以物抵债行为，与买受人为了生活居住而购买房屋的行为存在较大差异，这种以物抵债的行为也并不能形成优先于其他债权的利益，不必然引起房屋权属的变动，与法律规定的案外人有权排除强制执行的法定条件及适用情形完全不符。2、已生效的（2020）粤01民再2号民事判决书维持（2016）粤0106民初8286号民事判决，认定招商银行广州分行对案涉房产的折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。3、关于广州二建公司提及的其他如占有、过户的问题，一审法院也已结合全案证据，充分审视。（1）关于案涉房产现状，虽广州二建公司自认以单位福利提供给员工居住，不存在出租情况，但**前也表示该小区（包括上述抵债42套房产）一直由其进行管理。广州二建公司提交的所谓物业费或水电收据等材料也存在无原件、不完整、多为手写单等诸多证据瑕疵，不能证明其已合法占有全部案涉房产。即关于合法占有的问题，目前仍有异议。（2）广州二建公司自称其接收案涉房屋后有多次口头催促嘉联公司协助其办理过户手续，但其在长达26年（其自称1997年交付）的时间里从未就包括案涉房产在内的42套房产的办证事宜提起诉讼，这令人怀疑该“以房抵债”的真实性。综上所述，广州二建公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律准确无误，依法应予以维持。 **、**前、***经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 广州二建公司于2022年5月11日向一审法院起诉请求：一、解除对广州市**区京溪路216号之二203房、303房、404房、504房、603房、704房、216号之三801房、901房、902房（合计9套房产）的查封，并不得执行上述房产；二、招商银行广州分行、**、**前、***承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：**系广州市**区京溪路216号之二203房、303房、404房、504房、603房、704房及216号之三801房、901房、902房（合计9套房产，下称“案涉房产”）的登记权属人。 嘉联公司成立于1993年11月9日，为全民所有制企业，法定代表人为***，由**公司100%控股。 关于招商银行广州分行与**、**前、***借款合同纠纷一案，一审法院（2016）粤0106民初8286号民事判决已发生法律效力。上述判决判令：**、**前、***向招商银行广州分行偿还借款本金4690462.49元及利息、罚息、复息；招商银行广州分行对包括案涉房产在内的多套房产以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。该案件审理期间一审法院根据招商银行广州分行的申请，于2016年6月7日查封了案涉房产。因**、**前、***未履行上述判决确定的义务，招商银行广州分行向一审法院申请执行，一审法院于2017年9月4日（2017）粤0106执10560号立案执行。在一审法院(2016)粤0106民初8286号案再审期间，一审法院裁定终结本次执行程序。（2020）粤01民再2号民事判决发生法律效力后，一审法院以（2021）粤0106执恢43号恢复执行。广州二建公司在该执行案中提起执行异议，一审法院于2022年4月15日作出（2022）粤0106执异73号民事裁定，裁定驳回广州二建公司的异议请求。广州二建公司不服该裁定，提起本案外人执行异议之诉。 已生效的（2017）粤01民终11077号民事判决确认：**于2011年4月29日向广州市**区人民法院（以下简称**法院）起诉广州市穗福房产发展公司清算组（以下简称穗福公司清算组）、**公司、广州道勤投资有限公司（以下简称道勤公司），请求判令穗福公司清算组、**公司及道勤公司为**办理广州市**区京溪路216号、216号之一、216号之二、216之三京溪住宅楼（天景新村）C栋（含案涉房产在内）的42套房屋的房屋权属证书并交付给**。**法院于2011年9月26日作出（2011）穗白法民四初字第759号《民事调解书》。该民事调解书载明：经该院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：在本调解书生效之日起十日内，穗福公司清算组、**公司、道勤公司协助**办理42套房屋的房地产权证。该42套房屋于2011年12月20日、2012年8月16日分批过户至**名下。42套房屋现均由**（***）占有使用，道勤公司对此予以确认。广州市人民检察院于2015年3月25日作出穗检民监（2014）123号民事抗诉书，对（2011）穗白法民四初字第759号案提出抗诉。本院于2015年4月30日作出(2015)穗中法民抗申字第5号民事裁定，裁定：（2011）穗白法民四初字第759号案由本院提审；再审期间，中止（2011）穗白法民四初字第759号《民事调解书》的执行。2016年1月28日本院作出（2015）穗中法审监民抗再字第32号民事裁定，裁定撤销**法院（2011）穗白法民四初字第759号《民事调解书》，并发回**法院重审。**法院重审后于2017年3月21日作出（2016）粤0111民初3160号民事判决，驳回**的诉讼请求。**不服一审判决，提起上诉。本院于2017年8月21日作出（2017）粤01民终字第11077号民事判决，二审判决：驳回上诉，维持原判。 关于道勤公司向一审法院申请再审（2015）穗天法金民初字第8286号案，一审法院于2018年11月8日作出（2018）粤0106民申34号民事裁定，驳回道勤公司的再审申请。后广东省人民检察院向本院抗诉。本院再审认为：该案的争议焦点是招商银行广州分行对案涉房屋是否享有优先受偿权。2012年6月27日招商银行广州分行与**签订《个人授信及担保协议》，2012年6月28日对案涉房屋办理了抵押登记；2013年6月17日招商银行广州分行与**签订《个人贷款借款合同》，约定贷款金额500万元，借款期限从2013年6月17日起至2015年6月17日止；2015年7月31日招商银行广州分行与**、**前、***签订《个人贷款借款合同》，约定用于借新还旧，归还原合同贷款；2015年7月31日招商银行广州分行与**、**前、***签订《个人自主月供协议书》，约定保证人、抵押人同意仍依照相关担保法律文件的约定承担担保责任。根据上述事实，2015年7月31日签订的《个人贷款借款合同》是借新还旧借款合同，而借新还旧本质上是对旧贷一种特殊形式的展期，各方之间的借款关系实际始于2013年6月17日。案涉房屋抵押登记发生于2012年6月28日，且一直处于持续状态，虽2015年7月31日《个人贷款借款合同》签订时《广州市不动产登记查册表》记载“2015年4月30日，广州市中院作出（2015）穗中法民抗申字第5号民事裁定，裁定（2011）穗白法民四初字第759号案由该院提审；再审期间中止原调解书的执行”，但此时案涉房产仍登记在**名下，招商银行广州分行有理由相信**仍然是案涉房产产权人，招商银行广州分行取得案涉房产抵押权并无恶意。《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记薄上存在有效的异议登记。”根据上述法律规定，异议登记是指权利人、利害关系人对于现有已登记的权利状况存有异议时所作出的登记。道勤公司并未向登记机构提出异议登记的申请，《广州市不动产登记查册表》“来函摘要”一栏备注的“2015年4月30日广州市中院作出（2015）穗中法民抗申字第5号《民事裁定书》，裁定（2011）穗白法民四初字第759号案由该法院提审；再审期间，中止原调解书的执行”的内容，显然不属法律规定的“登记薄上存在有效的异议登记”的情形，故检察机关以此为据主张登记薄上已经存在有效的异议登记，不能成立。综上所述，抗诉机关的抗诉理由不能成立，本院再审不予采纳。道勤公司再审请求无理，本院再审予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出（2020）粤01民再2号民事判决，判令：维持一审法院（2016）粤0106民初8286号民事判决。（2020）粤01民再2号民事判决已生效。 本案中，广州二建公司提交其分别于1993年12月8日、1996年5月16日、1997年4月19日与嘉联公司签订的《合作开发房地产项目协议书》、《补充协议书》、《补充协议书（二）》，拟证明：其与嘉联公司约定共同开发经营位于广州市荔湾区带河路地段的房产开发项目，其以固定方式收取2800万元的综合补偿费，后其同意将所得利益2800万元调减为2300万元；随后，嘉联公司用广州市京溪自建住宅（沙河同和路天景新村C栋）房屋3451.35平方米作价1500万元抵偿给广州二建公司，并保证负责办理将房屋的产权、使用权转移至广州二建公司名下。招商银行广州分行表示：关于上述证据，我方不是协议当事人，且协议时间久远，我方对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 广州二建公司提交穗福公司于1993年10月8日与**公司签订的《合作开发房地产合同书》、京溪村民委员会于1993年11月5日与穗福公司签订的《联合开发建房协议书》复印件及《建设用地批准书》[穗国土建用字（1994）第443号]、《预售商品房许可证》（编号：市管可字第940112号），拟证明：天景新村项目是因**公司缺乏房地产开发资质，借用穗福公司名义开发建设的，穗福公司非天景新村物业产权人，**公司作为真正的产权人，有权自行处置天景新村物业和收取相应售房款项，即**公司有权将案涉房产处置给广州二建公司。招商银行广州分行表示：关于上述《合作开发房地产合同书》、《联合开发建房协议书》，我方不是协议当事人，且协议时间久远，我方对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；关于上述《建设用地批准书》、《预售商品房许可证》，无原件核对，真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。 广州二建公司提交**公司于1999年10月18日向其出具的承诺函件，拟证明**公司同意将属于其所有的房屋面积中3451.35平方米交由嘉联公司作为抵偿其欠广州二建公司之款项，并与嘉联公司共同承担办理上述房屋有关手续事宜及经济法律责任，即广州二建公司取得案涉房产的产权具有合法有效的来源。招商银行广州分行表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 广州二建公司提交《关于天景新村42套住房分配方案》、部分租金记录、水电费票据，拟证明：案涉房产自1997年交付给广州二建公司后，广州二建公司通过内部分配方式出租给职工居住至今，广州二建公司一直合法占有使用案涉房产至今。招商银行广州分行表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关。 关于为何广州二建公司多年来未主张案涉房产的产权过户手续。一审庭审中广州二建公司表示：我方与嘉联公司合作的项目在1999年过后被政府收回，在1999年后相应房屋的权属人是嘉联公司的母公司**公司所有。关于主张过户的问题，当时因为房屋在嘉联公司的母公司**公司名下，在我们签署协议并实际取得房产之后也多次通过函件等各种形式联系嘉联公司及其母公司**公司，要求办理过户，但一直都没有任何回应，导致没有嘉联公司和**公司配合，而无法过户。至于为何联系不上嘉联公司和**公司，我方不清楚。 关于案涉房产现状。一审庭审中广州二建公司表示：大部分由员工以家庭为单位使用，小部分是以单身宿舍给员工使用，不存在出租情况。招商银行广州分行表示：我方有去现场调查，有部分房屋是闲置的。**前表示：确认招商银行广州分行的陈述；另补充，该小区（包括上述42套房产）目前由我方管理，原先水电费都是由我方收取，广州二建公司只是单纯收象征性的房租。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款规定:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该“除外”情形，包括《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十八条、第二十九条规定均适用于基于买卖合同关系取得权利的购房者，但本案中广州二建公司主张其对案涉房产的民事权益并非源于买卖合同关系。根据广州二建公司所举证据，广州二建公司提交的其与嘉联公司签订的《补充协议书（二）》约定嘉联公司用广州市京溪自建住宅（沙河同和路天景新村C栋）房屋3451.35平方米作价1500万元抵偿给广州二建公司，系以物抵债行为，双方并非买卖合同关系，双方上述行为系以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，并不形成优于其他债权的利益，不必然引起房屋权属的变动，且无证据显示多年来广州二建公司就案涉房产的办证事宜曾通过诉讼等方式主张过权利。另一方面，已生效的（2020）粤01民再2号民事判决维持（2016）粤0106民初8286号民事判决，即招商银行广州分行对**名下案涉房产的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。因此，广州二建公司根据以房抵债协议而产生的物权期待权益不足以阻却依法对案涉房产享有抵押权的招商银行广州分行基于生效法律文书申请的强制执行。综上,本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，广州二建公司对案涉房产的民事权益不足以排除执行,广州二建公司的本案诉请理据不足，依法不予支持。 **、***经合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、第二百三十四条,《最高人民法院关于适用 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对当事人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：广州二建公司对案涉九套房屋是否享有足以排除执行的民事权利。对此，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，除法律、司法解释另有规定外，对申请执行人享有担保物权等优先受偿权的执行标的，案外人主张排除执行的，人民法院不予支持。本条所说的法律、司法解释另有规定的除外情形仅限于建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权，并不包含一般购房者的物权期待权，即不包含《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。再者，即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中广州二建公司也没有举证证明其对案涉九套房屋未过户至其名下不存在过错。在长达二十多年时间里，广州二建公司既未提起要求过户的诉讼，也未对房屋登记于**名下向有关行政机关提出异议，其对案涉房屋未过户至其名下存在过错，故本案并不符合该条款规定。招商银行广州分行基于抵押权对案涉九套房屋享有优先受偿权，广州二建公司以其符合前述司法解释第二十八条规定的情形为由要求排除执行，缺乏事实和法律依据。且退一步而言，广州二建公司主张其与嘉联公司签有《补充协议书（二）》，该协议从内容而言应为以物抵债协议，以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新，但均只是债的履行方式，故广州二建公司亦不符合前述司法解释第二十八条的规定。由此，广州二建公司上诉要求排除案涉九套房屋的执行，缺乏理据，本院不予支持。一审法院对此处置得当，应予维持。 另外，经本院核算，本案一审案件受理费应为31990元，一审对诉讼费核算有误，本院予以纠正。一审虽对诉讼费核算有误，但并不影响案件实体处理结果，故一审判决结果可予维持。 综上所述，广州二建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费31990元，由广州市第二建筑工程有限公司负担。二审案件受理费31990元，由广州市第二建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　邓　颖 审判员　　*** 二〇二三年九月二十七日 书记员　　*** 黄咏欣