**、哈尔滨宏利金属材料有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑0111民初3252号 原告：**，女，1954年8月5日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。 委托诉讼代理人：**，女，汉族，1981年6月9日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。 被告：哈尔滨宏利金属材料有限公司，住所地哈尔滨市香坊区公滨路162号。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，系黑******事务所律师。 第三人：黑龙江省大江建筑企业集团有限公司，住所地呼兰区**大道生态园二期B栋17门。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：**，系黑龙江鼎通律师事务所律师。 第三人:**，男，1966年4月10日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。 原告**诉被告哈尔滨宏利金属材料有限公司（以下简称宏利金属公司）、第三人黑龙江省大江建筑企业集团有限公司（以下简称大江公司）、**案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**委托诉讼代理人**、被告宏利公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***、第三人大江公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人**经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 **向本院提出的诉讼请求：1、请求依法确认哈尔滨市呼兰区归原告所有，2、请求依法判令停止对哈尔滨市呼兰区的执行；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告是哈尔滨市呼兰区的所有人，被告申请执行该房产侵害了原告合法权益。哈尔滨市呼兰区生态园三期项目系案外人黑龙江省**房地产开发有限公司（下简称“**房地产公司”）开发的项目，项目开发后，原告依法购买了该项目3号楼3**503室房产（即案涉房产），原告支付了全部购房款后，**房地产公司为原告出具了购房收据，随后原告实际对案涉房产进行了装修并开始实际占有使用案涉房屋，只是因**房地产公司原因，未能完成案涉房屋权属登记，但原告依法购买并实际占有案涉房屋确属事实。2020年10月16日，呼兰区人民法院立案审理本案被告与二第三人纠纷一案，诉讼期间保全了案涉房产，并在作出判决后对案涉房产进行执行，原告知悉自身权益受到侵害后，向呼兰区人民法院提出执行异议，但法院却以原告提供票据不足以证明对案涉房产享有所有权为由，驳回了原告的异议。诚然，原告在购买案涉房产手续、产权登记上确存在一定的瑕疵，但民事诉讼的实质是“探究争议、**真相、分清是非”，而不能因手续上稍有瑕疵便否定当事人权利。就本案而言，原告2015年便购买了案涉房产，开发公司为其出具了购房款收据，原告亦实际对房屋进行装修和占有使用。即原告早已实质上取得了案涉房产相关权益，对于该等不争的事实，难道能仅因房屋手续相关形式要件瑕疵而否定原告权利吗。二、案涉房产系**公司开发，而**房地产公司并非被执行人，故无论原告购房手续是否存在瑕疵，申请执行人也无权执行案涉房产。如上所述，哈尔滨市呼兰区生态园三期项目系**房地产开发公司开发建设，原告于2015年购买案涉房产后，因**房地产公司原告尚未能完成产权登记，及案涉房屋尚在**房地产公司名下，无论案涉房产是否归原告所有，其都不属于黑龙江省大江建筑企业集团有限公司（下简称“大江公司”）财产。而本案被告与二第三人纠纷案件，被执行人是第三人大江公司，并非案涉房产的实际权利人，原告也非案涉房产的形式权利人**房地产公司，本案被告与二第三人纠纷执行过程中，错误的认定案涉房产系大江公司名下财产，亦明显存在执行错误。综上所述，原告虽未完成案涉房产产权登记，但足以证实原告系案涉房产的实际所有人并已经占有房产。而且，案涉房产并非大江公司开发，更非大江公司名下财产是不争的事实。基于此，原告提起执行异议有事实依据和法律依据，申请执行人申请执行案涉房产确属错误，侵害了原告的合法权益。未避免错误执行引发更多不必要的争议和权利损害，请贵院依法审理本案，并作出公正裁判。 宏利金属辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，请法庭驳回原告的全部诉请。 第三人大江公司述称，同意**的诉讼请求。一、《执行裁定书》通过法律适用的方式认定了位于哈尔滨市呼兰区地产开发有限公司的事实。《执行裁定书》第2页第2段第2行认定的事实为“诉讼期间，保全了位于哈尔滨市呼兰区的房产（下称案涉房屋）”，而贵院（2020）黑0110民初1714号《民事裁定书》（下称保全裁定书）所作出的裁定是“查封黑龙江省大江建筑企业集团有限公司名下坐落于哈尔滨市呼兰区”。《执行裁定书》与保全裁定书相比较，可以显而易见的看到，《执行裁定书》中并没有作出像保全裁定书那样确认案涉房屋是登记在答辩人名下的认定，《执行裁定书》中对案涉房屋登记在谁名下的问题，在**事实部分没有阐述。但《执行裁定书》在第2页第3段论理部分引用的法条是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，说明《执行裁定书》认定的案涉房屋是登记在房地产开发企业名下的，而案涉房屋的房地产开发企业是黑龙江省**房地产开发有限公司（下称**公司）。也就是说，《执行裁定书》以法律适用的方式认可了案涉房屋所有权人是**房地产公司的事实，这与客观事实是一致的。**案涉房屋所有权情况是人民法院应当履行的事实调查职责，也是执行异议裁定的关键所在。因此，虽然《执行裁定书》没有在事实调查部分明示案涉房屋所有权人是**公司，但通过其在法律适用部分引用的法条规定可以确认，案涉房屋的登记所有权人是**公司，因此，案涉房屋的登记权利人并不是答辩人，而是案外人黑龙江省**房地产开发有限公司。二、**公司不是被执行人，法院无权查封、拍卖案外人的财产。《执行裁定书》所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，是针对被执行人是房地产开发企业、被执行商品房登记在被执行的房地产开发企业名下的情形的。而本案中，法院已经认定了案涉房屋是登记在**公司名下的，因而在驳回被答辩人**的异议请求时才适用了《执行异议和复议规定》第二十九条，但**公司不是本案的被执行人，因而适用该条规定驳回**的异议请求是错误的，因为法院无权查封、拍卖与案件无关的案外人的财产。所以，被答辩人**所提出的执行异议，应当被支持，而不是被驳回。案涉房屋的执行应当停止、查封应当予以解除。三、案涉房屋的所有权并未因抵账行为而发生法律上的权属变动，将案涉房屋视为大江公司财产予以执行，是错误的。案涉房屋是由**公司通过以房抵工程款的方式抵账给答辩人的，答辩人亦是通过以房抵材料款的方式将房屋抵账给了**，后**从**处购买了案涉房屋并入住使用至今。按照《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”的规定，由于**公司并未因与大江公司签订了抵账协议而对案涉房屋进行不动产物权的变更和转让登记，那么抵账协议就仅是在大江公司和**公司之间具有效力的协议约定，并不直接产生物权变动的法律后果，因而保全裁定书所认定的“查封黑龙江省大江建筑企业集团有限公司名下坐落于哈尔滨市呼兰区”是错误的，依据该裁定执行案涉房屋就更是错误的了。而且，如果人民法院认定**公司与大江公司之间的抵账协议直接导致了案涉房屋的所有权变动（当然法院也不可能这样认为），那么按照和保全裁定书同样的逻辑来推演，大江公司与**、**与**间的抵账协议和买卖协议也应当依法被认定为导致了案涉房屋的所有权变动，否则法院就是在用不同的标准处理同样的事情，这也是法律所不允许的。所以，将案涉房屋视为大江公司的财产予以执行，是错误的。综上，案涉房屋的登记权利人，现仍为黑龙江省**房地产开发有限公司，虽然**公司与大江公司之间有抵账协议，但抵账行为并未直接导致房屋所有权的变动，而**公司作为案外人，其合法财产享有不被任何单位和个人侵犯的权利。**作为案涉房屋的实际买受人所提出的诉讼请求，应当予以支持。请法庭公正判决。 **为证明其诉讼请求成立向本院提交以下证据： 证据一、房屋买卖协议一份、收据9张。证明：房屋是原告合法购买。宏利金属公司质证：真实性及证明问题均有异议，**本人未出庭，无法核实其真实性，同时原告也未向法庭进一步举证已何种方式购买的房屋，同时案涉房屋房款明显低于大江公司抵账给**的房屋价格，请原告出具银行流水。大江公司质证：无异议。 证据二、缴费明细收据8张、房屋照片7张，证明：原告一直在案涉房屋居住。宏利金属公司质证：证据仅能够证明原告对案涉房屋进行了使用，并不能证明原告具有法律规定的所有权。大江公司质证：无异议。 宏利金属公司为证明其答辩意见成立向本院提交以下证据： 证据一、生态园三期十套楼房联机备案情况说明，证明：2020年10月15日呼兰区住房和城乡建设局向呼兰区人民法院出具了情况说明，该说明显示案涉房屋在住建局进行了联机备案，经系统查询显示案涉房屋显示待售，原件意见提交呼兰区人民法院。**质证：与我无关。大江公司质证：真实性请法院核实，但证据的证明内容无法显示案涉房产为大江公司房产，待售应为开发公司即**公司所有。 证据二、执行异议申请一份，证明：原告在2021年4月27日向执行局提出执行异议申请时，自述2018年7月10日向大江公司全款购房。两次陈述相互矛盾。**质证：当时提异议的时候有好几个人，他们怎么写我就怎么写的。我不知道具体怎么回事。大江公司质证：无异议。 大江公司为证明其陈述的意见向本院提交以下证据： 证据一、《黑龙江省建设工程施工合同》正本2份、副本1份，共9页（复印件核对原件），证明案涉生态园三期工程的建设单位是黑龙江省**房地产开发有限公司，第三人大江建筑集团公司是案涉工程的总承包方，承包了生态园三期1#--7#、5A#6A#7A#、10#和地下车库的施工。宏利金属公司质证：真实性无异议，但**公司法人为***，占股比例100%，大江公司法人为***，占股比例为80%，因此被告认为**公司与大江公司是有关联的，案涉房产即使是**公司，大江公司也同样具有相应的财产所有权。**质证：无异议。 证据二、《建筑工程合同补充合同》1份4页、《购销协议书》1份3页，共7页（复印件核对原件），证明：案涉呼兰区生态园三期3号楼3**503室的房产是**公司通过以房抵工程款方式抵账给大江建筑集团公司的，但并未登记在大江建筑集团公司名下，大江公司又将案涉房屋抵账给了混凝土材料供应商**。宏利金属公司质证：案涉房屋系2015年9月份及10月份才抵顶给大江公司的，原告不可能在2015年6月份取得案涉房产，原告所主张的与事实不符。**质证：无异议。 证据三、收据2份、办理房屋预售手续通知单1份，（复印件核对原件）共3页，证明：2015年5月22日，**为大江建筑集团公司出具了案涉房屋抵顶材料款的收据，大江公司为**公司出具了办理案涉房屋预售的通知书，2015年6月16日**公司为**出具了案涉房屋的收款收据，注明是以**工程款抵。宏利金属公司：该证据真实性及证明问题有异议，对顶账事实不予认可，同时补差款票据并不是给本案原告出具的，也不是给**出具的。**质证：无异议。 证据四、哈尔滨市呼兰区人民法院（2020）黑0111民初1714号民事裁定书1份2页，证明：哈尔滨宏利金属材料有限公司申请保全时是以案涉房屋系大江公司财产的名义申请的，人民法院作出保全裁定时也认定案涉房屋系大江公司名下财产。但该认定是错误的。宏利金属公司：真实性无异议，被告认为具有法律效力。**质证：无异议。 证据五、哈尔滨市呼兰区人民法院（2021）黑0111执异89号执行裁定书一份，证明：案外人**公司曾向法院提出执行异议申请，法院以**公司的证据不能证明其对案涉9套房产享有所有权为由裁定驳回执行异议申请，但结合被告证据一案涉的9套房产现仍在**名下，**公司对案涉9套房产享有所有权，执行裁定书错误。**质证：与我无关。宏利金属质证：真实性无异议，根据庭审可以确认**公司已将案涉房屋以抵账的方式给付大江公司，大江公司是案涉房屋的所有权人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据及事实认定如下：2013年大江公司开始承建黑龙江省**房地产开发有限公司（以下简称**公司）开发的生态园三期1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、5Ａ＃、6Ａ＃、7Ａ＃、10＃楼房和地下工程，并陆续用部分楼房抵顶工程款。2015年9月3日，大江公司与黑龙江省**房地产开发有限公司签订两份建设工程施工合同，合同备案编号分别为20150903、20150904。2015年10月10日，**公司与大江公司签订建设工程施工补充合同，**公司将127套房屋以工程款的形式抵顶给大江公司，其中包括案涉的生态园三期3号楼3**503室房产。2015年6月30日，大江公司将案涉房产抵顶给**。由**公司为**出具收据，载明：“**，生态园三期3号楼3**503室房产，￥350250。”2018年7月10日**又将该房屋以338625元的价格转让给**，**将上述房款交给**，并由**公司为**出具载有“生态园三期3号楼3**503室，￥338625元”的收据。**即入户进行装修，并交付取暖费、电费等费用，一直居住至今。因**公司原因，该房屋未能办理产权转移登记。案涉房屋在哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局联机备案系统中显示为待售状态。2020年9月1日，宏利金属公司诉至本院，要求大江公司和**共同给付建设金色人文小区所欠钢材费，在诉讼过程中，***金属公司申请，本院于2020年10月16日下发（2020）黑0111民初1714号民事裁定书查封了案涉房产。2020年11月26日，本院下发（2020）黑0111民初1714号民事判决：**给***金属公司钢材款1930000及利息，大江公司对上述债务承担连带责任。后宏利金属公司依生效判决申请强制执行，在执行过程中，**向本院提出执行异议申请，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2021年8月11日下发（2021）黑0111执异58号民事裁定：驳回异议人**的异议申请。现**向本院提出执行异议之诉，要求：1、请求依法确认哈尔滨市呼兰区归**所有。2、请求依法判令停止对哈尔滨市呼兰区的执行；3、诉讼费由被告承担。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。预查封是指尚未在登记机构进行物权登记，又履行了一定的批准或备案等预登记手续，被执行人享有未公示或物权期待权的房产所采取控制性措施，预查封较查封而言，其特别之处在于被查封的房产所有权尚未办理登记，从物权变动的角度看，所有权尚不属于被执行人，本案案涉房屋未登记在被执行人大江公司名下，案涉房产的查封行为应属预查封。虽**公司将案涉房屋抵顶给大江公司，但大江公司又将该房屋抵顶给**，**将房屋转让给**，**交付全部房款并持有开发商**公司出具的收据，可以认定上述以物抵债合同及买卖合同均为有效的合同，大江公司对案涉房屋不享有所有权。2018年**便交付了房屋全部价款，入住装修，并一直居住至今，且交付了电费、取暖费等相关费用，**在人民法院查封前已合法占有该不动产。因**公司原因，案涉房屋未办理产权转移登记。**对案涉房屋享有可以排除强制执行的权利。所有权是指依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，而物权期待权是指将来有取得实现可能性的权利，本案中，**对案涉房屋享有的是物权期待权。综上，**的诉讼请求本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行位于哈尔滨市呼兰区； 二、驳回**其他诉讼请求。 案件受理费8050元，由哈尔滨宏利金属材料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月三十一日 书　记　员　　张丽娟