商都县易达房地产开发有限责任公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内09民终781号

上诉人（原审原告）：商都县易达房地产开发有限责任公司，住所地：商都县七台镇兴商路南红旗街东。

法定代表人:刘建国，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：**，女，1985年6月10日出生，汉族，无业，现住商都县。

上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司与被上诉人**房屋买卖合同纠纷一案，不服商都县人民法院（2021）内0923民初35号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。在开庭审理时，经本院合法传唤，上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司未到庭。后本院对上诉人做了电话询问，对被上诉人做了询问笔录，本案现已审理终结。

商都县易达房地产开发有限责任公司上诉称，1.恳请二审法院依法撤销商都县人民法院作出的（2021）内0923民初35号《民事判决书》，将本案发回重审，或依法改判被上诉人给付上诉人购房款10万元及利息；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：1.一审法院认定事实错误。2013年3月27日，上诉人与被上诉人签订了《商品房认购书》，约定被上诉人购买上诉人开发的商品房，总价款17.3万元。之后，因被上诉人购买的房屋价格下跌，在上诉人多次要求其签订商品房买卖合同时拒不签订。同时因被上诉人原因，未能办理按揭贷款。因被上诉人拒不交付剩余购房款，故而上诉人提起诉讼。一审法院已查明未能办理按揭贷款系被上诉人原因导致，但却将该原因认定为“不可归责于双方当事人事由”，此认定属于事实认定错误。也即，在本案中，未能办理按揭贷款的原因并非“不可归责于双方当事人事由”，而是因被上诉人的原因导致。故而被上诉人在其违约的前提下，提出解除购房合同的主张不应得到法律的支持。2.一审判决程序错误。在本案一审中，上诉人提出的诉讼请求是要求被上诉人继续履行合同，而被上诉人并未提起反诉。据此，一审判决解除双方签订的商品房认购协议书与上诉人退还被上诉人7.3万元购房款这一判决内容并非双方提起的诉讼主张，一审判决内容超出诉讼请求范围，违反了民事诉讼法关于“不告不理”的原则，故该项判决属违法判决。

**在询问笔录中答辩称，一审判决很公正，我们当初都是先支付首付，剩余办理贷款。易达公司办理不了贷款导致个合同不能继续履行。

原审原告商都县易达房地产开发有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、恳请人民法院依法判令被告**继续履行与

原告签订的《商品房认购书》中约定的合同义务；2、本案诉讼费由被告承担。

一审法院经审理查明：2013年3月27日，原、被告签订《商品房认购书》，双方约定：被告购买原告位于商都县，房屋建筑面积91.75平米，购房款173000元，付款方式为：合同签订之日被告支付原告购房款73000元，剩余100000元购房款被告办理银行按揭贷款。合同签订前后，被告于2013年3月14日交付原告购房款2000元，于2013年3月27日交付原告购房款71000元，共计73000元，剩余100000元购房款，被告由于不符合按揭贷款条件，至今尚未办理按揭贷款。后双方私下协商未果，遂原告向本院提起诉讼，庭审中，经本院主持调解，双方未能达成和解协议。

一审法院认为，商品房买卖合同中约定的买受人以担保贷款方式支付购房款的，因不可归责于当事人双方的事由，而未能订立商品房担保贷款，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同，并且出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还于买受人。本案中，虽然原、被告双方签订了商品房认购合同，但被告由于不符合商品房按揭贷款条件，致使其未能办理商品房担保贷款，可视为不可归责于双方当事人的事由，从而导致的商品房买卖合同不能继续履行，双方应解除合同，原告应当将收受的购房款返还于被告，被告主张的解除商品房认购合同，并要求原告返还购房款的抗辩理由，符合法律之规定，一

审法院予以支持；被告的其他诉讼主张，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予采信。原告要求被告继续履行商品房认购书约定义务的诉求，有悖于法律之规定，一审法院不予支持并予以驳回。

一审法院判令，1.驳回原告商都县易达房地产开发有限责任公司对被告**的诉讼请求。2.解除原、被告双方签订的商品房认购合同。原告商都县易达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告**购房款73000元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未向本院提交书面的新证据，二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，双方签订的《商品房认购书》虽约定了以按揭贷款方式支付剩余购房款，但并未约定不能办理按揭贷款时责任的划分。故双方最终不能以按揭贷款的付款方式达成买卖合同的过错不可归责于任意一方，一审法院对此认定无误。

综上所述，商都县易达房地产开发有限责任公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郝春雷

审判员　　尹志明

审判员　　刘国婷

二〇二一年七月十二日

书记员　　张　鹏

附本判决适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；