某某与商都县易达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）内09民终509号

上诉人（原审被告）：***，现住鄂尔多斯市。

委托诉讼代理人：唐爱云，系上诉人妹妹。

被上诉人（原审原告）：商都县易达房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150923573285066H

法定代表人：刘建国。

委托诉讼代理人：高潮。

上诉人***与被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服商都县人民法院（2019）内0923民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托诉讼代理人唐爱云，被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人高潮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

***上诉请求:1.判决撤销商都县人民法院（2019）内0923民初1007号民事判决，依法驳回原告诉讼请求；2.判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由：1.一审判决事实不清。（1）一审法院没有查清被上诉人是否已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，易达公司仅提供商品房预售许可证复印件，未提供原件，故不能证明该事实。上诉人取得商都县不动产登记局知情人的录音，证明双方签订合同时被上诉人并未取得商品房预售许可证。（2）一审法院未对按揭贷款不能办理的真正原因予以查明，易达公司在上诉人购房时就明知上诉人没工作，在此情况下答应为上诉人办理贷款手续，最终未能办理按揭贷款，导致合同目的未能实现。（3）被上诉人在合同中约定2014年12月31日交房，而实际交房日期是两年后，已经构成严重违约，损害了上诉人利益。2.一审判决适用法律错误。一审未能查清案件关键事实，只是简单依据被上诉人提供的格式合同，判决上诉人补交房款属于适用法律错误。

被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司答辩称，竣工延误原因不在我方，未能办理按揭贷款是因为上诉人不符合贷款条件，上诉人一直要求降低房款，却从未履行。

被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，交付剩余购房款110000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的的位××县商品房，价款为196107元。原告首付86107元，剩余110000元办理按揭贷款。但由于被告不符合办理按揭贷款的条件，导致贷款未能办理。原告曾多次向被告催要剩余房款，被告至今未给付，故诉至法院，请求法院判如所请，以维护原告合法权益。

一审法院认定的事实：2014年5月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的的位××县住宅楼一套，约定房屋总价款为196107元。被告于合同签订当日交付原告购房款597元，2014年5月18日交付83510元，被告按照合同约定交付原告首付款共计84107元。双方约定剩余110000元由原告替被告办理按揭贷款，后原告未能为被告代办按揭贷款事宜。但原告多次电话通知被告交付剩余房款后随即可交付房屋，2018年秋，原告向被告提出建议，余款110000元按银行贷款同期分期、无利息支付，被告予以拒绝，双方未达成一致意见。2019年12月11日，经一审法院到商都县不动产登记局进行查询，原告于2013年取得商都县易达泰和城10、11号楼的商品房预销售许可证。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容真实合法，且原告在与被告签订合同之前就已经取得了商品房预销售许可证，故该合同依法认定有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。被告按合同约定交付原告首付款后，原告应当按照合同约定为被告代办余款的贷款事宜，为实现合同目的，在未能办理下贷款事宜后原告建议被告将余款按银行贷款同期分期、无利息予以支付，被告予以拒绝，故被告应给付原告剩余购房款110000元，原告应即行按合同约定向被告交付案涉房屋，并依照合同约定为原告办理相关交付手续。被告在原告未能为其成功办理按揭贷款后未采取补救措施以成功办理贷款，也未按照原告建议将余款按银行贷款同期分期、无利息予以支付，故对被告辩称理由不予采信。被告举证证明已付首付款为84107元，而合同约定首付款为86107元，原告主张剩余购房款为110000元是原告对其自身权利的自愿处分，本院尊其所愿。

一审法院判决：被告***于本判决生效后五日内给付原告商都县易达房地产开发有限责任公司剩余购房款110000元，原告商都县易达房地产开发有限责任公司同时将坐落在××县的住宅楼一套按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准交付被告***。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1250元，由被告***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了案涉房屋照片一张，拟证明房屋存在质量问题。

被上诉人质证称，该照片上的房屋不是案涉房屋。

本院查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是双方就案涉房屋签订的合同应当解除还是继续履行。对此问题本院从以下两方面进行论述：首先，案涉合同能否继续履行。双方在签订合同时就约定，上诉人按合同约定交付首付款后，被上诉人应当为上诉人代办其余购房款的贷款，因最终未能办理贷款，故不能实现合同目的，已丧失继续履行合同的必要。其后在2018年秋，易达公司向***建议，余款110000元按银行贷款同期分期、无利息支付，双方未达成一致意见，这是对余款付款方式的重新约定，属于对合同内容的变更，然最终双方并未就此达成共识，合同履行不能，对此上诉人可另案主张其权利。其次，关于本案缔约过失责任及签订合同后违约责任的划分问题。一是根据庭审中被上诉人陈述及双方签订的《商品房买卖合同》附件五之约定，被上诉人在签订合同时就明知***夫妻没有稳定的工作和持续的收入来源，而依然与其订立合同并收取其购房首付款，且承诺帮助其办理贷款手续。在上诉人不能申请贷款的条件下，易达公司仍要求其偿付购房尾款，存在明显过失。二是被上诉人提供的《商品房买卖合同》属于格式合同，纵观该合同全文，均没有对购房人解除合同的权利进行过任何约定，显然，被上诉人剥夺了上诉人解除购房合同的权利，通过格式合同绑架了购房人自由解约之意志，有违公平正义原则。三是双方在合同中明确约定了交房时间是2014年12月31日，因被上诉人原因导致逾期交付房屋，被上诉人已经构成违约。进一步讲，本案中被上诉人在订立合同过程中，承诺为***办理贷款，提供格式合同以排除购房人的合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第五十四条第二款和第五十六条第一款之规定，该合同为可撤销合同，不受法律保护，且被上诉人存在明显的缔约过错。在订立合同后，易达公司又违反合同约定逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。故本院支持上诉人***的诉请，对被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司的抗辩理由不予采纳。

综上所述，***的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：

一、撤销商都县人民法院（2019）内0923民初1007号民事判决；

二、驳回被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司诉讼请求；

一、二审案件受理费3750元，由被上诉人商都县易达房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郝春雷

审判员　　尹志明

审判员　　刘国婷

二〇二〇年八月十日

书记员　　张鹏飞

附本判决适用相关法律条文：

1.《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

2.《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。

3.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。