广东冠雄物业管理有限公司、广东省水利水电建设有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)粤01民终15798号 上诉人（原审被告）：广东冠雄物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区龙口西路577号天隆**二楼203室。 法定代表人：罗帮国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，广东五羊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东五羊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东省水利水电建设有限公司，住所地：广东省广州市天河区龙口西路577号天隆**一楼。 法定代表人：***。该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东四端律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东四端律师事务所实习人员。 上诉人广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司）因与被上诉人广东省水利水电建设有限公司（以下简称水利公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初15305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 冠雄公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回水利公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.虽水利公司主张返还物业管理费的诉求时间段持续至民法典施行后，但对于案涉房屋（商业）的物业管理费收费标准从3.5元/平方米/月调整为5元/平方米/月的表决及公示，这一法律事实是否合法有效的审理不能适用持续性行为进行判断。该调价事实是冠雄公司于2011年10月5日向业主发布调整物业收费标准的公告，2011年12月5日发布调价公示，2014年4月1日统计业主（占总户数的96.3％）均按照调整后的标准交纳物业管理费，2015年3月2日冠雄公司再次向全体业主进行书面意见调查，通过业主签名形式对调整物业费进行了确认，自此业主们一直按照调整后的标准交纳物业服务费。调价的行为早已完成，并非持续性的，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款“持续至民法典施行后”的规定，应依照该法第一条第一款适用调价行为当时的法律、司法解释的规定。2.一审法院以《民法典》第二百七十八条规定要求当时已签名完毕的业主签名确认表符合面积及人数占比均达到2/3的要求是错误的。调整物业收费事件发生并结束于2015年，根据当时的《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业费收费标准调整属于该条第（七）项情形，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。当时小区总户有379户，业主签名确认表中确认同意调价的业主户数为222户，占总户数的59％；小区总专有面积45005.96平方米，已确认同意面积24689.06平方米，占总面积的55％，符合《物权法》“双过半”的要求，该事实亦在（2017）粤0104民初11733号生效判决中予以记载，该调价行为完全符合当时的法律规定，应按5元/平方米/月标准收取案涉房屋的管理费。3.根据《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”即对于物业费收费标准的调整可以通过书面征求意见的程序进行。冠雄公司一审中提交了就调价事宜向广大业主书面征求意见的公告以及业主书面的签名确认表作为证据，该证据可以证***公司以书面征求意见的形式由业主决定调价事宜，程序也符合《物业管理条例》的规定。4.根据广州市物价局发布的《广州市物业服务收费管理实施细则》（穗价[2004]200号）第八条规定：“实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”非住宅物业服务收费实行市场调节价，市场调节价由业主和物管企业约定即有效，并不要求必须在行政部门备案通过。一审判决认为冠雄公司没有举证证明调价行为经行政部门备案通过而不予采纳错误。（二）一审法院遗漏**事实。冠雄公司提供了2015年3月2日《业主签名确认表》，其中记载水利公司签名确认同意按照商业5元/平方米/月的标准支付物业费，其也自2013年9月1日起约7年时间里持续按照该标准支付了物业费，期间水利公司并无提出异议，故其以实际交费的行为表示对调整之后物业费标准的认可。根据《物业服务收费管理办法》第七条第二款及《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第二款的规定，冠雄公司与水利公司通过《业主签名确认表》和实际交费的行为约定了商业管理费5元/平方米/月，该约定对双方均有约束力，故水利公司主***公司按5元/平方米/月收取管理费违法违规，于法无据。至于水利公司否认业主签名确认表上签字的真实性，其没有提出相反证据证明签字虚假伪造，应当承担举证不能的法律后果。综合本案证据和事实，可以确定水利公司在此前的缴费过程中同意调价后的物业费标准，并不存在水利公司违背真实意愿多交物管费的情况。综上，请二审法院判如所请。 水利公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。第一，冠雄公司主张调价行为并非持续性的，水利公司对此不予认可。物业管理费调价的表决及公示等手续即冠雄公司与全体业主就《物业委托合同》进行了变更，除了物业管理费调价有所变更外，其余均按合同的原约定履行。故不应将物业管理费调价所需的表决等手续与合同签订履行进行割裂判断，应将其看作《物业委托合同》的一个部分。对于《物业委托合同》长期履行的性质，应当适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定。第二，冠雄公司主张按5元/平方米/月的标准收取商业性质物业的管理费，与《物业委托合同》约定的物业管理费标准不符，且其调整价格不符合法律规定。双方于《物业委托合同》第二十条约定，涉案房屋为非住宅房屋，故计收管理服务费的标准应为每月每平方米4元。冠雄公司上调物业管理***应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但其提交的证据均无法证明其调价流程符合法律要求。第三，即使按照调价行为当时的法律规定，冠雄公司按5元/平方米/月的标准收取商业性质物业的管理费，也不符合法律规定，没有经过合法程序。其一，自2005年8月26日起，天隆**小区就没有设立业主委员会，2013年9月1日上调物业管理费时至水利公司于2020年10月15日诉请返还物业管理费期间，天隆**均没有成立合法备案的业主委员会。根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》第三条以及《广州市物业管理办法》第四十二条的规定，在没有业主委员会期间，应实行政府指导价的物业服务收费，收费标准由物价部门审定。广州市天河区物价局于2003年2月17日就《关于天隆**物业管理服务费的申请》进行批复，对商铺每月每平方米物业管理费定为4元。另外，根据《广州市物业收费管理实施细则》第八条规定，即使是实施市场调节价，也要在物业合同中约定。但冠雄公司与水利公司并没有变更《物业委托合同》，该合同约定非住宅房屋的计收管理服务费标准为每月每平方米4元。其二，冠雄公司提升商业物业的管理费标准至5元/平方米/月没有经过合法流程，其擅自调高物业管理费标准属于违规收费。水利公司一审提交的天隆**小区第二届业主委员会所作出《关于广东冠雄物业管理有限公司涉嫌多次作伪证的函》及附件、致天隆**管理处的第二次公开信，均可证***公司于2011年12月1日公示的《关于调整物业管理费收费标准的报告》中并没有提升商业物业的管理费标准，该报告内容与冠雄公司一审中提供的《关于调整物业管理收费标准的公告》内容不一致。广州市天河区人民政府石牌街道办事处在2012年4月9日已**：“天隆**的物业管理处在没有召开业主大会的情况下调升物业管理费，我街道已经把该管理处上报我街调价情况予以退回，不予备案。”与前述内容相互印证冠雄公司上调管理费的手续系违法违规操作。第四，《业主签名确认表》中水利公司的签名员工并非水利公司的负责人，其无签字权限。水利公司长期按5元/平方米/月标准支付物业管理费不应等同于支持或默认该收费标准，亦不影响水利公司起诉维护自身合法权益。首先，《业主签名确认表》中水利公司的签名人梁娟不是公司负责人，水利公司也未授权其代表公司对外签订文件，其签名不能代表水利公司。且该文件内主体为企业的业主在签字时均无加盖公章确认，冠雄公司也未提交材料对上述房产的房产权属进行证明，表内的业主“发展商”“成套局”均非完整名称，无法确认业主信息。因此，该表业主签字确认的真实性存疑。其次，水利公司已于2021年11月3日以《关于合理计算物业管理费及再次要求提供公摊用电费用收取标准依据的函》形式就物业管理费标准提出异议。水利公司作为物业服务关系中的劣势方，在当时对物业管理条例及其手续没有深刻认识，出于对物业公司的基本信任才长期支付高昂的物业管理费。后在了解到冠雄公司存在违规操作时，水利公司已及时出具书面函件质疑冠雄公司，并未认同冠雄公司的做法。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条的规定可知，当事人在不知情下履行无效合同条款，不等同于当事人认可该无效行为。综上所述，冠雄公司作为主动调价方，并无法律和事实依据证明其已与水利公司就物业管理费标准达成共识，故冠雄公司应向水利公司返还物业管理费差额11741.94元。 水利公司于2022年4月7日向一审法院起诉请求：1.冠雄公司立即向水利公司返还2013年9月1日至2020年10月15日期间的物业管理服务费差额64125元（物业管理服务费差额以1.5元/平方米/月的标准，按500平方米计算）；2.冠雄公司立即向水利公司返还2002年7月至2021年6月期间的公摊电费103482.13元；3.本案所有诉讼费用由冠雄公司承担。 一审法院认定事实：水利公司为涉案房屋的产权人，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为购买，房屋建筑面积为1118.65平方米。 水利公司曾以物权保护纠纷起诉冠雄公司、**、**、***、***，经一审法院及本院一审、二审，**如下事实：1.水利公司现领有涉案房屋的《不动产权证书》，核发时间为2018年2月8日，总建筑面积1118.65平方米，套内建筑面积1034.3666平方米，共有分摊面积84.2795平方米，规划用途为商场、农贸市场；涉案房屋位于天隆**，冠雄公司现为该楼盘的物业管理公司；水利公司实际使用涉案房屋部分房屋面积，一直按500平方米标准向冠雄公司支付物业管理费，冠雄公司予以确认。2.2019年1月3日，一审法院现场勘查，由租户陈述使用情况并经冠雄公司法定代表人**、**确认，涉案房屋现状分为水利公司自用、冠雄公司作为物业管理处使用、冠雄公司分割出自编110、111、112+113、114、115、116、117铺。经审理，本院作出（2020）粤01民终13963号民事判决，认定2018年2月8日至2020年10月15日冠雄公司占用的建筑面积为561.92475平方米，判令冠雄公司、**向水利公司支付侵占涉案房屋面积的占用费。 水利公司提交物业管理委托合同、广州市天河区物价局关于天隆**物业管理服务收费标准的批复，主*****开发商广房物业公司委托冠雄公司对天隆**实行物业管理，期限从2002年11月10日至2005年11月30日，自2003年2月起办公类物业管理服务费每月每平方米为3.5元、商铺每月每平方米为4元。冠雄公司对上述证据的真实性予以确认，确认其一直对天隆**进行物业管理至今，并确认2003年商业部分的物业管理费按3.5元/月/平方米收取。 2012年4月9日，广州市天河区人民政府石牌街道办事处向天隆**业主出具《天隆**业主投诉的回复函》，函称天隆**管理处在没有召开业主大会的情况下调升物业管理费，该街已把管理处上报调价情况予以退回，不予备案。 2013年8月1日，冠雄公司发出《关于调整商业物业管理服务收费标准的通知》，定于2013年9月1日起将天隆**商业用户收取的物业服务费由原来的3.5元/平方米/月调整为5元/平方米/月。水利公司即自此日至2020年10月15日期间按5元/平方米/月的标准，按500平方米计算，缴纳每月的2500元的物业管理费。本案中，水利公司主***公司违反规定，擅自提高收费标准，尽在调整价格后单方通知业主缴费，且没有将调整后的事项和结果报告给相关部门，属于违法违规调价。冠雄公司辩称当时系经过全体业主以书面签字方式，取得全体业主96.3%同意的情况下，才把商业部分的物业管理费调整为5元/平方米/月，该情况也经过了水利公司的签字确认同意。冠雄公司对此提交关于要求调整物业管理费收费标准的函、关于调整物业管理收费标准的公告、天隆**调整物业管理收费标准公示、关于天隆**小区物业管理费缴费情况的公示、业主签名确认表予以证明。水利公司对上述证据的真实性不予确认，表示其并未在业主签名确认表上签名确认，该表格上签名的人员不是水利公司的负责人或法定代表人，水利公司没有授权其代表水利公司对外签订文件，即使上述文件签名是真的，也不代表物业管理费的调价经过合法合规的程序。 2018年7月27日，水利公司向冠雄公司发送《关于提供向我司收取高达15%公共用电分摊率依据及协助核实用电量的函》，函件内容如下：贵司对我司电费的核收方式是发放《收费通知单》后于限定期限内缴费，现我司对贵司在核收我司电费方面存在较大疑问，1.我司于2018年7月27日从天隆**其他业主处获悉，贵司对公共用电分摊的规定为“无电梯用户损耗率按平均损耗率减3%，二楼至四楼用户按平均损耗率另加收3%，五楼至七楼用户按平均损耗率另加收4%，八楼至十楼用户按平均损耗率另加收5%，十一楼以上用户按平均损耗率另加收6%”，且天隆**其他业主一直按上述规定缴纳公共用电分摊的电费，我司办公地址在一楼，属于贵司规定的“无电梯用户按平均损耗率减3%”征收类别，而平均损耗率均为3.44%，即我司应按0.44%缴纳公共分摊用电，但贵司一直以来却按高达15%的损耗率征收我司分摊用电，烦请贵司提供收取依据。 2018年8月3日，冠雄公司向水利公司发送《关于对广东水利水电公司用电说明的回复函》，函件内容如下：1.我*****1至4楼所有的商业公共用电分摊率定为15%，是根据我司一直以来每月商业部分的公共用电分摊而得，主要计算方式是（总表实用量-分表实用量）÷分表使用量=损耗率，一直以来，由于商业部分用电损耗率不稳定，基本在13%-18%之间，为管理上的效率及简单化，我司研究决定将所有商业公共用电分摊率平均按每月15%的标准收取；2.若超过用电损耗率15%以上的，我司自费补亏，目前3-4楼商业部分未使用，其线路较多，每月损耗率都超过15%以上；3.目前商业部分的大部分用户都与我司签署了《商业公共用电分摊协议》，并且按损耗率15%收取，各用户都表示赞同和接受……；5.关于贵司提出从其他业主获悉对公共用电的规定为“无电梯用户损耗率按平均损耗率减3%，二楼至四楼用户按平均损耗率另加收3%，五楼至七楼用户按平均损耗率另加收4%，八楼至十楼用户按平均损耗率另加收5%，十一楼以上用户按平均损耗率另加收6%，及贵司函中提到一楼平均损耗率均为3.44%，无电梯用户损耗率减3%，应按0.44%缴纳公共分摊用电”的说法，贵司未能给予相关证明和依据，经我司核查后，并无此规定存在。庭审中，水利公司、冠雄公司均确认双方未签订《商业公共用电分摊协议》。水利公司并提交公摊电费统计表主张其在2002年7月至2021年6月期间向冠雄公司缴纳了公摊电费103482.13元。 2021年1月20日，水利公司向冠雄公司发送《关于核准面积及提供公共部分实际损耗依据以便我公司缴纳物业管理费水电公摊费的函》，函件内容如下：2020年10月15日，在广州市中级人民法院的调解下，贵方答应将101号部分商铺移交我方，12月初，贵我双方办理了该些部位的场地交接证明书，现请贵方核准上述移交的部位实际面积，以便我公司依时缴纳物业管理费；另外，贵方一直按照高达15%的标准向我方收取水电费公摊却不提供该收取标准收取依据，我方认为这是不合理的收费，也因此前后两次致函咨询，但均无果，请贵方尽快提供实际损耗依据供我方核实，以便我方按照该实际损耗分承担我方应当承担的水电分摊义务。 2021年11月3日，水利公司向冠雄公司发送《关于合理计算物业管理费及再次要求提供公摊用电费用收取标准依据的函》，函件内容如下：贵司《水利公司应付天隆**管理处管理费催缴通知单》收悉，现根据通知单及结合实际情况致函……二、关于我公司的物业管理费收取标准事宜，2013年9月份之前，该小区的商业物业管理费标准为每月3.5元/平方米，我司也一直按此标准缴纳。2013年8月1日，贵司出具了一份《关于调整商业物业管理服务收费标准的通知》，要求从2013年9月1日起，商业住户物业管理费每月从3.5元/平方米上调为5元/平方米，当时基于对贵司的信任，我司没有深入了解上调的程序是否合法等便按通知要求缴费。但最近我司了解到，贵司当时这一调价并没有经过业主大会讨论、物价局申请及通过备案等的合法程序，属于违规涨价，请贵司提供该次涨价的合法文件及资料，否则应返还此前多收我司的管理费用差价……五、我司已多次致函贵司，要求提供向我司收取高达15%水电公摊费的依据而贵司一直置之不理，在此再次要求贵司提供相关依据。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，水利公司主***公司返还2013年9月1日至2020年10月15日期间的物业管理服务费差额及返还2002年7月至2021年6月期间的公摊电费，可见本案法律事实持续至民法典施行后，根据上述法律规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。 关于涉案房屋的物业管理费标准问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”物业管理费标准涉及小区全体业主的权益，属上述法律规定的与业主有关的共同管理权利的事宜，应由业主共同决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”本案中，冠雄公司主张涉案房屋的物业管理费以5元/平方米/月的标准收取，该主张与《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准不符，其提交的业主签名确认表在形式上亦不符合上述法律规定的应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的要求。另外，冠雄公司亦未举证证明调价后的物业管理费标准已在行政部门备案通过。因此，冠雄公司提交的现有证据不能证明其提高收费标准符合法律规定，冠雄公司主张按5元/平方米/月的标准收取涉案房屋的管理费一审法院不予采纳。涉案房屋不动产权证书明确载明规划用途为商场、农贸市场，结合《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准以及广州市天河区物价局于2003年2月17日的批复内容，涉案房屋应认定为商铺性质，物业管理费标准应按4元/平方米/月的标准计算。水利公司主张应按3.5元/平方米/月的标准计算物业管理费，一审法院不予采纳。从本案**，水利公司系于2021年11月3日向冠雄公司发送《关于合理计算物业管理费及再次要求提供公摊用电费用收取标准依据的函》，主张物业管理费的计付标准缺乏依据，本案中未有证据显示水利公司在此前曾向冠雄公司主张权利，冠雄公司辩称水利公司的第一项诉讼请求已部分超过诉讼时效，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的规定，水利公司主张退还2013年9月1日至2018年10月31日的物业管理费差额已超出诉讼时效，即冠雄公司应向水利公司退回2018年11月1日至2020年10月15日期间的物业管理服务费差额，经计算，该物业管理服务费差额的金额为11741.94元【（5元/平方米-4元/平方米）×500平方米×23个月15天】，对于水利公司诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。 《物业管理委托合同》并未对公摊电费的计算标准作出约定，水利公司主张涉案房屋应按0.44%缴纳公共分摊用电，对此并未提交证据予以证明，一审法院不予采纳，且从本案**及水利公司自认，水利公司自2002年7月起即按15%的标准向冠雄公司支付公摊电费长达十多年，应视为双方已就公摊电费的计付标准达成实际上的交易习惯及交易惯例。水利公司诉请要求冠雄公司退还2002年7月至2021年6月期间的公摊电费103482.13元缺乏依据，一审法院不予支持，予以驳回。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第二百零九条第一款、第二百七十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，于2023年4月27日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，广东冠雄物业管理有限公司向广东省水利水电建设有限公司退还2018年11月1日至2020年10月15日期间的物业管理服务费差额11741.94元；二、驳回广东省水利水电建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3652元，由广东省水利水电建设有限公司负担3392元，广东冠雄物业管理有限公司负担260元。 经查，一审法院**事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院二审另**：一审期间，冠雄公司为证实其已于2015年3月2日通过业主书面签名方式对商业部分物业管理费调至5元/平方米/月进行确认，并已取得96.3%的小区业主同意，就此提供了业主签名确认表以及《关于天隆**小区物业管理费交费情况的公示》，显示住宅业主、商铺业主分别就住宅部分物业管理费、商业部分物业管理费的收费标准上调进行签名确认，其中商铺业主14户、已确认10户，水利公司作为商铺业主在商业部分物业管理费标准确认表中由“梁娟”签名。冠雄公司自行统计的签名确认情况为：（住宅、商铺）总户数379户，已确认户数222户，占总户数的59%；总面积45005.96㎡，已确认面积24689.06㎡，占总面积的55%。 水利公司认为冠雄公司提供的签名确认表中，住宅业主只针对住宅部分物业管理费调价进行了签字确认，故商业部分物业管理费的调价程序并不符合“双过半”的要求。 再**，冠雄公司曾于2022年2月23日向一审法院提起（2022）粤0106民初8805号物业服务合同纠纷案，起诉主张水利公司按照5元/平方米/月的标准支付2018年2月8日至2022年7月31日期间的物业管理费及违约金等。该案一审判决关于涉案物业的物业管理费标准问题认定如下：“本案中，冠雄公司主张物业管理费以5元/平方米/月的标准收取，该主张与《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准不符，冠雄公司提交的广州市天河区龙口西路573-575号、577号、579号（天隆**）业主同意按如下标准缴纳物业管理费确认表在形式上亦不符合上述法律规定的应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的要求。另外，冠雄公司当庭补充提交的成套局向其支付物业管理费的凭证与其提交的上述管理费确认表中载明的成套局所有的面积无法对应，部分凭证的缴费主体亦非成套局，仅以上述凭证无法佐证证明成套局同意按5元/平方米/月的标准向冠雄公司支付物业管理费。另外，冠雄公司亦未举证证明调价后的物业管理费标准已在行政部门备案通过。因此，冠雄公司提交的现有证据不能证明其提高收费标准符合法律规定，冠雄公司主张按5元/平方米/月的标准收取涉案物业的管理费一审法院不予采纳。涉案物业不动产权证书明确载明规划用途为商场、农贸市场，结合《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准以及广州市天河区物价局于2003年2月17日的批复内容，涉案物业应认定为商铺性质，物业管理费标准应按4元/平方米/月的标准计算。” 2023年8月22日，本院就该案作出（2023）粤01民终13451号民事判决，其中关于物业管理费的标准问题认定如下：“关于物业管理费的标准问题，*****《物业管理委托合同》约定的非住宅房屋的物业管理费标准为每月每平方米4元，该收费标准经物价部门批复备案，合同各方应当遵守。冠雄公司作为物业管理服务方不得单方调价。冠雄公司向天隆**商业用户发出调整物业管理收费标准的通知不能产生调升收费标准的效力，本院认可一审分析认定，确认水利水电公司应按4元/平方米/月为单价计算物业管理费”。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审主要争议在于对涉案物业的物业管理费标准应如何认定。 *****《物业管理委托合同》已明确约定非住宅房屋的物业管理费标准为每月每平方米4元，该收费标准经物价部门批复备案，合同各方应当遵守，冠雄公司作为物业管理服务方不得单方调价。关于冠雄公司提出其于2013年9月1日起上调物业管理费至5元/平方米/月的事项已按法定程序通过业主签字确认的意见。本院认为，冠雄公司虽提供2015年3月2日的业主签名确认表，但其中200余户住宅业主仅针对住宅部分物业管理费的调价进行了签字确认，并未就商业部分物业管理费调价事项作出表决，即按照冠雄公司自行统计情况，作为同一物业服务区域内的379户业主中仅有10户商铺业主就商业部分物业管理费的调价事项进行了表决。故即便本案适用2007年施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，冠雄公司的调价决定也不符合“双过半”的要求。故一审法院认定冠雄公司所提供证据不能证明其提高收费标准符合法律规定并无不当，本院对此予以确认。至于冠雄公司主张水利公司已确认调价后的物业管理费标准问题。本案中，水利公司已合理解释其是在未充分了解物业管理费调价程序的情况下按照冠雄公司通知要求自2013年9月1日起按5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，并不代表双方已就物业管理费的调价事宜进行了充分协商。而2015年调价确认表中“梁娟”代表水利公司签名也仅是履行表决程序，该项标准是否执行仍应视其表决结果是否满足法定条件予以确定。故本院对冠雄公司的该项上诉意见亦不予采纳。 综上所述，冠雄公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费260元，由上诉人广东冠雄物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　莫　芳 审 判 员　　国平平 审 判 员　　*** 二〇二三年九月十二日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。