新疆新合作物流配送有限公司、**市项目代建管理局等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区**回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新23民终712号 上诉人（原审原告）：新疆新合作物流配送有限公司，住所地新疆维吾尔自治区**回族自治州**市。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**市项目代建管理局，住所地新疆维吾尔自治区**回族自治州**市。 法定代表人：***，该局局长。 委托诉讼代理人：***，新疆新蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**城建市政工程建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区**回族自治州**市。 法定代表人：***，该公司副经理。 委托诉讼代理人：**，新疆新蓝天律师事务所律师。 上诉人新疆新合作物流配送有限公司（以下简称新合作公司）因与被上诉人**市项目代建管理局（以下简称项目代建局）、**城建市政工程建设有限公司（以下简称城建市政公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区**市人民法院（2022）新2301民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月15日立案后，因双方当事人未提出新的事实、证据或者理由，本案不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 新合作公司上诉请求：撤销（2022）新2301民初5388号民事判决第一项、第三项，改判被上诉人项目代建局向上诉人支付租赁费2,500,000元、违约金235,250元，并以2,500,000元为基数，以日万分之五的计算标准计算自2022年3月8日至实际付清之日止的违约金。事实和理由：被上诉人项目代建局属于事业单位，其租赁房屋目的为疫情防控。本案不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定的减免房租政策范围内，一审判决减免项目代建局2022年8月至10月的租赁费显属不当。依据案涉租赁合同约定，项目代建局逾期交纳租赁费应向新合作公司支付逾期部分万分之五的违约金，据此逾期利息年利率为18.25％，远远低于违约金30％的上线。另参照《保障中小企业款项支付条例》第十五条的规定，“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。”逾期利息尚按照每日万分之五支付，上诉人与被上诉人项目代建局约定的违约金支付标准日万分之五并未过高。 项目代建局辩称，项目代建局租赁上诉人的场地目的是为疫情防控期间对往返**车辆及物品消杀所需。一审中项目代建局已提交**州疫情防控指挥部于2022年1月20日发布的通知，通知明确表示不再对进出**的车辆及货物进行消杀。项目代建局签订案涉租赁合同的基础条件完全发生变化，且**本地亦是在2022年8月至12月期间采取防控措施。在此期间不存在往返**的车辆及物品消杀，被上诉人租赁场地的目的完全无法实现。原审法院按照公平原则酌情减免两个月的租赁费符合客观事实及民法立法的基本原则及目的。上诉人援引《保障中小企业款项支付条例》第十五条，限制双方逾期利率约定的最低限度，该条立法目的也是为保护中小企业在合同签订过程中可能处于弱势谈判地位而做出的不当权益让渡，其本质并非为了保护中小企业而损害事业单位的利益。本案中双方之间合同约定的违约金并未低于同期贷款市场报价利率，但双方约定的违约金明显过高，被上诉人租赁房屋的目的为了社会公益，若以过高违约金进行履行，对被上诉人明显不公。一审认定以现行贷款市场保健利率3.7％的1.3倍计算违约金，完全保护上诉人的合法权益，亦与上诉人援引条例的立法目的相符。上诉人在明知被上诉人应政策发生变化不再需要承租房屋，合同基础条件发生根本性改变情形下，仍主张高额违约金及不合理租赁费，导致国家资产收到巨大的损失。对被上诉人明显不公平合理。一审事实认定正确，判决合理合法，上诉人的上诉请求违背客观事实及相关立法目的，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 城建市政公司辩称，城建市政公司对于上诉人与项目代建局之间的租赁合同承担的保证责任系一般保证，一审判决对该部分的事实认定并无偏差，适用法律准确。《中华人民共和国民法典》施行后的法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定，同时《中华人民共和国民法典》第六百八十六条规定保证方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或约定不明确的，按照一般保证承担保证责任，案涉合同条款并未对保证方式进行约定。城建市政公司在本案中承担的是一般保证，在一般保证情形下，保证人享有先诉抗辩权及保证人在债务人的财产依法强制执行仍不能履行债务前，保证人对债权人的债权请求权可以拒绝承担保证责任。项目代建局承租上诉人房屋目的是为对疫情期间往返**车辆及物品进行消杀，但至2022年1月20日起，**市疫情指挥部不再对进出**的车辆及物品进行消杀。2022年4月13日起**市政府撤销该消杀站，案涉租赁房屋至此再未使用，项目代建局租赁房屋的合同目的无法实现，如果继续履行合同明显对一方当事人不公。依据相关法律规定，在此情形下受不利影响的当事人可以与对方协商，项目代建局已就案涉租赁合同事宜与上诉人及其百分百控股股东新疆供销投资控股集团公司积极协商，**市政府发函要求解除合同，均是为了减少双方的损失，降低成本。双方虽未就解除合同达成一致，但2022年8月至12月期间采取防控措施，各中小企业均受不同程度的影响，**州政府为了维护社会稳定，解决广大市民中小企业生产生活的实际困难，发布了一系列减免优惠政策。本案中项目代建局虽系事业单位，但却与上诉人同属民事主体，属案涉房屋承租方，且项目代建局承租案涉房屋的目的系为了保证民生安全，无盈利目的，具备公益性质。原审法院按照公平原则酌情减免两个月的租赁费符合客观事实及民法立法基本原则、立法目的。对于违约金的意见，城建市政公司与项目代建局的意见一致。综上，二审法院应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 新合作公司向一审法院起诉请求：1．被告**市项目代建管理局向原告支付租金2,500,000元；2．被告**市项目代建管理局向原告支付违约金235,250元（以50万元为基数，按照每日万分之五计算，自2021年10月1日计算至2022年3月1日为37,750元；以2,500,000元为基数，按照双方约定的每日万分之五计算，自2021年9月30日计算至2022年3月7日为197,500元）；3．被告**市项目代建管理局向原告支付律师费150,000元；4．由被告**市项目代建管理局承担保险费2,895元、保全费5,000元；5．被告**市项目代建管理局向原告支付违约金至实际给付之日止；6．被告**城建市政工程建设有限公司对以上款项承担保证责任。 一审法院认定事实：2021年1月28日原告（甲方，原名新疆五丰农业机械有限公司，现更名为新疆新合作物流配送有限公司）与被告项目代建局（乙方）、城建市政公司（丙方）签订一份《家佳乐物流园租赁合同》，合同约定：被告项目代建局租赁原告位于**市**镇的**区部分房屋、场地、设备设施，具体包括：物流园区内的公寓楼一栋其中房屋36套合计面积3,742.3平方米，高架恒温库房一座面积12,275.56平方米，物流园区地面配套建设车库、锅炉房配电、水泵一套，2吨锅炉2台，物流园区内成片相连空地110亩；租赁用途为防疫需要，租赁期限为2年，自2021年1月29日至2023年1月29日止，租赁期内双方未经协商一致不得提前解约；租赁费按年收取，每年租赁费3,000,000元，采用先支付租赁费后使用方式，每年的租赁费需在当年度开始提前三个月付清；被告城建市政公司作为被告项目代建局的担保人，对其债务承担保证责任，保证担保的范围包括租赁费、复原租赁物支出的费用等及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用包括但不限于律师费、差旅费、保全费、评估、拍卖等费，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。该合同第八条违约责任约定：1．在履行合同过程中，如甲方无故解除合同，则退还乙方解除日后剩余的租赁费，除此外甲方还应按当年度乙方已交纳的租赁费的20％向乙方支付违约金，如乙方无故解除合同，则甲方不予退还解除日后的租赁费，除此外乙方还应当按照当年度乙方已交租赁费的20％向甲方支付违约金。2．乙方逾期交纳租赁费的，每逾期一天，应向甲方支付逾期部分万分之五的违约金，逾期超过一个月，甲方有权停止乙方租赁物使用，由此造成的甲方一切损失及自逾期交纳租赁费之日起违约金由乙方全部承担，同时甲方有权解除本合同，乙方应立即搬离租赁场所，按约定将租赁物复原，交还甲方，支付未交纳的租赁费用。因乙方违约，甲方维权过程中产生的律师费、诉讼费、差旅费等费用由乙方承担。合同签订后原告将租赁标的交给被告市项目代建局，被告项目代建局付清第一年度租金，2022年度租赁费仅支付500,000元，余款未付。2022年4月26日被告项目代建局向原告发送一份关于**市三工消杀场站租赁合同终止的函，根据本地防疫政策调整，该区域不再承担车辆消杀工作，目前该租赁场站处于空置状态，该厂站为公益性用途，无收益且无力承担后期运营，本着友好协商之意，提出终止合同，终止日期为2022年6月26日。原告于2022年5月9日发出一份回函，表示不同意提前终止租赁合同，应尽快履行合同义务，支付租赁费并赔偿损失。本次诉讼中原告支出保全申请费5,000元。一审法院认为，原告与被告项目代建局签订的租赁合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行权利义务。原、被告争议在于被告因本地防疫政策发生变化，向原告发函要求解除租赁合同，原告表示不同意解除合同。关于被告项目代建局发出解除合同的效力问题。一审法院认为，双方约定在合同履行期限内，未经双方协商一致均不得提前解约。在违约责任条款中约定如甲方无故解除合同，则退还剩余的租赁费还承担违约金，如乙方无故解除合同，则甲方不退还租赁费，还承担违约金。按上述约定的内容可见，双方约定原则上未经协商不允许解除，但如提前解除合同，需承担一定的违约责任已经收取的租金不予退还并承担相应的违约责任。本案中被告项目代建局要求提前解除合同，但不同意承担违约责任。双方未能协商一致解除合同。被告项目代建局提出解除合同不符合法律规定及合同约定，双方应继续履行合同。原告主张被告项目代建局支付2,500,000元租金符合双方合同约定。但本地因疫情政策原因自2022年8月至2022年12月期间采取防控措施，受疫情影响是客观事实，考虑疫情影响的程度等因素，参照国家有关政策要求，根据公平原则，以酌情减免2个月租赁费为宜。因此被告项目代建局还应向原告支付租金计2,000,000元。关于原告主张被告支付律师费150,000元，在合同中有明确约定，对此项请求一审法院予以支持。关于原告主张被告支付逾期付款违约金，被告逾期付款事实存在，因此应当承担相应的违约责任，但其逾期付款约定的违约金较高，一审法院按现行贷款市场报价年利率3.7％的1.3倍予以计算，计被告**市项目代建管理局向原告支付违约金40,523元（自2021年10月29日计算至2022年3月1日共123天，500,000×3.7％÷365×123×1.3＋2,000,000×3.7％÷365×123×1.3）；并以2,000,000元为基数，以3.7％的1.3倍标准计算支付自2022年3月2日至向原告实际给付之日止违约金。原告主张被告承担保全费5,000元系原告合理的支出，一审法院予以支持，关于保险费系原告为履行自己一方的义务应由原告自行承担。被告城建市政公司为项目代建局提供担保，双方对保证方式没有约定，按照一般保证承担保证责任。综上，原告的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。判决：一、被告**市项目代建管理局于判决生效后十日内支付原告新疆新合作物流配送有限公司租金2,000,000元；二、被告**市项目代建管理局于判决生效后十日内支付原告新疆新合作物流配送有限公司律师费150,000元；三、被告**市项目代建管理局于判决生效后十日内支付原告新疆新合作物流配送有限公司违约金40,523元，并以2,000,000元为基数，以3.7％的1.3倍标准计算支付自2022年3月2日至向原告实际给付之日止违约金；四、被告**市项目代建管理局于判决生效后十日内支付原告新疆新合作物流配送有限公司保全费5,000元；五、如被告**城建市政工程建设有限公司对判决第一、二、三、四项确定的**市项目代建管理局对原告新疆新合作物流配送有限公司的债务经强制执行仍不能履行的部分，向原告新疆新合作物流配送有限公司承担保证责任；六、驳回原告新疆新合作物流配送有限公司其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点是：1．能否因疫情原因扣减两个月租赁费；2．违约金数额应如何确定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。新合作公司与项目代建局签订的《家佳乐物流园租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。项目代建局在签订租赁合同后取得相应土地、房屋设施等租赁权，新合作公司依约向项目代建局提供租赁房屋、设施等，项目代建局应当按约定履行每年支付租金的义务。因案涉租赁合同中明确约定，在未经双方协商一致的情形下不得解除合同，并对提前解除合同应承担一定的违约责任。本案中双方当事人对提前解除案涉合同并未达成一致意见，项目代建局亦应当依约向新合作公司支付租金。现新合作公司认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定不应酌情扣减两个月的租金。本院认为，项目代建局承租新合作公司的土地、房屋及设备，主要目的是对疫情期间往返**车辆及物品进行消杀，履行公共服务职能。因本地区防疫政策调整，2022年4月案涉场地不再承担车辆物品消杀工作，消杀站工作人员一并回归本级单位，案涉场地处于空置状态。2022年8月至12月本地亦采取防控措施，该情况并非合同当事人意志所能控制。一审法院综合考量疫情影响程度，按照公平原则酌情减免两个月租金并无不当，本院予以维持。对于新合作公司提出应按案涉协议约定的日万分之五计算违约金的问题，本院认为，承租人违约导致合同事实上终止给出租人造成的损失应根据合同剩余的租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价等综合因素予以确定，损失数额应当包括合同履行后可以获得的利益。本案中，项目代建局于2022年4月向新合作公司发函，表达终止租赁合同的意思表示，但新合作公司不同意双方终止合同。一审法院综合考虑合同的整体履行情况以及项目代建局在履行合同过程中的过错程度，将违约金计算标准酌情调整为现行贷款市场报价年利率3.7％的1.3倍并无不当，故一审法院按此标准认定的违约金数额正确，本院予以维持。 综上，新合作公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,748元，由上诉人新疆新合作物流配送有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　马　全 二〇二三年五月二十九日 法官助理　*** 书 记 员　马　春