汕头市潮阳第一建安总公司、广州和兴房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终15721号 上诉人（原审原告）：汕头市潮阳第一建安总公司，住所地广东省汕头市潮阳区文光街道棉西路工商大楼西侧恒宇大厦第2幢第9至11层。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，广东格林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州和兴房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道1092-1104号D幢2011、2012室。 法定代表人：**。 诉讼代表人：上海锦天城（广州）律师事务所，系广州和兴房地产开发有限公司管理人。 负责人：芮媛媛。 委托诉讼代理人：***、**，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：广发银行股份有限公司广州开发区支行，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科学大道235号总部经济区A3栋首层大堂至三层。 负责人：**，职务：行长。 委托诉讼代理人：***，男，1978年3月29日出生，住广东省广州市天河区，系广发银行股份有限公司广州分行员工。 委托诉讼代理人：***，女，1990年5月5日出生，住广东省广州市天河区，系广发银行股份有限公司广州分行员工。 被上诉人（原审第三人）：广东粤财投资控股有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王娟，广东南方***律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：***，女，1983年4月21日出生，汉族，住江西省九江市九江县。 上诉人汕头市潮阳第一建安总公司（以下简称为潮阳一建公司）因与被上诉人广州和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）、广发银行股份有限公司广州开发区支行（以下简称广发银行开发区支行）、广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初18204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潮阳一建公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持潮阳一建公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由和兴公司、广发银行开发区支行、粤财公司、***承担。事实和理由：1、（2021）粤01破367-1号民事裁定书所确定的和兴公司对***的债权，系***受让自粤财公司，而粤财公司的债权受让自广发银行开发区支行，广发银行开发区支行对和兴公司的债权产生自2002年7月26日所签订的借款合同。但和兴公司管理人在进行债权审查时究竟有无对***受让前、粤财公司受让前债权是否已经超过诉讼时效进一步核查？在一审过程中，和兴公司始终未提交关于债权诉讼时效发生中止、中断的证据，应自行承担举证不能的法律后果。而广州市中级人民法院在和兴公司破产清算期间对于债权裁定确认的行为，仅是对破产案件中的债权人、债务人、和兴公司对于债权有无异议进行形式审查，并未进行实质审查。因此，一审法院以（2021）粤01破367-1号民事裁定书已裁定确认***的债权为由，确认***的债权有效，无事实依据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十四条的规定，主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。本案中，无证据证明***的债权未超过诉讼时效，故抵押权也应随主债权超过诉讼时效而消灭。进而，潮阳一建公司与和兴公司所签订的《以物业抵付工程款的协议》、《和解协议》的相关约定有效，和兴公司应按照约定办理案涉物业产权登记过户，广发银行开发区支行、粤财公司、***应予配合解押。综上，一审判决并未对***的债权进行实质审查，未查清案件事实，在***对和兴公司的债权超过诉讼时效的情况下，其抵押权消灭，请求法院支持潮阳一建公司的全部上诉请求。2、潮阳一建公司的一审诉请除了要求继续履行，还要求抵押权人办理涂销抵押。根据已查明事实可知，设立抵押权的主债权于2003年已经到期，而一审法院对主债权的诉讼时效、抵押权的效力这一关键事实未进行实质性审查。3、本案一审庭审时和兴公司管理人称对主债权或者抵押权的效力并未进行实质性审查，和兴公司在进入破产清算前的诉讼代理人在庭审时所称的未收到粤财公司关于该债权的任何催收材料，因此和兴公司管理人实际上构成反言，其应对其反言提供相关证据。4、我国物权法第二百零二条规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护，故也应当对抵押权人是否在相关权利内行使抵押权进行实质性审查。 和兴公司二审辩称，1、***对和兴公司的债权已由（2021）粤01破367-1号民事裁定书予以认定，潮阳一建公司如认为该裁定书错误可以另寻法律途径处理。2、***对案涉房产的抵押权为物权，不适用诉讼时效制度。主债权人广东中兴经济发展有限公司（以下简称为中兴公司）的管理人在（2018）粤01破13号案已经对***的申报债权进行审核确认，并且该案也出具了债权确认的裁定文书。3、关于潮阳一建公司所称和兴公司陈述内容存在矛盾、反言的情况，潮阳一建公司提交的是2014年的裁判文书，当时和兴公司尚未进入破产程序。本案一审庭审中和兴公司管理人已经明确提出潮阳一建公司与和兴公司签订的和解协议因涉及无权代理以及损害第三方权益而存在无效的情形。并且潮阳一建公司提交的2014年相关裁定书中和兴公司的诉讼代理人就是和解协议中的授权代表***，这恰恰证明了***与潮阳一建公司串通损害第三方权益，潮阳一建公司主张案涉商铺所有权的依据是无效的。 广发银行开发区支行二审辩称，1、案涉抵押物为广发银行开发区支行已转让粤财公司的中兴公司不良贷款项下抵押物，粤财公司是案涉抵押物的实际抵押权人。根据（2018）粤0106民初141号民事判决书第4页记载，粤财公司向法院确认，“2002年7月26日，和兴公司与广发银行签订了抵押合同，为借款人中兴公司的借款本息及违约金的偿还承担担保责任，并依法办理了抵押登记，抵押物为广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园，权利范围是二层B2001-B2003、B2007-B2010、C2002-2011**，抵押权已设立。”同时，广发银行开发区支行与粤财公司于2006年10月31日签署《债权转让协议》，约定广发银行开发区支行向粤财公司转让借款人中兴公司《借款合同》（编号为：2002年穗发银开字贷第0106号）项下不良贷款债权及相应抵押权等担保从权利，并办理了债权交割手续。因此，案涉抵押物的实际抵押权人是粤财公司。2、鉴于广发银行开发区支行已将案涉抵押物对应债权转让于粤财公司，因此，根据双方的《债权转让协议》，后续有关抵押物的涂销事宜，广发银行开发区支行需凭粤财公司的指令办理。 粤财公司二审辩称，潮阳一建公司所有债权的主债务人是中兴公司，抵押人是和兴公司，保证人是广东雄丰房地产开发有限公司，该三债务人均已进入破产程序，粤财公司已向各债务人申报债权，经各管理人审核申报材料，由人民法院出具裁定书确认债权的合法有效性，不存在超过诉讼时效的问题。这些债权都是经过破产债权确认的，请法院依法驳回潮阳一建公司的上诉请求。 ***二审辩称，同意和兴公司和粤财公司的答辩意见。（2018）粤0105民初141号民事判决书中，法院已经核实过潮阳一建公司以物抵债协议中买卖的商铺与***的抵押物没有重叠，一开始的以物抵债协议抵的不是本案担保物，但后来协议的履行过程中因为原来的房屋不能过户，最终就是本案的担保物被用来以物抵债。对于潮阳一建公司与和兴公司之间和解协议的真实性有异议。 潮阳一建公司于2022年5月6日向一审法院起诉请求：一、判令和兴公司将中山大道××**××物业以及××大道××、Ｂ2007-Ｂ201010的物业产权登记过户给其指定人名下（实际面积以现场测绘为准）；二、判令广发银行开发区支行、粤财公司、***协助配合第一项诉讼请求办理解押事宜；三、判令和兴公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2002年7月26日，和兴公司（担保人、丙方）与广发银行开发区支行（贷款人、甲方）以及案外人中兴公司（借款人、乙方）共同签订《借款合同》（编号：2002年穗发银开字贷第0106号）约定，乙方向甲方申请借款，丙方同意作为担保人向甲方提供担保，借款金额为200万元，借款的担保方式为抵押、保证，按甲方与担保人签订的《抵押、保证合同》执行。 同日，和兴公司（抵押人、乙方）与广发银行开发区支行（抵押权人、甲方）签订《抵押合同》约定根据甲方和中兴公司所签订的《借款合同》（编号：2002年穗发银开字贷第0106号），乙方愿意作为抵押人，提供其所合法拥有的财产作为抵押物，担保借款人履行主合同项下所规定的债务责任。担保的主债权为甲方依据主合同发放的贷款金额为200万元。该合同所附《抵押物清单》**抵押物为天河东圃中兴花园二层部分商铺：B2001-B2003、B2007-B2010、C2002-C2011。 2002年7月30日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产抵押登记证明书》载明抵押权人为广发银行开发区支行、抵押人为和兴公司，权利房屋座落于天河区中山大道南珠村对面“中兴花园”，权利范围部位为二层B2001-B2003、B2007-B2010、C2002-C2011**，主债权金额为200万元。 2006年10月31日，粤财公司（受让方、乙方）与广发银行开发区支行（转让方、甲方）签订《债权转让协议》约定，甲方将其对借款人中兴公司《借款合同》（编号：2002年穗发银开字贷第0106号）项下的债权转让给乙方，截至转让基准日2005年6月30日该债权本金余额为200万元。自2005年12月31日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方。 2006年11月21日，潮阳一建公司（乙方）与和兴公司（甲方）签订《以物业抵付工程款的协议》约定，以中兴花园C幢二层6套住宅（C201、C202、C203、C204、C205、C206）和E205房共计7套，建筑面积为456.68平方米，总价为195万元抵付部分工程款。以中兴花园二楼1145平方米的商业物业，按5500元/平方米计，总价为629.75万元抵付部分工程款。尚欠工程款387.5669万元由甲乙双方另行协商解决。甲方收到本足额工程款发票后的当日，甲方向乙方或乙方指定的第三人出具收楼通知书移交上述物业，乙方或乙方指定的第三人持甲方的收楼通知书到中兴花园物业管理处办理物业收楼手续，自房屋交付之日起，乙方或乙方指定的第三人对该房屋享有占有、使用和处分权利。甲方应配合乙方办理上述物业的房屋产权过户手续，其中甲乙双方确认本协议所约定的中兴花园二楼商业部分物业尚未办理房屋初始登记，但甲方应保证该物业产权清晰，亦无其他权益纠纷，甲方应协助乙方办理该物业的产权过户手续。 2019年3月13日，潮阳一建公司与和兴公司以及案外人广州钲丰物业管理有限公司、***、广东绿添大地投资有限公司、**共同签订《关于汕头市潮阳第一建安总公司与广州和兴房地产开发有限公司纠纷和解协议》约定，根据2006年11月21日签订的《以物业抵付工程款的协议书》，双方确认1145平方米为套内建筑面积，房屋交易是双方真实意思表示，全部房款付款义务履行完毕，约定中的指定人由潮阳一建公司自行确认。原协议书1145平方米物业中1094号及1096号部分存在不能过户的情形，现双方同意将1094号及1096号的交易物业变更为1100号C**（除约定第一点第2项已诉讼部分的剩余全部C**部分）及1102号B**B2001-B2003及B2007-B2010的物业，变更后潮阳一建公司不再就原1094号及1096号的交易物业主张其他权利。和兴公司保证除B**、C**物业存在广发银行（粤财公司）的抵押权外，全部交易面积不存在其他任何影响过户的法律障碍，B**、C**的解押事宜由潮阳一建公司自行负责处置，未能办理解押的，仍由潮阳一建公司或其指定人实际享有占有、使用、收益等全部物权权益，和兴公司不得另行处分。若有任何一方违反协议之约定或不履行相应义务时，守约方有权要求违约一方或多方按照法律规定或约定承担法律责任。 2019年11月12日，本院作出（2018）粤01破13-2号《民事裁定书》，载明2018年4月12日，本院裁定受理了中兴公司破产清算一案，在债权申报期内有15位债权人向管理人申报了债权，经审查裁定确认国家税务总局广州市税务局稽查局等7位债权人的债权（详见无争议债权表）。上述裁定所附无争议债权表**粤财公司为债权人之一、确认债权金额为5521713.22元、债权性质为普通债权。 2021年6月30日，***（买受人）与案外人***兴拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》载明，买受人于2021年6月30日10时在拍卖人拍卖厅举行的公开拍卖会上，通过公开竞价成交下列拍卖标的，拍卖标的名称为委托人依据其与广东发展银行股份有限公司签署的《债权转让协议》及附随文件所享受的中兴公司债权资产，截至2021年4月30日，债权本金余额合计为人民币200万元及相关利息。 2021年7月15日，粤财公司出具《债权转让证明》表示已足额收到***支付的上述债权转让款。 2021年9月26日，粤财公司、***向和兴公司清算组发出《债权转让暨催收联合通知》表示粤财公司已于2021年6月30日将其《借款合同》（编号：2002年穗发银开字贷第0106号）及相关担保合同项下的全部权益依法转让给***，原合同内容不变，请清算组直接向***履行上述合同项下的全部义务。***作为上述债权的受让方，现通知债务人/担保人，从收到通知之日起向***履行借款合同/担保合同约定的还本付息/担保责任。 2022年4月22日，本院作出（2021）粤01破367-1号《民事裁定书》载明，2021年12月30日，本院裁定受理和兴公司破产清算一案，于2022年1月17日指定上海锦天城（广州）律师事务所担任和兴公司管理人。债权申报期内，共有4位债权人向管理人申报债权，经审查，裁定确认国家税务总局广州市天河区税务局等4户债权人的债权（详见《广州和兴房地产开发有限公司破产清算案无争议债权表》）。上述裁定所附《广州和兴房地产开发有限公司破产清算案无争议债权表》*****为债权人之一、确认债权数额为5233305.61元、债权性质为有财产担保债权。 一审诉讼中，潮阳一建公司还提交了《中兴花园一期物业管理服务协议》以及物业费收款收据，拟证明和兴公司已向潮阳一建公司移交案涉物业。经质证，和兴公司、粤财公司、***对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为管理人接管时，案涉房屋处于空置状态，上述证据无法证明案涉物业已移交给潮阳一建公司。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典实施之前，故应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。本案中，经查明，案涉位于广州市天河区中山大道中兴花园B2001-B2003、B2007-B2010、C2002-C2011**的物业已被和兴公司作为抵押物为案外人中兴公司向广发银行开发区支行的借款合同提供担保，并于2002年7月30日办理了抵押登记，抵押权人为广发银行开发区支行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。潮阳一建公司与和兴公司于2006年11月21日签订的《以物业抵付工程款的协议》以及于2019年3月13日签订的《关于潮阳一建公司与和兴公司纠纷和解协议》均在上述物业设立抵押权之后，且从协议内容可体现潮阳一建公司对于上述物业用于抵债时已设立抵押权系���确知悉，但潮阳一建公司未举证证明和兴公司将上述物业用以抵债时已取得抵押权人的同意。另外，广发银行开发区支行通过债权转让方式将上述借款合同的债权及附属的抵押权出让给粤财公司，后***通过拍卖方式取得粤财公司上述债权及附属的抵押权，***对案涉物业享有的抵押权已有广州市中级人民法院作出的（2021）粤01破367-1号《民事裁定书》予以认定，并不存在无效情形。综上，潮阳一建公司依据上述协议主张已取得案涉物业的所有权并要求粤财公司、广发银行开发区支行、***协助办理抵押涂销手续以及要求和兴公司将案涉物业过户登记至其指定人名下缺乏事实及法律依据，不予支持，依法予以驳回。 广发银行开发区支行经合法传唤逾期未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，于2023年4月6日作出判决如下：驳回潮阳一建公司的全部诉讼请求。本案受理费67800元，由潮阳一建公司负担。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，潮阳一建公司向本院提交如下证据：1、债权转让与催收公告，拟证明广发银行开发区支行将债权转让至粤财公司后，粤财公司最后催告时间为报纸公告的2017年1月19日；2、（2018）粤0106民初141号案件开庭笔录，拟证明和兴公司另案自述未收到粤财公司对抵押权债权的直接催收。经组织质证，和兴公司表示，对证据1的三性无异议，但对证明内容有异议，只能证明广发银行开发区支行将债权转让给粤财公司后，与粤财公司作出联合公告，但不能证明后续粤财公司没有继续进行催告；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能证明和兴公司在该案中自述没有收到关于抵押债权的直接催收，而抵押权是物权，不适用时效制度，潮阳一建公司主张的债权时效也不应当向和兴公司进行催收。粤财公司表示同意和兴公司的质证意见，另补充，当时在另案中提供证据1只是为了证明广发银行开发区支行将债权转让给粤财公司时已经通知了债务人，而不是用该证据来证明粤财公司只催收了一次。***表示同意和兴公司的质证意见。广发银行开发区支行未发表质证意见。 二审另查明，通过国家企业信用信息公示系统查询，和兴公司于2011年11月29日被吊销营业执照。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零七条规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。本案广发银行开发区支行对案涉物业享有的抵押权，随着债权的转让而一并转让。本院（2021）粤01破367-1号民事裁定书也确认***的债权为有财产担保的债权。因此，潮阳一建公司主张***的债权因超过诉讼时效保护不再享有案涉房屋的抵押权，本院不予采纳。潮阳一建公司二审中提供的证据，不符合举证规则，不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，对本案的处理不构成实质性影响，本院不予采信。 潮阳一建公司在与和兴公司签订以物抵债协议及和解协议过程中，明知案涉房屋存在抵押权。依照双方签订和解协议时施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押人转让抵押财产的，需要经抵押权人同意。本案和兴公司将案涉抵押物用于抵债，并未征得抵押权人同意。同时根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，和兴公司转让抵押财产没有经过抵押权人同意，转让行为对抵押权人不发生效力，抵押权人的抵押权不受影响。且，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十四条和第一百八十六条的规定，和兴公司已经在2011年被吊销营业执照，丧失了经营资格，其法人的民事权利能力和民事行为能力受到限制，不能再以公司名义对外开展日常经营活动，只能依法开展与清算有关的经营活动和民事诉讼活动。和兴公司2019年3月13日与潮阳一建公司等签订和解协议，将案涉抵押物用于抵债，不符合我国公司法规定。另，和兴公司也没有将转让案涉房屋的价款用于向抵押权人提前清偿或者提存，潮阳一建公司诉请要求办理解押，并将案涉房屋过户至其指定的人名下，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，潮阳一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67800元，由上诉人汕头市潮阳第一建安总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　邓　颖 审判员　　*** 二〇二三年九月十三日 异 书记员　　*** 黄咏欣