江苏金杉建设项目管理有限公司、***物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省邳州市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0382民初11190号

原告：江苏金杉建设项目管理有限公司。住所地，邳州市运河街道同盛国际广场。

法定代表人：曹金，该公司经理。

委托诉讼代理人：张建宏，该公司职员。

委托诉讼代理人：张雷，江苏恒久律师事务所律师。

被告：***，女，1982年9月6日生，汉族，住邳州经济开发区。

原告江苏金杉建设项目管理有限公司（以下简称金杉公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月11日立案受理后，依法适用小额程序公开开庭进行审理。原告金杉公司委托诉讼代理人张建宏、张雷，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金杉公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费8109元及违约金2432元；本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系尚景嘉园23号楼2单元504室、30号楼2单元603室业主，23号楼2单元504室房屋面积为114.95㎡,30号楼2单元603室房屋面积为96.25㎡。原告（原名称为：邳州市金晖物业管理有限公司）于2017年12月12日与邳州经济开发区经发建设有限公司签订了《尚景嘉园物业管理服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务。现原告已完全按照合同约定履行了物业服务义务，而被告至今已无故拖欠原告三年（2019.1.29至2020.1.28、2020.1.29至2021.1.28、2021.1.29至2022.1.28）物业费计8109元。同时根据《尚景嘉物业管理服务合同》第三十一条约定：如被告未按时支付物业管理费应向原告支付相应的违约金。因被告未按时支付物业管理费，经原告工作人员多次向其催要未果，特向法院起诉，望判如所请。

被告***辩称，当时拆迁的时候，开发区领导朱广磊跟我们说拆迁安置房不需要缴纳物业费，三年之后说必须交物业费才能给上房，问物业是谁委派的，说是开发区委派的，既然是开发区委派的，开发区领导已经承诺我们不需要交物业费；物业管理也不到位，杂草丛生，有一颗树倒在地上很多天没有人去清理，房前屋后很多草和垃圾都无人问津，楼梯道青苔很厚也没有人清理，楼道里有调皮的小孩在里面大便也无人清理；进去住的第一年，储藏室进水1米5以上，损失1000多元，物业对此也说是开发区管道没有疏通好，我们要求他们向上反映，他们说反映了，但是没有看到效果；房屋储藏室面积上房的时候写的是16平米左右，实际只有6平米左右，无法解决。2018年2月1日，向原告交纳装修押金2000元

经审理查明，邳州市金晖物业管理有限公司（乙方）于2017年12月12日与作为开发建设方的邳州市戴圩街道办事处物业管理办公室（甲方）签订《尚景嘉园物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对尚景嘉园小区实施物业管理，乙方应履行以下职责：物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。公共绿化的养护和管理。公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务。物业费收取方面：小高层（高层）住宅0.95元/㎡/月（含电梯运行电费、年检费、日常维修费）。代收代缴费用按各级政府文件、物价局文件执行：生活垃圾处置费48元/户/年。公用水电费（含路灯、楼道灯、景观灯用电、绿化、消防用水等）100元/户/年。装修垃圾清运费1元/㎡（一次性收取）。开发建设方、业主或物业使用人未能按照足额交纳物业服务管理费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。物业服务管理费应从本物业交付之日或建设单位（建设单位委托机构）发出交付通知指定的日期起收取，业主按年缴纳。本合同期限自2017年12月12日起至尚景嘉园小区全体业主成立业主委员会自主择取物业公司服务时本合同自动终止。

另查明，被告购买的房屋位于邳州市房屋面积为96.25㎡。2018年12月18日，邳州市金晖物业管理有限公司变更为江苏金杉建设项目管理有限公司，具有物业管理企业资质。被告在上房时交纳了两套房屋装修押金计2000元。

合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告拖欠2019年1月29日至2022年1月28日的物业费用，经原告多次催要未果，引起纠纷。

在诉讼过程中，本院曾去尚景嘉园小区勘察，发现原告在物业管理方面存在公共环境管理不完善、公共设施不完备等情况。

上述事实，有原告提交的营业执照及公司准予变更登记通知书、资质证书、尚景嘉园物业管理服务合同、物业费催缴通知、照片及本案庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原告与邳州市戴圩街道物业管理办公室签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，应认定合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方当事人应按照合同约定履行义务。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告向被告提供了物业服务，被告也享受了物业服务，原告有权要求被告支付物业管理费用。物业服务合同是双务有偿合同，物业服务费的收取应在遵守合同约定的前提下同时遵循公平、合理及权利义务相一致原则。根据查明情况，原告提供物业管理服务方面,目前确实存在一定的瑕疵，根据权利义务相一致原则，原告收取的物业服务费也应当与其提供的服务相适应，故对原告主张的物业服务费酌定按照90%比例予以支持。被告***应支付的物业管理服务费数额为：2019年度至2022年度物业服务费,其中23号楼2单元504室为3538元（取整）（114.95平方米×0.95元/平方米/月×36月×90%）、30号楼2单元603室为2963元（96.25平方米×0.95元/平方米/月×36月×90%）；公共水电费300元（100元/户/年/×3年）；垃圾清运费144元（48元/户/年×3年），以上合计6945元，扣除装修押金2000元后，被告应支付二套房屋物业费用计4945元。关于原告主张的违约金，双方约定标准过高，且物业费缴纳通知未明确缴费时间，结合可能给原告造成的实际损失情况，本院酌定调整为自原告主张权利之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告违约金数额。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

被告***于本判决生效之日起十日内支付原告江苏金杉建设项目管理有限公司物业管理费4945元及违约金（以4945元为基数，自2021年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取32元，由被告***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　张元领

二〇二一年十一月八日

书记员　　王　静