佳木斯金鑫房地产开发有限公司与某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

黑龙江省佳木斯市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黑08民终151号

上诉人(一审被告)：佳木斯金鑫房地产开发有限公司。住所地：佳木斯市郊区光复路西段。

法定代表人：赵发军，总经理。

委托诉讼代理人：李响，该公司员工。

被上诉人（一审原告）：**，女，1977年5月16日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。

委托诉讼代理人：穆道明，黑龙江鸿臻律师事务所律师。

一审第三人：黑龙江北粼建筑工程有限公司。住所地：佳木斯市郊区江北经济开发区B区林云路1号。

法定代表人：张万清，经理。

委托诉讼代理人：崔永柱，该公司项目经理。

上诉人佳木斯金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人**及一审第三人黑龙江北粼建筑工程有限公司（以下简称北粼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院(2021)黑0811民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

金鑫公司上诉请求：撤销佳木斯市郊区人民法院(2021)黑0811民初822号民事判决，或支持上诉人主张的购房稅应由被上诉人应承担。事实和理由：2014年，一审第三人为

上诉人消防设施施工，本年9月结算时，双方协商以万象国际小区E1栋11号门市抵施工款，抵价为1093650元，单价为每平米4600元，因该房价款不含税金，所以双方约定税金由买受人承担。因一审第三人将该房抵给被上诉人，所以上诉人在与被上诉人签订购房合同上备注“全款抵消防工程款，税金由买受人承担”。关于购房稅的承担问题，上诉人在其它工程抵账时抵价都是每平方米5700元，同样不含税，税金由买受人承担。上诉人与被上诉人签订合同后，一审第三人的代理人崔永柱找到上诉人，其称只写该房价不含税金就行，所以按其要求将先前的备注划掉，重新标注该房价不含税金。在诉讼时，一审第三人对此予以否认，并称税金由上诉人承担，有悖于客观事实。上诉人认为，本案争议焦点为税金由谁承担。一审法院仅凭主观臆断，以该房价不含税金“有悖于常理”为由，对上诉人的辩解意见不予采纳，对上诉人不公。房价税金如由上诉人承担，则没有必要写入协议中，同样不符合逻辑和有悖于常理。请二审法院查明事实，依法处理，维护上诉人的合法权益，使上诉人免受损失。

**辩称：一、被上诉人购买上诉人抵账房事实清楚，法律关系明确。2014年5月，被上诉人受一审第三人雇佣，参加位于佳木斯市郊区工程施工，产生农民工工资共计1093650元。在双方结算时，上诉人作为开发商与一审第三人（建筑商）结算，签订《抵账协议》（2014-9-9），上诉人用万象国际小区Ｅ1栋11号门市房等房产折抵一审第三人工程款。同日，一审第三人又与被上诉人签订《房屋转

让协议》（2014-9-9），用万象国际小区E1栋11号门市房折抵被上诉人已经代付的农民工工资。此后，上诉人与被上诉人直接签订《万象国际认购预订书》（2014-9-10），万象国际小区E1栋11号门市房，面积237.75平方米，单价4600元，价款1093650元。2016年6月，上诉人向被上诉人交付房屋，被上诉人入住以后，开始使用，交付了供热费、电费。2020年8月17日，上诉人为被上诉人补开抵账房财务收据一张（收据编码：0042252），并注明以房抵账。但是一直没有开具不动产统一发票，没有为被上诉人办理房屋产权登记。在《万象国际认购预订书》上，由上诉人公司会计员赵丽娜注明“全额抵消防工程款，税金由买受方承担”。被上诉人的丈夫田琦和一审第三人经理崔永柱向上诉人的法定代表人赵发军讲明情况，赵发军明确表示不收取被上诉人的税金，并且划掉原来的注明文字，亲笔写出明确意见，批注“不含税金，赵发军，1093650元”。赵发军意思表示真实，合法有效，不动产税金由上诉人承担。因上诉人一直不履行法定义务，不开具不动产统一发票，导致被上诉人不能办理房屋产权登记。二、上诉人应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民诉法》第六十四条规定，上诉人延迟办理房地产权属证书的行为构成违约，已经造成被上诉人实际损失，应当支付违约金10936.50元。

北粼公司述称，一审第三人于2014年5月雇佣被上诉

人在佳木斯市郊区工程施工，产生农民工工资共计1093650元。2014年9月9日，一审第三人作为建筑商与上诉人结算，并且签订《抵账协议》，用万象国际小区Ｅ1栋11号门市房房产折抵一审第三人工程款。2014年9月9日，一审第三人又与被上诉人签订《房屋转让协议》用万象国际小区Ｅ1栋11号门市房折抵被上诉人已经代付的农民工工资1093650元。2014年9月10日，在一审第三人在场的情况下，上诉人与被上诉人直接签订了《万象国际认购预订书，万象国际小区Ｅ1栋11号门市房，面积237.75平方米，单价4600元，价款1093650元。2016年6月，上诉人向被上诉人直接交付房屋。2020年8月17日，上诉人为被上诉人补开抵账房财务收据一张（收据编码：0042252），注明以房抵账。在《万象国际认购预订书》上，上诉人的出纳员赵丽娜写明“全额抵消防工程款，税金由买受方承担”。一审第三人和被上诉人向上诉人的法定代表人赵发军讲明情况，赵发军明确表示“不收取被上诉人的税金”，划掉原来赵丽娜写的字，并亲笔写明“不含税金，1093650元，赵发军”。

**向一审法院起诉请求：一、判令被告履行买卖商品房合同义务,为原告办理房地产权属登记；二、被告支付因延迟办理房产权属证书的违约金10936.50元(1093650元×1%);三.案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：被告2014年9月9日与第三人签订了以房抵账协议,其中抵账房产包括本案涉诉房屋,即万象国际小

区E1栋11号门市,抵价为1093650元。同日第三人将房屋转让给原告**。同年9月10日，原告与被告签署《万象国际认购预定书》，在认购书上备注全额抵消工程款，税金由买受人承担。后原告**与第三人代表崔永柱找到被告公司法定代表人赵发军，赵发军将合同备注勾掉，在勾掉备注后又写上不含税金，1093650元。原告多次请求被告协助办理过户手续，被告以原告未按照协议缴纳税金为由不予帮助办理。现原告**请求：一、判令被告履行买卖商品房合同义务,为原告办理房地产权属登记;二、被告支付因延迟办理房产权属证书的违约金10936.50元(1093650元×1%);三.案件受理费由被告承担。

一审法院认为，本案的争议焦点为税金由谁承担。根据被告提供的证据显示，先合同即《万象国际认购预定书》已经注明，税金由买受人**承担。但是原告**提供的后合同《万象国际认购预定书》显示，被告法定代表人赵发军将备注删除，又写上不含税款1093650元。原告解释为被告勾掉原因是税金由被告承担，其不含税金的意思就是购房款1093650元，税金由被告承担。被告解释为是原告和第三人要求这么写的，不含税款意思是购房款1093650元不含税款，税金仍由原告承担。被告法定代表人赵发军将本来已约定税金由原告承担的备注勾掉，重新书写的“不含税金”仍解释为税金由原告承担自相矛盾，且有悖于常理。故对被告的辩解意见本院不予采纳。双方签订的《万象国际房屋预购书》是双方真实意思表示，协议合法有效，双方应该按照协议履行义务，被告已将房屋交付给原告，原告通过第三人转让抵账房屋的方式，已经形成了事实上的买卖合同。根据《中

华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此被告应当协助原告办理过户，转移物的所有权。被告所诉因原告没有缴纳税金的理由不成立，被告应履行帮助原告进行过户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经过本院庭审询问，案涉房屋在2015年10月就已经完工，双方在2014年9月签订认购书，该房屋没有竣工，在2016年6月才将房屋交付给原告，因此该房屋违约起算为2016年6月之后的90日。根据上述规定其违约金高于原告所要求的10936.5元，因此根据处分原则，原告要求10936.5元本院予以支持。综上，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下：一、被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起

30日内协助原告**将万象国际小区E1栋11号门市的房屋产权，依法依规登记到原告**名下。二、被告佳木斯金鑫房地产开发公司在本判决生效后30日内支付**违约金10936.5元。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费74元，由被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金鑫公司提供其与黑龙江天润建筑工程有限公司以房抵债的协议一份。欲证明：金鑫公司与其他施工单位的抵账房价税金一贯都有抵账方承担。**质证认为，该证据与本案没有关联性，不能作为证据使用。北粼公司质证认为，该证据与本案无关。本院经审查认为，因与本案没有关联性，对该证据不予认定。

本院经审查与一审法院查明的事实基本一致。

另查明，金鑫公司与**签定的《万象国际认购预定书》中约定的税金具体包含：营业税、城建税、教育费附加、印花税、所得税、土地增值税、增值税。签订认购预定书后至交付房屋前，金鑫公司与**未签定正式书面房屋买卖合同，也未约定违约金。

再查明，黑龙江高维消防设施安装有限公司企业名称于2021年11月20日变更为黑龙江北粼建筑工程有限公司，原有权利义务未变。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条第一项第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。第十四条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，金鑫公司与**于2014年签定《万象国际认购预定书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。金鑫公司于2016年6月向**实际交付房屋，房屋买卖合同事实上已经成立。合同成立后，金鑫公司应根据约定向税务机关缴纳相关税款，并相继履行开具发票等义务，协助**办理不动产权证。但其一直未履行缴纳相关税款及其他义务，致使**一直未能办理不动产权证。金鑫公司已构成违约,应承担违约责任。金鑫公司的法定代表人赵发军将在《万象国际认购预定书》上注明的“全额抵消防工程款，税金由买受人承担”划掉，重新标注为“不含税金”并签署自己名字“赵发军”及写明“1093650元”。其将“不含税金”仍解释为税金由买受人承担，不符合常理，且前后自相矛盾，本院不予支持。金鑫公司逾期办理不动产权证书的违约金（自交付房屋之日起向后拖延90日至起诉时），按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准及计算公试计算。计算出的违约金高于**要求的10936.50元，一审法院根据**的诉讼请求，判决金鑫公司支付违约金10936.50元，并无不当，本院予以维持。

综上，上诉人佳木斯金鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费74.00元，由上诉人佳木斯金鑫房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王雪洁

审判员　　陈翠兰

审判员　　程　磊

二〇二二年二月十八日

书记员　　徐米多