冶某某、某某等房屋买卖合同纠纷执行审查执行裁定书

青海省海东市平安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）青0203执异20号 案外人：青海省广厦建筑工程有限公司，住所地：青海省西宁市城中区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司经理。 申请执行人：冶**，女，1989年10月5日出生，回族，现住海东市平安区。 申请执行人：***，男，1982年8月4日出生，回族，现住海东市平安区。 被执行人：青海福银房地产开发有限公司，住所地：西宁市城中区建材巷1号。 法定代表人：许克发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司副总经理。 本院在执行申请执行人冶**、***与被执行人青海福银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人青海省广厦建筑工程有限公司于2022年7月5日对执行位于海东市平安区凤凰名邸小区3#楼二层商业铺面89-3-063、89-3-064、89-3-065、89-3-066、89-3-067、89-3-068、89-3-069号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2022年7月11日举行了听证。案外人青海省广厦建筑工程有限公司委托诉讼代理人***、申请执行人冶**、***及被执行人青海福银房地产开发有限公司委托诉讼代理人***到庭参加听证。现已审查终结。 案外人青海省广厦建筑工程有限公司称，申请执行人冶**、***与被执行人青海福银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，因被执行人青海福银房地产开发有限公司无法履行已经发生法律效力的海东市平安区人民法院（2021）青0203民初1168号民事调解书所确定的义务，海东市平安区人民法院依据（2022）青0203执174号执行裁定书将凤凰名邸小区3#楼二层商业铺面89-3-063、89-3-064、89-3-065、89-3-066、89-3-067、89-3-068、89-3-069号商业铺面查封。该商业铺面因被执行人青海福银房地产开发有限公司欠付异议申请人工程款，于2022年4月15日经海东市中级人民法院调解，制作（2021）青02民初13号《民事调解书》，已将凤凰名邸小区3#楼二层自东向西的商业铺面89-3-063、89-3-064、89-3-065、89-3-066、89-3-067、89-3-068、89-3-069商业铺面房产以单价8300元／平方米计算进行折抵异议申请人的工程款。异议申请人虽未办理网签过户，但通过生效的民事调解书已合法取得该商业铺面。海东市中级人民法院（2021）青02民初13号民事调解书生效在前，而海东市平安区人民法院（2022）青0203执174号查封依据在后。根据最高人民法院关于偿还工程款优先的司法解释和先后顺序及《中华人民共和国民事诉讼法》第225条、227条等相关法律规定，提出执行异议。 申请执行人冶**、***称，案涉商铺是因被执行人未偿还我方房款由法院查封冻结，该查封措施正确。 被执行人青海福银房地产开发有限公司称，我方与案外人就案涉商铺等达成协议抵顶案外人工程款，但因疫情原因未按时办理不动产预告登记，该查封措施错误，希望能够变更查封的商铺。 本院查明，申请执行人冶**、***与被执行人青海福银房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月23日作出（2021）青0203民初1168号民事调解书，调解书确定被执行人青海福银房地产开发有限公司于2022年1月1日前退还申请执行人冶**、***购房款本金641392元、支付购房违约金60000元；2021年8月1日至2022年1月1日，被执行人以未退还的购房款本金为基数，按年利率3.85％的2倍支付利息至购房款本金退还完毕。如果未按上述协议约定的期间履行给付义务，则自2022年1月1日起，以未退还购房款本金为基数，按年利率3.85％的3倍支付利息至购房款本金退还完毕为止。2022年4月15日，案外人青海省广厦建筑工程有限公司与青海福银房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经海东市中级人民法院调解作出（2021）青02民初13号民事调解书，双方达成调解协议：一、青海福银房地产开发有限公司支付青海省广厦建筑工程有限公司工程款11000000元，其中：应扣留的质保金2900000元于质保期届满之日起30日内付清；剩余欠付的工程款8100000元以青海福银房地产开发有限公司所有的商品房（凤凰名邸3号楼南侧二层自东向西的商铺976平方米）按8300元／平方米计算进行折抵（以实际面积多退少补），并于2022年5月15日前办理完成不动产预告登记。二、如果第一项以商品房折抵工程款未能实现，青海福银房地产开发有限公司应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定向青海省广厦建筑工程有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息……七、本诉案件受理费121414元，减半收取60707元，由青海省广厦建筑工程有限公司负担；反诉案件受理费113182元，减半收取56591元，由青海福银房地产开发有限公司负担。因青海福银房地产开发有限公司到期未履行调解书中确定的义务，申请执行人冶**、***向本院申请强制执行。2022年6月16日，本院作出（2022）青0203执174号协助执行通知书，查封被执行人青海福银房地产开发有限公司名下坐落于平安区乐都路89号凤凰名邸小区89-3-062（面积为29.69平方米）、89-3-063（面积为24.72平方米）、89-3-064（面积为22.56平方米）、89-3-065（面积为22.91平方米）、89-3-066（面积为22.77平方米）、89-3-067（面积为25.4平方米）、89-3-068（面积为26.69平方米）、89-3-069（面积为22.72平方米）的商铺八套，期限为三年（自2022年6月16日至2025年6月15日）。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人申请解除查封的89-3-063、89-3-064、89-3-065、89-3-066、89-3-067、89-3-068、89-3-069号商铺，经查，上述商铺登记在被执行人青海福银房地产开发有限公司名下，虽然案外人青海省广厦建筑工程有限公司提供了海东市中级人民法院作出的（2021）青02民初13号民事调解书，但该调解书中未明确约定商铺房号，且该调解书明确约定双方应当于2022年5月15日前办理完成不动产预告登记，本院于2022年6月16日查封上述房产时，上述房产仍未办理预告登记。综上，案外人要求解除查封的89-3-063、89-3-064、89-3-065、89-3-066、89-3-067、89-3-068、89-3-069号商铺提供的证据均不能证明案外人青海省广厦建筑工程有限公司对上述房屋有优先受偿权，故案外人提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回案外人青海省广厦建筑工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年七月十一日 书记员　　杨　某