广州市富侨业贸易有限公司、广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0115民初3305号

原告：广州市富侨业贸易有限公司，住所地广州市南沙区港前大道南162号1702（仅限办公），统一社会信用代码9144011532110736XE。

法定代表人：何沃坤，职务总经理。

委托诉讼代理人：周卡方、刘杨灏，广东环球经纬律师事务所律师。

被告：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号，统一社会信用代码91441200195291759D。

法定代表人：陈业强，职务董事长。

委托诉讼代理人：徐会娥、康甜恬，广东刚钲律师事务所律师。

原告广州市富侨业贸易有限公司与被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年2月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2022年4月12日公开开庭进行了审理。原告广州市富侨业贸易有限公司的委托诉讼代理人刘杨灏、被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的委托诉讼代理人徐会娥和康甜恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

广州市富侨业贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《广州市商品房买卖合同》，协助原告把原告己购买的紫××花园自××、××、××、××、××、××、××、××商铺办理房地产转移登记并交付以上商铺给原告使用；2、判令被告向原告延期办理产权登记违约金(自2018年5月1日起按照已支付房款总价12470120元每日0.05%的标准计算，暂计至2022年1月10日共1350天、8417331元)；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款12470120元及支付利息（利息以12470120元为本金，从2018年1月18日起至实际清偿之日，按照LPR计算）；3.判令被告支付按照购房款总价每日万分之五支付违约金。

事实和理由：2017年1月9日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于紫××花园自××、××、××、××、××、××、××、××房，门牌地址为XXX街51、53、55、57、71、73、75号房，建筑面积共计479.62平方米。该物业为现房，由被告开发并登记在被告名下。合同签订后，原告按照合同的约定于2018年1月17日支付了全部购房款12470120元给被告。但被告由于自身原因，一直没有按照合同约定履行其义务，既没有把涉案物业网签销售合同给原告，更没有把涉案物业交付给原告使用。经原告多次催讨后，被告开股东会，并出具《股东会决议》，针对其出售给原告的商铺，同意在2018年12月30日前履行双方签订的《商品房买卖合同》的全部条款内容，并提供XX花园负一层地下室178-261号等合计80个车位抵押给原告，作为履约抵押担保，并承诺在2018年9月5日前与原告签订相关的《履约担保协议》，到房管部门办理抵押登记。后双方签订了《履约担保协议》以及《不动产抵押合同》，约定债务履行期限为2018年9月5日至2018年12月30日止。但由于被告自身原因，双方没有向相关的房管部门办理抵押登记。

广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司辩称：一、被告同意原告变更之后的第一项诉讼请求解除涉案七个商铺的购房合同。在合同解除的情况下，应当按照第十条之约定，同意按照银行同期贷款利息，也就是现在的LPR以及原告支付的购房款本金，向原告退还房款。利息和违约金构成了双重赔偿，而双重赔偿是超出了原告的实际损失，因此被告认为仅应该在利息和违约金之间选一项，作为对原告的违约赔偿。二、被告支付的如下款项应当在原告退还的购房款本息中进行抵扣：1.从合同签署至今，被告已经通过在没有收取购房款1697638元的情况下向原告过户49号商铺。2.原、被告于2019年8月15日签署协议书，并将涉案7个商铺交付给原告，原告也在2020年实际与租户签署合同、收取租金，在合同解除的情况下，应当扣除原告已经收取的租金收益。3.被告为涉案7个商铺交易所提供抵押担保的80个车位中，其中21个车位已经按照原告指定价格对外销售，被告在扣除税费后已经将1830010元车位销售回款支付给原告。4、根据原告要求，被告代原告缴纳了16套住宅商品房的物业管理费52100元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：

2017年1月9日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签署了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：原告向被告购买XX花园涉案七个商铺，总价为12470120元，乙方在2018年1月20日前支付全部购房款；甲乙双方应于本合同签订之日起详见附件七日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第十条迟延办理产权登记的违约责任约定为：“1.甲乙双方共同办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起X日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”第二十七条约定：“甲方销售给乙方的上述物业需在2018年4月30日前由甲方按上述约定的单价全部网签销售合同给乙方，甲方开具抵债金额的购房发票给乙方指定名称及完善具备办理产权证的所有手续。甲方收到乙方全额购房款即日起，上述物业租金收入归乙方所有。”附件一房屋销售明细，列明了7个商铺的建筑面积、销售单价（26000元/平方米）。

2018年1月17日，原告向被告转账支付购房款12470120元。

原告与被告签署了《履约担保协议》《不动产抵押合同》，载明因被告未按照合同约定于2018年4月30日前全部办理网签，被告同意在2018年12月30日履行全部合同条款，并提供80个车位作为履约抵押担保。被告股东形成《股东会决议》对《履约担保协议》的内容予以确认。被告表示对于80个车位中的21个车位已经按照原告指定价格出售，并在扣除税费后将车位款1830010元支付给原告，并提交了自行制作的车位已销售清单。原告不予确认收到上述款项，而被告也未提交付款给原告的证据。

2019年8月15日，原告与被告签署了《协议书》，约定：涉案七个商铺以及其他商铺交由原告使用或出租。在庭审中，被告表示将涉案七个商铺交给原告收取租金的时间是在2020年1月。庭后，原告出具情况说明，表示涉案七个商铺已经交付其使用，其中53号商铺自2020年1月开始收取租金、73号商铺自2020年10月开始收取租金、57号商铺自2020年12月开始收取租金，51、55和75号商铺自2021年1月开始收取租金，71号商铺自2021年7月开始收取租金，并提交了相关的房屋租赁合同。对于已经收取的租金数额，原告提交了自行制作的租金收入明细表，租金截至2022年4月为600964元。

2021年12月20日，原告向被告出具了《履行合同催告函》，要求被告“于2022年1月31日前将上述未网签办理产权转移登记手续的物业一次性全部网签办理产权转移手续”。当事人确认涉案的七个商铺一直未办理网签手续，被告表示因涉案商铺当时处于抵押状态，且与贷款银行未协商一致，导致无法办理网签。至庭审时，涉案七个商铺依然未涂销抵押登记且被法院查封。

在庭审中，原、被告确认双方是共同办理产权转移登记手续。原告表示其依据合同第十条第一款，要求对方支付违约金，第十条第三款要求对方支付资金占用费即利息。本院告知就被告所主张的抵扣49号商铺购房款以及代缴物业管理费，由被告另行主张。

本院认为：涉案的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》为当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。根据查明的事实，涉案合同所涉及的七个商铺因抵押一直未涂销而没有进行网签，故被告构成违约，现原告要求解除合同，合法有据，被告予以同意，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，本院确认关于涉案七个商铺的买卖合同关系于2022年4月12日解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”依据上述规定，本院认为：其一，在合同解除后，被告应当返还原告的已付购房款12470120元。而原告应当将涉案七个商铺返还给被告，被告自2022年4月13日起享有涉案七个商铺的权利并承担相应的义务。其二，关于被告主张的抵扣款项问题。一方面，关于车位款1830010元。本案中，原、被告就涉案合同的履行签订了担保合同，被告主张的车位款实际上为转让担保物的提前清偿问题，故依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，被告有权就该价款进行抵扣。但是被告没有提交任何证据证明其已经支付了该笔款项，而原告也不确认其收到了该笔款项，故该不利法律后果应当由被告承担。被告主张抵扣该款项的抗辩意见，本院不予采纳。另一方面，关于涉案商铺的租金。原、被告经协商而将涉案七个商铺交由原告使用，且原告也取得了收益。如前所述，被告属于合同解除的违约方，而交付涉案七个商铺本属于其应当履行的合同义务之一，故其要求在其应返还的购房款本息中进行抵扣，有违公平合理，也没有法律依据，本院不予支持。但因原告已经取得了涉案七个商铺合同解除前的租金收益，即原告在合同解除之前的损失实际上已经得到了弥补，故应当在被告的违约责任中予以考虑。其三，关于利息和违约金问题。依据合同第十条之约定，在被告违约且原告解除合同的情况下，原告有权要求被告退还购房款并支付利息以及要求被告承担总房价款10%（即1247012元）的违约金；而在原告要求继续履行合同的情况下，原告才有权要求被告按照总房价款每日0.05%的标准支付违约金。因此，原告同时主张利息和违约金，符合双方的约定，且利息属于法定孳息，而违约金本身即具有弥补损失和惩罚违约方的双重作用，故被告提出的双重赔偿的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，合同约定为总房价款10%（即1247012元），原告主张自2018年1月18日起按每日万分之五的标准支付违约金，既不符合合同约定且金额已远超总房价款10%（即1247012元），故本院对原告主张的违约金的计算方式不予支持。如前所述，因被告已经交付了涉案七个商铺，而原告已经收取了相关的租金收益等，故遵循公平原则，本院确认利息和违约金的起算应当从合同解除之日起算。同时，原告按照每日万分之五的标准主张违约金，也不存在过高的情形，对其按照每日万分之五的标准计付违约金，本院予以支持，且该违约金应以总房价款10%即1247012元为限。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、原告广州市富侨业贸易有限公司与被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司于2017年1月9日签署的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》于2022年4月12日解除；

二、被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市富侨业贸易有限公司返还购房款12470120元并支付利息（利息以12470120元为本金，自2022年4月13日起至实际退款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；

三、被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市富侨业贸易有限公司支付违约金（违约金以12470120元为本金，自2022年4月13日起至实际退款之日止，按照每日万分之五计付，违约金以1247012元为限）；

四、驳回原告广州市富侨业贸易有限公司的其他诉讼请求。

如果被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费163798元，由原告广州市富侨业贸易有限公司负担77818元、被告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担85980元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审 判 员　廖活年

二〇二二年七月十二日

法官助理　周书宇

书 记 员　成涵真