原告南京高科科技小额贷款有限公司与被告南京西奥仪表测控有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0113民初3153号

原告：南京高科科技小额贷款有限公司，社会统一信用代码91320192585089687L，住所地江苏省南京经济技术开发区恒通大道2号。

法定代表人：徐益民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：应有云，女，1956年4月19日出生，汉族，公司风控总监，住江苏省南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：曹烽燕，女，1983年3月5日出生，汉族，公司风控经理，住江苏省南京市栖霞区。

被告：南京***表测控有限公司，社会统一信用代码913201136637633751，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道甘家边东108号。

法定代表人：孙建荣，公司执行董事。

委托诉讼代理人：张耀华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张逸凡，江苏友诚（南通）律师事务所实习律师。

原告南京高科科技小额贷款有限公司（以下称高科公司）与被告南京***表测控有限公司（以下称西奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理,原告高科公司的委托诉讼代理人应有云、曹烽燕，被告西奥公司的委托诉讼代理人张耀华、张逸凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高科公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，判令被告在解除合同之日起30日内清空并返还租赁房屋，同时结清相关水费、电费和物业费；2、判令被告立即向原告支付尚未交付的租金164.25万元（暂计算至2019年3月31日，具体应计算至被告返还房屋之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：2019年2月3日，原告与被告签订了南京金港科技创业中心05幢4层研发楼厂房的《租赁合同》，租赁期限自2016年12月15日至2019年12月15日，年租金73万元，每年付一次。鉴于被告己经于2016年12月15日起实际承租并使用租赁厂房，被告应将2017年和2018年2个年度的租金计146万元支付给原告，但考虑到被告实际困难，原告同意被告分期付款。但截至2019年4月15日，被告未按照《租赁合同》的约定履行付款义务，拖欠原告租金共计164.25万元（暂计至2019年3月31日，具体应计算至被告返还房屋之日）。原告向被告多次催缴租金未果，并于2019年4月1日向被告发出《房租催缴通知书》，通知被告在2019年4月10日前将2017年和2018年2个年度的房租共计146万元结清，否则将解除《租赁合同》，但是被告至今未支付。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告理应依约及时支付租金，但被告拒不支付，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。

被告西奥公司辩称，案涉房屋即科创路6幢第4层401、402、403、404室，原由被告在2009年8月向金港公司购买所得，并由被告自行装潢使用。2016年12月因被告资金紧张，原告为帮助被告解决资金困难，向被告提供了450万元的借款。该借款以购房款的形式支付给金港投资公司，并由金港投资公司支付给了被告。每年73万元的所谓的租金实质是当年借款的利息。本案原告房屋买卖的实质是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，所谓租赁关系是以买卖合同的成立履行为条件。现在，原告起诉要求支付租金交付房屋实质是请求履行原告与南京金港投资公司以及被告之间的三者的房屋买卖合同，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，请求人民法院按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，并依法作出处理。

本院经审理认定事实如下：

2019年2月3日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（高科公司、出租方）将坐落于南京金港科技创业中心05幢4层研发楼厂房出租给乙方（西奥公司、承租方），租赁厂房的面积为2298.29平方米，租赁期限自2016年12月15日至2019年12月15日，年租金73万元，每年付一次；鉴于乙方己经于2016年12月15日起实际承租并使用租赁厂房，乙方应将2017年和2018年2个年度的租金计146万元支付给甲方，但考虑到乙方实际困难，甲方同意分期付款，即2019年3月底付40万元，2019年6月30日前付106万元，2019年9月30日前付清2019年底租金73万元；若乙方不能按合同约定向甲方支付租金，甲方有权提前终止合同，并要求乙方于合同终止之日起60日内迁离厂房并将厂房清空，在迁离期限内，乙方仍需按合同约定的租金标准向甲方支付租金，计算至乙方迁离完毕之日。后被告一直未按合同约定支付房屋租金，原告于2019年4月1日向被告发出《房租催缴通知书》，被告在该通知上盖章并注明：关于厂房产权的事宜正在协商中，部分条款我方不予认可。

另查明，2009年8月6日，案外人南京金港投资有限公司（以下称金港公司）与被告西奥公司签订《南京金港科技创业中心研发楼用房转让合同书》一份，约定：金港公司将坐落于南京金港科技创业中心05幢4层房屋产权转让给被告西奥公司，转让价款784.42万元，房屋交付时间为2010年7月30日，合同另对付款时间、产权转移手续等事项进行了约定。合同签订后，该房屋于2009年11月交付被告，被告仅支付房款450万元，余房款334.4万元一直未支付，房屋亦一直未办理过户登记手续。

2016年12月14日，金港公司与原、被告三方形成会议纪要一份，内容：西奥公司于2009年8月6日与金港公司签订了购房合同，根据合同要求，西奥公司支付金港公司450万元，根据合同约定应于2014年给西奥公司办理房产等相关手续，但由于种种原因未能办妥。西奥公司曾向南京银行贷款500万元，该借款由金港公司委托栖霞区中小企业贷款担保有限责任公司进行担保，金港公司进行反担保，2016年11月30日贷款到期，西奥公司未能如期归还。为了保证企业正常运营，西奥公司申请向高科公司借款用于还贷，高科公司同意出资解决西奥公司还贷危机，同时西奥公司向高科公司转让购房合同，经金港公司同意，三方达成如下意愿：1、西奥公司愿将与金港公司所签的购房合同主体变更为高科公司；2、金港公司终止与西奥公司的购房合同，同时以原购买价格与高科公司签订新的购房协议；3、金港公司保证与高科公司签订合同的严谨性，在高科公司付清尾款后，可以随时办理房产转让手续；4、高科公司考虑到西奥公司为长期合作单位，2017年12月31日前高科公司可书面向金港公司申请终止购房协议，之后由金港公司与西奥公司以原价（3500元/平方米）重新签订购房协议；5、高科公司保证在2017年12月31日前不将西奥公司原购房产转让给除西奥公司之外的第三方，金港公司对此表示支持；6、2017年12月31日前此房的物业管理费、水电费等仍由西奥公司承担。三方会议纪要形成后，金港公司于2016年12月退还西奥公司房款450万元。

2016年12月15日，金港公司与高科公司签订《南京金港科技创业中心研发楼转让合同书》一份，约定：金港公司向高科公司转让南京金港科技创业中心05幢4层研发楼，转让价款784.42万元，合同签订之日高科公司向金港公司支付首批购房款450万元，合同签订之日起60日内付清剩余房款334.42万元；双方确认，在本合同签订时，该房屋由西奥公司装修并使用，在本合同生效时，该房屋视为已实际交付给高科公司，高科公司同意西奥公司可以继续使用。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，高科公司共支付金港公司房款804.39万元。现上述房屋即位于南京金港科技创业中心05幢4层（公安编号为栖霞区科创路6幢第4层401、402、403、404室）未办理产权变更登记手，仍登记在金港公司名下。

被告与案外人南京某某新创投资有限公司（原告陈述系其股东）于2017年1月签订《财务顾问协议书》一份，约定：西奥公司向南京某某新创投资有限公司支付2016年12月15日至2017年12月15日期间的财务顾问费用共计73万元，2017年3月31日前支付25万元、6月30日前支付25万元、9月30日前支付23万元。

庭审中，原、被告均陈述：在2017年12月31日前，被告对案涉房屋有回赎权，但到期被告未回赎。

2019年7月5日，金港公司出具情况说明一份，内容：针对我公司与西奥公司于2009年8月签订的房产转让合同，因西奥公司仅支付了首付款450万元，后期未履约，我公司已于2016年12月与西奥公司签订了终止合同，并于2016年12月将房屋首付款退还西奥公司，该房屋权属与西奥公司无关。2016年12月，我公司与高科公司签订了房屋转让合同，并于2017年8月收到了高科公司的全部购房款。根据南京市栖霞高新技术产业开发区管委会的批复，同意我公司与高科公司办理房屋产权过户登记手续，现高科公司正在办理房屋不动产权证过户相关手续，高科公司对上述房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

上述事实，有租赁合同，2009年8月6日西奥公司与金港公司签订的《南京金港科技创业中心研发楼用房转让合同书》，三方会议纪要，2016年12月15日高科公司与金港公司签订的《南京金港科技创业中心研发楼转让合同书》，南京市门牌号码编排登记对应表，栖霞区科创路1号6幢401、402、403、404室的不动产权登记证，《财务顾问协议书》，金港公司出具的情况说明及当事人的陈述等证据佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定行使权利和履行义务。合同约定：被告不能按约向原告支付租金，原告有权提前终止合同，并要求被告于合同终止之日起60日内迁离厂房并将厂房清空。现被告未按约支付原告租金，原告要求解除租赁合同返还租赁的房屋及要求被告支付租金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。因合同约定的房屋迁离日期为合同解除后60日内，故本院确定被告返还原告租赁房屋的日期为合同解除之日起60日内。被告抗辩“原告房屋买卖的实质是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，所谓租赁关系是以买卖合同的成立履行为条件。现在，原告起诉要求支付租金交付房屋实质是请求履行原告与南京金港投资公司以及被告之间的三者的房屋买卖合同，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，请求人民法院按照民间借贷法律关系审理”，本院认为，《最高人民法院并于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，被告西奥公司并未取得案涉房屋的物权，金港公司系房屋所有权人，三方一致同意房屋买卖合同主体发生变更，即金港公司解除了与被告西奥公司签订的房屋转让合同，将收取的房款退还了被告，并与原告高科公司重新签订了房屋转让合同，全额收取了原告房款，金港公司亦认可原告取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的权利。原告将房屋以租赁的形式继续由被告使用，原告收取房屋租金，这与上述法律规定并非同一情形，故对被告的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告南京高科科技小额贷款有限公司与被告南京***表测控有限公司签订的《租赁合同》，被告于本判决生效之日起60日内将位于南京市栖霞区房屋返还原告，并结清该房屋至返还之日止的水费、电费、物业管理费。

二、被告南京***表测控有限公司支付原告南京高科科技小额贷款有限公司房屋租金146万元（系自2016年12月15日起至2018年12月14日止的租金）；并支付原告自2018年12月15日起至房屋实际返还之日止的租金（租金标准按73万元/年计算）。

上述给付款项，于本判决生效之日起十日内付清。

如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19583元，减半收取9792元，由被告南京***表测控有限公司负担。被告南京***表测控有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院,账号：62×××63），逾期不缴本院将依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　　杨　燕

二〇一九年九月十八日

法官助理　　王福林

书 记 员　　陈　庆