陕西禾翌禾实业有限公司,某某响与陕西尚景置业有限公司等确认合同无效纠纷一审民事裁定书

西安市雁塔区人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）陕0113民初14013号

原告：**响，男，汉族，1977年5月10日出生，住福建省连江县，身份证号：350XXXXXXX********。

原告：陕西禾翌禾实业有限公司，住所地：西安市雁塔区。

法定代表人：庄信峰，系该公司总经理。

共同委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。

被告：陕西红榕实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。

法定代表人：张丽，系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:刘欢，男，汉族，1985年9月29日出生，住西安市周至县，该公司员工。

第三人：陕西尚景置业有限公司，住所地：陕西省商洛市山阳县。

法定代表人：杨红旗，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王云军，陕西惠智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：侯垚，陕西惠智律师事务所实习律师。

第三人：西安科技大学，住所地：西安市。

法定代表人：来兴平，系该校校长。

委托诉讼代理人：韦宁波，北京市君都律师事务所律师。

本院立案受理了原告**响、陕西禾翌禾实业有限公司诉被告陕西红榕实业有限责任公司及第三人陕西尚景置业有限公司、西安科技大学确认合同无效纠纷一案，依法适用普通程序独任制,公开开庭进行了审理。原告**响、陕西禾翌禾实业有限公司的共同委托代理人苏小军，第三人陕西尚景置业有限公司的委托代理人王云军、侯垚到庭参加了诉讼。被告陕西红榕实业有限责任公司及第三人西安科技大学经本院依法传唤未到庭,本院依法进行了缺席审理,本案现已审理终结。

原告**响、陕西禾翌禾实业有限公司共同诉称，2017年7月21日，原告**响与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承担被告位于雁塔区XX路XX号XX花园XX楼XX层，双方就房屋面积、租赁期限、租赁价格、违约责任等权利义务关系作出明确约定。合同签订后，原告**响按照合同约定，将房屋作为其担任股东的陕西禾翌禾实业有限公司的办公场地，投资800余万元进行装饰装修，后渭南市盈丰装饰工程有限责任公司称其为涉案房屋实际所有人，向雁塔区人民法院起诉要求原告清腾房屋，原告认为，原告从被告处承租房屋时，被告已经占有房屋，并向原告提供了一系列权利证明:2003年9月25日，天豪公司委托第三人将涉案房屋出售，2010年元月6日，第三人出具的承诺，称其将涉案房屋售于本案被告，且被告已交付涉案房屋购房款。同时双方合同明确被告确保原告在承租期内具有独立的经营使用权。据此，原告有充分理由相信被告对涉案房屋有合法的出租权利。现仍在合同约定的租赁期限内，原告也并无任何违约行为，渭南市盈丰装饰工程有限责任公司以实际权利人为由诉请原告清腾房屋，导致原告投入巨额资金装修的房屋无法继续使用。原告认为,因第三人并非房屋实际权利人，其无权出售房屋，同时作为房屋购买人的被告更无权出租房屋，导致原告**响与被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告及第三人对此存在巨大过错，原告作为善意承租方已尽合理审慎义务，并无任何过错，因此对于合同无效造成的原告巨额损失，被告及第三人应当承担全部赔偿责任。因各方就赔偿事宜多次协商未能达成一致,现原告向本院起诉，请求：1、依法确认原告**响与尚景公司以及红榕实业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2、依法判令被告、两第三人共同赔偿原告损失800万元；3、本案诉讼费由被告、两第三人承担。

被告陕西红榕实业有限责任公司经本院依法传唤未到庭,但其向本院提交书面答辩状辩称，一、本案所涉纠纷系原告**响与被告于2017年7月21日所签订《房屋租赁合同》产生，原告陕西禾翌禾实业有限公司并非该合同相对方，无权作为本案原告参与诉讼，请法庭依法予以驳回。二、由原告陈述的事实与理由及租赁合同相关约定可知，原告**响与被告签订《房屋租赁合同》之前已经充分了解本案所涉房屋存在诉讼纠纷，且对案涉房屋可能产生的产权人变更在《房屋租赁合同》第十条进行了详细约定，由此可知，原告在承租本案所涉房产时已完全知晓房屋情况。三、本案所涉房屋经另案判决确定产权人为渭南盈丰装饰工程有限责任公司，西安市雁塔区人民法院受理该案执行，被告已于2021年11月将案涉房屋交还于渭南盈丰公司，同时原告已经与渭南盈丰公司就案涉房屋继续租赁达成协议，故原告所称损失并未发生。四、原告自租赁本案所涉房屋开始从未按照约定支付租金，截止目前仍欠付被告租金未支付，原告亦存在违约行为。综上，原告之诉请与事实不符，无法律依据，请求法庭依法予以驳回。

第三人陕西尚景置业有限公司述称，原告追加陕西尚景置业有限公司为本案第三人赔偿其损失没有任何依据。陕西尚景置业有限公司与原告之间没有任何关系，应驳回原告针对陕西尚景置业有限公司的起诉。一、原告与第三人尚景公司（原陕西红榕实业有限公司）之间不存在合同关系，没有签订过任何协议。1、原告提交的2017年7月21日《房屋租赁合同》系他人伪造，原陕西红榕实业有限公司、假冒法定代表人名义与原告签订，该份租赁合同系虚假合同，对此原告十分清楚，故原告应向真实的合同相对方主张权利。2、原告起诉要求赔偿2、3、4层商铺的装修损失800万，但原告提交的上述以“陕西红榕实业有限公司”签订的《房屋租赁合同》只涉及第2层商铺，不包含3、4层商铺。原告提交涉及3、4层商铺的2019年9月26日《协议书》甲方是“陕西红榕实业有限责任公司”，并非“陕西红榕实业有限公司”，而此时原陕西红榕实业有限公司已经名称变更为陕西尚景置业有限公司。因此，2019年9月26日《协议书》以及该协议中3、4层商铺租赁情况，更与陕西尚景置业有限公司无关。二、原告与本案被告之间存在合同关系，原告只能向本案被告主张权利。综上，请求法院驳回原告针对陕西尚景置业有限公司的起诉。

第三人西安科技大学经本院依法传唤未到庭,但其向本院提交书面意见述称，一、原告禾翌禾公司与本案无直接利害关系，不具有原告主体资格，应当依法驳回禾翌禾公司的起诉。根据原告陈述，案涉租赁合同是原告**响从被告红榕公司承租，用于其担任股东的禾翌禾公司办公场地。如**响陈述属实，则在**响与红榕公司之间成立租赁合同关系、**响与禾翌禾公司之间成立投资关系。禾翌禾公司与本案被告及第三人之间并无直接利害关系。截止本案一审开庭前，原告禾翌禾公司也未提交任何与本案有直接利害关系的证据。即便禾翌禾公司认为其股东**响提供的用于办公的房屋有任何问题，也应当另案对股东（出资人）**响提起诉讼主张权益。二、第三人西安科技大学从未将涉案房屋出售给本案被告红榕公司，原告关于第三人西安科技大学于2010年1月6日承诺将房屋出售给被告的陈述与事实不符。三、原告起诉时直接将西安科技大学列为第三人，并主张由西安科技大学承担连带赔偿责任，突破了合同相对性，缺乏法律依据，其主张不能成立。四、案涉《房屋租赁合同》并不具备法定无效事由，即便案涉房屋出租行为属无权处分，也不影响租赁合同效力，原告关于确认合同无效的请求不能成立。五、原告主张被告及第三人向其承担800万元装修损失，该诉讼请求不明确，且主张损失金额系单方主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法驳回原告**响的诉讼请求，依法驳回原告禾翌禾公司的起诉。

经审理查明，2017年7月21日,陕西红榕实业有限公司（出租方，甲方）与**响签订《房屋租赁合同》，作出如下约定：第一条，本合同所租赁的商铺座落地址、商铺建筑面积以及商铺相关证明承诺：1、本商铺座落地址为西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX楼XX层，总建筑面积为1641.03㎡，其中商铺总面积存在甲方约50㎡左右办公室一间（位置由乙方安排），本合同签约之日起，由甲方将商铺统一交给乙方进行设计装修，待装修完毕后，乙方确保留给甲方上述面积的办公场地归甲方独立使用，其余商铺归乙方使用；2、甲方向乙方出示07年间所购买西安科技大学的商铺，因校方涉及民事案件正在诉讼，暂时无法办理本商铺的不动产使用权证，故之，甲方向乙方出具真实有效的校方《承诺》三份，确保乙方在承租期间具有独立经营使用权。第二条，商铺租赁用途和装修使用议案：1、甲方将本商铺使用权承租给乙方有偿使用，用于办公及商业用途的经营使用；2、在承租的有效期内，乙方若有需对房屋结构进行改善，首先要经甲方同意方可实施；3、合同有效期，乙方可以对本商铺进行招租，承包和转让，但必须保障承诺给甲方的一间办公室。第三条，租赁期限：1、租期12年，2017年7月21日至2029年11月20日止，其中甲方留给乙方的四个月免费装修时间为2017年7月21日至2017年11月20日止，共四个月免费装修期；2、续租，本合同约定租赁期满后，提前三个月经甲方同意并且双方依据市场商铺租赁价格重新确定租金，在同等条件下，乙方有优先权可以继续承租本合同项下商铺，续约期内的租金，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外，均适用本合同相应规定。第四条，商铺租金和交款方式：1、本商铺租期的前六年租金为60万元每年；2、签定本合同之日（即2017年7月21日）。因为乙方要投资装修，甲方同意先交半年的租金为30万元，即为2017年11月21日至2018年5月20日的租金。本合同的前六年，双方约定交纳租金必须提前一个月予以一次性一年交付，不得拖欠。3、本合同的后六年予以递增，约定租金在原件的基础上上浮人民币壹拾万元，即年租金为70万元，租金一年一次性提前一个月交付，乙方未缴纳租金，超过约定一个月的视为违约，甲方有权收回商铺。同时双方对于违约责任等其他事项进行了约定。

2019年9月26日，陕西红榕实业有限责任公司（甲方）与**响（乙方）签订《协议书》，鉴于：1.2017年7月21日，甲方签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定乙方租赁天豪花园X号楼X层房屋作为办公使用；2.2018年4月，渭南市盈丰装饰工程有限责任公司依据陕西省高级人民法院（2017）陕民终1150号民事判决书，起诉乙方相关公司（包括陕西禾翌禾实业有限公司、陕西大华智安互联网技术有限公司、陕西中科城安物联网技术有限公司）要求排除妨害，腾出房屋。该案件尚未审理终结。3、甲方现在配合西安科技大学对陕西省高级人民法院（2017）陕民终1150号民事判决书申请再审。4、甲方现仍占有、使用天豪花园X号楼XX层房屋。据此，甲乙双方本着诚实信用平等自愿的原则，经友好协商，为保证乙方的租赁权利，达成如下协议：一、鉴于以上事实情况，甲方已同意乙方缓交本年度下半年租金，待上述案件处理完毕后，且确保乙方能够继续租赁的情形下，再由乙方予以补交；二、为了弥补因房屋产权纠纷非乙方经营造成的影响，甲方同意自本协议签订之日起，将天豪花园一号楼四层房屋按现状免费借用乙方使用，待房屋产权纠纷解决后，由双方另行协商租赁事宜；三、甲方同意承担乙方因腾房纠纷案件所支出的所有的费用，包括但不限于律师费等。

2020年4月22日，陕西红榕实业有限责任公司与**响就双方于2017年7月21日签订的《租赁合同》履行事宜，协商一致签订《补充协议》，作出如下约定：1、甲乙双方现就双方于2017年7月21日签订的租赁合同履行事宜，协商一致，达成如下补充协议：1、此次租金结算期间为2018年5月20日至2020年5月19日，共计24个月。2、甲方同意因疫情原因免租一个月，按照23个月计收租金，月租金5万元，合计115万元。3、第二条房租115万元扣减前期借款41万元，剩余房租74万元。4、双方一致同意，由乙方支付房租37万元，剩余37万元房租待西科大案件终结确权后一次性付清。5、（1）2020年5月20日至2021年5月19日（2）2021年5月20日至2022年5月19日（3）2022年5月20日至2023年5月19日（4）2023年5月20日至2024年5月19日年租金按照半年标准计算支付，剩余一半租金在2024年11月20日前一次性付清。2024年5月20日至2025年5月19日年租金按照半年标准计算支付，剩余一半租金待西科大案件终结确权后一次性付清，以此类推直至合同期满。6、本协议签订后，甲方同意一个月内清腾二楼办公室，甲方搬离并将办公室交还乙方使用。7、租赁合同与本协议不一致处，以本协议为准。

同时查明，陕西红榕实业有限公司成立于2007年8月13日，2017年10月10日更名为陕西尚景置业有限公司。2016年7月8日法定代表人由何红变更为刘魏。陕西红榕实业有限责任公司系2018年12月24日成立，法定代表人为张丽，股东为张丽、张晓勇，持股比例分别为90%、10%。

庭审中，原告还向本院提交以下证据：1.（2019）陕民再52号民事判决书及（2019）陕0113民初12725号民事判决书，预证明尚景公司与陕西红榕实业有限责任公司不是房屋所有权人，无权出租房屋，房屋所有权人系渭南市盈丰装饰工程有限责任公司。第三人陕西尚景置业有限公司对该证据真实性认可，但对其证明目的不认可，认为该证据与其无关。原告系与陕西红榕实业有限责任公司存在租赁关系。2.中国民生银行电子银行回单及《收条》，预证明陕西尚景置业有限公司与其签订了租赁合同，收取了租金，其拖欠陕西尚景置业有限公司与陕西红榕实业有限责任公司租金7万元。银行回单均系2020年4月22日之后的交易，付款人均为陕西禾翌禾实业有限公司，收款人分别为张丽、张思源，附言为2年房租、租赁费。《收条》显示系陕西红榕实业有限公司于2017年7月24日出具，内容为“今收到转账房屋租金25万元（贰拾伍万元整），前期交来房屋租用保证金5万元（伍万元整），总计收到30万元（叁拾万元整）。”

第三人西安科技大学经本院依法传唤未到庭，但其庭前向本院提交了《关于原“陕西红榕实业有限公司”有关变更情况的告知函》，预证明其收到陕西尚景置业有限公司发送的通知，陕西尚景置业有限公司告知其直接与陕西尚景置业有限公司经办人或法律顾问联系。该函显示系陕西尚景置业有限公司于2021年7月16日向西安科技大学、西安科技大学资产管理公司发送，内容为“西安科技大学、西安科技大学资产管理公司：现就题述有关情况函告如下：一、原‘陕西红榕实业有限公司’已经于2017年10月10日变更为‘陕西尚景置业有限公司’，原陕西红榕实业有限公司于2007年购买贵校‘天豪花园’1号楼二、三、四层商铺一切事宜，从法律上应以‘陕西尚景置业有限公司’名义进行，原经办人何红、张晓勇已无权就此事与贵校接触。二、近日查询工商局官网得知，2018年12月24日一家名为‘陕西红榕实业有限责任公司’的公司注册成立，股东为张丽、张晓勇。现函告贵校，请勿与该公司及其人员接触，以防止有人隐瞒事实，假冒原红榕公司名义，蒙骗贵校，损害我公司利益。三、关于‘天豪花园’所有事宜，请直接与我公司经办人李亚雄经理、法律顾问王云军律师联系。（介绍信附后）特此函告。”原告对该证据真实性及证明目认可，认可案涉商铺系陕西尚景置业有限公司购买并出租、交付给原告使用。第三人陕西尚景置业有限公司对该证据真实性及证明目的亦认可。

上述事实，有房屋租赁合同、协议书、补充协议、工商登记信息、中国民生银行电子银行回单、收条、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，两原告将被告陕西红榕实业有限责任公司、第三人陕西尚景置业有限公司及西安科技大学起诉至本院，要求确认原告**响与被告陕西红榕实业有限责任公司及第三人陕西尚景置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，由被告及第三人赔偿损失，但是本案系房屋租赁合同纠纷，根据原告提交房屋租赁合同及协议显示，2017年7月21日房屋租赁合同系陕西红榕实业有限公司与**响签订，2019年9月26日协议书系陕西红榕实业有限责任公司与**响签订，即承租方均为**响，与陕西禾翌禾实业有限公司无关，因此，本案承租方应为原告**响，两原告并非共同原告。另，两原告诉请要求被告承担违约赔偿责任，根据庭审查明**响租赁案涉房屋后，实际由陕西禾翌禾实业有限公司使用，因此，即使陕西禾翌禾实业有限公司因案涉租赁合同产生损失，亦不应作为本案共同原告起诉，致使本案无法认定两原告各自的损失。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；(三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定的情形的，裁定驳回起诉。”应依法驳回两原告的起诉。

综上所述，兹依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：

驳回原告**响、陕西禾翌禾实业有限公司的起诉。

本案案件受理费67800元，于本裁定生效后退还原告。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　张元平

二〇二二年六月二十二日

书记员　　郝仕诚

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