无锡泓远商业管理有限公司与哈尔滨广瀚动力传动有限公司、无锡伊泽网吧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏02民终352号

上诉人（原审被告）：***远商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。

法定代表人：高蓝，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陆鸿亮，江苏法舟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：哈尔滨广瀚动力传动有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市高开区迎宾路集中区洪湖路35号7层。

法定代表人：石玉权，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗萌，该公司员工。

原审被告：无锡伊泽网吧，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道青春商业中心D区1号楼二楼、三楼。

投资人：窦龙。

原审第三人：上海新中冶金设备厂，住所地上海市静安区江宁路958号二楼北部201室。

法定代表人：熊成剑，该厂厂长。

原审第三人：无锡市天御房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区藕塘职教园文良路50号。

法定代表人：王竟丞，该公司执行董事。

上诉人***远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）因与被上诉人哈尔滨广瀚动力传动有限公司（以下简称广瀚公司），原审被告无锡伊泽网吧（以下简称伊泽网吧），原审第三人上海新中冶金设备厂（以下简称新中厂）、无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

泓远公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回广瀚公司该部分诉讼请求。事实和理由：其仅系广瀚公司关于租赁事务的受托人，《租赁价款协议》解除后，其不负有为伊泽网吧垫付租金的义务，故自合同解除日至伊泽网吧实际迁出之日止的占有使用费，泓远公司只能直接向伊泽网吧主张。此外，其并非案涉房屋的所有权人，无权向法院申请伊泽网吧迁出，如伊泽网吧怠于履行生效文书义务，广瀚公司又怠于行使权利，判令其一直承担占有使用费不仅无法律依据，也将造成当事人权利义务的明显失衡。

被上诉人广瀚公司辩称：1.其与泓远公司先签订了《商铺租约转让协议》，此后才以出租人身份与相关主体共同签订了《租赁价款协议》，故应当以《租赁价款协议》中相关约定来认定租金支付主体。2.房屋占有使用费与租金的支付义务均来源于《租赁价款协议》，即便《租赁价款协议》解除，其亦有权依据该协议主张广瀚公司承担伊泽网吧在合同解除后的占有使用费。3.广瀚公司承担相应占有使用费后可以依据《租赁价款协议》向伊泽网吧主张。请求驳回上诉，维持原判。

原审被告伊泽网吧述称：1.其系经泓远公司同意而延迟支付租金，在众多商户拒付租金、泓远公司拒收租金的情况下，其还于2019年2月16日向泓远公司交纳租金120000元。本案纠纷根源在于泓远公司未按期将相关收益支付广瀚公司，其并不存在违约行为。2.一审判决后其已于2019年12月底搬出诉争房屋，亦将钥匙交还给广瀚公司，广瀚公司同意免除其相关占有使用费。因广瀚公司与泓远公司之间的矛盾，致使合同提前5年解除，其存在巨大损失。请求法院依法判决。

原审第三人新中厂、天御公司均未作陈述。

广瀚公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与泓远公司、伊泽网吧签订的《租赁价款协议》，并判令伊泽网吧立即从广瀚公司所有的争议商铺迁出；2.判令泓远公司立即支付自2018年8月28日起至伊泽网吧实际迁出之日的租金；3.判令泓远公司返还公共维修基金44463.6元。事实和理由：广瀚公司、泓远公司、伊泽网吧与天御公司签订《房屋买卖协议》，约定天御公司将位于无锡市惠山区青春商业中心D区共计8套争议商铺出售给广瀚公司，价格为9907200元，广瀚公司已办理了产权变更登记手续。因8套争议商铺已经由天御公司出租给伊泽网吧，故广瀚公司作为新房屋所有权人，与泓远公司、伊泽网吧及天御公司重新签订了《租赁价款协议》。根据《租赁价款协议》约定，第一期租金79942.97元泓远公司应于2018年2月8日前支付给广瀚公司，但泓远公司于2018年7月31日才支付，且泓远公司扣除的公共维修基金44463.6元至今未能提供发票；第二期租金应于2018年8月8日前支付，但经广瀚公司催讨，泓远公司至今未支付，但伊泽网吧仍占用争议商铺。因泓远公司、伊泽网吧的行为违反了协议约定，广瀚公司具有约定解除权和法定解除权，请求判如所请。

一审法院查明以下事实：

天御公司和泓远公司签订有《商铺委托经营管理协议》，载明天御公司就位于“无锡市天御·青春商业中心项目自持及未出售的商铺”交泓远公司委托经营。

2016年6月，出租人泓远公司和承租人案外人杨明签订《无锡天御青春假日租赁合同》，承租方承租位于惠山区青春商业中心面积859.41㎡、铺位号为D9二层整层加三层整层的房屋用于经营网咖；租赁期自交付日（2016月8月1日）至2025年8月27日，计租日至2019年8月27日租金每年420000元，2019年8月28日至2022年8月27日租金每年450000元，2022年8月28日至2025年8月27日租金每年490000元；第一期租金在签订合同后5个工作日支付210000元（6个月租金），此后每期租金提前15日支付，结算方式为半年支付；承租方逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的，出租方有权选择提前终止本合同，承租方并赔偿不少于三个月租金的租金损失及其他一切损失等内容。该租赁合同的实际承租方为伊泽网吧。之后，广瀚公司向天御公司购买了其中8套争议商铺（已办理不动产所有权证，分别位于青春商业中心D区9-119、9-120、9-121、9-123、9-124、9-125、9-126、9-127），面积共计494.04㎡；新中厂也向天御公司购买了其中部分1套商铺（已办理不动产所有权证，位于位于青春商业中心D区9-118），面积共计56.46㎡。

2018年年初左右，广瀚公司、泓远公司、伊泽网吧与天御公司签订《租赁价款协议》，载明广瀚公司与天御公司签订购房合同购买了本案8套争议商铺，总面积494.04㎡。房产在广瀚公司购买前已经由天御公司出租，按照泓远公司与承租方签订合同，网吧总面积859.41㎡，铺位号D9二层整层加三层整层，履约保证金20000元；租赁期限自2018年2月28日起至2025年8月27日，第一期（2018年2月28日-2019年8月27）租金420000元/年（含物业管理费）、第二期（2019年8月28日-2022年8月27）租金450000元/年（含物业管理费）、第三期（2022年8月28日-2025年8月27）租金490000元/年（含物业管理费）；租金结算方式为每半年支付，每期租金提前20日支付。根据广瀚公司实际拥有的房产数量及面积，将以上租金收益进行折算，计租日、租赁期限、租金支付方式与原合同保持一致，物业管理费8元/㎡，租金及履约保证金具体所得为：履约保证金20000×494.04/859.41=11497.1元（此钱款暂由泓远公司收取，租赁期满后需在征得房屋产权所有方同意后方可退还租赁方），第一期（2018年2月28日-2018年8月27日）出租方实际收益：租金120720.49元-物业管理费23713.9元-公共维修基金44463.6元+房产实测面积差价27400元=79942.97元、第二期（2018年8月28日-2019年8月27日）出租方实际收益：租金241440.9元-物业管理费47427.8元=194013.1元、第三期（2019年8月28日-2022年8月27日）出租方实际收益：租金258686.8元-物业管理费47427.8元=211259.00元/年、第四期（2022年8月28日-2025年8月27日）出租方实际收益：租金281681.2元-物业管理费47427.8元=234253.4元/年。租金支付方式为每半年支付，每期租金提前20日由泓远公司向广瀚公司支付。以上涉及所有信息，各方均严格遵守，不得在本协议外形成不被任何一方所知的其他协议或口头约定，若有任何一方违反此约定，则房屋产权所有方有权终止与此产权有关的一切租赁合同，并享有追责的权利等内容。

广瀚公司另与泓远公司签订有《商铺租约转让协议》，约定转让方泓远公司同意将《无锡天御青春假日租赁合同》转让至受让方广瀚公司，原租赁合同约定的甲方的权利义务转给乙方，乙方与承租方不再另行签订租赁合同，协议及涉案商铺交接完毕后，泓远公司仅作为管理方代为管理日常事务并收取管理费。商铺转让给受让方后，原租赁合同租金计算方式和支付方式保持不变，在约定的租赁期间内，转让方与承租方原租赁合同约定的租金仍由承租方根据合同约定向转让方支付，转让方扣除物业费和10%管理费后按照房屋占比向受让方支付租金，转让方应当在收到汇款后15日内向受让方电汇租金；自商铺产权转让至乙方名下之日以后的租金需按照上述比例和期限转让给乙方等内容。

广瀚公司已经于2018年7月31日收到泓远公司交付的2018年2月28日至2018年8月27日的收益79942.97元。伊泽网吧于2018年11月8日支付80000元、11月14日支付30000元给泓远公司，于2019年1月21日支付100000元、2019年2月26日支付120000元给泓远公司，但泓远公司未将收益支付给广瀚公司。广瀚公司一审陈述，在其起诉本案之后，泓远公司于2019年2月26日曾表示要支付收益给广瀚公司，广瀚公司表示已经起诉，故双方未交接款项。

广瀚公司委托律师制作律师函，向天御公司、泓远公司和伊泽网吧函告，载明经广瀚公司多次催收，泓远公司、伊泽网吧已逾期3个月未付租金，已构成实质性违约，广瀚公司按约有权解除《租赁价款协议》；广瀚公司要求伊泽网吧支付租金和要求泓远公司开具公共维修基金票据，保留诉权。该函件于2018年12月1日以快递发出给伊泽网吧和天御公司，快递信息显示伊泽网吧和天御公司均于次日收到。

以上事实，由广瀚公司提供的租赁价款协议、商铺租约转让协议、不动产登记证、记帐凭证、收据、电子转账凭证、收款回单、录音、律师函及邮寄凭证、涉案商铺照片，由泓远公司提供的收据、无锡天御青春节日租赁合同、商铺委托经营管理协议，由伊泽网吧提供的收据、还款计划、缴款通知书；由新中厂提供的不动产登记证、商铺租约转让协议、关于履约保证金转为租金及物业费的协议，及当事人陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为：

广瀚公司和泓远公司、伊泽网吧签订的《租赁价款协议》系各方真实意思表示，合法有效。出租方广瀚公司已经按约交付涉案的8套商铺给泓远公司受托经营管理，并出租给承租人伊泽网吧使用，伊泽网吧应当按约交付租金给泓远公司，泓远公司应当按约交付收益（按约为租金扣减物业管理费）给广瀚公司。但广瀚公司应于2018年8月8日之前收到的2018年8月28日至2019年2月27日的收益97006.55元、应于2019年2月8日之前收到的2019年2月28日至2019年8月27日的收益97006.55元至今均未收到；广瀚公司自认于2019年2月26日收到泓远公司要求支付租金的意思表示，泓远公司亦无证据证明曾于更早时间要求支付租金给广瀚公司被拒，故应当认为泓远公司已经构成违约。广瀚公司曾于2018年12月2日通知到伊泽网吧要求及时交付租金，而伊泽网吧按约应于2018年8月8日之前支付的2018年8月28日至2019年2月27日的租金210000元，实际于2019年1月21日才付清；应于2019年2月8日之前支付的2019年2月28日至2019年8月27日的租金210000元仅于2019年2月26日支付120000元，余款未付，故伊泽网吧也已经构成逾期。因伊泽网吧承租的青春商业中心D区9号二至三层相对一层及其他号幢楼宇独立，按照物权法的相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中伊泽网吧租赁商铺分别涉及广瀚公司、新中厂和天御公司三名所有权人，现广瀚公司和新中厂均因逾期未收到租金收益而要求解除租赁关系，其业主户数已经过半数，其建筑物面积合计550.5㎡已经超过总租赁面积859.41㎡的一半，故依法有权解除租赁关系，解除时间应当系在后作出解除通知的新中厂的解除意思表示通知到承租人的时间即2019年6月18日，即广瀚公司与泓远公司、伊泽网吧签订的《租赁价款协议》已于2019年6月18日解除。广瀚公司请求判令伊泽网吧从争议商铺迁出的诉请应于支持，但伊泽网吧为经营企业，应当给予其适当的迁出时间，故以判决生效后3个月内迁出为宜。对于自2018年8月28日至伊泽网吧实际迁出之日的租金和占用期间使用费，因2018年8月28日至2019年2月27日的租金210000元伊泽网吧已经支付给泓远公司，故泓远公司应当按比例支付其中的97006.55元给广瀚公司；自2019年2月28日起的租金，伊泽网吧已经支付120000元给泓远公司，即已经付清至2019年6月10日的租金，故泓远公司应当按比例支付其中55432.31元给广瀚公司；自2019年6月11日起至伊泽网吧实际迁出之日的租金和占用费，广瀚公司按约要求泓远公司支付，法院亦予以支持。对于广瀚公司主张泓远公司返还公共维修基金44463.6元，因公共维修基金为双方合同约定在第一期收益中扣除，故广瀚公司主张返还的诉讼请求法院不予支持，但泓远公司应当依法向广瀚公司交付相应票据。

综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、确认广瀚公司与泓远公司、伊泽网吧签订《租赁价款协议》已于2019年6月18日解除；伊泽网吧应于判决生效后3个月内迁出广瀚公司位于青春商业中心D区9-119、9-120、9-121、9-123、9-124、9-125、9-126、9-127的房屋。二、泓远公司应于判决生效后立即将伊泽网吧已经支付的租金中的152438.86元（已按约扣除物业管理费）交付广瀚公司。三、泓远公司应于伊泽网吧实际迁出后立即支付广瀚公司自2019年6月11日起至实际迁出之日按照年收益194013.1元（已按约扣除物业管理费）计算的租金及占用期间使用费。四、驳回广瀚公司其他部分的诉讼请求。

二审查明事实与一审法院已查明事实相同，本院对一审已查明事实依法予以确认。

二审中，广瀚公司、泓远公司共同确认以下事实：1.广瀚公司已于2019年10月21日收到泓远公司支付的152438.86元租金，一审判决第二项判令的付款义务泓远公司已履行完毕；2.广瀚公司已于2019年10月21日收到天御公司返还的公共维修基金44463.6元；3.伊泽网吧已于2019年12月31日从租赁的8套商铺迁出。

以上事实，有广瀚公司、泓远公司书面材料在卷佐证。

本案二审争议焦点为：泓远公司应否向广瀚公司支付就《租赁价款协议》解除后伊泽网吧迁出前的占有使用费，泓远公司与广瀚公司之间的法律关系应如何认定。

本院认为：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条分别就房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除情形下，出租人请求承租人或负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费进行了规定。本案中，《租赁价款协议》虽约定泓远公司负有在伊泽网吧支付租金前即向广瀚公司支付当期租金的义务，但该约定应系泓远公司基于商业考虑对己方义务的负担，不能就此得出泓远公司应就伊泽网吧在合同解除后的占有使用费承担给付之责。广瀚公司请求泓远公司在合同解除后就伊泽网吧占有期间向其支付占有使用费，缺乏法律及合同依据，泓远公司的上诉理由成立，本院予以采纳。根据一审法院已查明事实，《租赁价款协议》解除的部分原因系泓远公司未按约向广瀚公司支付租金，故即便该协议已经解除，其仍应依照合同约定就合同解除前的租金共计4252.3元向广瀚公司承担给付之责。二审中，广瀚公司认可于2019年10月21日收到泓远公司支付的152438.86元租金，于2019年10月21日收到天御公司返还的公共维修基金44463.6元，伊泽网吧已于2019年12月31日从诉争的8套商铺迁出，本院予以确认。

综上，泓远公司的上诉主张成立，一审法院认定事实清楚，但就合同解除后占有使用费的负担主体认定有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初912号民事判决第一、二项；

二、撤销无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初912号民事判决三、四项；

三、***远商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广瀚公司支付租金4252.3元；

四、驳回哈尔滨广瀚动力传动有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4981元，由泓远公司负担2349元，由泓远公司和伊泽网吧共同负担1000元，由广瀚公司负担1632元。二审案件受理费2373元（已由泓远公司预交6497元），由泓远公司负担50元，由广瀚公司负担2323元。泓远公司多预交二审案件受理费由本院予以退回。

本判决为终审判决。

审 判 长　王静静

审 判 员　潘晓峰

审 判 员　仓　勇

二〇二〇年六月五日

法官助理　宁尚成

书 记 员　蒋　懿