南通市通州区苏通试验检测有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）通中民终字第1936号

上诉人（原审被告反诉原告）***。

委托代理人王德明。

委托代理人季翔。

被上诉人（原审原告反诉被告）南通市通州区苏通试验检测有限公司，住所地南通市通州区金沙镇三姓街村。

法定代表人陆红兵。

委托代理人瞿红。

上诉人***因与被上诉人南通市通州区苏通试验检测有限公司（以下简称苏通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通民初字第00203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托代理人王德明、季翔，被上诉人苏通公司的委托代理人瞿红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2007年6月8日，金沙镇三姓街村经济合作社根据通办发（2007）40号《关于全面推进农村社区公共服务中心建设的实施意见》精神，作为甲方与***（乙方）签订协议书一份，约定甲方将金沙镇三姓街村12组机场东路北侧一块土地计6.88亩给乙方建公共服务中心和其他公益设施，承租时间从2007年6月18日到2027年农户承包期结束，年租金1200元；乙方在承租的土地上建三姓街服务中心的一切费用均由乙方负责，乙方划出四间门面房给村级管理，牵涉四间门面房造价按实结付。协议书经通州市金西乡法律服务所见证。

2008年9月24日，***以三姓街村服务中心代表人身份作为甲方与乙方陆红兵（苏通公司法定代表人）签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将三姓街村服务中心二层楼闲置房租给乙方用于交通工程试验与检测，租赁期限自2008年9月24日至2013年9月23日；年租金66000元，不提供税票，第一年的租金于2008年9月28日前付清，以后每年9月28日前付清一年租金；租赁期间水、电、建筑物等设施维护由乙方负责；乙方若要对现有房屋进行其他设备安装及装修，须经甲方许可，一切费用均由乙方负责；协议上还约定了违约责任、其他事项。

***将楼上楼下两层房屋出租给苏通公司，苏通公司经***同意对房屋进行了装修，分隔出办公室、试验室、食堂、宿舍等，布建了电气线路和管道，安装了监控设备。苏通公司使用后已将租赁合同期限内5年的租金全部支付给***。

在苏通公司所租楼房后面的平房里，***也开设了个人独资企业通州区金伊丽针织服饰厂，领取营业执照时间为2009年11月9日。

2013年，因S307省道建设需要，三姓街村服务中心房屋列入拆迁范围。2013年5月6日，南通公正房地产评估事务所（以下简称评估事务所）受南通高新技术产业开发区建设服务中心委托，对三姓街公共服务中心房屋作拆迁补偿价格评估，并于2013年7月31日作出估价报告，评估的1、2号房为楼房，3、4、5号房为平房。1号房装饰装潢评估明细表中有外墙面砖、双层屋面等评估价，也有沥青室、水泥砼室、化学室等空调、摄像头、大理石板拆工评估额，装饰装潢补贴共为370359元，其中地砖69040元、尖顶铝合金窗640元、双层屋面88200元、外墙面砖29900元、瓷瓦差价26700元、铝合金阳台17660元、底层铝合金纱窗8010元，其余均为空调、台板、摄像头拆工等评估价。

2014年10月14日，***与南通高新技术产业区建设服务中心签订房屋拆迁补偿安置协议，协议中被拆迁房屋的建安成新价补偿2049000元、装饰装潢补偿627364元、附属设施设备等补偿278593元、搬迁费92390元、按期搬迁奖励170630元（80元／㎡）、停产停业损失106644元（50元／㎡）、机械搬迁及调试163850元、绿化70329元，合计补偿款3558800元（已结付）。在拆迁部门登记的机械设备明细表中，有苏通公司的万能试验仪、振动台、水泥砼标准养护仪等，价值136.7万元；也有***的拷边机、全自动电脑横机等，价值191万元。

2013年11月9日，***书面通知苏通公司：“你单位租用房屋已于2013年9月28日到期，我单位房屋因政府实施307省道工程要拆迁，已多次通知你单位搬迁，至今未搬，影响政府工程的实施，现已造成的后果由你公司承担。请你公司迅速搬迁”。同年11月14日，通州区城星法律所受***委托向陆红兵发出函告，要求陆红兵在2013年11月18日前将所有物件撤出三姓街村服务中心，否则***一方将采取自行清理，一切费用和后果由陆红兵承担。函告张贴于苏通公司门上，函告也有直接送给苏通公司管理人员。同年11月27日，因陆红兵到期不搬，***报警处理。2013年12月20日，苏通公司腾空房屋，能搬的机械设备等物品全部搬出，房屋交给拆迁公司，该房屋现已拆除。

2008年11月10日，苏通公司与***订立房屋租赁补充协议书，约定***负责落实门卫值班人员费用和全年水电费，由苏通公司每年给***6000元作为费用分担。苏通公司已按该补充协议给付了2013年9月28日前的费用。张建国书面反映“我是三姓街村服务中心门卫，专门为***看门的。因拆迁，***于2013年9月24日辞退了本人。由于陆红兵未及时搬出，未交钥匙，到2013年12月20日才搬出服务中心，这三个月本人仍然为他看门，三个月的工资奖金是5900元”。

庭审中苏通公司陈述：“2008年3月份，双方有租房意向，3月底***将房屋交给苏通公司装修，***交房时地面是地砖、墙面是白色的，其他都是苏通公司装修的，装修的内容主要是隔出办公室、实验室、食堂、宿舍及线路管道布置，装修总价15.8万元，有装修施工承包协议和结算税收发票，装修好后才签租赁协议的。拆迁公告是5月份开始的，租赁期满前就对资产进行了评估”。***当庭陈述“签好协议苏通公司才装修的，装修是经过我同意的，具体装修了什么我不清楚。出租的时候楼上是一大间，楼下是三间，大约四、五百个平方，地砖是我贴好的，墙面进行了粉刷，没有贴墙纸，灯、水电到位，有铝合金门窗”。

原审认为，本案争议焦点：1、苏通公司是否享受装修、设备搬迁等拆迁补偿？2、苏通公司超期搬出，是否应支付房屋占用费、门卫工资、水费及相应利息？

苏通公司与***于2008年9月24日签订的房屋租赁协议，因所租房屋未办理建设规划许可等手续，故双方签订的房屋租赁合同无效。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除或经出租人同意利用的折价归出租人所有；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。***将房屋交付给苏通公司使用，并同意苏通公司对房屋进行装修，但双方对装修物的归属问题未作约定。在双方约定的房屋使用期届满后，苏通公司将能拆的物品已拆除搬出，即未形成附合的装饰装修物已搬走。关于苏通公司主张的已形成附合的装饰装修物的损失问题，苏通公司以房屋使用期限5年为前提进行装修，实际使用房屋也超过5年，装饰装修利益已尽其所用，但该房因政府拆迁而拆除，且在租赁期满前进行拆迁评估补偿，属苏通公司的机械设备搬迁调试补偿、停产停业损失补偿、装饰装修补偿应归苏通公司享有，又因拆迁部门对双方的资产混合评估，***也有针织设备补偿，房屋早已拆除，无法明确各方的具体补偿额，故根据装饰装潢评估明细表，结合苏通公司提供的的装修施工承包协议和装修费税收发票，苏通公司应享有装饰装潢补偿120000元；根据拆迁部门登记的双方机械设备价值比例，苏通公司应享有机械设备搬迁调试补偿款68000元；根据***庭审中自认出租给苏通公司房屋面积约500㎡左右，苏通公司应享有停产停业损失25000元，故苏通公司应享有的拆迁补偿款为21.3万元。苏通公司仅主张拆迁补偿款20万元，予以支持。

租赁合同虽无效，但苏通公司实际使用了房屋，应按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，即应向***支付2013年9月24日至同年12月20日期间的占用费15731元（66000元／年÷365天×87天）。关于***主张的门卫工资报酬，其非适格诉讼主体，且有违补充协议约定，不予支持。关于***主张的水费、利息损失，依据不足，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，原审判决：一、***给付苏通公司拆迁补偿费200000元。二、苏通试公司向***支付所欠房屋占有使用费15731元。三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费4300元，反诉费1058元，由苏通公司负担180元，由***负担5178元。上述第一、二项及诉讼费拆算后，由***于判决发生法律效力后十日内给付苏通公司188389元。

宣判后，***不服，向本院提起上诉称，1、原审法律关系认定错误，苏通公司并非房屋征收补贴对象。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收补贴对象为被征收房屋所有权人。评估事务所对出租厂房内承租人的生产机械、装饰装潢等物品的评估和拆迁人给予的补偿，是房屋征收人对被征收人因房屋征收而对承租人产生的违约风险的补偿。2、原审法律关系认定错误，导致法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。租赁合同有效时装修补偿费不支持，本案合同无效，该主张更不应支持。苏通公司所租厂房的租赁期间已满，法院对其诉求应不予支持；苏通公司在合同期满后才搬迁，其不是被征收人，也未因征收房屋搬迁，不应享有搬迁调试补偿；苏通公司超过合同约定的租赁期限仍不搬出，在租赁期内未停产停业，不应享有停产停业补偿。3、原审依据苏通公司陈述认定装潢事宜不符合事实，实际情况为其出租的房屋是按照公司企业设计框架机构，配套设施齐全，并含有多功能区域，在1号房内有会议室、办公室、就餐室、大理石平台、橱柜等，苏通公司基本上未装修即入住，且苏通公司以使用期限5年为前提进行部分装修，实际使用房屋也超过5年，装修利益已用尽，未形成附合的装修物已搬走。装饰装潢评估明细表中涉及苏通公司的项目只有2万多元，原审认定苏通公司享有装潢补偿120000元没有依据；原审认定苏通公司承租房屋面积500平方米不准确。其从未自认出租房屋约500平方米，其仅陈述“出租楼上一大间，楼下是三间，大约400-500个平方”。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人苏通公司答辩称，1、本案为租赁合同纠纷，苏通公司未要求***对其的装潢进行补偿，而是拆迁部门对苏通公司合法财产所做的补偿，***非法占苏通公司的财产权利，应当返还。2、拆迁部门对财产进行评估的时间截点是2013年5月6日，在双方租赁合同期限内，且合同到期后双方又形成了继续履行租赁合同的事实，***也已主张了该部分的租赁费，故双方租赁合同到2013年12月20日止。***的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。

根据一审判决及当事人在二审中的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：1、苏通公司是否为相关补偿利益的权利人；2、原审法院所确定的苏通公司享有的相关利益是否正确。

本院认为，关于争议焦点1，苏通公司承租***房屋，约定的租赁期限为2008年9月24日至2013年9月23日，后苏通公司于2013年12月20日搬出，***向苏通公司主张了2013年9月至12月的房屋使用费，故双方在此期间形成不定期房屋租赁关系。因案涉租赁标的物被列入拆迁范围，2013年7月评估事务所进行评估，2013年10月14日***签订房屋拆迁补偿安置协议。评估及签订补偿协议行为均发生在双方租赁期间。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定被征收人为房屋所有权人，但该条例调整的是征收人与被征收人间关系，现双方对拆迁补偿并无异议。评估事务所将***与苏通公司的资产作为整体进行混合评估，评估资产中包含苏通公司的机械设备、对租赁房屋的装饰装潢等，征收人依评估报告确定补偿数额，其给付的拆迁利益中包含了对苏通公司资产等补偿。***已领取了所有的拆迁补偿款，应将属苏通公司享有的利益返还给苏通公司。本案苏通公司主张的费用并非依据租赁合同要求***予以装修补偿，而是基于***占有征收人对苏通公司的补偿利益而要求返还，本院应予支持。

关于争议焦点2，苏通公司应享有的拆迁补偿利益为装饰装潢补偿、机械设备搬迁调试补偿及停产停业损失补偿。关于装饰装潢补偿，***将房屋出租给苏通公司，双方未制作交付清单，后***同意苏通公司进行装修，但对装修物的归属未作约定。现双方对房屋原先状况及后装修情况陈述不一，对各自的主张均未能提供证据证明，苏通公司将房屋交付拆迁部门时亦未制作移交清单，现房屋已被拆除，对苏通公司的实际装饰装潢情况无法查清。折迁补偿安置协议对装饰装潢补偿确定为627364元，具体补偿的项目、数量、价格在评估明细表中列明，苏通公司对评估明细表中由其装修部分进行了打勾自认，合计金额为43614元，原审认定120000元明显不妥，应予调整。关于机械设备搬迁调试补偿，评估事务所评估时将***及苏通公司的机械设备作为整体确定总补偿款，原审根据机械设备登记明细表，按双方机械设备价值的比例确定各自的补偿费用，并无不妥。关于停产停业补偿，系对征收房屋实际经营者的补偿。案涉房屋在拆迁时实际经营者为苏通公司，故该补偿费用应属苏通公司所有。***将房屋交付苏通公司时未对出租面积进行测量，现房屋已被拆除，具体面积无法确定，***自认房屋400-500平方米，原审按500平方米计算停产停业损失，并无不当，本院予以支持。

综上，原审判决部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

维持南通市通州区人民法院（2014）通民初字第00203号民事判决第二项、第三项：

撤销南通市通州区人民法院（2014）通民初字第00203号民事判决第一项；

***于本判决生效后十日内给付南通市通州区苏通试验检测有限公司拆迁补偿费136614元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4300元、反诉费1058元，合计5358元，由南通市通州区苏通试验检测有限公司负担1543元，由***负担3815元；二审案件受理费4300元，由南通市通州区苏通试验检测有限公司负担1363元，由***负担2937元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　秦昌东

代理审判员　　徐　娟

代理审判员　　卢　丽

二〇一四年十二月十五日

书　记　员　　李新珠

附：《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。