河南省美龙钢构工程有限公司与郑州科润机电工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省新郑市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫0184民初563号

原告（反诉被告）：河南省美龙钢构工程有限公司，住所地新郑市龙湖镇107国道西侧（与双湖大道交叉口北200米），统一社会信用代码914101847258407286。

法定代表人：高云峰，总经理。

委托诉讼代理人：颜长保，新郑市法律服务所法律服务工作者。

被告（反诉原告）：郑州科润机电工程有限公司，住所地郑州高新开发区国槐街8号，统一社会信用代码9141010076312647XB。

法定代表人：王建军，董事长。

委托诉讼代理人：屈万学，河南学新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张力伟，河南学新律师事务所律师。

原告（反诉被告）河南省美龙钢构工程有限公司（以下简称美龙公司）与被告（反诉原告）郑州科润机电工程有限公司（以下简称科润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。美龙公司委托诉讼代理人颜长保，科润公司委托诉讼代理人屈万学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

美龙公司向本院提出诉讼请求：判令科润公司向美龙公司支付租金1390004.71元。事实和理由：2007年7月5日，美龙公司与科润公司签订租赁合同，美龙公司将位于新郑市龙湖镇107国道西侧公司厂房、设备等租赁给科润公司使用。2013年4月3日，在合同履行中双方又签订补充协议。期间科润公司又领用美龙公司工具材料计款7804.65元。美龙公司依合同约定履行义务，但科润公司屡次不按合同约定履行义务，造成美龙公司损失。双方协调无果，科润公司于2015年11月25日将承租设备拉走，租赁合同终止。经美龙公司多次催促，科润公司一直未结清租金。为维护合法权益，特提起诉讼。

科润公司辩称，1.美龙公司所诉的租金早已超过诉讼时效，且自2013年2月9日解除本案《租赁合同》之日起，直至本案起诉日，美龙公司从未向科润公司主张过其所诉的租金，因此应当驳回美龙公司的诉讼请求；2.美龙公司所诉的租金没有任何事实基础，科润公司不欠美龙公司任何租金。美龙公司在2013年2月前就已将科润公司所承租的土地及厂房卖给了郑州群缘房地产开发有限公司，根据物权法相关规定，美龙公司自2013年2月起对其出租给科润公司的土地及厂房就不再有所有权及出租权，遑论收取租金。因此，美龙公司自2013年2月起就无权向科润公司要求支付租金。对2014年科润公司在不知情情况下向美龙公司交纳的租金，科润公司保留追偿的权利；3.美龙公司履行《租赁合同》及《补充协议》过程中存在多处违约，且在未告知科润公司的情况下出卖土地及厂房的行为直接导致科润公司2014年末开始无法正常生产，直到2015年4月被迫解除本案租赁合同，不得不搬离。美龙公司的违约行为直接导致科润公司产生300余万元损失，科润公司依法要求美龙公司进行赔偿。

科润公司向本院提出反诉请求：1.判令美龙公司返还科润公司租金45万元；2.判令美龙公司支付科润公司因解除租赁合同导致的直接经济损失181.23万元。事实和理由：租赁合同生效后，科润公司按照合同约定支付10万元定金，并按照合同约定支付租金。但美龙公司并没有按照合同履行义务：（1）没有向租赁方交付符合约定标准的租赁物，出租厂区的下水道、围墙、大门前通行道路存在堵塞、倒塌和无法通行的情形，租赁方多次催告修葺，出租方不予理睬；（2）出租方单方解除合同。在向租赁方隐瞒其于2013年2月份之前已经将租赁物转让给第三人郑州群缘房地产开发有限公司的情形下，出租方不但收取了租赁方2013年第一季度以及2014年前3季度的租金，还于2015年1月9日单方书面通知租赁方解除合同；（3）2012年5月4日起，政府对107国道进行拓宽改造，导致厂区大门需要重新拆建。根据合同约定，大门及门前马路的重建、修复以及路面硬化、下水道处理等应当由出租方承担，但出租方不予理睬；（4）为谋取利益，出租方在租赁期内（2013年2月份）将出租的土地、厂房转让第三方郑州群缘房地产开发有限公司，因出租方与第三方多次向租赁方催告搬迁，导致租赁方的生产经营自2013年起不能正常进行。正是由于出租方单方毁约，给租赁方造成巨大经济损失，出租方应当承担相应的责任：美龙公司返还科润公司支付的2013年第1季度部分租金11.25万元以及2014年前3季度租金33.75万元（租金55万元/年，其中场地30万元、房屋15万元、设备10万元）。美龙公司2013年2月份就已将本案出租的土地及厂房卖给了郑州群缘房地产开发有限公司。所有权转移，附属于所有权的权益（包括经营权、租赁权）一并转移给郑州群缘房地产开发有限公司享有。2015年2月10日，郑州群缘房地产开发有限公司在给科润公司的书面通知中明确指出：“美龙公司早已丧失了租赁合同约定的土地使用权和地面附属物的所有权”，并要求科润公司搬迁。因此，美龙公司应当返还科润公司自2013年2月起交纳的租金共计45万元（场地、房屋租金每季度合计11.25万元）。美龙公司赔偿科润公司因其违约以及违法解除合同导致的直接经济损失181.23万元。具体包括：（1）美龙公司未按照合同约定交付符合约定标准的租赁物的损失1.23万元。2012年5月4日起，政府部门对107国道进行拓宽改造，导致厂区大门需要重新拆建，路面硬化、绿化、下水道等也需重新处理。租赁方多次要求出租方履行合同第14条约定未果。为生产经营需要，租赁方不得已将上述工作委托新郑市龙湖镇玉现气瓶经营部施工，并支付1.23万元费用。该费用出租方应予赔偿；（2）合同生效后，租赁方根据生产经营需要，对租赁物进行改造、投资，合计支出175.5068万元。由于出租方单方违约提前解除合同，租赁方的上述投资不能发挥应有的功能，产生巨大的损失，出租方应合理赔偿80万元；（3）由于出租方2015年１月９日书面通知租赁方解除合同（此前出租方已多次口头通知租赁方解除合同并进行搬迁），导致租赁合同不能继续履行，租赁方不得已另行租赁场地，实施整体搬迁。租赁方为此搬迁支付费用包括机械拆卸以及重新安装费、运输费、土建施工等高达300多万元。鉴于合同期还有四年到期，出租方应合理赔偿100万元。另外，由于出租方在租赁期内将出租的土地、厂房转让第三方郑州群缘房地产开发有限公司，出租方与第三方多次向租赁方催告搬迁，导致租赁方的生产经营于2013年起不能正常经营所产生的巨大损失，出租方应予赔偿。为维护合法权益，特提出反诉。

针对科润公司的反诉请求，美龙公司辩称，1.科润公司反诉理由没有事实根据。双方签订合同后正常履行，期间虽然科润公司履行合同给付租金有迟延行为，但自2012年后科润公司不支付或连续不按时支付租金的情形多次出现，造成美龙公司对科润公司能否有能力继续稳定履行合同产生疑惑，从而使自己租金权益得不到保障；同时合同第七条约定科润公司应每月支付两名职工每月工资800元，但多年来一直分文未付。故美龙公司在政府对此片土地进行调整时将土地使用权转让给第三方，此情形完全是由科润公司履行合同不符合约定所致；再者，美龙公司将土地交付第三方开发前，三方协商不影响租赁合同履行，且科润公司与美龙公司签订补充协议，租赁合同也一直正常履行，2014年租金科润公司正常支付，合同处于正常履行状态；由于科润公司不履行2013年租金及2015年前2季度租金，美龙公司才请求主张终止合同，要向第三人交付土地使用权，科润公司一直履行至2015年11月才终止。2.科润公司反诉因美龙公司行为造成的所谓损失，因科润公司主张的损失是其为自己经营所投资，并不是由于美龙公司原因导致，而其产生的一切费用与美龙公司无关。综上，科润公司的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，不应得到支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件事实认定如下：

2007年７月５日，美龙公司（甲方）与科润公司（乙方）签订一份《租赁合同》。其主要内容：1.甲方将位于双湖经济开发区107国道西侧，土地证号2003-0**，厂区面积Ｓ总＝28255.95㎡，Ｓ实＝26472.65㎡厂区内所有建筑物，包括轻型钢结构厂房9180㎡、办公用简易彩板组合房、简易彩板组合宿舍、门卫房、厂区内供电、供水、照明设施，生产制造设备及部分办公、生活设施租赁给乙方使用。2.租赁期限十年。3.在十年租期中，前五年租金按每年50万元（其中厂区25万/年，房屋15万/年，设备10万/年），每年按季度分四次支付，每次支付日期为：12月15日前支付第1季度租金，3月15日前支付第2季度租金，6月15日前支付第3季度租金，9月15日前支付第4季度租金，乙方凭甲方开具（或税局代开）的正规租赁发票付款；从第六年开始，租金按每年55万元（其中厂区30万/年，房屋15万/年，设备10万/年）。4.甲方在完成正式移交给乙方前应完善的工作，并将经双方验收通过、办理完相关交接手续之日作为租金计算日期。合同生效后三日内乙方支付甲方定金10万元，该定金在乙方设备进厂后冲抵当季度租金。5.甲方在正式移交给乙方前应完善的工作：（1）甲方负责对厂区、厂房、办公室、生活区的供电、供水、照明设施检查维护。（2）甲方负责对钢结构厂房检查、维修，包括：厂房屋顶漏水处理；彩板墙面与砖墙面接口处渗水处理等。（3）甲方按设备清单对租赁给乙方的设备进行维修保养，确保移交给乙方的设备能正常使用；租赁期满后，乙方对还在折旧期（10年）内的设备进行保养维护后归还甲方；对超出折旧期（10年）的设备，乙方不再保养维护，直接归还甲方；折旧期从设备使用月份的第二个月算起（设备折弯机和剪板机除外）。（4）为便于乙方正常的生产及设备管理工作，甲方提供乙方以下资料：3台行吊、1台龙门吊的准用证；变压器使用证；空气储气罐监检证；所有设备的出厂资料（使用说明书、技术资料）；设备使用档案；钢结构厂房结构图；供电线路图；土地证复印件；房产证复印件。6.厂房、厂区及设备正式移交乙方后，甲方全部职工在人事、劳资、福利待遇、人身安全等各方面与乙方无关，如乙方需要留用甲方的部分生产工人，将由乙方与相关人员另行签订劳动合同。7.租赁期内甲方留下两名职工进行厂区的安全保卫、厂房和设备维护以及与当地村民、政府部门协调工作，该两名职工的劳资、福利待遇、人身安全等各方面与乙方无关；但乙方须每月支付甲方800元作为补偿；乙方为甲方提供两间办公用房供上述两名职工使用。8.合同生效后，甲方须在一个月内将生产、办公、生活场地全部腾出，并完成本合同第五条的各项工作，确保乙方的正常生产安排。9.各种税费的缴纳：土地使用税由乙方按租赁面积直接向相关部门缴纳或由甲方代缴；水费、电费由乙方按实际用量（水表、电表读数）直接向相关部门缴纳；变压器容量费由乙方承担；如乙方在生产过程中需要在现有变压器容量（250千伏安）基础上增容，则增容费由乙方承担；租赁期满时增容费用扣除变压器折旧后从租金中扣除。10.在租赁期间根据生产需要乙方有权对现有厂房（主要指钢结构部分）、设备、用电线路（包括变压器增容线路）等进行加固或改造；乙方有权在院内空地上实施地面硬化，并在硬化的地面上或厂房内铺设轨道、架设龙门吊进行生产，但在实施上述各项工作前应提前通知甲方并征得甲方的书面同意。11.乙方在租赁期内为满足生产需要所添置的设备、设施，产权归乙方所有，租赁期满后乙方可自行拆走或经双方协商优先转让给甲方。12.在租赁期内，乙方若因生活及生产活动与当地村民发生纠纷，甲方应负责协调，并帮助乙方与当地政府部门协调关系（安监、技监、环保、劳动监察等与生产有关的检验及办证费用由乙方承担）。13.乙方需在合同生效后三年内对厂房钢结构进行防腐处理；在租赁期内，若甲方的设备或厂房等非正常损坏、报废等，乙方照价赔偿。14.若在租赁期内政府部门实施对107国道扩宽改造及周边环境的改变，对厂区大门、办公用房及其它设备、设施进行拆迁，甲方应无偿为乙方恢复。15.租赁期内甲方不得干涉乙方的正常生产活动；租赁期满，若乙方因生产需要续签租赁合同，甲方在同等条件下应优先考虑乙方。16.甲方保证本合同的各项租赁物没有任何产权纠纷，在租赁期内由于甲方的产权、债务或其它任何内部、外部纠纷给乙方造成的一切损失由甲方承担。17.租赁期内乙方若需转租第三方，需征得甲方同意；乙方不得从事非法经营，若因乙方从事非法经营给甲方造成的经济损失及法律责任由乙方承担。18.租赁期内双方形成的所有的补充协议与本合同具有同等的法律效力；其它未尽事宜双方协商解决。

2007年8月25日，美龙公司将出租给科润公司的新厂房5580㎡、整修后的旧厂房3600㎡、除美龙公司留用三间办公室以外的所有其它办公室、职工宿舍、设备、国有土地使用证等资料以及正在使用中未经检查的供电系统、供水下水系统、照明系统移交给承租方科润公司，双方共同进行了验收。当月28日，承租方和出租方会同厂区厂房的使用单位三方签订了《租赁移交工作纪要》，约定双方通过验收，办理完移交手续之日为租金计算日期，并约定，本工作纪要三方签字生效后，出租方将合同约定的生产、办公、生活等设施全部移交给承租方，出租方所有人员撤离厂区确保承租方正常安全生产。

2012年5月4日起，政府对107国道进行拓宽改造，导致科润公司承租美龙公司的厂区大门需要重新拆建。根据上述合同约定，大门及门前马路的重建、修复以及路面硬化、下水道处理等应当由出租方负责办理，但出租方未按合同约定办理。承租方科润公司将大门及门前马路的重建、修复以及路面硬化、下水道处理等共工程委托新郑市龙湖镇玉现气瓶经营部施工，但科润公司没有向本院提供施工损失1.23万元的验收、结算手续等证据。

2013年1月23日，在新郑市公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，郑州群缘房地产开发有限公司竞得位于新郑市××大道西侧郑州尧舜热镀锌厂南侧22692㎡的国有建设用地使用权（含美龙公司出租给科润公司的厂房土地）。

2013年4月3日，美龙公司（甲方）和科润公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》。其主要内容：甲乙双方就土地使用税缴纳方式变更达成一致，本协议仅作为2007年7月5日该租赁合同的补充。针对租赁合同约定的“土地使用税由乙方按租赁面积直接向相关部门缴纳或由甲方代缴”，我国税法明文规定，土地使用税由土地持有者缴纳。当初签订租赁合同时双方已明确土地使用税由乙方承担，为了规范、完善租赁手续，现将该部分费用增加到租赁费中。经双方协商，由增加土地使用税而产生的附加税费（营业税、城建税、教育费附加，地方教育费附加、印花税等）由乙方承担，年土地使用税和附加税费共计241223.56元，则年租赁费=原年租赁费550000元+241223.56元=791223.56元。甲方按调整后租金开具全额租赁正规税务发票。租金及支付方式：后五年即从2012年7月5日开始，租金按每年791223.56元计算，支付方式按租赁合同执行。

2014年12月，郑州群缘房地产开发有限公司告知科润公司，其已取得科润公司租赁美龙公司厂房所占土地的使用权，让科润公司从承租2015年1月9日美龙公司的厂区搬走。科润公司得知该情况后，开始寻找新租赁场地，启动搬家事项。

2015年1月9日、4月1日，美龙公司以科润公司长期拖欠租金，已造成严重违约为由，先后两次向科润公司送达了终止双方于2007年7月5日所签订的《租赁合同》的书面通知。科润公司于2015年4月21日向美龙公司复函称：本公司并无拖欠美龙公司租金事宜；美龙公司在未对出租厂区围墙、下水道、门口马路等实施修复的前提下，将出租给本公司的厂房土地出让给郑州群缘房地产开发有限公司，单方提前终止《租赁合同》，已构成违约，应承担违约责任，严重影响了本公司的正常生产经营活动，将导致本公司在新基地建设和整体搬迁等方面额外增加300多万元的直接费用，美龙公司应赔偿本公司的所有损失。

2015年3月1日，科润公司与河南福沃自控系统有限公司经协商签订了科润公司租赁河南福沃自控系统有限公司位于焦作××县生产厂区××十年的租赁合同。2015年11月25日，科润公司与郑州群缘房地产开发有限公司签订了《美龙制造基地交接手续》，科润公司将美龙公司的厂房、办公室、值班室、大门、围墙、打砂房、空压机房、空压机、数控切割机、配电房、电缆、龙门吊等全部移交给了郑州群缘房地产开发有限公司。该交接手续不显示科润公司拉走了美龙公司价值69996.49元的设备。至此，科润公司整体搬迁完毕。

美龙公司提供的《科润机电应付款、实际付款及开票情况一览表》和付款凭证、发票显示，科润公司承租期间自2013年3月15日至2014年12月15日已支付租金797725.92元，欠付租金784721.20元。科润公司对上述《科润机电应付款、实际付款及开票情况一览表》和付款凭证、发票均无异议。

本院认为，美龙公司与科润公司于2007年7月5日签订的《租赁合同》及2013年4月3日签订的《租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，均合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同和补充协议约定全面履行义务。美龙公司将出租物交付科润公司承租后，科润公司应当按照合同和补充协议约定，按期向美龙公司支付租金。在合同履行期间，美龙公司于2015年1月9日、4月1日两次书面通知科润公司解除租赁合同，美龙公司无奈寻找新的租赁场地，并于2015年4月21日向美龙公司复函称美龙公司单方提前终止租赁合同已构成违约，应承担违约责任，并要求美龙公司赔偿其由此造成的所有损失。故本案《租赁合同》及其《补充协议》的终止时间应当确定为2015年4月21日。自2013年3月15日科润公司应支付2014年第2季度租金起到2015年4月21日止，科润公司应当支付租金的期间为2年零16天（自2013年4月5日起计算至2015年4月21日），按《租赁合同补充协议》约定的每年租金791233.56元计算，该期间应交纳租金共计1617151.33元。双方对2013年3月15日之前已交纳租金数额均未提出异议，应认定自租赁合同开始履行到2013年4月4日期间的租金双方已经结清。2013年4月5日后的租金科润公司已支付797725.92元。因此，自2013年4月5日起到合同终止之日即2015年4月21日止，科润公司少付租金819425.41元，科润公司应予支付。科润公司辩称美龙公司所诉租金已超过诉讼时效的意见，与事实不符，本院不予采信。同时，科润公司领用美龙公司材料计款7804.65元，属于双方在履行合同期间所产生的附属义务，科润公司应予支付。科润公司辩称已支付过该款项，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。美龙公司的其他诉讼请求，证据不力，本院不予支持。

美龙公司收取科润公司2013年第1季度和2014年前3个季度租金，属于合同终止之前科润公司应当交纳的租金，对此美龙公司不应退还。因此，科润公司要求美龙公司退还自2013年2月起交纳的租金45万元的理由不能成立，本院不予支持。科润公司要求美龙公司支付因美龙公司解除合同致使其遭受的直接损失181.23万元，但没有提供评估报告等相关合法有效的证据加以证明，本院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告郑州科润机电工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南美龙钢构工程有限公司租金819425.41元和工具材料款7804.65元，合计827230.06元；

二、驳回原告河南美龙钢构工程有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告郑州科润机电工程有限公司的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费17310元，由原告河南美龙钢构工程有限公司负担7008元，被告郑州科润机电工程有限公司负担10302元；反诉案件受理费12449元，由反诉原告郑州科润机电工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审　判　长　　陈卫东

人民陪审员　　周巧凤

人民陪审员　　朱爱玲

二〇一九年一月二十一日

代理书记员　　王如月