***、四川省新川南林业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）川11民终1138号 上诉人（原审被告）：***，男，1986年9月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：**，四川智***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省新川南林业有限公司，住所地：四川省乐山市峨边彝族自治县沙坪镇新村路156号，统一社会信用代码：91511132207800654G。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，四川得助（峨边）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人四川省新川南林业有限公司（以下简称新川南林业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2021）川1102民初9194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳新川南林业公司的诉讼请求；3.诉讼费由新川南林业公司负担。事实与理由：一、一审判决错列和遗漏了必须参加诉讼的当事人。1.实际租赁案涉门市的是个体工商户“乐山市中心城区***建材经营部”，***只是该经营部的经营者。从租赁合同第十条的约定来看，案涉门市也是租赁给了经营部而非***个人。2.***的妻子**与***共同经营，房租也是**在支付，新川南林业公司也是与**商量是否续租的问题，**应当作为诉讼当事人参加诉讼，且**不出庭也会导致本案事实无法查清，也会损害**作为利害关系人抗辩的权利。二、一审判决认定的事实自相矛盾，适用法律错误。案涉房屋是先交付租金再使用房屋，但在租赁合同到期后两年的时间里既没有签订合同也没有交租金，前面的合同已经履行完毕，后面也没有续租，因此2020年6月9日***向新川南林业公司提交的租金减免申请是向新川南林业公司发出的要约，但是新川南林业公司并没有承诺，因此双方没有达成新的租赁合同。 新川南林业公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.一审不存在错列和漏列当事人的情形。租赁合同的签订人是新川南林业公司和***，***租赁房屋的目的是使用该房屋，***将房屋给谁经营是另一回事，***将使用权和经营权混为一谈。租赁合同第十条约定的是如果经营者和租赁人不是同一人时出租人可以解除合同的权利，但新川南林业公司并未行使该权利。**与租赁合同没有关系，也不是利害关系人。2.租赁合同虽已到期，但***在新川南林业公司发起本案诉讼时仍在占有使用该房屋，根据民法典第七百三十三条、第七百三十四条的规定，***若不续签租赁合同需要向新川南林业公司交还房屋但其没有交还，而是在2020年6月向新川南林业公司提交了减免租金的申请，可见***对续租房屋和租金价格均无异议，且新川南林业公司提交的水费使用单据，也说明***在使用房屋。 新川南林业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，***返还新川南林业公司位于乐山市市中区柏杨东路185号门市；2.判令***立即支付新川南林业公司租金73200元（2019年12月5日-2022年1月4日）并承担逾期支付租金利息2818.2元（以73200元为基数，按照年息3.85%计算到2022年1月4日）；3.本案诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：2019年3月5日，四川省川南林业局（现用名：新川南林业公司）（出租人甲方）与***（承租人乙方）签订《门市租赁合同》，约定：甲方租给乙方使用的门市位于乐山市中区柏杨东路185号，面积41.43平方米，门市租赁期从2018年12月5日起至2019年12月4日止，租金一年36600元。租赁期满，本合同效应终止，乙方按本合同约定终止时间退还该租赁门市给甲方。同日，***向新川南林业公司支付了租金36600元。审理中，双方一致确认，门市的租用模式为由***预交交付一年的租金再使用门市。 2019年12月4日合同到期后，双方未再续签合同，由***继续使用门市。新川南林业公司认为***继续使用门市的行为视为继续履行租赁合同，租赁期限为不定期，因***至今未交回钥匙，故***应支付2019年12月5日至2022年1月4日期间的租金，遂成此诉。 另查明，2020年6月9日，***及其他租户向新川南林业公司提交房租减免申请，请求新川南林业公司考虑到新冠疫情对租户的影响，减免三个月租金，并对每年的房租适当优惠。申请提交后，双方未对房屋租金减免问题达成一致意见。 审理中，*****2019年合同到期后几个月就没有使用门市了。新川南林业公司**门市一直由***使用，合同到期后电话催收过租金，在2021年8月27日，新川南林业公司工作人员一行5人前往门市催收租金时，***的爱人**就在门市上，并且新川南林业公司在柏杨东路169号有办公地点，办公室一直有人上班，负责协助处理案涉门市租赁事宜。一审法院于2022年3月4日前往乐山市市中区柏杨东路169号现场调查，经调查得知新川南林业公司在该小区内有一间办公室，一审法院工作人员前往查看，该办公室门紧闭，无人上班。经了解从2020年8月18日**后该办公室就没有人办公了。另，案涉门市处于关门状态。 审理中，新川南林业公司提交了案涉门市水费票据，新川南林业公司**该票据显示的计费期间为2021年8月10日至2021年9月10日，该期间是案涉门市最后使用水费的期间。 一审法院认为，《门市租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”之规定，***在租赁合同期满后继续使用租赁物，新川南林业公司没有提出异议，双方签订的《门市租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。 关于未付租金的租期认定问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”的规定，新川南林业公司作为租赁物的所有人，《门市租赁合同》到期后，在双方对于租金减免事宜未达成一致意见的情况下，应对租赁物状况尽到更高的管理义务，以符合租赁合同物之使用的目的及避免租赁物闲置的资源浪费。虽然新川南林业公司称在合同到期后联系过***，但其提交的通话记录上并未显示有***电话号码，即便上门催收也发生在2021年8月，而根据现场调查的结果，新川南林业公司所称的办公室也早在2020年8月后便无人使用，***即便想要退租也存在退房不便的情况。一审法院认为，合同在2019年12月到期后，在双方对租金未达成一致意见的情况下，新川南林业公司在长达二年的时间里，并未积极处理租赁事宜，按照租金先付后租的模式，新川南林业公司也未积极行使其权利，放任违约行为的持续发生，期间对租赁物的使用状态也不甚了解。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，新川南林业公司在***违约后未尽到更高的管理义务，致使损失扩大，新川南林业公司主张至2022年1月4日的租金有失公允，一审法院不予支持。关于***实际使用案涉门市期间的认定，*****其在租期满后几个月就搬走了，但未提供证据证明，对***的该项**一审法院不予采信。结合新川南林业公司提交的水费收据显示，案涉门市水费产生的最后期间为2021年9月10日，故关于门市最后的使用期限，一审法院确认为2021年9月10日，双方签订的《门市租赁合同》也随之解除。因此，***未付租金的期间为2019年12月5日至2021年9月10日，该期间的租金为64,551元（36,600元/年÷12×21+36,600元/年÷365×5天）。 关于新川南林业公司主张的逾期支付租金的利息损失，一审法院认为双方的《门市租赁合同》转为不定期租赁后，双方对租期并无明确约定，如果依然按照先付租金的原则，因租期未确定，租金的金额亦不便确定，故不宜要求预付租金。双方不定期租赁合同的租期截止时间为2021年9月10日，***应在当日向新川南林业公司支付租金，***未支付应当从次日开始计算资金占用利息损失。故一审法院确定***主张的利息损失为：以64,551元为基数，从2021年9月11日起至2022年1月4日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条、第七百三十三条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、新川南林业公司与***在2019年3月5日签订的《门市租赁合同》于2021年9月10日解除；二、***于本判决生效之日起七日内向新川南林业公司腾退位于乐山市市中区柏杨东路185号门市；三、***于本判决生效之日起七日内支付新川南林业公司门市租金64551元及资金占用利息［以64551元为基数，从2021年9月11日起至2022年1月4日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算］；四、驳回新川南林业公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计783元，由***负担690元，由新川南林业公司负担93元。 二审中，***提交如下新证据：1.四川***建筑工程公司2020年5月工资表原件、**个人活期账户明细、**和***工作证明原件，拟证明2020年4月起**和***就在四川***建筑工程公司上班；2.2013年、2014年、2015年***向新川南林业公司交付租金的银行流水记录，2019年**向新川南林业公司交付租金的银行流水记录，拟证明合同是一年一签，租期到了后租金要进行调整；3.乐山市中心城区***建材经营部营业执照、结婚证复印件，拟证明案涉门市是***和**在共同经营。新川南林业公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可。 ***还申请证人**出庭作证，拟证明***在租赁合同期满后就未使用案涉门市。**到庭作出如下**：**租赁的案外人的门市与***案涉门市相邻，**不清楚***的租赁合同何时到期，2019年10月份左右***的门市就没有经营了。因新川南林业公司的办公室没人，***就将钥匙交了一套给**，让**转交新川南林业公司工作人员。因为**不认识新川南林业公司的人，且新川南林业公司来人的时候**不一定在门市上，故没有交钥匙，直到2022年新川南林业公司来人让**交钥匙并打收条，**没有交钥匙也没有打收条。***租赁的门市有时候**会打开放点货，其余时候都是关着门，**开门放货时会给***打电话告知，***同意后才放货，最后一次使用门市是2021年底至2022年元月份之间。**未交纳过案涉门市水费。 新川南林业公司对证人证言的质证意见为：证人证言可以证明**经***的许可使用案涉门市堆放货物，即***仍然在占有使用该房屋，占有使用和经营是两个概念，***未经营但仍然在占有使用该房屋。 本院认证：***提交的证据1与本案不具有关联性，本院不予采信；证据2符合证据真实性、合法性、关联性的特征，本院予以采信；证据3具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；对证人证言中能够与其他证据相印证的部分予以采信，其余证言因没有证据予以印证，故不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，四川省川南林业局名称于2021年12月31日变更为四川省新川南林业有限公司。 ***与**系夫妻。***租赁案涉门市后，以乐山市中心城区***建材经营部名义在销售地板。2013年、2014年、2015年、2019年***或者**向新川南林业公司租赁了案涉门市并交纳了租金，租金金额每年均有不同。案涉租赁合同为预先交纳租金后再使用门市，案涉租赁合同到期后，***继续使用门市经营，从2020年乐山市“8.18**”之后就没有管门市了，但并未腾退房屋并交还钥匙给新川南林业公司，而是将钥匙交予附近门市的商户**。**租赁的门市并非新川南林业公司所有，**有时候使用***租赁的门市堆放货物，放货物之前会征得***同意后再堆放。**未交纳过案涉门市水费，2021年8月10日至2021年9月10日的水费由***的妻子**在微信上交纳。 ***与新川南林业公司签订的案涉租赁合同第十条载明：租赁期间，乙方（***）未经甲方（新川南林业公司）同意，不得将该租赁门市转租给第三方，此门市仅限于该承租户使用，并以当年工商营业执照经营者为准。否则，甲方有权收回门市，并追究乙方违约责任。甲方新川南林业公司联系人处载明联系电话为522****，在与本案合并审理的新川南林业公司与***房屋租赁合同纠纷一案中提交的通话记录显示截止2021年8月25日该电话仍在使用。 关于房屋腾退的问题，*****门市已空置不存在腾退问题。 认定以上事实，有新川南林业公司营业执照、准予变更登记通知书、银行流水记录、乐山市中心城区***建材经营部营业执照、结婚证、通话记录、《门市租赁合同》、证人证言、当事人**予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、***是否是适格的被告，以及是否遗漏了乐山市中心城区***建材经营部、**为当事人？二、***应否支付新川南林业公司租金及利息？ 关于第一个争议焦点，即***是否是适格的被告，以及是否遗漏了乐山市中心城区***建材经营部、**为当事人。合同具有相对性，本案中租赁合同的相对方是***与新川南林业公司，即承租方是***，***是本案适格的被告。至于***租赁案涉门市后是否用于经营及由谁实际经营，均不影响新川南林业公司向***主张权利。***虽辩称从案涉租赁合同第十条约定来看合同的相对方应是乐山市中心城区***建材经营部而非***，但该条约定内容为“租赁期间乙方（***）未经甲方（新川南林业公司）同意，不得将该租赁门市转租给第三方，此门市仅限于该承租户使用，并以当年工商营业执照经营者为准。否则，甲方有权收回门市，并追究乙方违约责任”，从该条的文义中仅能解读出***作为承租人租赁房屋后不能将案涉门市进行转租，无法解读出租赁合同相对方就是乐山市中心城区***建材经营部，且该条是对出租方新川南林业公司享有约定解除权的规定，而新川南林业公司并未行使该权利，故本院对***的该项上诉理由不予采纳。 关于第二个争议焦点，即***应否支付新川南林业公司租金及利息。第一，***与新川南林业公司签订了书面租赁合同，租期为2018年12月5日至2019年12月4日，租金一年36600元。租赁期满后，***并未腾退房屋而是继续使用案涉门市开展经营，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”***和新川南林业公司的租赁合同继续有效，从2019年12月5日起转为不定期租赁合同，***应当按照原租赁合同约定的租金支付标准履行支付租金的义务。第二，从2019年12月5日起至2020年8月18日，***仍然在用案涉门市开展经营活动，期间***和新川南林业公司均未主张解除不定期租赁合同，该租赁合同有效，***应当支付该期间的租金。2020年8月18日之后，***虽然并未用该门市开展经营活动，但也并未向新川南林业公司提出解除合同，反而是将钥匙交予相邻门市的商户**。首先，租赁合同的出租人是新川南林业公司，***应向新川南林业公司履行交付钥匙的义务。租赁合同明确载明新川南林业公司的联系方式，且该电话仍在使用，***不存在因无法联系新川南林业公司而无法交付钥匙的客观原因。其次，**并非新川南林业公司授权的收取钥匙的人，实际上**也没有向新川南林业公司交付钥匙，反而是**偶尔会使用案涉门市堆放货物，而**堆放货物之前均需要取得***的同意，因此***在2020年8月18日之后即使未用该门市开展经营，其也实际占有、控制和使用该门市，其应当支付租金。第三，***截止一审起诉时未提出解除合同，租赁合同继续有效，一审法院结合***开展经营情况、新川南林业公司怠于催收租金等情况，根据节约资源原则，确定租金截止时间为***最后一期交纳水费日期即2021年9月10日并无不当。 综上所述，***的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,566元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　黎　琳 审 判 员　　王　进 审 判 员　　*** 二〇二二年五月三十日 法官助理　　王　琦 书 记 员　　周　会