李某某、王某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院 民事判决书 （2024）苏07民终4663号 上诉人（原审被告）：李某某，男，1981年11月25日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 上诉人(原审被告)：王某某，女，1982年9月2日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：***，连云港市赣榆区城西法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告):江苏某某建设集团有限公司，住所地连云港市赣榆区。 法定代表人：李某某1，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，江苏瑞里特律师事务所律师。 原审第三人：连云港某某房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区。 法定代表人：胡某某，该公司执行董事。 上诉人李某某、王某某因与被上诉人江苏某某建设集团有限公司（以下简称某某1公司）、原审第三人连云港某某房地产开发有限公司（以下简称某某2公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2024）苏0707民初××号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月15日立案受理后，依法开庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李某某、王某某上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定被上诉人通过法院执行程序以物抵债形式取得案涉房产，被上诉人对案涉房屋享有处分权错误。案涉房屋系某某2公司开发，目前尚未登记到被上诉人名下，上诉人与某某2公司签订商品房买卖合同符合法律规定，据此出卖方应为某某2公司，而非被上诉人。实际上，上诉人与被上诉人的协议书即商品房买卖合同，没有实际履行，也无法实际履行，因此被上诉人的起诉无事实依据，被上诉人不能主张案涉房产之上无权转化的债权，被上诉人只能向某某2公司主张债权。因上诉人已经全部支付了约定的房款，且实际占有案涉房产，并取得了不动产权证，一审判决上诉人支付剩余购房款明显不公。 被上诉人某某1公司辩称：一审认定事实清楚，我方通过法院执行程序以物抵债的方式取得涉案房产的所有权，有法院的执行裁定书为依据。上诉人与被上诉人签订房屋买卖的协议书中，明确约定了付款方式和房屋产权。所以，上诉人明确知晓案涉房屋是被上诉人的，且与被上诉人签订协议书，目前，上诉人已经取得了案涉房屋的所有权。应该按照协议书的约定向被上诉人支付剩余尾款。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。 某某1公司向一审法院起诉请求：1.判令李某某、王某某向某某1公司支付购房款42万元及利息（自2023年8月9日起按年利率14.8%计算至付清为止）；2.判令李某某、王某某向某某1公司承担违约金10万元；3.本案诉讼费用由李某某、王某某承担。 一审法院经审理查明：某某1公司诉某某2公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院依法作出（2019）苏0707民初××号民事判决书，该判决生效后，某某2公司未履行判决书所确认的给付义务，某某1公司向一审法院申请强制执行，本案经过执行程序，最终一审法院作出（2021）苏0707执恢××号之一执行财产分配方案，将某某2公司所有的位于连云港市赣榆区某某小区×号楼×单元×室、×号楼×单元×室、×室、×号楼×、×商铺作价7100000元以物抵债归某某1公司（每套房占比62.16%，抵债金额为4413360元）。2024年4月18日，一审法院作出（2021）苏0707执恢××号之二执行裁定书，将（2021）苏0707执恢××号之一执行财产分配方案文书中的“×号楼×单元×室”补正为“×号楼×单元×室”。 某某会议办公室[2022]×号信访事项会办纪要载明，经研究，会议决定某某项目涉及某某1公司以物抵债5套房（3套住宅、2套商用房）按照一手房政策销售，签订正式网签房屋买卖合同，办理不动产登记。 李某某的朋友杨某某在某某2公司处工作，李某某经其介绍购买某某小区×号楼×单元×室房屋。2023年6月26日，李某某向某某消防器材经营部转账20万元，备注为房款，当天收据载明：购房款（某某×号楼×单元×室）。 2023年7月18日，某某1公司（甲方）与李某某（乙方）在某某1公司办公室内签订《协议书》，载明：甲乙双方经友好协商，就甲方将以房顶工程款所得的房屋出售给乙方一事，达成如下协议，以资共同遵守：1.甲方出售给乙方的房屋位于连云港市赣榆区××镇××××××小区××号楼×单元××××室，系甲方从开发商处抵顶工程款所得。2.乙方购买上述房产的面积为146.63㎡，实际总价格为720000元，大写：（柒拾贰万元整），乙方签订的商品房买卖合同上的价格及约定的付款方式为全款一次性支付，但实际乙方并未支付，签订合同的目的只是为了办理网签及以后办证需要，不作为乙方实际付款完成的凭证及确定房屋价款的凭证。3.考虑到乙方尽快办理完购房手续及签订的书面购房合同与乙方实际付款不一致的情况，双方一致确认：甲、乙双方认可的唯一且不可变更的实际支付购房款的凭证为：乙方在本协议后，以银行转账形式付款，实际付款后，乙方将转账凭证提交甲方，甲方在转账凭证上特别备注“实际收到”四个字，再由经手人签订并加盖甲方公章。否则，一律视为没有实际收到，不作为乙方付款完成的凭证。4.乙方承诺，实际向甲方支付购房款的方式为：房屋备案至乙方名下后，分批支付购房款，具体付款时间双方另行协商，也可另行签订付款协议，但乙方承诺，付清总房款的最迟时间，从签订本协议之日起15个工作日内付清。如乙方在15个工作日内没有付清房款，甲方可以：（1）选择收回房屋，将房屋所有权由乙方变更登记于甲方名下，乙方必须配合，期间因房屋过户所产生的所有行政性收费、税费（含两次税费，甲方缴纳和乙方缴纳的均包含）均由乙方承担，并承担甲方房屋晚出售的损失20万元。（2）甲方选择继续出售房屋给乙方，但乙方自应付清款项之日起，以剩余未付款为基数，按年利率14.8%向甲方支付利息至付清为止。不论甲方选择上述哪一种方式解决乙方的违约问题，除上述约定的乙方应承担的责任外，乙方还需另外向甲方支付违约金10万元。5.本协议一式二份，经双方签字或盖章后生效，甲乙各方各执一份，均具有同等效力。协议书第三条双方一致确认部分用了加粗字体。庭审过程中，李某某陈述王某某在签订《协议书》时不知道，现在知道了，买房是李某某、王某某共同决定的。 2023年7月20日，第三人某某2公司（出卖人）与李某某、王某某（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定某某2公司将其建设的某某花园小区×幢×单元×-×室房屋出售给李某某、王某某，房屋面积为150.84平方米，单价4773.269元/平方米，金额共计720000元，买受人按一次性付款方式，按期付款。合同还对其他方面作了约定。当天，李某某、王某某缴纳房屋契税，开具了购房款720000元的增值税发票，并取得了该房产的不动产权属证书。 后李某某未按照其与某某1公司签订的《协议书》付款，某某1公司向其索要购房款。2023年8月4日，案外人杨某某向某某消防器材经营部转账10万元，用途为付李某某房款。某某1公司称某某消防器材经营部是其公司控制的下属企业，该账户是某某1公司通知李某某交纳购房款的账户。 李某某、王某某主张其在2023年3月份看房子，4月1日交了购房订金，6月25日签订认购书，后交了维修基金2000余元，7月20日办理了不动产登记手续。李某某、王某某提供某某2公司出具的收据4张，分别为：2023年4月1日收38-1-1602订金50000元，收款方式为现金；2023年6月26日收购房款×-×-×室16948元，收款方式为现金；2023年6月26日收购房款×-×-×室220000元，收款方式为现金；2023年7月28日收房款×-×-×室500000元，收款方式为现金，李某某提供了转账给杨某某50万元的交易记录。某某1公司对李某某提供的四份收据不予认可，收据载明的购房款金额共计786948元，与房屋成交价格72万元明显不符，且款项未付至第三人的对公账户。 一审法院认为，某某1公司通过法院执行程序以物抵债形式取得涉案房产，某某1公司对涉案房产享有处分权，某某1公司与李某某签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。该《协议书》中明确了涉案房产系某某1公司以房抵工程款所得，签订《商品房买卖合同》的目的只是为了办理网签及以后办证需要，协议书还对付款方式做了特别的提醒，李某某作为完全民事行为能力人，在实施购房这样重大的民事行为时，应当尽到足够审慎的义务，对于所购房屋的权属应当有清晰明确的认知，通过《协议书》的具体内容，其应当知晓某某1公司享有对涉案房屋的处分权，其所购房屋的出卖方应为某某1公司，其亦应当知晓签订《协议书》的法律后果，李某某应当按照《协议书》的约定履行自己的义务。李某某辩称其签订《协议书》是某某2公司要求其配合所做，具体原因不清楚的答辩意见，与常理不符，一审法院依法不予采纳。根据《协议书》约定，李某某应在2023年8月8日前向某某1公司支付全部购房款，李某某至今尚欠420000元未支付，李某某的行为构成违约，李某某应向某某1公司支付购房款420000元并承担违约责任。某某1公司按照《协议书》约定选择继续出售房屋给李某某，并要求李某某按照年利率14.8%支付未付购房款利息及承担违约金10万元，李某某对某某1公司主张的利息及违约金不认可，同时认为即使存在违约，违约金也过高。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，某某1公司主张李某某自逾期付款之日起按年利率14.8%支付未付款利息，该利息标准过高，一审法院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心2023年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率的4倍支付利息。某某1公司主张的利息及违约金，实质上都是李某某违约而产生的违约责任，某某1公司已主张利息，对某某1公司主张的违约金10万元，一审法院依法不予支持。李某某、王某某系夫妻关系，虽李某某王某某未在《协议书》上签字，但李某某、王某某共同决定购买涉案房屋，涉案房屋也登记在李某某、王某某名下，购房所负债务属于李某某、王某某夫妻共同债务，李某某、王某某应共同偿还。 虽李某某、王某某与某某2公司签订了《商品房买卖合同》，但李某某、王某某应当知晓某某2公司并无涉案房屋的处分权，房屋出卖方也非某某2公司，李某某、王某某不应向某某2公司支付购房款，关于李某某、王某某辩称其已向某某2公司支付全部购房款，其可另案向某某2公司主张。某某2公司无权代某某1公司收取购房款，某某2公司述称某某1公司尚欠其税款99.81万元，其可另案向某某1公司主张，对其用李某某的购房款抵销部分税款的陈述意见，一审法院依法不予采纳。 综上，对某某1公司诉讼请求中的合理合法部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第一千零六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、李某某、王某某应于判决生效之日起十日内支付某某1公司购房款420000元及利息（利息自2023年8月9日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心2023年7月20日公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；二、驳回某某1公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由某某1公司负担700元，李某某、王某某负担3800元（以上费用某某1公司已预交，李某某、王某某于判决生效之日起十日内支付某某1公司）。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，在李某某签订案涉《协议书》及《商品房买卖合同》之前，某某1公司已经通过法院执行程序取得案涉房产，某某1公司对案涉房产享有处分权。李某某在《协议书》中签名捺印，该《协议书》系其与某某1公司的真实意思表示，合法有效，某某1公司及李某某均应按照协议约定全面履行义务。根据《协议书》约定，某某1公司将以房抵款所得案涉房屋出售给李某某，并约定了房屋面积、价款及付款方式。协议书还约定，李某某签订的商品房买卖合同上的价格及约定的付款方式为全款一次性支付，但实际并未支付，签订合同的目的只是为了办理网签及以后办证需要，不作为李某某实际付款完成的凭证及确定房屋价款的凭证。故案涉房产的出卖人应为某某1公司，上诉人称出卖人为某某2公司，因与上述约定不符，本院不予采信。根据《协议书》约定，李某某应于2023年8月8日前向某某1公司支付全部购房款，现李某某尚欠420000元未付，构成违约，一审法院判决李某某、王某某向某某1公司支付剩余购房款420000元及逾期付款利息，并无不当。 综上，上诉人李某某、王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元（李某某已预交），由上诉人李某某、王某某负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年八月三十日 书记员*** 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。