原告中国二十二冶集团有限公司与被告沈阳易道景观工程有限公司、被告辽宁建宇房地产开发有限公司、被告沈阳普思特房地产开发有限公司、被告某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）辽01民初412号

原告（申请执行人）：中国二十二冶集团有限公司，住所地河北省唐山市丰润区幸福道16号。

法定代表人：张会清，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。

委托诉讼代理人：张娟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。

被告（执行案外人）：***道景观工程有限公司，住所地沈阳市和平区文化路17号（4-17-2）。

法定代表人：徐占忠，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汪洪波，辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田柳，女，1981年8月1日出生，汉族，该公司工作人员。

被告（被执行人）：辽宁建宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区飞翔路8号。

法定代表人：吕忠瑛，该公司经理。

委托诉讼代理人：姜艳，女，1964年2月12日出生，汉族，该公司工作人员。

被告（被执行人）：沈阳***房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。

法定代表人：惠钟进，该公司经理。

委托诉讼代理人：姜艳，女，1964年2月12日出生，汉族，该公司工作人员。

被告（被执行人）：***，男，1957年5月31日出生，汉族，住沈阳市铁西区南滑翔路****号。

原告中国二十二冶集团有限公司（以下简称“二十二冶公司”）与被告***道景观工程有限公司（以下简称“易道景观公司”）、被告辽宁建宇房地产开发有限公司（以下简称“建宇房产公司”）、被告沈阳***房地产开发有限公司（以下简称“***房产公司”）、被告***申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告二十二冶公司的委托诉讼代理人吴春伟、张娟，被告易道景观公司的委托诉讼代理人汪洪波、田柳，被告建宇房产公司和***房产公司的共同委托诉讼代理人姜艳均到庭参加诉讼。***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告二十二冶公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许执行被告***房产公司名下位于新民市兴隆堡镇中兴路099-7号123号房屋；2.判令四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月15日，原告依据（2016）辽01民初48号民事判决书，向贵院申请强制执行。贵院于2017年8月3日裁定查封了被告***房产公司名下，位于新民市兴隆堡镇中兴路0101-8号221号房屋，面积为38.27平方米。被告易道景观公司对执行标的提出书面异议，贵院于2018年2月26日作出（2018）辽01执异7号执行裁定书，裁定中止了对诉争房屋的执行，并于2018年4月2日向原告送达了该执行裁定书。原告认为（2018）辽01执异7号执行裁定文书认定事实不清，适用法律错误，理由如下：1.被告易道景观公司提交的商品房买卖合同中，在落款处出卖人及买受人均未写明签订日期，且该合同未在新民市房产管理处进行登记备案，无法证明在贵院查封之前案外人已经签订合法有效的书面买卖合同。2.被告易道景观公司提交的准住通知书是由有利害关系的被告***房产公司出具的，该份证据不具有证明力。目前案涉房产所处建设工程尚未办理竣工验收备案手续，被告易道景观公司未拒绝收房而是配合被告***房产公司办理了入住手续，明显有悖常理。原告有合理理由怀疑被告易道景观公司提交的准住通知书的真实性。被告易道景观公司至少还应提供在贵院查封前其缴纳了水费、电费、供暖费等生活费用的相关正式发票，方能证明其确实在查封之前即已合法占有诉争房屋。但是，事实上案涉房屋一直无人居住，且整栋楼均被停水停电无供暖，根本不具备入住条件。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告易道景观公司的异议需要满足法定条件才有可能成立，即被告易道景观公司需证明本案争议房屋系其名下唯一用于居住的房屋。但是，本案争议房屋所在小区是被告***房产公司开发的温泉小区，并非用于居住，而是用于疗养或度假的功能性小区，且被告易道景观公司为法人，无法实行“居住行为”。4.本案争议的位于新民市兴隆堡镇中兴路099-7号123房屋是被告***房产公司实际出资建设的。被告***房产公司与被告易道景观公司于2014年1月7日签订的《顶房协议》是以房抵工程款的合同，并不是合法有效的书面买卖合同。《顶房协议》约定以争议房屋及其他共4间房屋抵偿债务属于代物清偿，代物清偿属于实践性合同，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立，故被告易道景观公司根据《顶房协议》主张对争议房屋所有权没有法律依据。不动产的物权变动以登记为生效要件，《顶房协议》本质上为债权关系，不具备物权变动的效力。至今，被告易道景观公司未办理过户手续，本案争议房屋未发生物权变动的效力，仍属于被告***房产公司的财产，被告易道景观公司不具有所有权，即不享有足以排除强制执行的民事权益。对于本案争议房屋，原告完全可以依法向法院申请强制执行。综上所述，被告***房产公司作为本案被执行人，与本案有重大利害关系，其所出具的证据不具有证明力。以上证据均为被告***房产公司出具，不应予以采纳。如被告易道景观公司无法提供其他证据证明其诉请所依据的事实，则理应驳回其申请，准许继续执行案涉房屋。

被告易道景观公司辩称，一、本案中，易道景观公司与被告***房产公司签订的商品房买卖合同的签订日期是2014年1月7日，也就是在双方签订“顶房协议”的同时签订的。双方虽然没有签订日期，根据该合同第八条规定的交付期限、“顶房协议”、“商品房准住通知书”以及“收款收据”等证据完全可以确定在法院查封之前易道景观公司已经签订了合法有效的房屋买卖合同。二、易道景观公司提交的“商品房准住通知书”具有完全的证明力，结合***房产公司交付给易道景观公司的案涉房屋钥匙，以及易道景观公司已经对案涉房屋进行的处置，完全可以证明易道景观公司在法院查封房产之前已经合法占有该房产。原告称“易道景观公司至少还应提供水费、电费、供暖费等收据才能证明易道景观公司合法占有”，同时又称“案涉房屋一直停水停电无供暖”。也就是说案涉房屋即使有人一直居住也无法提供“水费、电费、供暖费等收据”，因为“案涉房屋一直停水停电无供暖”。因此，针对本案具体情况，是否有“水费、电费、供暖费等收据”不能成为“易道景观公司是否合法占有案涉房屋”的判断标准，易道景观公司认为，易道景观公司已经取得“商品房准住通知书”及案涉房屋钥匙，并对案涉房屋进行的处置，完全可以认定法律意义上的合法占有。三、原告诉状中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定来适用本案是完全错误的，应该适用第28条。第29条针对的主体是消费者买受人，第28条针对的主体是一般买受人。本案中，***房产公司用其所有的房产抵顶欠易道景观公司的工程款，并签订“顶房协议”及“商品房买卖合同”，并非以居住为目的的消费者买受人，而是一般买受人，因此，本案应适用第28条的规定。因此，原告提出的“易道景观公司需证明本案争议房屋系其名下唯一用于居住的房屋、案涉房屋并非用于居住、易道景观公司为法人无法实行居住行为”等论述完全是基于对本案适用法律的错误理解。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，可见，本案中易道景观公司在法院查封以前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已经合法占有该房产，已经交付全款，非因易道景观公司原因未办理过户手续。完全能排除法院的强制执行。四、本案中，关联的执行案件的申请执行人享有的是普通债权，而易道景观公司作为以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。对此，最高人民法院在2017年8月6日刊载的“最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准”一文中针对“以房抵债的债权人提起的执行异议之诉的处理”也有相关论述。

被告***房产公司辩称，原告二十二治公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告依据贵院（2016）辽01民初48号民事判决书，向贵院申请强制执行，2017年8月3日，贵院预查封我公司（被执行人）在新民市兴隆堡镇中兴路开发的438套房屋。2017年9月4日，贵院以（2016）辽01执684号查封公告张贴公布预查封我公司开发的房屋18012平方米。公告指出，如对上述房地产查封存有异议，请相关权利人在公告发布之日15日内，携带相关证据材料前往法院办理异议立案审查事宜。本案被告（案外人）向贵院对执行标的提出书面异议，贵院组成合议庭进行审查。在查明事实后，依法作出（2018）辽01执异7号执行裁定书，终止对位于新民市兴隆堡镇中兴路099-7号123房屋的执行。这一裁定是客观真实的，认定事实清楚，适用法律正确，答辩人同意裁定结果。答辩人在执行案件中，欠原告的工程款，答辩人会想办法给付，希望原告不要纠缠在预查封之前已经卖出的房屋，维护社会稳定，同时减少中院法官工作量。原告起诉状中理由3.引用第29条（二）规定，用于本案不妥，第29条（二）是针对被执行人而言，而本案第一被告在执行案件中是案外人，案外人名下的几处住房与执行我公司案件无关。我们不能把因我公司对外有欠账，就把我公司在查封前已经卖出的房屋来顶账，这一点希望原告能理解。综上所述，原告所述，理由不充分，与事实不符，与法律相背，请求驳回原告的诉讼请求。

建宇房产公司述称，与***房产公司的上述陈述意见一致。

***辩称，与***房产公司的答辩意见相同，原告二十二治公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

申请执行人二十二冶公司与被执行人建宇房产公司、惠丰远、***房产公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院依据（2016）辽01民初48号民事判决书于2016年11月15日立案执行，在该案执行过程中，本院于2017年8月3日依法预查封被执行人普斯特房产公司开发建设的位于新民市兴隆堡镇中兴路099-7号123号房屋。后易道景观公司对执行标的提出书面异议，本院于2018年2月26日作出（2018）辽01执异7号执行裁定书，裁定中止对位于新民市兴隆堡镇中兴路099-7号123房屋的执行。

又查明，2012年10月15日，新民市地名办公室作出《新建楼房门牌号审批表》记载坐落于新民市兴隆堡镇序号为13#的公寓批准门牌号为中兴路099-7号。

2014年1月7日***房产公司与易道景观公司签订《顶房协议》，约定双方同意用“麦田泉·西班牙假日温泉小镇”的房屋抵顶部分工程款，其中13#楼123房屋（面积26.89㎡）作价103,715元抵顶部分工程款。

***房产公司与易道景观公司签订《房屋买卖合同》，约定易道景观公司购买***房产公司开发的位于新民市兴隆堡镇中兴路099-7号第6幢1单元/层23号房屋，房屋用途为公寓，建筑面积为26.89平方米，总房款为103,715元，付款方式为一次性付款103,715元，交房期限为2014年9月30日前。

2014年7月10日，***房产公司为易道景观公司出具收款收据，金额为103,715元，收款项目是房款，收款事由为：“13#12326.89㎡”结算方式为“抵账”。

2014年9月30日***房产公司为易道景观公司出具了新民市兴隆堡镇中兴路099-7号（麦田泉·西班牙假日温泉小镇）园区第1栋1单元1层23号房屋的《商品房准住通知书》。

再查明，2013年6月18日，普斯特房产公司作为建设单位与作为施工单位的易道景观公司签订《麦田泉·西班牙假日温泉小镇园林绿化工程施工合同》一份，约定易道景观公司承包麦田泉项目的园区的道路、景观、绿化工程。承包总价暂定为人民币148万元。双方对承包过程中的其他事项亦进行了约定。

普斯特房产公司向法庭提供国有土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证等五证，用以证明案涉项目的开发五证齐全，准许销售商品房，卖出的房屋合法有效。同时，普斯特房产公司于庭审中自认，其与易道景观公司签订顶账协议时，案涉工程并未验收合格。现园区内并未通水通电。

另经本院于2018年7月12日至案涉房屋所在项目现场勘查显示，案涉房屋所在园区项目仍未竣工验收，且园区内未通水、通电及园区内无物业。易道景观公司虽占有中兴路099-7号123房屋，但并未进行装修，亦未实际入住。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

本案系申请执行人执行异议之诉，故应围绕案外人易道景观公司对涉案争议的房产是否享有足以排除执行的权利进行审查。

首先，通过本案庭审中易道景观公司的自认及其提供的《麦田泉·西班牙假日温泉小镇园林绿化工程施工合同》、顶房协议等证据可知，虽易道景观公司与普斯特房产公司签订了《商品房买卖合同》，但双方并未存在真实的房屋买卖关系，而是通过以房顶账方式签订的商品房买卖合同，即普斯特房产公司用案涉的房产抵顶其拖欠易道景观公司的部分工程款。为此，双方于2014年1月7日签订了顶账协议。且顶账协议签订的时间远远早于法院预查封案涉房屋的时间即2017年8月3日；

其次，从易道景观公司占有案涉房屋的情况来看，因庭审中，易道景观公司向法庭提供了门牌编号审批表、商品房准住通知书，能够证明普斯特房产公司于2014年9月30日交付案涉房屋的事实。虽二十二冶公司对该准住通知书的真实性不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定易道景观公司的主张。同时，本院亦到案涉房屋现场勘查，得知易道景观公司持有案涉房屋钥匙并已占有案涉房屋至今。因园区内目前无水、无电、无物业，故易道景观公司未能实际入住案涉房屋亦符合客观事实；

第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案的特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，易道景观公司在此过程中并没有过错；

第四，本案申请执行人二十二冶公司享有的是普通债权，而以房抵债的权利人易道景观公司对案涉房屋进行了实际占有和支配，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。

综上，易道景观公司对涉案争议的房产享有足以排除执行的权利，故应当驳回原告二十二冶公司的诉讼请求。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

驳回原告中国二十二冶集团有限公司的诉讼请求。

案件受理费2374元，由原告中国二十二冶集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审 判 长　　李　妍

审 判 员　　韩彩霞

审 判 员　　姜会军

二〇一八年八月三十一日

法官助理　　史舒畅

书 记 员　　路柠檑

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。