浙江万阳装饰有限公司
浙江万阳装饰有限公司、台州悦成置业有限公司等null执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
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浙江省三门县人民法院
执行裁定书
（2021）浙1022执异34号
案外人：戴学勤，男，1950年9月22日出生，汉族，公民身份号码XXX，住台州市黄岩区。
案外人：牟丽菊，女，1954年6月13日出生，汉族，公民身份号码XXX，住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：牟锡荣，浙江永宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄宇航，浙江永宁江律师事务所律师。
申请人：浙江万阳装饰有限公司，统一社会信用代码91331081781824896B，住所地温岭市城西街道芷胜庄村部后面。
法定代表人：刘建菊。
被申请人：台州悦成置业有限公司，统一社会信用代码913310225623792008，住所地三门县海润街道半月路2-16、2-17、2-18号。
法定代表人：王贤骅。
在本院办理申请人浙江万阳装饰有限公司（以下简称万阳装饰公司）与被申请人台州悦成置业有限公司（以下简称悦成置业公司）财产保全案件中，案外人戴学勤、牟丽菊于2021年12月7日对本院保全查封坐落于三门县海润街道半月路2号悦成御园3幢二单元904室的房屋【不动产权证号：浙（2020）三门县不动产权第XXXX号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人戴学勤、牟丽菊称，案外人于2013年7月31日与悦成置业公司签订了两份《悦成御园商品房买卖合同》，约定由案外人购买悦成置业公司建设的位于三门县滨海新城的悦成御园第3幢二单元904号房屋及地下车位A-44、第8幢三单元906号房屋。案外人分别于2013年6月18日、8月8日、11月21日及2014年1月20日向悦成置业公司支付了房屋价款，合计1172162元，并由悦成置业公司出具相应收据。合同第十六条约定，悦成置业公司承诺于2015年4月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给案外人。但因悦成置业公司的原因，未能按照约定为案外人办理房屋权属登记。《悦成御园商品房买卖合同》的内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，并且案外人已经按照合同约定支付了购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案外人与悦成置业公司在法院查封房产之前就已成立商品房买卖合同。故案外人对位于三门县海润街道半月路2号悦成御园3幢二单元904室房产享有的民事权益足以排除执行。综上，为维护案外人的合法权益，请求解除对案涉房屋的查封。
申请人万阳装饰公司答辩称，一、案外人购买案涉房屋并不是用于居住，不是消费者购房人。1、案涉房屋并非案外人在案涉房屋所在地的唯一住房，案外人一次性在案涉小区购买两套住房，超出了居住需求，明显是为了投资，且另一套住房不存在被保全查封等司法限制情况，即便案外人在当地居住，也能满足居住需求。2、案外人并非生活居住在案涉房屋所在地，也没有提供任何证据证明其在案涉房屋所在地有居住需求或购买案涉房屋用于居住，其一次性购买两套房屋的目的系为投资。3、案涉房屋买卖合同于2013年签订，案涉小区已于2019年竣工，已具备交付条件，但房屋买卖合同至今未办理网签备案手续，案涉房屋未办理预告登记，也未办理过户登记，系案外人自身原因所致，案外人购买房屋系投资所需，便于转卖。二、案外人没有提供证据证明在法院保全查封前已经合法占有案涉房屋。案涉房屋至今未装修，也无人居住，案外人没有实际占有使用房屋，进一步说明购房非居住所需。三、根据案外人提供的证据，无法证明其已经支付完毕全部购房款。案外人提供的悦成置业公司出具的收据，没有具体经办人签字，银行流水无法显示付款人姓名和收款人姓名，且部分款项系在合同签订前支付，可能系其他经济往来，无法证明是购房款。现金交付部分，也没有证据证明系交付给了悦成置业公司。且案外人没有提供购房发票，根据已有证据无法证明案涉房屋价款已支付的具体金额，也无法证明款项系用于购买案涉房屋。四、万阳装饰公司在对案涉房屋申请保全时，该房屋系登记在悦成置业公司名下，未显示有任何预告登记及抵押情况，案涉房屋仍是悦成置业公司的财产，案外人并未取得案涉房屋物权，万阳装饰公司申请保全行为及法院保全执行行为均系依法依规进行，不存在错误保全的情况。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，系基于生存权至上设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，而案外人的异议不符合上述规定，请求依法驳回案外人的异议请求。
被申请人悦成置业公司未答辩。
本院查明，万阳装饰公司与悦成置业公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，万阳装饰公司向本院申请财产保全，本院于2021年8月26日作出（2021）浙1022民初3215号民事裁定，查封悦成置业公司所有的坐落于三门县海润街道半月路2号悦成御园3幢二单元904室的房屋【不动产权证号：浙（2020）三门县不动产权第XXXX号】。
另查明，2013年7月31日，案外人戴学勤与悦成置业公司签订《悦成御园商品房买卖合同》一份，约定案外人以总价546367元购买悦成置业公司建设的位于三门县滨海新城悦成御园第3幢二单元904号房屋，付款方式为分期付款，于2013年8月10日前支付273183元，于2013年11月10日支付136592元，于2014年1月20日支付136592元。悦成置业公司出具三张收据（No﹒2973930、2973939、2973829），收据载明交款单位为戴学勤，收款事由为三门悦成御园3号楼904、8号楼906房款，入账日期分别为2013年8月8日、2013年11月21日、2014年1月20日，金额分别为人民币210000元、260000元、180000元。另，案外人戴学勤、牟丽菊在案涉房屋所在地有登记房产悦成御园8幢三单元906室房屋。
上述事实有（2021）浙1022民初3215号、（2021）浙1022执保155号案件材料、不动产登记情况查询结果证明书以及当事人提交的《悦成御园商品房买卖合同》、收据等证据材料证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于本案，虽然商品房买卖合同在法院查封房屋之前已经签订，但案外人在案涉房屋所在地还有其他登记房屋，案涉房屋并非案外人的唯一居住用房，而第二十九条规定是基于对商品房消费者的保护，以保障商品房消费者的基本居住需求，本案案外人并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故案外人提出的异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人戴学勤、牟丽菊的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长上官芳芳
审判员陈啸
审判员郑舒静
二〇二一年十二月二十二日
法官助理蔡爱妮
代书记员罗洁
