某某、四川永通建设工程有限公司、宁开斌商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

四川省广元市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）广民终字第00780号

上诉人（原审原告）：李作永，男，生于1949年7月13日，汉族，住四川省苍溪县。

委托代理人：赵成琼，四川通慧律师事务所律师。

委托代理人：裴志刚，四川通慧律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：四川永通建设工程有限公司。

法定代表人：张新，经理。

委托代理人：雒缨，四川同方正律师事务所广元分所律师。

被上诉人（原审被告）：宁开斌，男，生于1962年12月12日，汉族，住四川省广元市。

上诉人李作永因商品房预售合同纠纷一案不服四川省广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第468号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李作永及委托代理人赵成琼、裴志刚、被上诉人四川永通建设工程有限公司的委托代理人雒缨到庭参加诉讼，被上诉人宁开斌经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，案经审判委员会决定，现已审理终结。

原审认定，2010年11月29日，被告四川永通建设工程有限公司与宁开斌签订《合作开发协议》，主要内容有：1、乙方（宁开斌）以甲方（四川永通建设工程有限公司）的名义取得的广元市档案局员工住宅开发项目的土地使用权变更至甲方名下后，双方合作投资开发建设；2、乙方全额出资、自选场地、自聘人员建立四川永通建设工程有限公司分公司，与甲方进行单项房地产合作开发；3、分公司成立后以该地块作为合作开发项目，该项目终结后对分公司进行解散清算并注销；4、宁开斌为分公司负责人；5、分公司单独建账，独立核算纳税，财务成果由乙方所有；6、开发资金由乙方自行筹集，乙方因开发按揭需要以总公司或分公司名义向银行担保融资，需经甲方同意；7、合作开发项目产生的利润、资产、利益归乙方所有；8、开发形成的资产，乙方享有占有、使用、收益、处分的权利。

2010年12月9日，被告四川永通建设工程有限公司给宁开斌出具委托书，授权其对广元市档案局”皇冠利都”住宅楼还建房以外所有房屋的销售谈判，对外签订意向性协议事宜，但应在取得商品房预售许可证后签订正式合同，网签及签订销售合同时，并报公司审批备案。

2012年6月18日，被告宁开斌给原告李作永出具书面”承诺”，主要内容有：本人开发的广元市档案局”皇冠利都”项目，A户型17楼预定给李易隆（李作永），本人按建筑成本价2000／ｍ2收取，预交20万元人民币。次日，原告李作永向被告宁开斌个人银行账户转存人民币20万元。同月23日，被告宁开斌给原告李作永出具收条一张：收到李作勇购”皇冠利都”A户型17楼购房款20万元。同日，原告李作永（乙方）与被告宁开斌（甲方）签订《购房协议》，主要内容有：1、甲方出资开发广元市档案局”皇冠利都”商住楼；2、乙方协助办理手续，在建设期间如甲方资金短缺时，乙方负责部分资金的借贷，本息由甲方偿还；3、”皇冠利都”商住楼建成后，甲方把十七楼A户型面积143.1ｍ2房屋给乙方居住，由乙方（在）补给甲方人民币20万元整（乙方于2012年6月19日借高利息资金20万元，已存入甲方账户由其使用，高额利息由乙方偿还），4、甲方负责五通，并把房产证、土地使用证给乙方办好。

原审还查明，被告四川永通建设工程有限公司于2013年2月4日取得了广元市档案局”皇冠利都”商住楼《商品房预售许可证》。由原告李作永担保，被告宁开斌于2012年5月28日在辜锡慧处借款30万元。

原审认定上述事实的证据有：《购房协议》、承诺书、借条、银行存款回单、收条、委托书、《合作开发协议》及庭审笔录等证据证实。

原判认为，被告四川永通建设工程有限公司虽然授权宁开斌对广元市档案局”皇冠利都”住宅楼还建房以外所有房屋的销售谈判、签订意向性协议，但并未授权其对外签订销售合同，广元市档案局”皇冠利都”住宅楼的开发主体和销售主体系被告四川永通建设工程有限公司，被告宁开斌个人无权以个人名义对外签订购房合同。被告宁开斌与原告李作永签订的《购房协议》，损害了被告四川永通建设工程有限公司的利益，应当属于无效。依照合同法第五十八条的规定，被告宁开斌对收到原告李作永的购房款20万元，应当予以返还，并从收款之日起按同期银行贷款利率计算利息。被告四川永通建设工程有限公司既未与原告李作永签订合同，也未收取原告李作永款项，故不承担本案责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告李作永与被告宁开斌于2012年6月23日签订的《购房协议》无效；二、被告宁开斌在本判决生效后五日内，返还原告李作永购房款20万元，并赔偿利息损失（本金20万元，从2012年6月19日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算至付款之日止）；三、驳回原告李作永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2150元，由被告宁开斌负担。

上诉人李作永（以下简称上诉人）上诉称：1、一审判决认定事实不清。被上诉人四川永通建设工程有限公司与宁开斌签订《合作开发协议》后，按协议约定收取被上诉人宁开斌项目开发建设指导、管理费30万元，在协议签订当日支付20万元。在四川永通建设工程有限公司分公司成立时。公司与分公司共同在银行设立账户，将20%的销售收入存入共同账户作为风险准备金。被上诉人四川永通建设工程有限公司给宁开斌出具委托书，委托其进行房屋销售谈判，对外签订售房意向性协议。2012年5月28日，被上诉人宁开斌在辜锡慧处借款30万元，上诉人为其提供担保。被上诉人宁开斌于2012年6月18日向上诉人出具书面承诺，同月19日，上诉人向被上诉人宁开斌银行账户转存20万元，同月23日，上诉人与被上诉人宁开斌签订《购房协议》，协议签订后，上诉人按约定为被上诉人宁开斌融资270万元。综上，一审判决认可被上诉人宁开斌有对外签订协议的权利，但同时又认定被上诉人宁开斌无权以个人名义对外签订预售或正式购房合同，其说法自相矛盾，且上诉人与被上诉人宁开斌签订的《购房协议》，是意向性协议或者是预售房屋协议，该协议的签订，被上诉人宁开斌为四川永通建设工程有限公司收到了20万元的款项，并未损害四川永通建设工程有限公司的利益。2、一审判决采信证据不当。《合作开发协议》第2.23条、2.24条约定，四川永通建设工程有限公司收取宁开斌项目开发建设指导、管理费30万元，成立分公司，证明四川永通建设工程有限公司与宁开斌之间有项目建设利益关系，也有管理与被管理关系，同时也是领导与被领导的关系，上诉人与被上诉人宁开斌均认可按《购房协议》收取的20万元属于购房款，四川永通建设工程有限公司认可”原告向宁开斌交付的款项属于购房款不应计算利息”，即被上诉人四川永通建设工程有限公司追认了《购房协议》的效力，故《购房协议》应为有效。3、一审判决确认的法律关系混淆不清。《合作开发协议》证明被上诉人四川永通建设工程有限公司与宁开斌之间系合作关系，四川永通建设工程有限公司向宁开斌出具的《委托书》证明双方系代理与被代理关系，四川永通建设工程有限公司分公司的设立证明双方系上、下级关系，被上诉人宁开斌系分公司负责人，又持有公司委托书，与上诉人签订《购房协议》，收取上诉人所交购房款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条及《合同法》第八条的规定，被上诉人宁开斌与上诉人签订《购房协议》的行为代表四川永通建设工程有限公司，上诉人与四川永通建设工程有限公司形成了事实上和法律上的房屋买卖关系，《购房协议》应属有效。依照《公司法》第十四条及其解释第八条的规定，出卖人四川永通建设工程有限公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿。请求二审改判被上诉人四川永通建设工程有限公司履行《购房协议》约定的义务，将”皇冠利都”商住楼住房一套（面积143.1ｍ2）交付给上诉人；一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。

被上诉人四川永通建设工程有限公司答辩称：我公司委托被上诉人宁开斌对外签订意向性协议，并非商品房销售合同，且上诉人与宁开斌在宗房取得商品房预售许可证之前签订的《购房协议》，故被上诉人宁开斌对外签订商品房销售合同并收取款项，责任应由其个人承担，请求二审驳回上诉，维持原判。

被上诉人宁开斌没有向法庭提交书面答辩意见。

经审理查明，二审中，双方当事人均没有向本院提交新的证据。

另查明，2010年12月9日，四川永通建设工程有限公司给宁开斌出具的委托书内容为：”兹委托宁开斌同志负责四川永通建设工程有限公司与广元市档案局职工宿舍翠屏公寓业主委员会合作开发后所得的广元市档案局”皇冠利都”住宅楼（原职工宿舍灾后重建项目翠屏公寓），除还建房以外的所有房屋的销售谈判，对外签订售房意向性协议事宜，但正式销售合同签订应在取得预售房许可证后，网签及签订销售合同时，并报公司审批备案。特此委托，委托人无权转委托。”

本院认为，针对本案争议焦点：

被上诉人四川永通建设工程有限公司给宁开斌出具的”委托书”证明：”皇冠利都”工程项目系被上诉人四川永通建设工程有限公司与广元市档案局职工宿舍翠屏公寓业主委员会合作开发；除还建房以外，被上诉人宁开斌有权对外就其他房屋进行销售谈判，并签订售房意向性协议；正式合同及网签合同应待取得预售许可证后签订，并报公司备案。上诉人在二审庭审中亦认为《售房协议》是意向性协议，且被上诉人宁开斌告知其只能签订协议，以后才能签订正式合同。所谓意向性协议，是当事人之间对达成签订正式合同之前表达初步意见的文书，是签订合同的前期基础，意向性协议仅止于双方有共识而签署，没有法律约束力。

被上诉人宁开斌出具的”收条”、”承诺”证明此房屋按成本价2000／ｍ2计算价款，但《购房协议》约定上诉人协助被上诉人宁开斌办理”皇冠利都”住宅楼手续、筹借部分资金，被上诉人宁开斌把”皇冠利都”17楼A户型”给”上诉人居住，上诉人”补”被上诉人宁开斌20万元，《购房协议》的性质更接近于有条件赠与，与《购房协议》名称不吻合，且与”收条”、”承诺”按面积计价的意思表示不一致。

《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：”受托人以自己的名义，在受托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束受托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被上诉人宁开斌是以自己的名义向上诉人出具的”承诺”、”收条”并收取的款项，以自己的名义与上诉人签订《售房协议》，在”承诺”中明确表述：被上诉人宁开斌将本人开发的广元市档案局”皇冠利都”项目A户型17楼预定给李易隆，在《售房协议》中明确表述：被上诉人宁开斌将自己出资开发的广元市档案局”皇冠利都”商住楼17楼A户型面积143.1ｍ2的房屋给上诉人居住，双方在《售房协议》中并未阐述广元市档案局”皇冠利都”商住楼的开发主体是被上诉人四川永通建设工程有限公司或四川永通建设工程有限公司与宁开斌合作开发的事实，协议中明确的商品房开发主体是被上诉人宁开斌，没有合同法第四百零二条规定的委托情形，故《售房协议》不能约束委托人被上诉人四川永通建设工程有限公司，根据合同相对性原则，《售房协议》只能约束被上诉人宁开斌与上诉人。

综上所述，被上诉人宁开斌以自己的名义向上诉人出具”承诺”、”收条”并收取上诉人的款项，其责任应由其个人承担，被上诉人宁开斌与上诉人在《购房协议》中明确约定：被上诉人宁开斌将自己出资开发的广元市档案局”皇冠利都”商住楼17楼A户型面积143.1ｍ2的房屋给上诉人居住，故一审判决认定被上诉人宁开斌与上诉人签订的《购房协议》无效，被上诉人宁开斌应将收到的款项予以退还并承担利息损失责任是正确的。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人李作永承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　袁开信

代理审判员　　李建林

代理审判员　　姜　丽

二〇一六年五月五日

书　记　员　　王麒霁