青岛鑫泽地质基础工程有限公司与青岛市四方区正大建筑工程公司、***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）青民一终字第30号

上诉人（原审被告）青岛市四方区正大建筑工程公司。

法定代表人王栋桂，经理。

委托代理人王涛，山东加舜律师事务所律师。

委托代理人张岩龙，山东加舜律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）青岛鑫泽地质基础工程有限公司。

法定代表人江立赞，总经理。

委托代理人刘文洁，山东自力律师事务所律师。

原审被告***，青岛市崂山区水利局职工。

委托代理人王淑军，山东颐海律师事务所律师。

原审第三人青岛华青汽车有限公司。

法定代表人张军，经理。

上诉人青岛市四方区正大建筑工程公司（以下简称正大公司）因与被上诉人青岛鑫泽地质基础工程有限公司（以下简称鑫泽公司）、原审被告***、原审第三人青岛华青汽车有限公司（以下简称华青公司）房屋租赁合同纠纷一案。不服青岛市市北区人民法院（2011）四民初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人正大公司的委托代理人王涛、张岩龙，被上诉人鑫泽公司的委托代理人刘文洁、原审被告***的委托代理人王淑军、原审第三人华青公司的法定代表人张军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

鑫泽公司在一审中诉称，鑫泽公司系青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司改制而来。青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司与正大公司之间就青岛市四方区重庆南路111号房屋及场地租赁事宜签订《合同书》一份，约定：租赁范围，原污水站上院、下院北部场地、新办公楼、车间各一处，简易平房二处，门头房8间（含棚子8间），传达室，伙房，电话4个，及水、电设施等；租赁期限，20年，自2000年1月1日起；租赁费，前五年乙方（正大公司）每年向甲方（鑫泽公司）交纳12.8万元，然后每五年增加10%，即2005年至2009年为14.08万元、2010年至2014年为15.488万元、2015年至2019年为17.1万元；付款方式，乙方每年第一个月底前一次性付清全年的租赁费，每逾期一天，向甲方缴纳1%滞纳金。2000年1月20日，正大公司与***签订《合伙经营协议》，约定：双方共同经营、共担风险、共享利润，每年的租金双方各付50%等。鑫泽公司依约履行了全部义务，正大公司、***未按约定支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金已构成违约，到2010年3月5日支付最后一笔租金后，至2010年7月15日正大公司、***欠付租金219693元，虽经鑫泽公司多次索要，但至今未果。因此，请求依法判令：1、正大公司与***支付所欠鑫泽公司租金219693元及利息，利息按照同期银行贷款利率计算至实际偿还之日。2、本案诉讼费用由正大公司与***承担。

正大公司在一审中辩称，鑫泽公司的诉讼请求无事实及法律依据。合同签订时，正大公司的法定代表人王栋桂与鑫泽公司原局长王珍琼曾就租赁范围及租金进行过口头约定，即污水站上院为每年8万元，下院（含门头房及棚子8间）为每年4.8万元，下院的部分设施因于2002年重庆路拓宽被政府征收，导致正大公司无法正常使用，相应的租金应予折抵。合同履行期间，鑫泽公司未缴纳相应的租赁税费，是由正大公司代为缴纳，此部分税费应从租金中折抵。另鑫泽公司的部分诉讼请求已过诉讼时效。

***在一审中辩称，***与正大公司的答辩意见相同。

华青公司在一审中述称，正大公司辩称污水站上院每年8万元，下院（含门头房及棚子8间）每年4.8万元，没有依据。正大公司现在辩称政府征收了房屋，但在***与华青公司诉讼的上一个案件中，正大公司却称没有征地。

一审中，鑫泽公司提交证据如下：1、青岛市崂山区企业发展与改革工作领导小组办公室文件（崂发改字（2004）5号）1份（复印件），证明：青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司改制为有限责任公司的评估基准日是2003年5月16日，改制后企业承担原企业全部债权债务。正大公司、***、华青公司均表示对该证据无异议。2、企业名称变更核准通知书（2003年12月25日）和企业名称变更核准通知书（2003年5月16日）（复印件），证明：青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司变更为青岛市崂山区水利服务公司的时间为2003年5月16日；青岛市崂山区水利服务公司变更为青岛鑫泽地质基础工程有限公司的时间为2003年12月25日。正大公司、***、华青公司均表示对该证据无异议。3、崂国用（91）字第770号国有土地使用证（复印件），证明：涉案土地原属青岛市崂山区水利局，总面积4050.83平方米，约6.1亩；租给***1.5亩（约1000平方米），剩下的3000多平方米租给了正大公司。正大公司经质证认为，该证据的真实性无异议，但从该土地证附图上无法体现3000平方米的租赁范围，应以2001年的土地证为准。***经质证认为，1999年土地发生了变化，该证不能反映事实。华青公司对该证据无异议。4、青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司与正大公司签订的租赁合同，证明：自2000年1月1日起，崂山水利综合经营服务公司将崂国用（91）字第770号国有土地使用证规定的面积4050.83平方米除去无偿租给青岛市崂山区青联汽车配件经营部（***）的1.5亩以外的3000平方米的场地租给了正大公司，两者租赁范围分界线以污水站中间墙为准，中间墙以北为正大公司的，中间墙以南为***的。正大公司经质证认为，对该证据真实性无异议，但仅能证明鑫泽公司与正大公司的租赁关系，不能证明其他事项。***经质证认为，该证据的真实性无异议，但不能证明原告所述的3000平方米的事实。华青公司对该证据无异议。5、青岛市崂山区水利综合经营服务公司与青岛市崂山区青联汽车配件经营部、***签订的合同书及备忘录（复印件），证明：双方签订合同的时间为1993年10月12日，按照崂国用（91）字第770号国有土地使用证上的1.5亩土地无偿租给青岛市崂山区青联汽车配件经营部（***）使用，期限至2001年12月31日止。双方在备忘录中约定，上述租赁范围以污水站中间墙为准，以南归***使用，剩余3000多平方米租给正大公司。正大公司经质证认为，该证据真实性无异议，证明事项与本案无关。***经质证认为，该证据的真实性无异议，1999年土地发生了变化，1993年的合同不能说明1999年的土地状况，应以2001年土地证为准。华青公司对该证据无异议。6、青国用（2000）字第40273号国有土地使用证（复印件），证明：涉案地块2001年2月14日测绘面积为5104.2平方米。7、青岛市人民政府《征地（使用、划拨）批件》青政地字（2003）112号（复印件）证据6、7综合证明：重庆南路111号地块面积中的4268.5平方米国有土地使用权出让给了青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司，其余835.7平方米征用为市政道路。鑫泽公司租赁给正大公司的场地使用面积并未因道路拓宽而实际减少，正大公司的实际租赁收益也未因此而实际减少。正大公司经质证认为，对上述证据的真实性无异议，证据7证明了8间门头房被实际征用，租赁范围应以5104.2平方米为准。***同意正大公司的质证意见。华青公司经质证认为，对证据无异议，1999年签合同时就是4050平方米，不应按2001年的证。8、青岛市国土资源和房屋管理局《青土资房发（土字）（2004）217号文件》（复印件），证明：自2004年7月20日始，有关部门批准原告以现名称申请办理涉案土地登记手续。9、青房地权市字第××号房地产权证，证明：涉案的产地使用权和所有权归鑫泽公司所有。正大公司、***、华青公司均表示对该证据8、9无异议。10、催告函、解除合同通知书各1份、特快专递寄件人存联2份、催告函邮寄回执（复印件）、2010年6月19日青岛财经日报、2010年6月25日山东法制报、2010年7月15日山东法制报，证明：鑫泽公司曾催告正大公司支付欠交的租金，正大公司在合理期限未履行义务，鑫泽公司与正大公司已解除租赁合同。正大公司经质证认为，对上述证据有异议，正大公司从未收到过催告函，显示的收件人不是公司的职工，鑫泽公司的公示行为不能证明正大公司有根本违约的故意，也未给予合理的支付租金的期限，鑫泽公司方无权单方解除合同。***经质证认为，对催告函不知情。华青公司对上述证据无异议。11、交纳租金的收据及收条19份（复印件），证明：正大公司一共交纳租金1208200元。正大公司与***及华青公司对上述证据无异议。

一审中正大公司提交证据如下：1、（2011）四民重字第2号民事判决书、（2012）青民一终字第1708号民事判决书，证明：涉案的8间门头房位置已被征用。鑫泽公司经质证认为，对上述证据的真实性无异议，场地的南院、北院都有部分场地被征用，涉及到正大公司的征用面积为266.97平方米，不是800多平方米。***经质证认为，对证据的真实性无异议，征用的面积与协议相关的大约是500平方米。华青公司对上述证据真实性无异议。2、合伙经营协议1份，证明：正大公司租赁原告的场地由正大公司和***合伙经营，因***也租赁了鑫泽公司部分场地，两块场地合起来一起经营。鑫泽公司及华青公司经质证对该证据真实性无异议。***经质证认为，对该证据无异议，愿意和正大公司共同对外承担责任。3、署名为王珍琼的证明1份，证明的主要内容：“正大建筑公司租赁崂山水利服务公司重庆南路（原污水站）场地、厂房、门头房合同一事，具体场地、厂房年租金八万元，门头房八间，每间年租六千元，八间年租四万八千元。”证明：因为双方租赁范围内有8间门头房于2001年被政府征收，双方的法定代表人王桂栋与王珍琼就该情况达成过协议，将8间门头房按每间6000元扣减租金。鑫泽公司经质证认为，对该证据不予认可，王珍琼不是鑫泽公司的法定代表人，租金应以合同为准。因该案相关事实与（2011）四民重字第2号案件相关，经询问各方当事人对上述案件审理过程中提交的证据及所做的陈述，均同意以原卷宗的记载为准。

一审法院经审理查明，涉案场地位于青岛市四方区重庆南路111号（公安机关编制的门牌号为重庆南路109号、111号），该地块权属登记情况经如下变迁：1991年9月颁发的崂国用（91）字第770号国有土地使用证，载明：土地使用者为青岛市崂山区水利局，土地面积为4050.83平方米；2001年2月14日颁发的青国用（2000）字第40273号国有土地使用证，载明：土地使用者为青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司，使用权类型为划拨，土地使用面积为5104.2平方米；2001年8月青岛市政府进行重庆路拓宽拆迁工程，涉案地块沿重庆南路东侧被征用部分土地用于建设市政道路，面积为835.7平方米；2003年市国土资源和房屋管理局将涉案地块中的4268.5平方米（5104.2平米-835.7平米）的国有土地使用权出让给青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司；2004年青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司因企业改制变更为鑫泽公司，2006年颁发的青房地权市字第××号房地产权证，载明：房地产权利人为鑫泽公司，使用权类型为出让国有土地使用权，使用权面积为4268.5平方米。

1999年下半年，青岛市崂山区水利综合经营服务公司（鑫泽公司前身，为甲方）与正大公司（为乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定：乙方租赁甲方重庆南路111号的场地、厂房、门头房；租赁范围，原污水站上院、下院北部场地、新办公楼、车间各一处，简易平房二处，门头房8间（含棚子8间），传达室，伙房，电话4个，及水、电设施；租赁期限，20年，自2000年1月1日起；租赁费，前五年乙方每年向甲方交纳12.8万元，然后每五年增加10%，即2005年至2009年为14.08万元、2010年至2014年为15.488万元、2015年至2019年为17.1万元；付款方式，乙方每年第一个月底前一次性付清全年的租赁费，每逾期一天，向甲方缴纳1%滞纳金。2000年1月20日，***（乙方）与正大公司（甲方）签订《合伙经营协议》一份，该协议主要内容：一、正大公司于1999年12月与崂山水利服务公司签订了租赁青岛市四方区重庆南路111号原污水站上院、下院北部场地、新办公楼、车间、简易平房、门头房、传达室、伙房、电话等，租赁期限20年，自2000年1月1日至2019年12月30日；二、双方达成协议，合伙经营该租赁的场地和房产，双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润；三、每年的租金双方各支付50%，经营所需的流动资金由双方各投入50%，如因经营需要扩大租赁面积或新建房产、添置设备所需费用，双方各承担50%；四、经营收入扣除工资、各种税费及经营成本后，利润均分。五、经营发生亏损，双方各承担50%；。十一、本协议生效后正大公司与水利公司签订的租赁协议及附件或者补充合同对双方均有约束力。1999年12月至2010年3月，正大公司陆续向鑫泽公司交纳租赁费共计人民币1208200元，每年交费时间、次数及金额均不相同。正大公司主张租赁合同履行期间系正大公司交纳房产租赁相关税费直至2010年。鑫泽公司对此予以认可，但认为双方合同未约定。2010年6月22日，鑫泽公司用特快专递向正大公司邮寄邮件，在邮件详情单的记载内件品名为“催告函”；2010年7月13日，鑫泽公司用特快专递向正大公司邮寄邮件，在邮件详情单的记载内件品名为“解除合同通知书”，邮寄地址均为青岛市四方区大山村271号。2010年6月19日，青岛财经日报登载了鑫泽公司对正大公司的催告函，主要内容：根据我公司与贵公司就重庆南路111号房屋及场地租赁事宜签订的《租赁合同》约定，贵公司未按约定支付租金已构成违约，截止到2010年6月10日，贵公司已欠租金20.068万元，滞纳金387.119万元，共计407.187万元。请贵公司收到本催告函后15日内，向我公司支付所欠款项，逾期不支付，视为同意我公司解除与贵公司之间的《租赁合同》。2010年6月25日，山东法制报亦登载了相同内容的催告函。2010年7月15日，山东法制报登载了鑫泽公司对正大公司的解除合同通知书，主要内容为：我公司于2010年6月22日向贵公司发出催款函，要求贵公司在收到催款函后15日内履行合同义务，但贵公司至今未向我公司支付租赁费及滞纳金。我公司根据合同法的相关规定，决定解除与贵公司之间的租赁合同，特此通知。

一审法院另查明，1999年12月8日，正大公司（为甲方）与青岛华青汽车配件有限公司（为乙方，华青公司的前身）签订《租赁合同》一份，合同主文内容：甲方将位于青岛市四方区重庆南路（原小白干路）111号的场地及房屋3000平方米租赁给乙方使用，租赁期限12年，自2000年3月31日至2012年3月31日；年租金21万元，每年一次性付款。1999年12月10日，青岛市四方区崂山水利综合经营服务公司出具证明一份，证明崂山水利服务公司同意正大公司将其租赁的位于青岛市四方区重庆南路111号的原污水处理站上院、下院的房屋及场地，在合同期内转租给他人使用。2001年重庆南路拓宽时，重庆南路111号土地沿重庆南路一侧被征收土地835.7平方米，这其中既包括***租赁的部分土地，也包括正大公司租赁的8间门头房所在位置的土地。2009年9月29日，正大公司与华青公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，双方约定：租赁期限，自2000年3月31日延长至2020年1月1日；租金，自2012年4月1日起乙方（华青公司）每年应向甲方（正大公司）支付租金26万元。合同签订后，华青公司按约支付租金至2010年，之后未再向正大公司支付租金。华青公司主张2010年7月接到鑫泽公司的通知，得知鑫泽公司与正大公司解除了合同，应其要求将2011年至2012年的租赁费21万元直接交给了鑫泽公司。鑫泽公司认可收到华青公司租金21万元。

一审法院还查明，重庆南路111号地块的面积在1991年9月颁发的崂国用（91）字第770号国有土地使用证上记载为4050.83平方米；2001年2月14日颁发的青国用（2000）字第40273号国有土地使用证上记载为5104.2平方米。对于场地面积增加的原因，鑫泽公司、华青公司及***均称，系2000年后华青公司在租赁的场地上建厂房时，为了取直而将一侧墙壁突破原来的边线往外扩展所致。这与上述两个土地使用证所附场地平面图的变化能够相互印证。

一审法院认为，1999年青岛市崂山区水利综合经营服务公司与正大公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违背相关法律规定，合法有效，双方均应遵约履行。鑫泽公司作为青岛市崂山区水利综合经营服务公司的承继者依法享有该合同的相应权利、义务。根据上述合同约定，在鑫泽公司如约提供涉案场地后，正大公司应于每年第一个月底前一次性付清全年的租赁费，但正大公司并未按时足额交纳租金，而是每年次数金额不等地陆续交纳。截至2010年7月15日，正大公司累计应交纳租赁费1427893元，累计实际交纳租金1208200元，欠付租金数额为219693元。对于正大公司认为在双方签订合同后因重庆南路拓宽改造而造成合同约定的场地面积减少，应当减少租金的抗辩意见，一审法院认为，2001年重庆南路拓宽改造时，确曾在双方合同约定的场地范围内征收过部分土地，面积不超过800平方米，但根据相关的土地使用权证的记载，合同约定场地在2000年后因故增加了1000余平方米，两相折抵后，正大公司实际使用的场地面积并不小于双方签订合同时约定的面积，因此对正大公司该项抗辩意见，不予采纳。双方签订的场地租赁合同系继续性合同，正大公司亦系陆续分期支付租金，因此，对正大公司主张鑫泽公司的诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院亦不予采纳。至于正大公司主张在租赁期间曾缴纳相关租赁税费，因其并没有要求鑫泽公司返还的合同依据，因此对其主张由缴纳的税费折抵租赁费的要求，一审法院不予支持。

综上，鑫泽公司主张正大公司支付欠付的租赁费219693元及利息，于法有据，一审法院予以支持。鉴于正大公司与***系合伙经营涉案场地，***亦同意与正大公司共同承担欠付租金，因此***对上述欠款应承担连带清偿的责任。因此，依照《民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、青岛市四方区正大建筑工程公司支付青岛鑫泽地质基础工程有限公司场地租赁费人民币219693元及利息（利息按照银行同期贷款利率，自2011年6月13日计算至实际还款日）。该款于判决生效后10日内付清。二、***对上述款项承担连带清偿责任。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5218元，由青岛鑫泽地质基础工程有限公司负担622.61元，由青岛市四方区正大建筑工程公司、***负担4595.39元。

宣判后，正大公司不服一审判决提起上诉。

上诉人正大公司上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要事实和理由为：正大公司基于1999年双方租赁合同所取得的土地使用面积为4050.83平方米。2001年土地面积增加后，双方从未就增加的土地面积进行过补充协商。因此，租赁合同的标的物未进行过变更。土地面积增加系因为***在租赁场地建厂房所导致，与正大公司没有关系。正大公司进行转租经过鑫泽公司同意，且转租标的物自始不包含增加部分土地使用权，正大公司没有义务与鑫泽公司及华青公司就增加部分土地使用权事宜进行协商。正大公司与鑫泽公司之间的租赁关系，正大公司与华青公司之间的转租关系及增加土地使用关系系三种不同的法律关系，各自独立。鑫泽公司可以将土地使用权先出租给正大公司，再由正大公司转租给华青公司，如果是此种情形，可能存在折抵的情形，但鑫泽公司同样可以将土地使用权直接租赁给华青公司，现鑫泽公司无证据证明采用了转租的方式，因此，认定折抵情形的存在，系对本案中法律关系的认定不当，正大公司不应承担增加的1000余平方米的使用责任。正大公司应当按照实际使用的面积支付租金。对于租赁期间的税费，按照规定应当由产权所有人支付，因此，正大公司代鑫泽公司缴纳的税费应当予以返还。

被上诉人鑫泽公司辩称，争议的土地并没有因政府征收而减少，原来是4050.83平方米，增加到5140.2平方米，正大公司也未因青岛市房屋征收而导致利息损失，正大公司将本案涉案土地租赁给华青公司，其租赁合同的履行跟租金也并未因政府征收有所减少，关于税费问题，鑫泽公司是承继了原崂山区水利局与正大公司之间的租赁合同，水利局与正大公司之间的租金约定就是税后的租金约定，双方之间不存在任何缴纳相关税费的问题，且华青公司向正大公司缴纳租金，正大公司应当依法缴纳各种税费。

原审被告***在二审中述称，正大公司的上诉理由成立，请法院支持上诉请求，撤销一审判决或依法改判。

原审第三人华青公司在二审中述称，正大公司的上诉理由不成立，租给华青公司的租金跟面积都没有减少，华青公司是该地块的唯一租赁户，正大公司把地块全部租赁给第三人了。

二审查明的事实与一审查明一致。

本案经调解双方当事人未能达成一致。

本院认为，根据土地管理部门关于涉案土地使用权面积登记记载情况，1991年9月涉案土地使用权面积为4050.83平方米，2001年2月变更为5104.2平方米，2006年又因政府征地而变更为4268.5平方米。因此，正大公司在1999年与青岛市崂山区水利综合经营服务公司（2003年5月变更为鑫泽公司）建立租赁关系时，涉案土地的面积为4050.83平方米，虽然在租赁期间，涉案土地面积存在增大又缩小的情况，但缩小后的面积4268.5平方米仍大于其签订合同时的4050.83平方米。因此，正大公司以土地使用面积发生变化作为不支付或少支付租金的抗辩，本院不予采信，一审对此认定正确，本院予以确认。一审法院根据双方合同约定计算拖欠租金的数额，认定正确，本院对此予确认。

对于正大公司所主张的鑫泽公司存在可以将土地使用权直接租赁给华青公司，而鑫泽公司无证据证明正大公司采取转租的方式，不能认定存在折抵的情形。根据一审所查明事实，鑫泽公司向正大公司及***主张租金的截止日期为2010年7月15日，而华青公司系在2011年开始向鑫泽公司支付租金，因此，鑫泽公司与华青公司在2011年之前没有直接的租赁合同关系。正大公司的上述抗辩缺乏相应依据，本院不予采信。此外，正大公司在一审的抗辩为其与鑫泽公司曾口头约定租赁范围及租金，其所述约定与双方之间的书面租赁合同不一致，其提交的证据又不能充分证明双方对租金进行过变更约定，而对于其主张的8间门头房被拆除，该8间门头房虽属于征地范围，但如前所述征地后涉案土地面积仍多于其签订合同时的面积。因此，正大公司的抗辩均不成立。对于税费，正大公司与鑫泽公司在租赁合同中并未涉及，正大公司的此项抗辩缺乏事实依据，本院亦不予采信。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4595元，由上诉人青岛市四方区正大建筑工程公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　苏　勇

代理审判员　龙　骞

代理审判员　王　蕾

二〇一五年四月二十日

书　记　员　于国英

书　记　员　王庆光