某某、海林市荣江建筑安装有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

黑龙江省海林市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黑1083民初355号

原告（案外人）：***，女，1983年2月11日出生，住黑龙江省海林市。

委托诉讼代理人：张春发，黑龙江张春发律师事务所律师。

被告（申请执行人）：海林市荣江建筑安装有限公司，统一社会信用代码：91231083692612170N，住所地黑龙江省牡丹江市海林市海林镇振兴西区28委。

法定代表人：黄家军，该公司经理。

委托诉讼代理人：张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。

被告：海林市不动产登记中心，住所地黑龙江省海林市林海路1297号，统一社会信用代码：12231083MB038987XG.

法定代表人：于德明，该中心主任。

第三人（被执行人）：海林市中鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码：912310830733018162，住所地黑龙江省牡丹江市海林市新华北区1委101。

法定代表人：左金海，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王长剑，男，1993年11月29日出生，海林市中鼎房地产开发有限公司员工，住黑龙江省海林市。

原告***与被告海林市荣江建筑安装有限公司（以下简称荣江建筑公司）、海林市不动产登记中心、第三人海林市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年3月7日立案后，依法组成合议庭。于2022年5月23日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人张春发、被告荣江建筑公司的委托诉讼代理人张齐林、第三人中鼎房地产公司的委托诉讼代理人王长剑到庭参加诉讼。被告海林市不动产登记中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.解除对黑龙江省海林市房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。***当庭增加诉讼请求：判决不得执行该执行标的。事实与理由：因被告与第三人之间存在合同纠纷，被告于2019年7月22日申请对第三人名下财产采取保全措施。2019年7月25日海林市人民法院作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定书，查封了包括案涉房屋在内的多外房屋，查封裁定于2019年8月2日送达了第三人。原告欲向第三人购买海林市房屋，在购买前原告通过海林市顺晨不动产房屋中介及第三人向海林市房产咨询案涉房屋权利状况，被告知“如果房屋查封则无法开具正式的联机备案合同和商品房销售备案登记表”，且查询时案涉房屋未被查封。基于对房地产业管理部门公信力的信赖，原告于2019年7月30日正式向第三人购买案涉房屋，第三人公司人员正常为原告开具了联机备案商品房买卖合同，海林房产出具100020190730005121号商品房销售备案登记表一份。在办理备案登记时，案涉房屋没有被任何法院查封。原告在确认购买的房屋没有任何问题签订商品房买卖合同备案后，以银行转账方式向第三人的法定代表人左金海支付全额购房款。第三人为原告开具了全部购房手续、收据等，随后对案涉房屋装修入住。2020年第三人告知原告可以为房屋办理产权登记。12月24日，原告到海林市不动产登记中心为案涉房屋办理产权登记时方被告知该购买的房屋被查封。原告在购房前尽到了善意第三人的合理注意义务，原告的权利理应受到法律保护。另外，对不动产采取查封措施的本意便是限制被查封房屋的交易、流转，不动产的公示方法为登记，作为登记机关的海林房产局不可能配合原告将一被查封的房屋以买卖方式登记于原告名下并出具登记备案证明。而通过原告已经取得案涉房屋备案证明并成功登记的事实，足以证明原告购买案涉房屋的时间在前，实际采取查封措施的时间在后；结合原告名下现无住房，案涉房屋是为了安顿父母、自己居住购买的住宅，并已经对案涉房屋进行装修，早已入住多年的事实，原告对案涉房屋享有排他性的实体权利。综上，请求人民法院依法支持原告的合法主张，保护原告的居住权、生存权，解除对黑龙江省海林市房屋的查封。

荣江建筑公司辩称，本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是***的主张能否排除人民法院对案涉房屋的执行。法律适用是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。***的行为必须同时符合以上28条四项内容，缺一不可，否则无法排除人民法院的执行。

首先，***并不是在在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。依据《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》第一条第二款“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”海林市人民法院将（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定书、协助执行通知书送达给海林市不动产登记中心的时间是2019年7月29日，并由海林市不动产登记中心加盖了业务专用章。因此，可以确定诉争房屋被查封的时间是2019年7月29日。而***与中鼎公司就涉案房屋签订商品房买卖合同的时间是2019年7月30日，是在海林市人民法院查封涉案房屋之后。因此***的买卖行为不符合以上28条第一项的规定。***的请求不能排除人民法院对涉案房屋的执行。

其次、***在海林市人民法院查封涉案房屋之前没有合法占有涉案房屋。依据《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。显然***合法占有房屋的前提是先签订合法有效的合同。而本案海林市人民法院2019年7月29日查房涉案房屋时一同在房门粘贴了封条，通过拍摄的照片显示涉案房屋无人使用。***与中鼎公司签订的合同时间是查封之后2019年7月30日。因此，***在海林市人民法院查封涉案房屋之前没有合法占有涉案房屋。因此***的买卖行为不符合以上28条第二项的规定。***的请求不能排除人民法院对涉案房屋的执行。

第三，***的损失应向中鼎公司主张违约赔偿。***的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中两项内容，导致其无法排除海林法院对涉案房屋的执行。基于***与中鼎公司合同相对性的关系，***应当向中鼎公司主张违约赔偿，以挽回损失。

综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。

海林市不动产登记中心未到庭亦未提交书面答辩意见。

中鼎房地产公司述称，原告购买的房屋是查封前出售，***已交全部房款，希望法院解除此房屋查封。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

***举证一.2019年7月30日商品房买卖合同一份、2019年7月30日***银行转账给海林市中鼎房地产开发有限公司法定代表人左金海购房款28万元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金）记录四份、2019年7月30日商品房销售备案登记表一份。证明2019年7月30日***向第三人购买鼎鸿公元小区14号楼1单元×室房屋，原告与第三人和海林顺晨房屋中介共同去查询将购买的房屋是否有问题，在确定没有问题时，第三人为***开具了全部购房手续、收据后，原告***将房款交付给第三人；***与海林市顺晨不动产及第三人持上述材料共同去房产进行备案，海林市房产出具100020190730005121号商品房销售备案登记表一份，在办理备案登记时，案涉房屋没有被任何法院查封。荣江建筑公司质证意见：该组证据中不动产权证书及产权登记表真实性没有异议，对其他证据的真实性及证明问题有异议。本案查封诉争房屋时间是2019年7月29日，而原告向法庭提交的全部证据均在2019年7月30日，在查封之后，不符合最高院司法解释第二十八条和二十九条规定，同时也不排除第三人为转移财产而临时签订以上合同及实施的行为，该组证据不能作为其阻却人民法院执行的有效证据。第三人质证意见：此房屋购买真实有效，望法院解除查封。本院认为，***举示的该组证据，能够证明***于2019年7月30日购买案涉房屋签订合同并交付购房款和物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金以及在海林市房地产交易所登记备案的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。

***举证二.2019年8月1日牡丹江供电公司出具的电费交款300元凭证、2020年2月至2021年5月微信缴纳案涉房屋电费记录、2019年8月1日黑龙江隆诚供水集团有限公司出具的缴费200元凭证、2021年4月28日海林市海浪热点有限公司出具的案涉房屋供热费凭证两份共计3782元。证明***购买鼎鸿公元小区14号楼1单元×室房屋后装修并入住。荣江建筑公司质证意见：真实性及证明问题有异议。该票据显示的时间证实均在2019年8月1日以后，均在海林法院2019年7月29日查封后。假使原告所述内容属实，同样不符合最高院执行异议司法解释第28条第二项规定。同时原告虽然提交了以上票据，但无法证明原告真实的居住事实。该组证据不仅不能证明原告主张的有效证据，恰恰相反能够证明原告的行为不符合法律规定，不能阻却法院对涉案房屋的执行。中鼎房地产公司质证意见：开发公司在此房屋出售前并未接到海林市人民法院执行局下发的裁定，开发公司以正常手续将此房屋出售给原告。本院对***提供的该组水费、电费、取暖费交费凭证的形式要件予以确认。

***举证三.2020年12月24日不动产登记申请书一份、同日税收完税证明一份（第323105201200022106号）、询问笔录一份、黑龙江省非税收入票据一张、房屋分层分户图两张、宗地图两张、同日海林市房产办物业维修基金确认单一份、同日黑龙江省住宅专项维修资金票据一张（第342000160550号）。证明***购买鼎鸿公元小区14号楼1单元×室房屋后，于2020年12月24日去办理不动产产权证书，并缴纳了一切相关的税费，在办理不动产产权证书过程中，案涉房屋并没有被任何法院查封。荣江建筑公司质证意见：形式要件没有异议，证明问题有异议。原告的登记行为发生在2020年12月24日，在海林市法院2019年7月29日查封该房屋后，而且不动产登记中心查封登记信息中已经明确该房屋查封时间是2019年7月29日起2022年7月28日止，因此该房屋在原告办理产权登记时处于查封状态，并非原告诉称的涉案房屋没有被任何法院查封。因此该组证据同样不能作为原告阻却海林市人民法院执行涉案房屋的有效证据。中鼎房地产公司质证意见：开发公司在2019年7月30日将此房屋出售原告，在出售后第二或第三天收到了法院的查封通知，出售当天在不动产已经备案，并有备案部门备案单一份。不动产并未向原告告知此房屋有查封。如果此房屋有查封，在不动产无法备案。本院对该组证据的形式要件予以确认。

***举证四.海林市不动产查档证明和送达回证各一份。证明虽然该查封登记信息表显示的登簿时间为2019年7月30日，但该登簿时间应为办理案涉房屋备案登记后，并且至今***也没有收到案涉房屋查封的相关法律文书，所以***购买案涉房屋的时间在先，查封在后，***对案涉房屋享有排他性实体权利，查封法院应依法解除对该房屋的查封。送达回证证明执行局未向房产交易所送达查封裁定的事实。荣江建筑公司质证意见：真实性没有异议，证明问题有异议。查封登记信息显示涉案房屋查封期间是2019年7月29日，终止于2022年7月28日，与法院裁定一致，登簿时间是登记中心操作时间，不一定与法院查封时间一致有可能延迟，即便延迟至7月30日，按照最高院关于执行异议司法解释28条第一项，要求查封前，此证据证明原告在法院查封后实施买卖行为，不符合28、29条第一项规定时间节点。送达回证形式要件没有异议，对证明问题有异议，查封时间是2019年7月29日，显示的是需要协助的单位是海林市不动产登记中心，这是法院需要协助机关的名称包括职能及工作内容确定的，而房产交易所不是法院采取查封措施法定的协助单位。中鼎房地产公司质证意见：开发公司出售所有房屋都是去房产交易所备案，并不到不动产办理相关备案手续，办照时需要到登记中心去办理。2020年12月23日开发公司向14号楼张贴了办理房照的通知，通知是14号楼1单元12月24日。本院认为，对于***举证的该组证据，与本院在海林市不动产登记中心调取的查档证明和送达回证一致，对真实性予以确认。

荣江建筑公司举证.海林市法院执行局查封时工作人员及申请执行人照片一张、送达回证一张、2018黑10**民初1491号之一民事裁定书一份。证明2019年7月25日法院对案涉房屋及其他第三人房屋制作了2018黑10**民初1491号之一民事裁定书，查封案涉房屋，2019年7月29日法院向不动产登记中心送达了以上裁定书，并由登记中心加盖业务专用章，由法院到案涉房屋门前进行了拍照，显示该房屋在查封时没有人使用。该房屋在查封时，原告没有实际占有该房屋，结合原告提供的商品房买卖合同，证实原告与第三人签订该合同时间均在法院查封后，原告购买房屋的行为无法阻却法院查封该房屋的行为。***质证意见：形式要件没有异议，照片不能证实7月29日对该房屋实施了贴封条的行为。中鼎房地产公司质证意见：无法确定拍照日期和案涉房屋。本院对该照片和送达回证的真实性予以确认。

中鼎房地产公司未提供证据。

海林市不动产登记中心未到庭亦款提交证据。

根据***申请，本院于2022年5月12日调取海林市不动产查档证明和查封明细，查封明细中关于查封起止时间为2019年7月29日至2022年7月28日，依据文书为（2018）黑1083民初1491号之一裁定。***质证意见：形式要件没异议，但是不动产登记中心出具的不能对抗房地产交易所，理由是备案登记和它是两个部门。荣江建筑公司质证意见：形式要件没异议，该证据能够证实法院查封诉争房屋时间是2019年7月29日，在原告与第三人签订商品房买卖合同前，因此原告的行为不符合司法解释28条的规定，不能阻却法院对诉争房屋的执行。中鼎房地产公司质证意见：没有意见，望法院解除此查封。该证据系本院依法调取，客观真实，予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

中鼎房地产公司为海林海林市鼎鸿公元小区开发建设单位。荣江建筑公司因与中鼎房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，申请财产保全，海林法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了包括鼎鸿公元小区14号楼1单元×室在内的部分房屋。财产保全案号为（2019）黑1083执保121号。2019年7月29日，海林法院给海林市不动产登记中心送达了该民事裁定书和协议执行通知书，海林市不动产登记中心在送达回证上加盖业务专用章并签署日期。2019年8月2日，海林法院给中鼎房地产公司送达该查封裁定书，其员工王长剑签字。

2019年7月30日，***与中鼎房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买鼎鸿公元小区14号楼1单元×室，面积126.01平方米，总价款226818元。***以银行转账方式支付给中鼎房地产公司的法定代表人左金海280000元。庭审中，***称支付的280000元中包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金。同日，中鼎房地产公司给***出具了226818元的三联单购房收据,并于当日到海林市销售备案登记表。之后，***自2019年8月1日起开始交纳鼎鸿公元小区14号楼1单元×室的电费、水费、取暖费等相关费用至今。

2020年12月24日***在接到中鼎房地产公司可以办理不动产权证照的通知后，到海林市的不动产权变更登记，并交纳契税3402.27元和住宅专项维修基金4536元。但因该房屋已被海林法院查封而未果。

本院认为，本案系因案外人提出执行异议进而形成的案外人执行异议之诉。***与中鼎房地产公司签订的《商品房买卖合同》，结合在案证据以及***和中鼎房地产公司的庭审自认，该合同应为有效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案结合***的诉请，其未提出确认其权利的诉请，故本院对此不予评判，而只对***就案涉的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行评判。

本案争议的1102室房屋初始登记在被执行的房地产开发企业即中鼎房地产公司名下，***享有消费者物权期待权，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定即:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条款的规定，消费者物权期待权只有在全部符合上述三种情形之下，消费者才享有足以排除强制执行的民事权益，缺一不可。本案中，***于2019年7月30日签订《商品房买卖合同》购买了案涉的1102室，且支付了全部购房款并用于居住，但在此之前，海林法院已经作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了案涉的1102室房屋，并于2019年7月29日将该裁定书和协助执行通知书送达给海林市不协产登记中心，已经“立即执行”。因此，***虽然与中鼎房地产公司签订《商品房买卖合同》并进行销售备案登记及交纳相关税费，但其诉请不符合第二十九条第（一）项即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请应予驳回。

综上，***所举证据不能证明就案涉1102室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉请本院不予支持。海林市不动产登记中心经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证和抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

驳回海***的诉讼请求。

案件受理费5500元，退还给***房屋实际价格的差价部分797.73元，余4702.27元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审　判　长　　陈景山

人民陪审员　　王显辉

人民陪审员　　张鹏东

二〇二二年六月九日

书　记　员　　顾　婧