***与北京墨臣建筑设计事务所（普通合伙）等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市平谷区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京0117民初1031号

原告：***，男，1955年1月25日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。

委托诉讼代理人：李粉花，北京市中银（南京）律师事务所律师。

被告：北京绿都锦绣建设集团有限公司，住所地北京市平谷区谷丰东路30号院19号楼1-5层101。（统一社会信用代码：911101177334821906）

法定代表人：王文，总经理。

委托诉讼代理人：阎玉蕾，女，北京绿都锦绣建设集团有限公司安全管理部职员，住该公司。

委托诉讼代理人：李翀，北京市方桥律师事务所律师。

第三人：中煤建设集团工程有限公司，住所地北京市东城区和平里九区甲4号。（统一社会信用代码：91110101801229729E）

法定代表人：孟瑞华，总经理。

委托诉讼代理人：刘方政，男，中煤建设集团工程有限公司职工，住该公司。

委托诉讼代理人：张忠伟，男，中煤建设集团工程有限公司法律顾问，住该公司。

第三人：北京墨臣建筑设计事务所（普通合伙），住所地北京市西城区佟麟阁路85号。（统一社会信用代码：911101027467314836）

执行事务合伙人：赖军，总裁。

执行事务合伙人：武勇，副总裁。

委托诉讼代理人：罗玲，北京大成律师事务所律师。

原告***与被告北京绿都锦绣建设集团有限公司（以下简称绿都公司）、第三人中煤建设集团工程有限公司（以下简称中煤公司）、北京墨臣建筑设计事务所（普通合伙）（以下简称墨臣事务所）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2022年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人李粉花，被告绿都公司的委托诉讼代理人阎玉蕾、李翀，第三人中煤公司的委托诉讼代理人刘方政、张忠伟，第三人墨臣事务所的委托诉讼代理人罗玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.要求被告及第三人赔偿不能正常居住房屋造成的损失：自2016年6月25日交房起至所涉房屋诉争问题解决之日，每月3000元（两套房屋），暂算至2022年6月，金额暂计216000元。2.要求被告及第三人负责为原告调换相同套数和面积且无任何质量及其他问题的房屋，如不能更换房屋则要求对涉案房屋进行维修。3.要求被告及第三人赔偿原告因房屋漏水造成的财产损失12000元。4.要求被告及第三人承担自交房之日至房屋具备居住使用条件之日止的供暖费每年5218.20元，计算六年，共计31309.20元。5.要求被告及第三人对房屋尺寸不一致及房屋质量问题赔偿50000元。事实和理由：原告系XXX村村民。2014年，原告与被告绿都公司签订回迁房认购协议，2016年6月25日，被告绿都公司交房。交房后，原告即开始备料准备装修，却发现该房屋存在各种质量问题，包括：房屋管道出现漏水问题，经多次维修亦无法解决，导致房屋长期处在严重的浸水状态；房屋内存放的水泥、门、电脑、音响等财产被泡坏、变形损毁；地面、墙面出现大面积发霉并长青苔，严重影响房屋质量和价值；数个房间存在对边尺寸严重不一致问题；101房屋主卧窗台尺寸误差让人震惊，且明显为后期修补；房屋多个房间以及房屋外面窗台等存在多处明显裂缝及其他明显质量问题。原告为维护自身合法权益，诉至法院。

绿都公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋确系我公司开发，且与原告存在房屋买卖合同法律关系。2.涉案房屋的建设施工单位为中煤公司，原告与中煤公司就房屋质量问题曾协商，且达成一致意见。3.自交房之日起，原告从未向我公司提出房屋质量问题，我公司对房屋质量问题亦不知情。4.涉案房屋的设计单位为墨臣事务所，墨臣事务所亦应承担设计责任。

中煤公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋确系我公司负责施工，我公司与绿都公司之间存在建设施工合同法律关系。2.涉案房屋经相关部门验收合格，竣工验收时间是2013年12月，验收时不存在质量问题，根据国务院制定的《建设工程质量管理条例》规定，房屋给排水管道的保修期为2年，从验收合格之日起计算，现原告起诉已过质量保证期。3.原告曾因房屋漏水问题与我公司协商，我公司工作人员也曾到过现场，但当时主要争议点在瓷砖空鼓，原告要求我公司更换瓷砖，绿都公司不让更换瓷砖，后来的处理结果是我公司剔除了所有的瓷砖，然后按照原告要求向原告提供了相应的沙子、水泥等施工材料，由原告自行维修。

墨臣事务所辩称，我事务所不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.我事务所不是本案适格当事人，我事务所与原告不存在合同法律关系。2.墨臣事务所提供的设计方案通过竣工验收，涉案房屋也经验收合格，我事务所设计不存在缺陷，符合规范要求，原告房屋漏水及房屋裂缝问题与我事务所设计无关，我事务所不应承担任何责任。3.原告起诉时已经超过法律规定的防水5年质保期。4.原告在收房过程中，未履行必要的注意义务，未及时主张权利，在长达六年的时间里对房屋损失的扩大部分，原告应自行承担相应后果。

本院经审理认定事实如下：1.2009年12月31日，绿都公司与墨臣事务所签订建设工程设计合同（一），绿都公司委托墨臣事务所负责涉案房屋在内的平谷区XXX新城“三定三限三结合”定向安置房项目设计工作。双方约定：墨臣事务所应按国家技术规范、标准、规程及发包人提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。2010年10月29日，中煤公司中标绿都公司开发的平谷区XXX新城定向安置房项目西一区第二标段工程，该工程即是由墨臣事务所设计的。2010年11月1日，绿都公司与中煤公司签订合同协议书，约定中煤公司承建上述工程。2013年12月10日，绿都公司、中煤公司、墨臣事务所在工程质量竣工验收记录上加盖了公章。

2.2014年12月15日，***与绿都公司签订XXX新城回迁楼房认购确认单，购买了XXX小区X号楼X单元101号及102号（以下简称101号、102号）房屋两套，两套房屋均为两居室。庭审中，原告表示自2016年6月收房至今，房屋存在漏水及尺寸不一的问题，且一直通过各种途径解决。为此，原告向本院提交北京XX物业管理有限公司及北京市平谷区XXX镇XXX村民委员会出具的证明，上述证明均显示原告所述情况。经本院向北京市平谷区XXX镇XXX村民委员会调查，确认因该村委会代管物业公司公章，两份证据加盖公章属实，内容亦属实。原告向本院提供取暖费催缴单，该单据显示原告两套房屋一年取暖费共计5218.20元。

3.经现场勘察，原告家101号房屋室内发现有堆放水泥9袋、石膏粉1袋、沙子一堆、电脑一台、功放机一台、打印机一台。102号房屋室内发现有堆放水泥4袋、沙子一堆。两处房屋均在卫生间发现漏水点位。经本院组织现场观察可以确定原告家两处房屋漏水位置均为主管道管根处，但漏水的源头无法观察到。经本院向专业技术人员咨询，其答复在维修过程中应逐层排查主管道井漏水问题；除漏水问题外未发现房屋存在结构安全问题；房屋内水泥价值每袋约30元、沙子约400元、石膏粉每袋约50元。

4.庭审中，被告明确表示已无其他房屋可以更换。墨臣事务所向本院提交了涉案房屋防水设计图纸，中煤公司对该图纸真实性予以认可。墨臣公司与中煤公司均认可管根部位应进行防水处理。中煤公司向本院提交防水施工检验记录，用以证明防水施工符合规定。

5.原告在法庭辩论终结后，另行提出关于质保期的相关诉讼请求。

本院认为，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。本案中，根据本院组织的多次现场勘察可以证实漏水点位在主管道管根部位。墨臣事务所与中煤公司均认可管根部位应进行防水处理，而根据本院现场勘查可以确认管道根部不具备防水功能。因此，可以确认101号及102号房屋的漏水系主管道管根处防水瑕疵导致，中煤公司作为施工方应对此承担相应的修复及赔偿责任。绿都公司及墨臣事务所在原告房屋漏水事件中并无过错，故不应承担赔偿责任。关于诉讼时效及保修期限问题，原告提供村委会及物业单位证明可以证实原告房屋漏水持续发生，且有关部门组织了维修，故原告在漏水尚存在的情况下起诉未超过诉讼时效，第三人亦不能以防水保修期限对抗应履行的维修及赔偿义务。

对于原告主张的赔偿因房屋长期不能居住而导致的房屋租金损失，原告房屋存在漏水问题，在多年内未能得到根本解决，对原告的生活造成了严重影响，本院根据原告房屋的面积及区位情况予以酌情确定为每年租金损失15000元（两套房屋），本院计算损失至本案判决前，至于判决后中煤公司应尽快组织维修施工，对于维修期间的损失问题原告可另案处理。需要指出的是，中煤公司应尽快对涉案房屋进行逐层漏水排查，并对排查所导致的住户损失承担责任。如中煤公司在排查过程中发现系***楼上邻居个人原因导致的漏水问题，中煤公司在承担相应费用后有权向相关责任人追偿。

对于原告主张的房屋内物品损失，本院根据原告购买物品的市场价值等因素予以确定。原告要求更换房屋，但原告并未提供证据证明存在可执行性，且被告明确表示无其他房屋可以更换，故本院对此不予支持。原告主张供暖费用，但原告并未实际交付，故对于尚未产生的费用，本院不予支持。对于原告所述的房屋其他质量问题，现有证据不足以证实房屋存在其他严重影响居住生活的质量问题，故本院对原告主张漏水之外的损失赔偿均不予支持。原告在法庭辩论终结后，单独提出有关质保期的诉讼请求，本案中不予处理。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条之规定，判决如下：

一、第三人中煤建设集团工程有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告***不能正常使用房屋（含两套房屋）的租金损失共计90000元；

二、第三人中煤建设集团工程有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告***位于北京市平谷区XXX镇XXX小区X号楼X单元101号及102号房屋内物品损失共计1500元；

三、第三人中煤建设集团工程有限公司于本判决生效之日起立即负责对原告***两套房屋漏水点位的漏水来源进行彻底排查（自二层住户开始向上逐一排查）及维修，并承担维修检查所引发的恢复原状责任及产生的全部费用；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5940元，由原告***负担4158元（已交纳）；由第三人中煤建设集团工程有限公司负担1782元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　朱　政

人民陪审员　　王顺启

人民陪审员　　王玉明

二〇二二年六月二十三日

法官　助理　　孙媛苹

书　记　员　　王　新