无锡市曙光电缆有限公司、无锡盈润企业管理咨询有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏02民终5574号 上诉人（原审原告、案外人)：无锡市曙光电缆有限公司，住所地宜兴市官林镇都山村，统一社会信用代码91320282714070844H。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：卫赟鹏、**，该公司员工。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：无锡盈润企业管理咨询有限公司，住所地无锡市梁溪区通扬路83号4楼，统一社会信用代码91320213MA1YHTDB4W。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，宜兴市丰义法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：江***重型机械制造有限公司，住所地宜兴市新街街道归径村，统一社会信用代码913202825642998298。 法定代表人：***。 原审第三人（被执行人）：***，男，1979年11月16日生，汉族，住宜兴市。 原审第三人（被执行人）：***，女，1981年2月19日生，居民身份证号码320223198102××××汉族，住宜兴市。 原审第三人（被执行人）：***，男，1948年8月6日生，汉族，住宜兴市。 原审第三人（被执行人）：***，女，1951年8月16日生，汉族，住宜兴市。 上诉人无锡市曙光电缆有限公司（以下简称曙光公司）因与被上诉人无锡盈润企业管理咨询有限公司（以下简称盈润公司）、原审第三人江***重型机械制造有限公司（以下简称**公司）、***、***、***、***案外人执行异议之诉一案，不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2022）苏0282民初3106民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曙光公司上诉请求：一、撤销(2022)苏0282民初3106号民事判决，并依法改判支持其诉讼请求或发回重审。二、由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：其与**公司于2013年1月1日签订土地房屋租赁协议书一份，约定其租赁该公司车间(面积：约7482平方米)20年，租金：100000元/年，支付方式：以工程款抵偿租金。合同签订后，其实际占有、使用该车间至今。租赁期间产生的水电费、生产经营开具的发票，均可证明其租赁的事实。现法院对**公司整体资产进行司法拍卖。根据买卖不破租赁原则，请求法院披露车间对外出租情况并带租拍卖。一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法查清事实，支持其上诉请求。 盈润公司辩称，一、曙光公司与**公司之间不存在租赁关系，租赁合同系曙光公司单方提供，**公司从始至终不承认其与曙光公司之间就租赁事宜进行过户协商，更别说签订租赁合同，另外，租赁合同上没有法定代表人签字确认，也没有合同原件用以核对，更没有租赁关系进行备案登记的证明。该租赁合同漏洞百出，因此其对租赁合同的真实性不予认可。二、依据一审庭审中第三人的陈述，**公司自2013年出现担保问题后，为寻求帮助，将**公司的公章交予曙光公司代为保管，因此曙光公司有机会提供连**公司都不知道的租赁合同，因此，双方之间事实上根本没有协商过租赁事宜，更别提签订租赁合同，**公司向交通银行借款时也未披露过抵押资产存在长期租赁一事。曙光公司提供的租赁合同，以及收据都是事后其单方补充的。另外，水电费发票无法佐证双方之间存在关系。三、7482平方米的车间，年租金是10万元，远低于市场同类车间每年150万元的租金。租赁合同的租金为每年一付，***公司提供的收据显示为一次性工程款给付，金额为200万元，两者之间存在明显矛盾，与事实不符也不符合常理。也更说***公司从来没有支付过租金，其根本目的在于偿债。买卖不破租赁保护的是真实客观的租赁关系，曙光公司提供虚假的租赁合同，不应受到法律保护。四、曙光公司并未占有使用抵押房屋，双方之间没有签订过租赁合同，双方之间的工程款也早就了结，不应还存在工程款抵偿不清的可能性。综上，曙光公司单方提供连**公司都不知道的租赁合同和收据，故意拖延对抵押资产的执行，请求法院查明事实，驳回上诉，维持原判。 **公司、***共同述称，其对案涉租赁合同不知情。其基建工程是2012年12月左右基建完成、设备安装到位。投资价值四五千万，不可能刚建好就以一年10万块钱租赁给曙光公司。公章当时是因为其公司帮其他两个公司的担保都出了问题，而在这此前，曙光公司为其担保了1000万，曙光公司担心其“破罐子破摔”，于是将其公章拿去保管，所以，该租赁合同其均不清楚。 ***、***、***书面述称：其三人与***庭审时所述答辩意见一致。 经审理查明，2020年4月27日，宜兴法院对交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交通银行）与**公司、***、***、***、***金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏0282民初862号民事判决：**公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付交通银行贷款本金1899万元、期内欠息398385.33元、逾期罚息（以1899万元为基数，自2020年3月29日至实际给付之日止按年利率4.75%上浮50%计算）、期内欠息之复利（以398385.33元为基数，自2020年3月29日起至实际给付之日止按年利率4.75%上浮50%计算）；**公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付交通银行律师代理费损失456450元；***、***、***、***对**公司上述第一、二项债务承担连带保证责任；对**公司的上述第一、第二项债务及本案应承担的诉讼费，交通银行有权以**公司所有的坐落于宜兴市新街街道归径村房产所有权（权证号为宜房权证宜城字第1××5号）及土地使用权（权证号为宜国用（2012）第45600033号）折价或拍卖、变卖所得的价款在登记最高债权数额3033万元范围内优先受偿。 后交通银行转让其上述债权，受让人中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产公司）作为申请人向该院申请执行，该院于2021年3月11日立案执行，执行案号为（2021）苏0282执1301号。执行过程中，东方资产公司转让债权，该院出具（2021）苏0282执1301号执行裁定书，变更盈润公司为本案申请执行人。后该院作出（2021）苏0282执1301号之一执行裁定：拍卖被执行人**公司名下坐落于宜兴市新街街道归径村的厂房、土地及附属设施等整体资产［权证号：××／宜国用（2012）第45600033号］,用于清偿债务；责令**公司及其他占有使用人在收到本裁定之日起十五日内将以上房产腾空后交付给该院拍卖。 曙光公司提出异议称，其与**公司于2013年1月1日签订租赁合同，合同约定**公司将其约7482平方米的车间出租给其使用，租赁期限20年。合同签订后，其实际占有使用至今，故请求带租拍卖**公司的资产。该院经审查，于2022年3月1日裁定驳回曙光公司的异议请求。 曙光公司不服该裁定，向该院提起执行异议之诉。请求：1.确认曙光公司与**公司车间的租赁合同有效并带租拍卖；2.本案诉讼费用由盈润公司承担。事实和理由：曙光公司与**公司于2013年1月1日签订土地房屋租赁协议书一份，约定曙光公司租赁**公司车间(面积：约7482平方米)20年，租金：100000元/年，支付方式：以工程款抵偿租金。合同签订后，曙光公司实际占有、使用该车间至今。租赁期间产生的水电费、生产经营开具的发票，均可证***公司租赁的事实。根据买卖不破租赁原则，诉至该院。 盈润公司辩称：1.**公司原来向债权人交通银行提供的贷款申请从没披露有场地租赁事实，相反曙光公司为债务人提供了担保保证进行资产重组，主动向银行归还了部分借款和利息；2.曙光公司实际支付**公司租赁合同表述了每年支付租金签订协议后，开具以工程欠款抵偿租金的租赁关系，不产生用益物权的法律保护，买卖不破租赁应是对客观真实的租赁保护；3.曙光公司提供的租金每年10万元，明显与市场租赁不符，按照该**公司土地使用税、房产税每年就需要20多万元，**公司投资的土地房屋价值约4000多万元，每年支付银行利息近200万元，市场同类房屋土地租金每年需要150万元左右，与合同表述的租赁租金不符合常理；4.**公司厂房建成后，被曙光公司控制，曙光公司未提供与**公司签订的合同的相关人员，同时租赁合同进行协商，达成一致协议的意思表示，显然租赁合同是曙光公司所伪造；5.曙光公司利用控制**公司的公章办理机器设备的抵押登记，金额为1324万元，加上每年实际租金150万元左右，那么共计租金1200万元，工程款实际已经全部支付完毕，不存在工程款抵偿租金；6.曙光公司未实际占有以及使用抵押房屋土地，根本不存在买卖不破租赁的客观事实，现在厂房由第三人实际租赁使用，并***公司收取租金，收取的租金应支付给抵押权人；对曙光公司私自办理不动产抵押登记、虚假诉讼、恶意提出执行异议及异议之诉、故意拖延对抵押资产的执行，对此查明事实后给予法律制裁。综上，曙光公司的诉请于法无据，要求依法驳回曙光公司诉讼请求。 **公司、***共同述称：对于租赁合同其不知情，其是在2013年公司担保出现问题，所有责任都到**公司后，***公司原法定代表人求助，因为原先**担保的1000万元就是曙光公司担保的，曙光公司怕我继续在外面乱担保，就让其把**公司公章交过去，他们代为保管，这就是租赁合同我并不知情的前提。 审理中：曙光公司为证明其主张，提交如下证据： 1.土地房屋租赁协议书复印件一份，证***公司与**公司的租赁关系。 2.收款收据原件一张，证***公司已经支付过租金。 3.增值税发票复印件及水电费支付凭证、领款凭证，证***公司在租赁期间开具了增值税发票和支付的水电费凭证及领款凭证，证***公司租赁的事实。 盈润公司质证称：对证据1形式有异议，**公司毫不知情，况且**公司没有任何人签字，内容不符合客观事实；对证据2形式真实性没有异议，***公司未明确收款收据从何处来，是谁给予曙光公司，且目前**公司对此也予以否认；对证据3真实性没有异议，关联性有异议。 **公司、***质证称：对证据1真实性有异议，其对合同不知情，同时甲方抬头是江***重工有限公司，名字与其公司不符，不存在江***重工有限公司；对证据2真实性有异议，其从来没有看到过；对证据3真实性没有异议，但是该组证据是**公司和曙光公司的合作项目形成，和租赁没有任何关系，当时**公司资金链已经断掉了，所以项目资金来源包括水电费都是***公司垫付。 一审法院认为，承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，在法院查封之前已经与被执行人签订合法有效的租赁合同，且已按约支付租金，实际占有使用租赁物，查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求附带租赁拍卖的应予以支持。本案中，曙光公司提供的证据不足以证明其与**公司之间存在合法有效的租赁合同关系，一方面，**公司作为合同相对方，其始终坚持双方之间不存在租赁合同关系，仅为合作关系，曙光公司也未能提供租赁合同原件，该租赁合同亦未进行备案登记，故无法确认该租赁合同系**公司的真实意思表示。另一方面，合同约定的每年支付租金与曙光公司提交的收据载明一次性支付20年租金存在矛盾，且双方对于工程款结算及用途仍存在重大争议，故亦无法确认曙光公司已支付相应租金及实际占有使用租赁物。综上，曙光公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，判决驳回曙光公司的全部诉讼请求。一审案件受理费22800元，***公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，必须举证证明其在法院查封之前已经与被执行人签订合法有效的租赁合同，且已按约支付租金，实际占有使用租赁物。本案中，申请执行人盈润公司对案涉房屋享有抵押权、对案涉房屋享有抵押物变现的优先受偿权是执行依据等确认的事实。在执行实施处置案涉房屋时，案外人曙光公司要求保护其租赁权，请求对案涉房屋带租拍卖，应由其提供证据证明其在法院查封之前已经与被执行人**公司签订合法有效的租赁合同签订合法有效的租赁合同，且已按约支付租金，实际占有使用租赁物。本案中，首先，根据曙光公司提交的租赁合同，合同载明的落款时间虽为2013年1月1日，确实是在抵押权设立之前，但基于租赁期限为20年的长期租赁合同，对其真实性以及实际履行情况均需严格审查。其次，曙光公司也未能提供租赁合同原件，合同上将江***重型机械制造有限公司写成江***重工有限公司，错误明显，不合常理，且只加盖了公章，没有任何人签字。该租赁合同亦未进行备案登记，故无法确认该租赁合同系合法有效的租赁合同。最后，关于租金问题，租赁合同仅约定房租金每年10万元，租期20年，未约定长达20年内如遇市场价格浮动，租金如何涨跌等问题，不符合通常交易习惯。因此，综合全案事实，本案不足以证***公司与**公司就案涉房屋在抵押设立前已形成真实合法有效的租赁关系，对曙光公司要求带租拍卖的请求不予支持。 综上所述，上诉人曙光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，***公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年九月二十二日 书记员　　**珊