广州市隧成建业物业发展有限公司
广州市隧道开发公司、广州市隧成建业物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终19760号
上诉人（原审原告）：广州市隧道开发公司。住所地：广州市荔湾区沙面南街*号之一。
法定代表人：劳卫，董事长。
委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓敏，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市隧成建业物业发展有限公司。住所地：广州市荔湾区黄沙大道***号301。
法定代表人：曾春航，董事长。
委托诉讼代理人：高敏坚，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵向红，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州市隧道开发公司（以下简称隧道公司）因与被上诉人广州市隧成建业物业发展有限公司（以下简称隧成建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
隧道公司上诉请求：一、请求撤销(2018)粤0103民初4460号判决，改判支持隧道公司的所有诉讼请求；二、请求判令隧成建业公司支付本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，政府行为应属于不可抗力。广州市人民政府2017年6月29日颁布施行《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》(穗府办函[2017]147号)规定，企业拟签订物业租赁合同单次出租的期限原则上不超过6年，出租项目应依照本意见和市属企业建立的物业出租管理制度加强管理，规范审批，而且应该通过公开招租方式。2017年9月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于印发进一步规范物业经营管理工作方案的通知》(穗建财[2017]2021号)，要求相关单位对物业经营管理不规范问题迅速开展自查整改。其中，物业经营管理不规范的问题包括出租年限超过上限的(即5年以上)。隧道公司与隧成建业公司签订的合同期限为11年，已超过可以单次出租的年限，根据市政府的要求，属于应当整改的物业，隧道公司有权解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的情况，隧道公司认为，政府行为不能预见、不能避免，亦不能克服，政府行为应当属于不可抗力，隧道公司解除合同的行为合法有效，隧成建业公司应当腾空租赁房并交还隧道公司。
隧成建业公司二审答辩：不同意隧道公司的上诉请求，同意一审判决处理。
隧道公司于2018年6月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除2011年10月27日隧道公司与隧成建业公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令隧成建业公司腾空租赁房屋并交还隧道公司；3.判令隧成建业公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：
广州市荔湾区黄沙大道路X、X号3楼登记不动产所有权人为隧道公司。
2011年10月27日隧道公司（出租人、甲方）与隧成建业公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道路3-X号3楼自编3-3号的房地产出租给乙方作商业使用，建筑面积（或使用）284平方米。租赁期限自2012年1月1日起至2022年12月31日止，月租金5112元。在第六条第四款约定：发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。在第十条约定：在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。合同签订后，隧道公司将合同约定的房屋交隧成建业公司使用，隧成建业公司也向隧道公司支付约定的租金。
2017年12月4日隧道公司向隧成建业公司发出隧开函字[2017]48号《关于提前终止房屋租赁合同的函》。隧道公司根据广州市住房和城乡建设委员会下发《关于印发进一步规范物业经营管理工作方案的通知》要求，隧道公司与隧成建业公司签订的《广州市房屋租赁合同》（隧开约字[2011]289号），存在物业经营不规范问题（出租年限超过规定上限的5年以上），根据上级要求需马上进行整改，为此隧道公司提前至2017年12月31日与隧成建业公司终止合同，请隧成建业公司做好相关工作，依时将物业交还。
2017年12月21日隧道公司通过委托代理人向隧成建业公司发出《关于解除租赁合同的敦告函》，认为隧道公司于2017年12月4日发函通知隧成建业公司于2017年12月31日解除与隧成建业公司的租赁合同，现隧道公司委托律师再次通知隧成建业公司：根据政府的要求，双方的租赁合同及相关协议将于2017年12月31日解除，请隧成建业公司按时交还物业。经催告未果，隧道公司遂向一审法院提起诉讼。
在庭审中，隧道公司确认隧成建业公司没有拖欠租金。隧成建业公司提供：2013年12月23日经广州市中级人民法院作出（2007）穗中法执字第3328号民事裁定书，证实裁定将广州市隧道开发公司持有的广州市隧成建业物业发展有限公司92.792%股权过户给竞买人曾春航、徐清然、阮翠萍、李云名下。隧道公司认为该证据与本案无关。
一审法院认为：
隧道公司与隧成建业公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各方所确定的义务。
关于政府的规定和要求应否视为不可抗力的问题。不可抗力是指人力所不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量。不可抗力独立于人的行为之外。政府的规定和要求虽然也属于隧道公司、隧成建业公司双方不能预见的范畴，但该行为不具有外在于人的行为的客观性特点，因而不属于不可抗力。隧成建业公司的抗辩理由成立。隧道公司以政府的规定和要求属不可抗力为由，解除与隧成建业公司签订的《广州市房屋租赁合同》及要求隧成建业公司交回涉案房屋的理由不成立，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2018年8月23日作出一审判决：驳回广州市隧道开发公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由广州市隧道开发公司负担。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，广州市人民政府办公厅2017年6月29日发布《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》(穗府办函[2017]147号)提出，企业拟签订物业租赁合同单次出租的期限原则上不超过6年，出租项目应依照本意见和市属企业建立的物业出租管理制度加强管理，规范审批；企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。二审庭询中，隧成建业公司表示涉案房屋租赁合同签订于2011年10月，指导意见不能否认合同的效力。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：隧道公司以不可抗力为由要求解除涉案合同是否正当。
穗府办函[2017]147号文是为加强国有企业物业管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失而提出的指导意见。广州市住房和城乡建设委员会要求直属单位开展自查整改工作，加强和规范物业经营管理以落实国有资产管理职责。政府相关部门要求对发现的问题进行整改，并非就是隧道公司提前解除涉案租赁合同的正当理由。一审判决不支持隧道公司所提不可抗力提前解除租赁合同的诉讼请求，所作处理并无不当。
综上所述，隧道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市隧道开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年十二月六日
书记员 杨仁义
郭丽淳
