长江航运科学研究所有限公司与武汉宏凯房地产开发有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鄂0102民初7544号

原告：长江航运科学研究所有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道2749号。

法定代表人：刘光耀，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘天兵（一般授权代理），国浩律师（武汉）事务所律师。

委托诉讼代理人：高冬（一般授权代理），国浩律师（武汉）事务所律师。

被告：****房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区一元街沿江大道165号4栋1-3层。

法定代表人：许文超，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：崔志峰（特别授权代理），男，该公司员工，住湖北省武汉市江岸区。

被告：许爱国，男，1971年2月9日出生，汉族，住湖北省云梦县。

原告长江航运科学研究所有限公司（以下简称长航科研所）诉被告****房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）、许爱国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张愿担任审判长，与人民陪审员赵静、李爱荣组成合议庭进行审理。审理中，长航科研所向本院提交财产保全申请书，本院依法作出（2019）鄂0102民初7544号民事裁定书裁定，冻结宏凯公司的银行存款700,000元或查封、扣押相应价值的财产。本案于2019年10月11日公开开庭进行了审理，原告长航科研所的委托诉讼代理人刘天兵、高冬，被告宏凯公司的委托诉讼代理人崔志峰，被告许爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告长航科研所向本院提出诉讼请求：1、被告宏凯公司向原告长航科研所支付武汉市江岸区沿江大道165号房屋复建费(现已发生复建费730,000元)；2、被告许爱国就诉争房屋复建费向原告长航科研所承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告长航科研所将第一项诉讼请求变更为：被告宏凯公司向原告长航科研所支付武汉市江岸区沿江大道165号房屋复建费(现已发生复建费8,389,790.37元)。

事实和理由：我公司系诉争房屋的所有权人。2015年8月6日，我公司与宏凯公司、许爱国签订了《房屋租赁合同》(合同编号2015206)，约定我公司将诉争房屋出租给宏凯公司，许爱国是宏凯公司的保证人，对宏凯公司违反合同义务承担无限连带担保责任。

2016年1月7日，我公司与宏凯公司、许爱国签订了《房屋租赁补充协议》，该协议第5条约定：宏凯公司对诉争房屋装修改造期间的安全(包括但不限于消防安全、人身安全、财产安全、设施设备安全、施工安全等全方位的安全)、卫生、水电、环境等负全部责任。

2016年1月8日，宏凯公司向我公司签发报告：165号房屋因宏凯公司改造装修的不当行为而垮塌，宏凯公司争取尽快采取补救措施。

2016年2月1日，我公司与宏凯公司就165号房屋修复问题形成了《会议纪要》，写明：165号房屋垮塌是宏凯公司进行内部装修改造时施工不当造成的，修复的全部费用由宏凯公司承担。

2016年3月4日、2016年3月21日，宏凯公司、许爱国两次出具承诺书，承诺承担165号房屋所有重建费用。

2017年11月28日，我公司与宏凯公司、许爱国签订《会议纪要》，再次表明宏凯公司须对我公司承担房屋复建的责任，保证人许爱国就宏凯公司在房屋租赁合同中的责任和义务承担无限连带责任，保证期限：主债务履行期限届满后一年。

此后，我公司因与宏凯公司关于履行165号房屋的房屋租赁合同发生纠纷，向贵院提起过诉讼。贵院于2018年12月3日作出了(2018)鄂0102民初3205号民事判决书，判决：“一、原告(反诉被告)长江航运科学研究所有限公司与被告(反诉原告)****房地产开发有限公司的《房屋租赁合同》(合同编号2015206)、《房屋租赁补充协议》(合同编号2015207)、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》于2018年4月4日解除；二、被告(反诉原告)****房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区沿江大道165号房屋；三、原告(反诉被告)长江航运科学研究所有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)****房地产开发有限公司保证金65万元；四、驳回原告(反诉被告)长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)****房地产开发有限公司的其他反诉请求。”

我公司、宏凯公司均不服该判决并上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2019年4月10日作出了(2019)鄂01民终1404号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决同时载明：165号房屋的复建费实际发生后，我公司可另行主张权利。该判决现已生效。

现政府部门及我公司上级单位均已同意我公司按“三原”原则复建165号房屋。我公司已就165号房屋的复建工作与招商局地产(武汉)有限公司签订了《沿江大道165号房屋复建项目代建服务合同》，发生代建服务费43万元；已就165号建筑方案设计与武汉市规划设计有限公司签订了《武汉市规划设计合同》，发生设计费30万元。随着房屋复建的推进，后续还将产生工程勘查、施工、监理等巨额费用。为维护自身合法权益，我公司特此诉至贵院，望贵院判如所请。

被告宏凯房地产辩称，1、我公司不应该承担该复建费用。当时我公司同意复建是有条件的，是需要房屋尽快地投入使用，房屋是由我公司建的不是原告建的。现在原告把我公司排除在外自行建造，没有一系列的前提条件是违反了双方的约定，所以我公司不会承担相关费用；2、原告的诉讼请求没有法律依据，涉诉房屋经鉴定为D级危房，区房地局也下达了D级危房治理通知书，并至今没有依法撤销。根据法律规定房屋承租人有权对房屋进行鉴定，其鉴定一旦做出均有法律效力，原告对鉴定结论有异议可以申请重新鉴定，在没有否定的结论之前。原鉴定结论有效；3、原告没有权利强迫鉴定机构撤回报告，原告要求撤回鉴定报告是无效的，现在鉴定报告仍然具有法律效力。综上，诉争房屋超过了70年，都是泥沙状态，在垮塌之前就是危房，我公司之前为了装修考虑到房屋的状态，在勘察过程中就发生了垮塌。4、原告的诉讼请求没有法律依据。原告认为复建费由我公司承担是基于签订的承诺书。但当时我公司签字是被迫的，不自愿的，是原告以国有的身份强迫我公司签订的。许爱国也迫于压力签订了承诺书、会议纪要，不是我公司真实意思表示，我公司不予认可。江岸法院作出的判决书也将会议纪要、合同、承诺书予以解除，原告的主张没有依据。双方约定房屋建成使用时间是2018年6月30日，原告口头承诺建成后可以续租，我公司才同意出资复建，在复建时我方已经投入200万元，现在前提条件已经不在，我公司同意出资复建的承诺没有法律效力。我公司对原告的复建费数额不予认可，原告与第三方签订支出的复建费用与我公司无关，我公司不予认可。原告的诉请没有事实及法律依据，我公司请求驳回原告的诉讼请求。

被告许爱国辩称，原告请求我承担复建费的依据是我与原告签订的补充协议。签订补充协议是原告哄着我签的。虽然我知道他是在哄我但是我还是愿意签，因为当时政府部门已经认定该房屋是危房。原告哄着我签订不平等的协议，因为房子地段非常好，我也想续租，所以我也就签了。我复建房屋后继续承租房屋，赚的钱能够弥补复建的费用。我租赁了一个危房，是不承担任何责任的，应当是出租方承担责任。

经审理查明：位于武汉市江岸区一元街沿江大道165号6栋1-3层、7栋1-2层的房产的所有权人为长航科研所。2015年8月6日，长航科研所与宏凯公司签订《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06），约定：长航科研所将位于武汉市江岸区沿江大道165号的房屋出租给宏凯公司，许爱国为宏凯公司承担连带担保责任。2015年11月19日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局对诉争房屋出具岸房危字（2015）第296号武汉市危险房屋治理通知书，建议：1、停止使用；2、房屋拆除重建须到有关部门办理相关手续。宏凯公司收到了该治理通知书。2016年1月7日，长航科研所作为出租方、宏凯公司作为承租方，许爱国作为保证人签订《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）就房屋租金等问题进一步进行了约定，同时约定，承租方对租赁房屋装修改造期间的安全（包括但不限于消防安全、人身安全、财产安全、设施设备安全、施工安全等全方位的安全）、卫生、水电、环境等负全部责任，对出租方提出的安全隐患或指出的施工人员的不安全行为，承租方必须无条件进行整改，以确保出租房屋的安全。2016年1月8日，宏凯公司向长航科研所报告，写明：“我公司在对承租贵所江岸区沿江大道165号的房屋进行改造装修过程中，由于对该房屋外立面结构和该房屋状况估计不足，再加上施工方式不当，拆除外立面时，造成房屋垮塌。……我方除向贵方表示深深的歉意外，争取尽快采取补救恢复重建，希望得到贵方支持。”2016年2月1日，长航科研所与宏凯公司就诉争房屋修复问题进行协商，并形成《会议纪要》，会议纪要写明：沿江大道165号部分房屋垮塌是宏凯公司进行内部装修改造时施工不当造成的，宏凯公司要采取补救措施，尽快修复受损房屋；经估算，房屋修复费用在150万元左右。宏凯公司同意筹措150万元作为房屋修复专项资金，并在2016年2月20日前交长航科研所保管；在宏凯公司房屋修复资金支付到位的前提下，长航科研所全力配合宏凯公司办理房屋修复相关手续，房屋修复期间双方按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》执行；房屋修复的全部费用由宏凯公司承担，任何时间宏凯公司都无权就房屋修复所投入的费用向长航科研所主张权利。许爱国、卢静等作为宏凯公司的人员参会并签字，宏凯公司在此会议纪要上盖章。2016年3月4日，宏凯公司与许爱国出具承诺书，写明：“在未将装修改造方案报送贵单位之前，我单位擅自动用大型机械设备对房屋外立面和楼层分隔等部位进行拆除，这是造成房屋垮塌的直接原因，也是唯一原因”、“承租房屋安全状况良好，不属于危房。我单位在2015年9月申请房屋安全鉴定，并商议鉴定机构（武汉卓域建筑设计咨询有限公司）将房屋鉴定为D级危房，完全是为了在房屋重建过程中办理审批手续之用。任何时候，我单位均不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金，或者承担房屋重建费用、延长租期等有损贵单位权益的事项”。2016年3月21日，宏凯公司与许爱国再次出具承诺书，写明：“在受损房屋修复过程中，我公司优先选择重建方案。即将原三栋房屋全部拆除，在原址重建一栋二至三层楼的房屋”、“我公司初步预算，房屋重建费用约为172万元左右，我公司承诺：包含房屋重建报批、设计、施工、规费、办证等所有房屋重建的费用不论是否超出费用，均由我公司全额承担。我公司承担房屋重建的所有费用，是我单位对贵所房屋造成损坏后履行的赔偿义务，我公司不因此享有除房屋租赁协议约定权利以外的其它任何权利”。2017年11月28日，长航科研所与宏凯公司、许爱国就诉争房屋进行协商，并形成会议纪要，写明：要争取早日取得规划方案审批意见书；宏凯公司应缴2017年度房屋租金146.35万元，实缴36.34万元，欠缴110.01万元，长航科研所同意宏凯公司提出的将房屋修复专项资金80万元冲抵租金，完成冲抵后剩余欠缴租金30.01万元，宏凯公司承诺在2017年11月30日之前全部缴清；复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日（根据规划审批的进程可以作延后的调整）；保证人许爱国对宏凯公司在房屋租赁合同中的责任和义务承担无限连带责任，这些责任和义务包含但不限于按期支付租金、依法经营、保障租赁房屋的安全、房屋复建、房屋复建期间的安全、复建房屋的质量等，保证期限为主债务履行限期届满后一年。许爱国、卢静等作为宏凯公司代表在会议纪要上签字，宏凯公司在会议纪要上盖章。

另查明，长江航运科学研究所于2017年11月10日更名为长江航运科学研究所有限公司。

2018年4月23日，因履行房屋租赁合同发生纠纷，长航科研所诉至本院，宏凯公司提出反诉。2018年12月3日，本院作出（2018）鄂0102民初3205号民事判决书，判决如下：“一、原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司与被告（反诉原告）****房地产开发有限公司的《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》于2018年4月4日解除；二、被告（反诉原告）****房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区沿江大道165号房屋；三、原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）****房地产开发有限公司保证金65万元;四、驳回原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）****房地产开发有限公司的其他反诉请求。”长航科研所、宏凯公司对上述判决不服均提起上诉。2019年4月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终1404号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。

长航科研所拟在武汉市江岸区一元街沿江大道165号复建房屋打造长江航运博物馆。经审批，相关政府部门与长航科研所的上级单位均已同意长航科研所按“三原”原则复建。后长航科研所签订《长江航运科学研究所公司沿江大道165号房屋复建项目代建服务合同》、《武汉市规划设计合同》等系列合同开始复建工作。

以上事实有房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、报告、2016年2月1日会议纪要、承诺书、2017年11月28日会议纪要、武汉市危险房屋治理通知书、民事判决书、合同等证据经庭审质证、查证属实，本院予以采信及双方当事人的当庭陈述佐证。

本院认为，2016年1月8日宏凯公司向长航科研所提交的《报告》、2016年3月4日、2016年3月21日宏凯公司与许爱国作为承诺人向长航科研所出具的《承诺书》均表明位于武汉市江岸区一元街沿江大道165号的房屋垮塌系因宏凯公司施工不当造成，且宏凯公司愿意承担房屋复建的所有费用，故长航科研所要求宏凯公司承担房屋复建费用的请求，本院予以支持。关于房屋复建的费用，根据长航科研所诉请，目前复建费用已高达8,389,790.37元。但是，房屋的复建过程宏凯公司没有参与，且复建后的房屋价值远高于垮塌的房屋，全部的复建费用由宏凯公司承担有失公允，结合2016年3月21日的《承诺书》中“我公司初步预算，房屋重建费用约为172万元左右”的内容，宏凯公司应向长航科研所支付房屋复建费1,720,000元为宜。关于长航科研所要求许爱国承担连带保证责任的诉讼请求，《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》已于2018年4月4日解除，长航科研所要求许爱国承担连带保证责任已无事实依据，本院不予支持。关于宏凯公司、许爱国提出会议纪要、承诺书等其签字均为被迫的辩称意见，宏凯公司、许爱国并未提交证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告****房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告长江航运科学研究所有限公司支付房屋复建费1,720,000元；

二、驳回原告长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费76,518.53元及保全费4,290元，共计80,808.53元由被告****房地产开发有限公司负担24,242.56元，原告长江航运科学研究所有限公司负担56,565.97元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　张　愿

人民陪审员　　李爱荣

人民陪审员　　赵　静

二〇一九年十二月六日

书　记　员　　周　瑾