武汉宏凯房地产开发有限公司、长江航运科学研究所有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）鄂民申2139号

再审申请人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：****房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区一元街沿江大道165号4栋1-3层。

法定代表人：许文超，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：方明，湖北赫诚律师事务所律师。

被申请人（一审原告暨反诉被告、二审上诉人）：长江航运科学研究所有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道2749号。

法定代表人：刘光耀，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘天兵，该公司法律顾问。

委托诉讼代理人：李伦权，该公司员工。

一审被告、二审被上诉人：许爱国，男，汉族，1971年2月9日出生，住湖北省云梦县。

再审申请人****房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）因与被申请人长江航运科学研究所有限公司（以下简称长航科研所）及一审被告、二审被上诉人许爱国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终1404号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

宏凯公司申请再审称，二审判决认定事实不清、适用法律错误。１.案涉房屋被确定为D级危房，严禁出租，长航科研所与宏凯公司、许爱国签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》以及《会议纪要》均应认定为无效。２.案涉房屋已灭失，宏凯公司支付高额租金显失公平，宏凯公司的利益应按公平原则予以保护。３.无效的协议就按各自权利义务恢复原状、相互返还，宏凯公司共计向长航科研所支付租金400.465万元、履约保证金105万元，为恢复重建已实际产生200万元的工程量，其中租金和履约保证金应由长航科研所返还，租赁物灭失长航科研所存在较大过错，应由其承担200万元经济损失中的70%－90%。宏凯公司请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，对本案进行再审。

本院经审查认为，关于宏凯公司主张案涉房屋属D级危房，《房屋租赁合同》及相关补充协议、会议纪要均应认定为无效的问题。宏凯公司认为，依据中华人民共和国住房和城乡建设部2010年颁布的《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形”的规定，案涉房屋被认定为危房，双方签订的《房屋租赁合同》因违反上述禁止性规定，应认定为无效。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规禁止性规定应认定合同无效的情形，是指依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规来认定合同无效，《商品房屋租赁管理办法》属于中华人民共和国住房和城乡建设部出台的部委规章，并非国务院颁布的行政法规，此不符合上述法律规定的应认定合同无效的情形。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效，强制性规定又包括管理性规范和效力性规范，《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项的规定属部委规章的管理性规范，案涉房屋被认定为危房后，宏凯公司与长航科研所均采取积极态度进行维修、复建并为之作出努力，并未放任危房继续经营使之有可能出现损害公共利益的后果。故即使案涉房屋被认定为D级危房，也并不能由此直接认定长航科研所与宏凯公司签订的《房屋租赁合同》无效。再次，从本案查明的事实来看，宏凯公司与长航科研所在本案再审审查期间均认可自2012年开始宏凯公司即承租本案案涉房屋用作经营娱乐场所，2015年8月前述租赁合同到期后，双方再次续租，并在租赁合同中约定由宏凯公司对房屋进行扩建。故宏凯公司对房屋用途及在签订案涉《房屋租赁合同》时房屋能正常使用属明知。宏凯公司认可危房鉴定申请是由该公司提出，并于2016年3月4日向长航科研所出具《承诺书》，载明“我单位在2015年9月申请房屋安全鉴定，并商议鉴定机构（武汉卓域建筑设计咨询有限公司）将房屋签订为D级危房，完全是为了在房屋重建过程中办理审批手续之用。任何时候，我单位放弃不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金……”上述承诺书加盖有宏凯公司印章，该公司实际负责人许爱国亦签字认可，此属宏凯公司的真实意思表示，其自认申请危房鉴定并商议鉴定机构将鉴定等级确定为D级，均是为房屋重建所需。现宏凯公司以案涉房屋被相关行政部门认定为危房为由，主张双方签订的《房屋租赁协议》以及补充协议、会议纪要无效，与宏凯公司后续多次承诺由其承担房屋修复及相关修复费用，并实际向长航科研所交纳修复保证金的行为相悖，此有违诚信原则，宏凯公司的该项申请事由不能成立。

关于宏凯公司主张案涉房屋已灭失，其支付高额租金显失公平的问题。本案中，因宏凯公司欠付租金，在租赁合同签订三个月后长航科研所向法院起诉要求解除租赁合同。在该案诉讼过程中，宏凯公司再次与长航科研所签订《房屋租赁补充协议》并明确应缴纳租金数额且实际向长航科研所支付租金，后长航科研所撤诉。就案涉房屋灭失问题，宏凯公司多次向长航科研所出具报告及承诺函，明确载明房屋灭失原因系该公司在对房屋进行改造装修过程中，由于对该房屋外立面结构和该房屋状况估计不足，再加上施工方式不当，拆除外立面时，造成房屋垮塌。宏凯公司亦另行向长航科研所出具承诺书，承诺由其负担房屋修复费用，并将筹措的150万房屋修复专项资金交由长航科研所保管，其中70万元冲抵房屋修复期间的租金，并对复建房屋的日期暂定为2018年6月30日。宏凯公司在涉案房屋灭失后出具报告及承诺函、与长航科研所达成会议纪要的行为，均属其自愿承担案涉房屋灭失后的相关后果，系其真实意思表示。原审法院综合考量复建房屋期限过长、审批手续至今未完成，且复建费用未实际发生，双方损失均较大的具体情况，将宏凯公司交纳的105万元履约保证金冲抵欠付租金，按照双方协商的房屋修复日期来计算应缴租金的截止日期，已充分考虑了宏凯公司在本案中的权益，并不违背公平原则，宏凯公司的该项申请事由不能成立。

综上，宏凯公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回****房地产开发有限公司的再审申请。

审 判 长　周宜雄

审 判 员　陈继良

审 判 员　杨　艳

二〇一九年八月十二日

法官助理　连冰雪

书 记 员　刘晓屿