长江航运科学研究所有限公司与武汉宏凯房地产开发有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0102民初3205号

原告（反诉被告）：长江航运科学研究所有限公司，住所地：武汉市江岸区解放大道2749号。

法定代表人：刘光耀，该公司执行董事。

委托代理人：刘天兵（特别授权代理），国浩律师（武汉）事务所律师。

委托代理人：高冬（特别授权代理），国浩律师（武汉）事务所律师。

被告（反诉原告）：****房地产开发有限公司，住所地：武汉市江岸区一元街沿江大道165号4栋1-3层。

法定代表人：许文超，该公司执行董事。

委托代理人：魏亚峰（一般授权代理），湖北林熙律师事务所律师。

委托代理人：葛曼洋（一般授权代理，于2018年8月3日取消委托），湖北林熙律师事务所律师。

委托代理人：阳刘（一般授权代理），湖北林熙律师事务所律师。

被告：许爱国，男，1971年2月9日出生，汉族，住湖北省云梦县，

委托代理人：燕非（一般授权代理），湖北林熙律师事务所律师。

委托代理人：陈晖（一般授权代理），湖北林熙律师事务所律师。

原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司诉被告（反诉原告）****房地产开发有限公司、被告许爱国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员付慧、王玉波组成合议庭进行审理，因****房地产开发有限公司、许爱国下落不明，本院依法公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书等诉讼材料，****房地产开发有限公司、许爱国于公告期内出现，本院依法于2018年7月5日、2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司（以下简称长航科研所）的委托代理人刘天兵、高冬，被告（反诉原告）****房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）的委托代理人魏亚锋、葛曼洋、阳刘，被告许爱国的委托代理人陈晖到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，双方当事人争议较大，经本院院长批准，本案依法延长审理期限一个月。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）长航科研所向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、两份《会议纪要》已于2018年4月4日解除；2、判令被告宏凯公司腾退并向原告移交租赁房屋和场地；3、判令被告宏凯公司向原告赔偿沿江大道165号房屋复建款350万（最终以双方共同委托或法院依法确定的工程造价咨询机构鉴定评估值为准），并自2018年4月11日起至实际支付日止按人民银行同期贷款利率的150%支付延期付款利息16.518万元（计算截止日：2018年12月31日）；4、判令被告宏凯公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告赔偿自2018年4月1日始至房屋复建完工前的房屋租金损失113.6025万元（计算截止日期：2018年12月31日），并按合同约定的标准（日万分之五）支付逾期付款违约金20.3293万元（2018年第二、三、四季度租金损失的逾期付款计算截止日：2018年12月31日）；5、判令被告许爱国就原告的第3-4项诉讼请求向原告承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年8月6日，就被告宏凯公司承租原告房屋经营娱乐业、被告许爱国为被告宏凯公司提供无限连带担保事宜，三方签订了《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）。按照约定，被告宏凯公司拖欠租金超过一个月的，原告有权单方面解除房屋租赁合同。因被告宏凯公司未按合同约定时间（2015年10月1日前）支付2015年第四季度房屋租金（35万元），且未按合同约定为承租房屋办理意外商业保险，原告于2015年11月底向法院提起诉讼，请求依法解除《房屋租赁合同》。法院拟定于2016年1月26日开庭审理。2016年1月7日，原告与两被告达成庭外和解，签订了《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）。该《房屋租赁补充协议》进一步明确，被告宏凯公司对租赁房屋装修改造期间的安全负责，并约定在被告宏凯公司履行加付65万保证金等项义务后，原告对租房合同纠纷案件作撤诉处理，一旦拖欠租金，房屋租赁合同自动解除。

2016年1月8日，被告宏凯公司函告其在对承租房屋进行改造装修过程中因施工不当等原因造成房屋垮塌。次日，原告回函要求尽快对受损房屋进行修复，严格执行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。2016年2月1日，原告与两被告进行磋商，签署了一份会议纪要。会议纪要明确：1、房屋修复的全部费用由被告宏凯公司承担。2、房屋修复期间，继续执行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。2016年3月4日、3月21日，两被告先后共同向原告出具了两份《承诺书》，承诺承担房屋重建的所有费用，且不因此享有除房屋租赁协议约定权利以外的其它任何权利，复建期间房屋租金仍按照房屋租赁协议约定的标准缴纳。2016年6月28日，原告向法院提交了撤诉申请，法院准许撤回起诉。2017年11月28日，原告与两被告再次签署了一份会议纪要，该会议纪要明确：1、被告许爱国对被告宏凯公司在房屋租赁合同中的责任和义务承担无限连带责任，包括但不限于按期支付租金、保障租赁房屋安全的责任和义务。2、若被告宏凯公司的经营期限展期手续办妥，被告许爱国继续为其提供担保；若因故未能办理工商展期变更，原告有权要求被告许爱国直接承担被告宏凯公司的全部责任和义务，包括但不限于租金支付及房屋复建。3、两被告均认可被告许爱国是被告宏凯公司的实际控制人。4、被告许爱国承诺，在被告宏凯公司支付的80万元房屋修复专项资金转为2017年的房屋租金后，在继续承担保证责任的同时，另提供一套价值超过500万元的房产或一家注册资本超过1000万元且具有担保能力的公司进行抵押担保。5、两被告完全履行按期缴纳租金、办理担保手续等约定义务后，原告原则同意与被告许爱国指定的新的合作主体重新签订房屋租赁协议。被告宏凯公司在房屋租赁期间屡屡违约，五次拖欠租金超过一个月，且严重违反合同中关于房屋安全方面的约定，造成部分承租房屋垮塌，至今没有取得规划许可，房屋复建没有完成，被告宏凯公司的行为导致合同目的无法实现，构成根本违约。为防范风险，避免后续纷争和损失进一步扩大，原告于2018年4月4日经与两被告协商未果后当即向两被告送达了《解除房屋租赁合同通知函》。因两被告未按《解除房屋租赁合同通知函》要求于2018年4月10日赔偿租金损失、支付房屋复建费、腾退并移交租赁房屋和场地，原告现特具状起诉，恳请贵院尽速判决，并判如所请。另，若垮塌房屋在2018年12月31日前不能完成复建，原告将另行向两被告主张房屋毁损灭失损失。

被告（反诉原告）宏凯公司辩称：被告不同意解除房屋租赁合同，不同意解除会议纪要，2015年8月6日被告为经营所需与原告签订房屋租赁合同一份，租赁期限从2015年6月19日起，租期5年。2015年11月19日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局向被告和原告下发了武汉市危险房屋治理通知书（岸房危字（2015）第296号），该通知书明确表示：租赁建筑物经检查（鉴定）属D级危房，应及时采取治理措施，该房屋严禁出租；建议停止使用，房屋拆除重建须到有关部门办理相关手续，即日起诉争房屋已经不能使用，合同目的不能实现，后双方签订房屋租赁补充协议，由被告继续缴纳租金，待房屋可以使用时继续租赁使用，双方同时约定由原告进行相关的重建手续办理，但时至今日该手续原告仍未办妥，重建工作无法正常进行，为此被告已经支付了300余万元的所谓租金，但自鉴定为危房之日起没有使用该租赁房屋一天，这对被告极端不公平，因此被告不同意解除房屋租赁合同，要求该租赁房屋重建完毕后被告继续承租使用，才公平合理。被告不同意向原告赔偿复建款350万元，房屋倒塌既有被告原因，但是更大原因是房屋本身固有缺陷，房屋建成已经超过70年，其本身鉴定为危房足以证明该房屋已经不具备使用条件，垮塌原因是多方面的。原告并无直接证据证明该房屋倒塌完全是被告的原因，且导致该房屋倒塌不是由被告本人实施。房屋不能使用被告无须交付租金。现该场地由与被告签订重建协议的第三方公司武汉黄鹤特种技术有限公司控制和占有，目前已经完成了桩基工程和地表部分工程，原告应当向武汉黄鹤特种技术有限公司请求腾退及移交。

被告许爱国辩称：原告要求解除租赁合同属于非法解除，该房屋在2015年鉴定为危房随后垮塌，依据原告与被告宏凯公司达成的协议，是由被告宏凯公司继续支付租金，原告配合办理相应的复建手续，而原告从2015年至起诉之日起仍没有履行作为租赁房屋所有人应当履行的协议及办理相应手续；被告宏凯公司拖欠租金的原因是原告违约在先，其办理手续远远超过双方预期；关于腾退和移交诉争房屋的意见同被告宏凯公司的意见；原告要求赔偿350万元款项缺乏事实和法律依据，该房屋的装修改造是经过原告同意进行，垮塌的房屋属于危房及老旧房屋，已经超过了其设计使用寿命，相关施工是案外第三方，应当追加相应施工企业参与诉讼，该老旧房屋的价值不应按照复建费用计算，被告宏凯公司已经委托第三方对诉争房屋进行复建的装机工作，待原告办理完审批手续即可复建；房屋垮塌长达三年一直无法进行地面房屋建设的根本原因，是因为原告没有积极履行协助义务，导致复建时间过长，加重了被告宏凯公司的经济负担，其责任应当由原告承担，而不是被告宏凯公司。

被告（反诉原告）宏凯公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告和被告继续履行《房屋租赁合同》、《会议纪要》，即待租赁房屋重建完毕后由被告宏凯公司继续承租使用；2、判令自租赁房屋鉴定为危房之日起至重建完毕可使用之日不计入租赁期间，被告宏凯公司无须支付租金，原告退还被告宏凯公司已经支付的自2015年11月19日至2018年3月30日的租金346.8943万元及该期间利息损失（按银行同期同类贷款利率计算）；3、判令原告返还被告宏凯公司交付的65万元保证金；4、被告赔偿因原告与第三人签订施工合同被迫解除而给原告造成的损失；5、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2015年8月6日，被告宏凯公司为经营所需，与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告宏凯公司承租原告位于武汉市江岸区沿江大道165号，建筑面积2147.4平方米的房屋，年租金140万元，被告宏凯公司支付保证金40万元，同时约定被告宏凯公司可以对该租赁房屋进行装修、改造或增设附属设施，租赁期限从2015年6月19日起，租期5年。接收租赁房屋后，被告宏凯公司即开始对租赁房屋进行装修、改造。2015年11月19日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局向被告宏凯公司和原告下发《武汉市危险房屋治理通知书》（岸房危字（2015）第296号），该通知书明确表示：租赁建筑物经检查（鉴定）属D级危房，应及时采取治理措施，该房屋严禁出租；建议停止使用，房屋拆除重建须到有关部门办理相关手续。至此，被告宏凯公司租赁的房屋已经不能使用，租赁使用该房屋的目的完全不能实现。2015年11月，原告起诉被告宏凯公司，诉请解除租赁协议。因被告宏凯公司已经投入大量资金和人力物力对该租赁房屋进行装修、改造，为避免投入无故损失，迫于无奈之下，2016年1月7日，在诉讼过程中双方达成和解，签订了《房屋租赁补充协议》，被告宏凯公司追加65万元保证金，继续对租赁房屋进行装修、改造，装修、改造期间租金继续支付。2016年1月，租赁房屋垮塌。垮塌原因既有被告宏凯公司对该租赁房屋外立面结构和状况估计不足，再加上施工方式不当的原因，更大的原因其实是该租赁房屋本身固有缺陷，一是古老建筑，二是年久失修。垮塌后，武汉市江岸区相关部门责令停工。被告宏凯公司立即通知了原告。收到被告宏凯公司的通知后，原告立即回函：要求被告宏凯公司采取补救措施，尽快对房屋进行修复，注意落实安全管理协议，并希望严格执行租赁合同和补充协议。收到回函后，被告宏凯公司继续投入资金，组织人力物力开展房屋修复工作。2016年1月22日，双方达成《会议纪要》，明确：房屋垮塌后被告宏凯公司当前重点是按要求办理相关手续，采取补救措施尽快修复房屋，修复全部费用由被告宏凯公司承担。经估算修复费用约150万元，被告宏凯公司筹措150万元专项资金支付给原告，支付时间为办妥修复手续开始动工时支付80万元，剩余70万元冲抵租金。在专项资金到位情况下，原告配合办理修复相关手续，修复期间按租赁合同和补充协议执行。修复过程中，政府部门明确表示该房屋已经无法修复，只能重建。为此，被告宏凯公司与武汉黄鹤特业工程技术有限公司签订了关于该租赁房屋的《工程承包合同书》，也开始了桩基工程。因该房屋为原告所有，因此重建规划审批手续等只能由原告办理，为此双方经过多次沟通，原告同意继续办妥复建规划审批手续，希望被告宏凯公司依法依规继续重建。后重建手续因各种原因没有办妥，重建工作也因此时断时续，被告宏凯公司虽然一直无法使用租赁物，但被告宏凯公司还是支付了80万元给原告，且交付租金直到2018年3月30日。因重建规划手续迟迟无法办妥，被告宏凯公司多次与原告沟通，并表示如果该情形继续下去，被告宏凯公司损失将越来越大，继续交纳租金已经变得毫无意义，希望原告明确给予答复。但原告以被告宏凯公司没有交纳租金为由，通知被告宏凯公司解除租赁合同，并向贵院起诉。被告宏凯公司认为：被告宏凯公司租赁房屋的目的是用于经营，但该房屋已经房管局鉴定为危房，不得出租和使用，即从2015年11月19日起至今，被告宏凯公司从法律上被禁止、事实上也根本不能使用该房屋，被告宏凯公司依法应当无需交纳租金，但被告宏凯公司一直交纳租金直到2018年3月30日，已交租金达3,468,943元，该租金原告理应返还；造成租赁房屋垮塌被告宏凯公司虽然有一定的原因，但该租赁房屋的固有原因才是造成垮塌的主要内在原因。垮塌发生后，原告以解除租赁合同、不继续租赁为由强迫被告宏凯公司必须承担垮塌全部责任，被告宏凯公司为了不使前期投入全部浪费，同时为和谐解决垮塌善后事宜，委曲求全承认了错误，还承担了垮塌后的修复及重建工作并承担了全部费用。被告宏凯公司重建工作已经展开，和第三人施工合同已经签订，前期已经投入大量资金，现因为原告一直不能办妥重建规划审批手续，给被告宏凯公司造成极大的损失，该损失理应由原告承担。被告宏凯公司2018年4月起没有交纳租金，实在是因为该不公平、不合理的状态已经让被告宏凯公司无法忍受，原告以租赁合同约定的超过一个月未交纳租金原告可以单方解除合同为由起诉解除租赁合同是显失公平，被告宏凯公司无法接受。被告宏凯公司多次与原告沟通联系依双方事前约定进行主体变更事宜，是原告一拖再拖不配合变更，责任在原告。鉴于此，被告宏凯公司依法提出反诉，望查明事实，本着公平、公正的原则，支持被告宏凯公司的诉讼请求。

原告（反诉被告）长航科研所辩称：1、被告宏凯公司关于原告于2016年1月7日前“已知晓案涉房屋垮塌”等诉称事实纯属歪曲捏造，无中生有。被告宏凯公司诉称“江岸区住房保障与房屋管理局于2015年11月19日向原告下发了《危险房屋治理通知书》（岸房危字（2015）第296号）”、“原告于2016年1月7日前已知晓案涉房屋垮塌”、“被告宏凯公司迫于无奈签订了《房屋租赁补充协议》”，以上事实均纯属歪曲捏造，无中生有，企图浑水摸鱼。其一、原告持有的《危险房屋治理通知书》（岸房危字（2015）第296号）系被告宏凯公司向原告提供，江岸区住房保障与房屋管理局至今未向原告送达《危险房屋治理通知书》（岸房危字（2015）第296号）。其二、被告宏凯公司于2016年元月8日向原告送达一份报告，称诉争房屋在改造装修过程中因施工不当等原因垮塌了。在此之前，原告并不知悉案涉房屋已垮塌的事实。其三、《房屋租赁补充协议》签订在前，原告知悉房屋垮塌事实在后，被告宏凯公司在《房屋租赁补充协议》签订前向原告隐瞒了诉争房屋已垮塌的事实。2、诉争房屋系被告宏凯公司为重建拆除，其被拆除前安全状态良好，不属于危房，《房屋安全鉴定书》的内容不实，且已被鉴定单位撤回作废，现仅存《危险房屋治理通知书》一份孤证，依法不能认定案涉房屋在被拆除时系危房。首先，被告宏凯公司为拆除重建房屋，涉嫌与武汉卓域建筑设计咨询有限公司、江岸区住房保障与房屋管理局房屋安全监管站负责人串谋进行D级危房鉴定、出具危房鉴定通知书。其次，进行危房鉴定、出具危险房屋治理通知书的程序违法，《房屋安全鉴定书》和《危险房屋治理通知书》的内容缺乏客观真实性，《房屋安全鉴定书》已被鉴定单位撤回作废。被告宏凯公司在委托鉴定前并未要求原告委托鉴定，其委托行为及鉴定单位的受托行为违反了《武汉市房屋安全管理条例》第21条规定。江岸区住房保障与房屋管理局在收到《房屋安全鉴定书》后，未及时到现场查勘，未向原告发出《危险房屋治理通知书》，违反了《武汉市房屋安全管理条例》第29条规定。因程序违法，内容不实，武汉卓域建筑设计咨询有限公司于2015年12月10日前后已将报江岸区住房保障与房屋管理局备案的《房屋安全鉴定书》撤回作废。其后，江岸区住房保障与房屋管理局曾多次电话告知并函告武汉卓域建筑设计咨询有限公司提交《房屋安全鉴定书》，武汉卓域建筑设计咨询有限公司顶住压力，至今未提交。3、诉争房屋重建规划审批手续至今未办妥，责任不在原告。根据会议纪要的约定，报批报建工作由被告宏凯公司负责，原告全力配合被告宏凯公司办理房屋修复相关手续。原告在复建项目报批报建过程中，付出了巨大努力，尽到了相应义务。4、在约定的变更房屋承租人的条件成就前，原告有权拒绝变更房屋租赁合同承租人主体。被告宏凯公司在签署会议纪要后，并未按期支付2018年第一季度租金，也未提供约定担保，约定的变更房屋承租人的条件一直未成就。5、原告与被告宏凯公司及其保证人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、两份《会议纪要》已于2018年4月4日解除。6、被告宏凯公司应向原告赔偿诉争房屋被其擅自拆除后至复建完工前的租金损失，被告宏凯公司以租金名义支付的自诉争房屋被拆除后至2018年3月31日的房屋租金赔偿金不应退还。诉争房屋安全状态良好，并非危房。被告宏凯公司为重建房屋擅自将其拆除，至今未完成复建。被告宏凯公司依法应向原告赔偿诉争房屋被拆除后至复建完工前的租金损失。7、依照“拖欠当期全部或部分租金超过一个月的，无权要求返还定金”的约定，被告宏凯公司无权要求原告返还65万元定金。8、在诉争房屋复建规划和建设施工许可获批前，因被告宏凯公司与第三人签订施工合同擅自施工造成的损失应由被告宏凯公司和第三人承担。综上，恳请贵院依法驳回被告宏凯公司的全部反诉请求。

被告许爱国述称：原告在2016年1月9日前已经知晓房屋垮塌事宜，为了规避上级部门对其追责，故要求我方出具相应的报告及承诺；行政部门依据权利予以认定，原告若有异议应提起行政诉讼撤销，在未撤销之前是具有法律效力，同时依据武汉市相关行政管理办法，两被告属于房屋安全责任人，故行政部门向被告送达相应决议符合规定；原告陈述其积极报批复建审批手续与事实不符，房屋垮塌后其于2017年11月份才向江岸区送达联系函同意办理复建手续；原告于2018年4月4日出具的相关解除通知被告宏凯公司提起反诉要求继续履行，也对其通知提出了异议，房屋被鉴定为危房，并且垮塌，相关租赁协议履行条件已经丧失，租赁应当暂停或者中止，因此垮塌后的租金应当不予收取；65万元作为定金而不是保证金，合同履行过程中可以冲抵租金，不应当予以没收。

经审理查明：2015年8月6日，长航科研所与宏凯公司签订《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06），约定：长航科研所将位于武汉市江岸区沿江大道165号房屋出租给宏凯公司，许爱国为宏凯公司承担连带担保责任；租赁期限五年，自2015年6月19日至2020年6月18日，年租金为140万元，在合同期内，若全国年度居民消费价格指数CPI增长比例低于5%时，每年房屋租金以上一年度的租赁价格为基准按3%的比例递增，即2015年的年租金为140万元、2016年的年租金为144.2万元、2017年的年租金为148.5万元、2018年的年租金为153万元、2019年的年租金为157.6万元、2020年的年租金为162.3万元；若全国年度居民消费价格指数CPI增长比例等于或高于5%时，下一年的年租金增长比例确定为上年度的CPI增长比例；房屋租金按年度交付，合同签订后三日内宏凯公司向长航科研所支付2015年6月19日至9月30日的房屋租金39.89万元，2015年10月1日支付第四季度的房屋租金35万元，以后每年度的租金分四次支付，元月1日支付当年第一季度的房屋租金，4月1日支付第二季度的房屋租金，7月1日支付第三季度的房屋租金，10月1日支付第四季度的房屋租金。2015年11月19日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局对诉争房屋出具岸房危字（2015）第296号武汉市危险房屋治理通知书，建议：1、停止使用；2、房屋拆除重建须到有关部门办理相关手续，宏凯公司收到了该治理通知书。2015年11月，长航科研所以宏凯公司未支付房屋租金为由起诉至法院，要求解除房屋租赁合同并支付租金，案号为（2015）鄂江岸民初字第03127号。2016年1月7日，长航科研所作为出租方、宏凯公司作为承租方，许爱国作为保证人签订《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07），约定：于2015年12月25日宏凯公司补交了2015年第四季度的房屋租金，于12月27日支付了2016年第一季度的房屋租金，宏凯公司加付65万元履约保证金，履约保证金共计105万元，含此前已支付的40万元履约保证金，宏凯公司履行协议义务后，长航科研所向法院提出撤诉申请。2016年1月8日，宏凯公司向长航科研所报告，写明：“我公司在对承租贵所江岸区沿江大道165号的房屋进行改造装修过程中，由于对该房屋外立面结构和该房屋状况估计不足，再加上施工方式不当，拆除外立面时，造成房屋垮塌。……我方除向贵方表示深深的歉意外，争取尽快采取补救恢复重建”。2016年1月9日，长航科研所向宏凯公司出具《关于尽快修复沿江大道165号房屋的函》，要求宏凯公司立即采取补救措施，尽快修复。2016年1月15日，武汉市江岸区人民政府作出恳请加大对长江航运科学研究所监管力度的函（岸政函[2016]5号），其中谈及诉争房屋拆除近半，已责令停工并依法处罚，要求中国长江航运集团对长航科研所加强监管。2016年2月1日，长航科研所与宏凯公司就诉争房屋修复问题进行协商，并形成《会议纪要》，会议纪要写明：沿江大道165号部分房屋垮塌是宏凯公司进行内部装修改造时施工不当造成的，宏凯公司要采取补救措施，尽快修复受损房屋；宏凯公司同意筹措150万元作为房屋修复专项资金，并在2016年2月20日前交长航科研所保管；在宏凯公司房屋修复资金支付到位的前提下，长航科研所全力配合宏凯公司办理房屋修复相关手续，房屋修复期间双方按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》执行；房屋修复的全部费用由宏凯公司承担，任何时间宏凯公司都无权就房屋修复所投入的费用向长航科研所主张权利，许爱国、卢静等作为宏凯公司的人员参会并签字，宏凯公司在此会议纪要上盖章。2016年3月4日，宏凯公司与许爱国出具承诺书，写明：“我单位擅自动用大型机械设备对房屋外立面和楼层分隔等部位进行拆除，这是造成房屋垮塌的直接原因，也是唯一原因”、“承租房屋安全状况良好，不属于危房。我单位在2015年9月申请房屋安全鉴定，并商议鉴定机构（武汉卓域建筑设计咨询有限公司）将房屋鉴定为D级危房，是为了在房屋重建过程中办理审批手续之用。任何时候，我单位均不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金，或者承担房屋重建费用、延长租期等有损贵单位权益的事项”。2016年3月21日，宏凯公司与许爱国再次出具承诺书，承诺宏凯公司承担所有重建费用。2016年6月28日，长航科研所撤回了（2015）鄂江岸民初字第03127号一案的起诉。2017年9月14日，长航科研所出具长科所函[2017]5号函，要求加快办理规划审批手续，并按时支付租金，许爱国在该函上签字。2017年11月28日，长航科研所与宏凯公司、许爱国就诉争房屋进行协商，并形成会议纪要，写明：要争取早日取得规划方案审批意见书；宏凯公司应缴2017年度房屋租金146.35万元，实缴36.34万元，欠缴110.01万元，长航科研所同意宏凯公司提出的将房屋修复专项资金80万元冲抵租金，完成冲抵后剩余欠缴租金30.01万元，宏凯公司承诺在2017年11月30日之前全部缴清；复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日（根据规划审批的进程可以作延后的调整）；保证人许爱国对宏凯公司在房屋租赁合同中的责任和义务承担无限连带责任，许爱国、卢静等作为宏凯公司代表在会议纪要上签字，宏凯公司在会议纪要上盖章。2018年3月7日，长航科研所向宏凯公司出具长科所函[2018]1号函，写明宏凯公司已拖欠2018年第一季度房屋租金，应于2018年3月31日前全额支付，否则保留单方解除房屋租赁合同并追究违约责任的权利，卢静在该函上签字。2018年4月4日，长航科研所出具解除房屋租赁合同通知函（长科所函[2018]2号），以宏凯公司未支付2018年1月1日之后的租金及租赁物灭失为由，要求于2018年4月4日解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》、于2018年4月10日移交租赁房屋及场所并支付房屋复建完工前的租金损失153万元、房屋复建费350万元，许爱国在宏凯公司和保证人处签字。在履行房屋租赁合同及会议纪要期间，宏凯公司支付了长航科研所保证金105万元。宏凯公司存在拖延支付租金的情形，其支付租金至2018年3月31日，其中2015年6月19日至2015年12月31日的租金共计支付74.89万元，2016年租金共计支付142.1万元，2017年租金共计支付146.35万元，2018年1月1日至2018年3月31日的租金支付37.125万元。

另查明，2016年7月1日，武汉市国土资源和规划局召开2016年第7次综合业务会议纪要，讨论了诉争房屋复建选址的问题，会议决定对建筑方案进行完善，并报市政府审议。2017年4月18日，武汉市规划委员会召开2017年第二次专题会议纪要，对诉争房屋恢复性建设进行讨论，讨论意见为原则同意按“三原”原则进行恢复性建设；探讨收购该房产的可能性，引入符合历史风貌区的业态。2017年6月30日，武汉市规划委员会召开2017年第三次专题会议，对诉争房屋恢复性建设进行讨论，提出意见：原则同意建筑外立面设计方案二，进一步研究考虑窗的设置数量，建筑材质及色彩可结合周边现状建筑；由江岸区政府商建设单位，探讨收购该房产的可能性，引入符合历史风貌区的业态，对建筑功能严格把控。目前，诉争房屋的重建规划手续仍未审批完成，经向规划部门询问，诉争房屋因处于历史风貌区，不排除由政府回购该房产。

另查明，长江航运科学研究所于2017年11月10日更名为长江航运科学研究所有限公司。

以上事实有房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、《租赁房屋装修改造期间的安全管理协议》、报告、关于尽快修复沿江大道165号房屋的回函、2016年2月1日会议纪要、承诺书、关于依法合规加快推进房屋修复工作的函、2017年11月28日会议纪要、长科所函（2018）1号函、解除房屋租赁合同通知函、

武汉市危险房屋治理通知书、江岸区人民政府关于恳请加大对长江航运科学研究所监管力度的函、市国土资源和规划局2016年第7次综合业务会议纪要、武汉市规划委员会常务委员会2017年第二次专题会会议纪要、武汉市规划委员会常务委员会2017年第三次专题会会议纪要、长江航运科研所申报的位于沿江大道165号恢复性建设办公楼项目总平面规划方案批前公示、民事诉状、（2015）鄂江岸民初字第03127号民事裁定书、登记核准通知书、湖北增值税普通发票、收据、询问笔录经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述佐证。

本院认为：长航科研所、宏凯公司、许爱国签订的《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）及《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07），系各方真实意思表示，各方都应遵照执行。2016年1月，宏凯公司在施工过程中，诉争房屋发生垮塌，此后，三方就房屋垮塌事宜及租赁合同履行事宜进行协商，并以会议纪要的形式予以确认，双方应按会议纪要的约定履行各自的权利和义务。在会议纪要履行过程中，宏凯公司存在拖欠租金的情形，2018年4月4日，长航科研所向宏凯公司出具解除房屋租赁合同通知函，以宏凯公司未支付2018年1月1日之后的租金及租赁物灭失为由，要求于2018年4月4日解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，许爱国进行签收，许爱国作为保证人，在相关会议上多次以宏凯公司人员身份参加会议，本院认定宏凯公司收到了该解除房屋租赁合同通知函，且诉争房屋重建规划手续至目前仍未审批完成，租赁合同与会议纪要实际已履行不能，本院认定《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的会议纪要及2017年11月28日的会议纪要于2018年4月4日解除，宏凯公司应腾退出诉争房屋。诉争房屋的重建规划手续尚未审批完成，且不排除政府回购的可能性，诉争房屋是否可以复建以及是否由长航科研所复建尚无法确定，长航科研所要求宏凯公司支付房屋复建款350万元，无事实和法律依据，本院不予支持。诉争房屋在宏凯公司装修时发生垮塌，垮塌发生在宏凯公司与长航科研所租赁期限存续期内，对长航科研所会产生租金损失，宏凯公司应支付长航科研所至房屋复建完成之日止的租金损失，2016年7月之前长航科研所已将房屋复建规划手续提交相关部门，目前房屋复建审批手续仍未完成，复建手续未完成不能归责于长航科研所，也不能归责于宏凯公司，根据宏凯公司与长航科研所2017年11月28日的会议纪要，双方将复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日，该日期应该为双方考虑相关因素后确定的日期，本院依法认定宏凯公司应支付长航科研所租金损失至2018年6月30日，2018年第一季度租金为37.125万元，本院认定2018年双方认可的季租金为37.125万元，宏凯公司已支付租金至2018年3月31日，宏凯公司应支付长航科研所2018年4月1日至2018年6月30日的租金损失37.125万元。长航科研所要求支付2018年7月1日之后的租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。宏凯公司与长航科研所的租赁合同及会议纪要已经解除，宏凯公司支付了长航科研所105万元保证金，扣除宏凯公司应支付的租金损失37.125万元，长航科研所应返还给宏凯公司，宏凯公司要求返还保证金65万元，符合法律规定，本院予以支持。宏凯公司与长航科研所就诉争房屋一直在进行协商，且双方在会议纪要中对于租金的支付进行了规定，长航科研所要求支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。宏凯公司要求继续履行房屋租赁合同、返还已支付租金、承担第三人损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第一项、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司与被告（反诉原告）****房地产开发有限公司的《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》于2018年4月4日解除；

二、被告（反诉原告）****房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区沿江大道165号房屋；

三、原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）****房地产开发有限公司保证金65万元;

四、驳回原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求;

五、驳回被告（反诉原告）****房地产开发有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46,831元，由原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司承担。案件反诉费21,537元，由被告（反诉原告）****房地产开发有限公司承担16,387元，原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司承担5,150元。因案件反诉费已由被告（反诉原告）****房地产开发有限公司预交，原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司在支付上述判决款项时，将案件反诉费5,150元支付给被告（反诉原告）****房地产开发有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　汤莉莉

人民陪审员　　付　慧

人民陪审员　　王玉波

二〇一八年十二月三日

书　记　员　　周　郴