长江航运科学研究所有限公司、某某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终1000号

上诉人（原审原告）：长江航运科学研究所有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道**。

法定代表人：刘光耀，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘天兵，国浩律师（武汉）事务所律师。

委托诉讼代理人：高冬，国浩律师（武汉）事务所律师。

上诉人（原审被告）：****房地产开发有限公司，住所，住所地湖北省武汉市江岸区一元街沿江大道******div>

法定代表人：许文超，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：崔志峰，该公司员工。

委托诉讼代理人：吕鹏，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：***，男，1971年2月9日出生，汉族，住湖北省云梦县

上诉人长江航运科学研究所有限公司（以下简称长航科研所）、上诉人****房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

长航科研所上诉请求：1.请求依法改判宏凯公司向长航科研所支付武汉市江岸区沿江大道165号房屋复建费（截至2019年9月11日，已发生房屋复建费8389790.37元）；2.请求依法改判***就房屋复建费向长航科研所承担连带赔偿责任；本案一、二审诉讼费由宏凯公司、***承担。事实与理由：1.一审判决未表述长航科研所对武汉市江岸区沿江大道165号4栋1-3层的所有权。2.长航科研所复建涉案165号房屋发生的所有费用均应得到支持。宏凯公司、***均承诺承担涉案165号房屋重建发生的所有费用。涉案165号房屋无法按房屋毁损前的状态重建，只能按行政管理部门批准的标准复建，且截至2019年9月11日已发生的房屋复建费8389790.37元均有凭证证明。3.***作为连带责任保证人应就房屋复建费向长航科研所承担连带赔偿责任。

宏凯公司辩称，宏凯公司辩称意见与上诉意见一致。

***辩称，***不应承担连带责任。在涉案房屋已经认定为危房情况下，宏凯公司、***与长航科研所签订的协议、承诺均为无效。

宏凯公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由长航科研所承担。事实和理由：1.一审法院无视案涉房屋系D级危房的基本事实，直接认定房屋垮塌的原因系宏凯公司施工不当属事实认定错误。在发现案涉房屋系危房后，宏凯公司与长航科研所协商，承担起房屋加固维修的工作，施工单位在探查房屋结构过程中，刚触碰外墙即发生从上到下的大面积垮塌。案涉房屋房龄超过了70年，建筑材料为木料、灰沙和砖块，随时可能自行垮塌，所以垮塌的主要原因是年久失修，宏凯公司的探查施工只是压垮骆驼的最后一根稻草。2.一审法院认定宏凯公司的承诺是无条件的，属于事实认定错误。宏凯公司是迫于长航科研所的压力，为继续租赁房屋才签订《房屋租赁补充协议》和《会议纪要》。宏凯公司的承诺是附条件的：一是在2018年6月30日前重建完成并投入使用，二是房屋由宏凯公司重建，三是重建时间是在合同期内，房屋建成后合同继续履行，长航科研所还承诺合同期满后还可续签，通过经验收益弥补建房的成本和损失。3.一审法院判决宏凯公司向长航科研所支付172万元复建费用没有事实和法律依据，属实体处理错误。案涉房屋系D级危房，缺乏使用价值，一审法院不经评估，仅参考承诺中估算的复建费用作出判决，没有事实和法律依据，长航科研所已经对桩基施工投入了200多万元。

长航科研所辩称，宏凯公司与***已经在报告和承诺书等文件中自认案涉房屋在被拆除之前房屋状况良好，也自认房屋倒塌的唯一原因是他们大型机械施工导致的。宏凯公司之前就在使用房屋，本案中的租赁是续租，他们对房屋情况是最清楚的。宏凯公司自己找的鉴定公司对房屋作的危房鉴定，是其与鉴定公司商量好的。宏凯公司称其自认是受到欺诈和胁迫无事实依据。宏凯公司称其承担复建费用不是无条件的，但在承诺中的表示就是无条件的。宏凯公司将长航科研所房屋毁坏，构成侵权是事实，虽然复建的房屋质量更好，但一审判决的170万元太少，至少应该判200万。另外，***应该承担连带责任，一审认定***的连带责任已经解除不正确。

***述称，同意宏凯公司的上诉意见。

长航科研所向一审法院起诉请求：1、宏凯公司向长航科研所支付武汉市江岸区沿江大道165号房屋复建费(现已发生复建费730,000元)；2、***就诉争房屋复建费向长航科研所承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由宏凯公司、***承担。审理中，长航科研所将第一项诉讼请求变更为：宏凯公司向长航科研所支付武汉市江岸区沿江大道165号房屋复建费(现已发生复建费8,389,790.37元)。

一审法院查明事实：位于武汉市江岸区一元街沿江大道******、7栋1-2层的房产的所有权人为长航科研所。2015年8月6日，长航科研所与宏凯公司签订《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06），约定：长航科研所将位于武汉市江岸区沿江大道165号的房屋出租给宏凯公司，***为宏凯公司承担连带担保责任。2015年11月19日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局对诉争房屋出具岸房危字（2015）第296号武汉市危险房屋治理通知书，建议：1、停止使用；2、房屋拆除重建须到有关部门办理相关手续。宏凯公司收到了该治理通知书。2016年1月7日，长航科研所作为出租方、宏凯公司作为承租方，***作为保证人签订《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）就房屋租金等问题进一步进行了约定，同时约定，承租方对租赁房屋装修改造期间的安全（包括但不限于消防安全、人身安全、财产安全、设施设备安全、施工安全等全方位的安全）、卫生、水电、环境等负全部责任，对出租方提出的安全隐患或指出的施工人员的不安全行为，承租方必须无条件进行整改，以确保出租房屋的安全。2016年1月8日，宏凯公司向长航科研所报告，写明：“我公司在对承租贵所江岸区沿江大道165号的房屋进行改造装修过程中，由于对该房屋外立面结构和该房屋状况估计不足，再加上施工方式不当，拆除外立面时，造成房屋垮塌。……我方除向贵方表示深深的歉意外，争取尽快采取补救恢复重建，希望得到贵方支持。”2016年2月1日，长航科研所与宏凯公司就诉争房屋修复问题进行协商，并形成《会议纪要》，会议纪要写明：沿江大道165号部分房屋垮塌是宏凯公司进行内部装修改造时施工不当造成的，宏凯公司要采取补救措施，尽快修复受损房屋；经估算，房屋修复费用在150万元左右。宏凯公司同意筹措150万元作为房屋修复专项资金，并在2016年2月20日前交长航科研所保管；在宏凯公司房屋修复资金支付到位的前提下，长航科研所全力配合宏凯公司办理房屋修复相关手续，房屋修复期间双方按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》执行；房屋修复的全部费用由宏凯公司承担，任何时间宏凯公司都无权就房屋修复所投入的费用向长航科研所主张权利。***、卢静等作为宏凯公司的人员参会并签字，宏凯公司在此会议纪要上盖章。2016年3月4日，宏凯公司与***出具承诺书，写明：“在未将装修改造方案报送贵单位之前，我单位擅自动用大型机械设备对房屋外立面和楼层分隔等部位进行拆除，这是造成房屋垮塌的直接原因，也是唯一原因”、“承租房屋安全状况良好，不属于危房。我单位在2015年9月申请房屋安全鉴定，并商议鉴定机构（武汉卓域建筑设计咨询有限公司）将房屋鉴定为D级危房，完全是为了在房屋重建过程中办理审批手续之用。任何时候，我单位均不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金，或者承担房屋重建费用、延长租期等有损贵单位权益的事项”。2016年3月21日，宏凯公司与***再次出具承诺书，写明：“在受损房屋修复过程中，我公司优先选择重建方案。即将原三栋房屋全部拆除，在原址重建一栋二至三层楼的房屋”、“我公司初步预算，房屋重建费用约为172万元左右，我公司承诺：包含房屋重建报批、设计、施工、规费、办证等所有房屋重建的费用不论是否超出费用，均由我公司全额承担。我公司承担房屋重建的所有费用，是我单位对贵所房屋造成损坏后履行的赔偿义务，我公司不因此享有除房屋租赁协议约定权利以外的其它任何权利”。2017年11月28日，长航科研所与宏凯公司、***就诉争房屋进行协商，并形成会议纪要，写明：要争取早日取得规划方案审批意见书；宏凯公司应缴2017年度房屋租金146.35万元，实缴36.34万元，欠缴110.01万元，长航科研所同意宏凯公司提出的将房屋修复专项资金80万元冲抵租金，完成冲抵后剩余欠缴租金30.01万元，宏凯公司承诺在2017年11月30日之前全部缴清；复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日（根据规划审批的进程可以作延后的调整）；保证人***对宏凯公司在房屋租赁合同中的责任和义务承担无限连带责任，这些责任和义务包含但不限于按期支付租金、依法经营、保障租赁房屋的安全、房屋复建、房屋复建期间的安全、复建房屋的质量等，保证期限为主债务履行期限届满后一年。***、卢静等作为宏凯公司代表在会议纪要上签字，宏凯公司在会议纪要上盖章。

一审另查明，长江航运科学研究所于2017年11月10日更名为长江航运科学研究所有限公司。

2018年4月23日，因履行房屋租赁合同发生纠纷，长航科研所诉至一审法院，宏凯公司提出反诉。2018年12月3日，一审法院作出（2018）鄂0102民初3205号民事判决书，判决如下：“一、原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司与被告（反诉原告）****房地产开发有限公司的《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》于2018年4月4日解除；二、被告（反诉原告）****房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区沿江大道165号房屋；三、原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）****房地产开发有限公司保证金65万元;四、驳回原告（反诉被告）长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）****房地产开发有限公司的其他反诉请求。”长航科研所、宏凯公司对上述判决不服均提起上诉。2019年4月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终1404号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。

长航科研所拟在武汉市江岸区一元街沿江大道165号复建房屋打造长江航运博物馆。经审批，相关政府部门与长航科研所的上级单位均已同意长航科研所按“三原”原则复建。后长航科研所签订《长江航运科学研究所公司沿江大道165号房屋复建项目代建服务合同》、《武汉市规划设计合同》等系列合同开始复建工作。

一审法院认为，2016年1月8日宏凯公司向长航科研所提交的《报告》、2016年3月4日、2016年3月21日宏凯公司与***作为承诺人向长航科研所出具的《承诺书》均表明位于武汉市江岸区一元街沿江大道165号的房屋垮塌系因宏凯公司施工不当造成，且宏凯公司愿意承担房屋复建的所有费用，故长航科研所要求宏凯公司承担房屋复建费用的请求，予以支持。关于房屋复建的费用，根据长航科研所诉请，目前复建费用已高达8,389,790.37元。但是，房屋的复建过程宏凯公司没有参与，且复建后的房屋价值远高于垮塌的房屋，全部的复建费用由宏凯公司承担有失公允，结合2016年3月21日的《承诺书》中“我公司初步预算，房屋重建费用约为172万元左右”的内容，宏凯公司应向长航科研所支付房屋复建费1,720,000元为宜。关于长航科研所要求***承担连带保证责任的诉讼请求，《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》已于2018年4月4日解除，长航科研所要求***承担连带保证责任已无事实依据，一审法院不予支持。关于宏凯公司、***提出会议纪要、承诺书等其签字均为被迫的辩称意见，宏凯公司、***并未提交证据予以证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、宏凯公司于本判决生效之日起5日内向长航科研所支付房屋复建费1,720,000元；二、驳回长航科研所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76,518.53元及保全费4,290元，共计80,808.53元由宏凯公司负担24,242.56元，长航科研所负担56,565.97元。

二审中，各方当事人未提交新证据。

本院审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院另查明，位于武，位于武汉市江岸区一元街沿江大道******的房产的所有权人为长航科研所iv>

本院认为，2016年1月8日宏凯公司向长航科研所提交的《报告》、2016年3月4日、2016年3月21日宏凯公司与***作为承诺人向长航科研所出具的《承诺书》均表明案涉房屋垮塌系因宏凯公司施工不当造成，且宏凯公司愿意承担房屋复建的所有费用。需要特别说明的是，2016年3月4日《承诺书》载明“承租房屋安全状况良好，不属于危房。我单位在2015年9月申请房屋安全鉴定，并商议鉴定机构（武汉卓域建筑设计咨询有限公司）将房屋鉴定为D级危房，完全是为了在房屋重建过程中办理审批手续之用。任何时候，我单位均不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金，或者承担房屋重建费用、延长租期等有损贵单位权益的事项”，前述内容至少说明宏凯公司在出具承诺时，是明知案涉房屋已被鉴定为D级危房，故宏凯公司主张其不应承担房屋复建费的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。另，宏凯公司主张会议纪要、承诺书等其签字均为被迫作出，因宏凯公司、***并未提交证据予以证明，本院不予支持。宏凯公司还主张其承诺是附条件的，但其出具的《报告》、《承诺》中并未载明其承诺附有其所称的条件内容，本院对此亦不予支持。

一审判决考虑到房屋的复建过程宏凯公司没有参与，且复建后的房屋价值远高于垮塌的房屋，全部的复建费用由宏凯公司承担有失公允，结合2016年3月21日的《承诺书》中“我公司初步预算，房屋重建费用约为172万元左右”的内容，酌情确定宏凯公司应向长航科研所支付房屋复建费1,720,000元。一审法院依法行使自由裁量权，符合法律规定和公平原则，并无不当。对长航科研所和宏凯公司的相应上诉请求，本院均不予支持。

关于***是否应承担连带保证责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是担保合同另有约定的除外”的规定，虽然《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》已于2018年4月4日解除，但***仍应承担保证责任。2017年11月28日的《会议纪要》约定了复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日（根据规划审批的进程可以作延后的调整），保证期限为主债务履行期限届满后一年，而长航科研所于2019年6月11日诉至一审法院，故其主张权利未超过保证期限。一审法院对长航科研所要求***就诉争房屋复建费承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持，属适用法律不当，本院予以纠正。

综上所述，长航科研所的上诉请求部分成立，宏凯公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7544号民事判决；

二、****房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向长江航运科学研究所有限公司支付房屋复建费1,720,000元；

三、***对上述第二项承担连带保证责任；

四、驳回长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费76,518.53元及保全费4,290元，共计80,808.53元，由****房地产开发有限公司、***共同负担24,242.56元，长江航运科学研究所有限公司负担56,565.97元。

二审案件受理费78,768.53元，由****房地产开发有限公司负担20,280元，长江航运科学研究所有限公司负担58,488.53元。

本判决为终审判决。

审判长　　骆朝辉

审判员　　胡丹丹

审判员　　叶　欣

二〇二〇年七月七日

书记员　　阮小琴