长江航运科学研究所有限公司、某某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终1404号

上诉人（原审原告、反诉被告）：长江航运科学研究所有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道2749号。

法定代表人：刘光耀，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘天兵、高冬，均系国浩律师（武汉）事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：****房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区一元街沿江大道165号4栋1-3层。

法定代表人：许文超，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：方明，湖北赫诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：许爱国，男，1971年2月9日出生，汉族，住湖北省云梦县。

上诉人长江航运科学研究所有限公司（以下简称长航科研所）与上诉人****房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）及被上诉人许爱国因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

长航科研所的上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判宏凯公司向长航科研所赔偿沿江大道165号房屋复建款350万元（可以双方共同委托或法院依法确定的工程造价咨询机构鉴定评估值为准），并自2018年4月11日起至实际支付日止按人民银行同期贷款利率的150%支付延期付款利息165180元（计算截止日：2018年12月31日）；3、改判宏凯公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向长航科研所赔偿自2018年4月1日始至房屋复建完工前的房屋租金损失1136025元（计算截止日：2018年12月31日），并按合同约定的标准（日万分之五）支付逾期付款违约金203293元（2018年第二、三、四季度租金损失的逾期付款计算截止日：2018年12月31日）；4、改判许爱国就长航科研所的第2-3项上诉请求向长航科研所承担连带赔偿责任；5、一、二审诉讼费用均由宏凯公司承担。事实和理由：1、一审法院以“诉争房屋的重建规划手续尚未批准完成，且不排除政府回购的可能性”为由，未认定宏凯公司应按诉争房屋复建款向长航科研所赔偿诉争房屋毁损损失，明显不当。2、一审法院对“房屋修复期间”断章取义，仅要求宏凯公司向长航科研所赔偿房屋租金损失至2018年6月30日，明显偏袒宏凯公司。3、双方约定“105万元履约保证金作为承租人完全履行合同的定金”，一审法院将定金认定为履约保证金，认定事实错误，适用法律不当。4、会议纪要和催款函中要求宏凯公司限期支付租金，并非是对租金支付时间、逾期付款违约金条款的变更。

宏凯公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判宏凯公司和长航科研所继续履行《房屋租赁合同》，且2015年11月19日至重建完毕期间不计入承租期；2、改判自租赁房屋鉴定为危房之日起至重建完毕可使用之日止，宏凯公司无须支付租金，长航科研所退还宏凯公司已经支付的自2015年11月19日至2018年3月30日的租金3468943元及该期间利息损失（按银行同期同类贷款利率计算）；3、撤销一审判决第五项，改判长航科研所承担因宏凯公司与第三人签订施工合同而无法履行造成的第三人的损失；4、本案一、二审诉讼费、反诉费等均由长航科研所承担。本案在二审审理期间，宏凯公司变更上诉请求为：1、放弃对租赁合同及相关补充协议等继续履行的上诉请求；2、改判认定双方签订的租赁合同无效；3、长航科研所向宏凯公司返还租金、履约保证金505.465万元；4、长航科研所赔偿宏凯公司损失180万元。事实和理由：因在武汉市国土资源和规划局2016年第7次会议纪要、专题会议纪要都对案涉房屋做出了收购的探讨，作出了严格把控的指示，因此租赁合同目的不能实现，故我方放弃了要求继续履行的请求。涉案房屋已经确定为D级危房并严禁出租，根据相关法律规定，案涉房屋不得出租，故房屋租赁合同及相关补充协议、会议纪要应认定为无效。因合同无效各自返还，则宏凯公司共计向长航科研所支付租金400.465万元，履约保证金105万元，宏凯公司为复建所作的准备工作已实际产生200万元的工程量，长航科研所应予返还。

许爱国未到庭陈述意见。

长航科研所向一审法院起诉请求：1、依法确认长航科研所与宏凯公司、许爱国签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、两份《会议纪要》已于2018年4月4日解除；2、判令宏凯公司腾退并向长航科研所移交租赁房屋和场地；3、判令宏凯公司向长航科研所赔偿沿江大道165号房屋复建款350万（最终以双方共同委托或法院依法确定的工程造价咨询机构鉴定评估值为准），并自2018年4月11日起至实际支付日止按人民银行同期贷款利率的150%支付延期付款利息16.518万元（计算截止日：2018年12月31日）；4、判令宏凯公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向长航科研所赔偿自2018年4月1日始至房屋复建完工前的房屋租金损失113.6025万元（计算截止日期：2018年12月31日），并按合同约定的标准（日万分之五）支付逾期付款违约金20.3293万元（2018年第二、三、四季度租金损失的逾期付款计算截止日：2018年12月31日）；5、判令许爱国就长航科研所的第3-4项诉讼请求向长航科研所承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由宏凯公司、许爱国承担。

宏凯公司向一审法院提起反诉请求：1、请求判令长航科研所和宏凯公司继续履行《房屋租赁合同》、《会议纪要》，即待租赁房屋重建完毕后由宏凯公司继续承租使用；2、判令自租赁房屋鉴定为危房之日起至重建完毕可使用之日不计入租赁期间，宏凯公司无须支付租金，长航科研所退还宏凯公司已经支付的自2015年11月19日至2018年3月30日的租金346.8943万元及该期间利息损失（按银行同期同类贷款利率计算）；3、判令长航科研所返还宏凯公司交付的65万元保证金；4、长航科研所赔偿因宏凯公司与第三人签订施工合同被迫解除而给宏凯公司造成的损失；5、本案诉讼费等由长航科研所承担。

一审法院查明，2015年8月6日，长航科研所与宏凯公司签订《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06），约定：长航科研所将位于武汉市江岸区沿江大道165号房屋出租给宏凯公司，许爱国为宏凯公司承担连带担保责任；租赁期限五年，自2015年6月19日至2020年6月18日，年租金为140万元，在合同期内，若全国年度居民消费价格指数CPI增长比例低于5%时，每年房屋租金以上一年度的租赁价格为基准按3%的比例递增，即2015年的年租金为140万元、2016年的年租金为144.2万元、2017年的年租金为148.5万元、2018年的年租金为153万元、2019年的年租金为157.6万元、2020年的年租金为162.3万元；若全国年度居民消费价格指数CPI增长比例等于或高于5%时，下一年的年租金增长比例确定为上年度的CPI增长比例；房屋租金按年度交付，合同签订后三日内宏凯公司向长航科研所支付2015年6月19日至9月30日的房屋租金39.89万元，2015年10月1日支付第四季度的房屋租金35万元，以后每年度的租金分四次支付，元月1日支付当年第一季度的房屋租金，4月1日支付第二季度的房屋租金，7月1日支付第三季度的房屋租金，10月1日支付第四季度的房屋租金。2015年11月19日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局对诉争房屋出具岸房危字（2015）第296号武汉市危险房屋治理通知书，建议：1、停止使用；2、房屋拆除重建须到有关部门办理相关手续。宏凯公司收到了该治理通知书。2015年11月，长航科研所以宏凯公司未支付房屋租金为由起诉至法院，要求解除房屋租赁合同并支付租金，案号为（2015）鄂江岸民初字第03127号。2016年1月7日，长航科研所作为出租方、宏凯公司作为承租方，许爱国作为保证人签订《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07），约定：于2015年12月25日宏凯公司补交了2015年第四季度的房屋租金，于12月27日支付了2016年第一季度的房屋租金，宏凯公司加付65万元履约保证金，履约保证金共计105万元，含此前已支付的40万元履约保证金，宏凯公司履行协议义务后，长航科研所向法院提出撤诉申请。2016年1月8日，宏凯公司向长航科研所报告，写明：“我公司在对承租贵所江岸区沿江大道165号的房屋进行改造装修过程中，由于对该房屋外立面结构和该房屋状况估计不足，再加上施工方式不当，拆除外立面时，造成房屋垮塌。……我方除向贵方表示深深的歉意外，争取尽快采取补救恢复重建”。2016年1月9日，长航科研所向宏凯公司出具《关于尽快修复沿江大道165号房屋的函》，要求宏凯公司立即采取补救措施，尽快修复。2016年1月15日，武汉市江岸区人民政府作出恳请加大对长江航运科学研究所监管力度的函（岸政函[2016]5号），其中谈及诉争房屋拆除近半，已责令停工并依法处罚，要求中国长江航运集团对长航科研所加强监管。2016年2月1日，长航科研所与宏凯公司就诉争房屋修复问题进行协商，并形成《会议纪要》，会议纪要写明：沿江大道165号部分房屋垮塌是宏凯公司进行内部装修改造时施工不当造成的，宏凯公司要采取补救措施，尽快修复受损房屋；宏凯公司同意筹措150万元作为房屋修复专项资金，并在2016年2月20日前交长航科研所保管；在宏凯公司房屋修复资金支付到位的前提下，长航科研所全力配合宏凯公司办理房屋修复相关手续，房屋修复期间双方按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》执行；房屋修复的全部费用由宏凯公司承担，任何时间宏凯公司都无权就房屋修复所投入的费用向长航科研所主张权利，许爱国、卢静等作为宏凯公司的人员参会并签字，宏凯公司在此会议纪要上盖章。2016年3月4日，宏凯公司与许爱国出具承诺书，写明：“我单位擅自动用大型机械设备对房屋外立面和楼层分隔等部位进行拆除，这是造成房屋垮塌的直接原因，也是唯一原因”、“承租房屋安全状况良好，不属于危房。我单位在2015年9月申请房屋安全鉴定，并商议鉴定机构（武汉卓域建筑设计咨询有限公司）将房屋鉴定为D级危房，是为了在房屋重建过程中办理审批手续之用。任何时候，我单位均不得以承租房屋属于危房为由，向贵单位主张免付、少付、缓付房屋租金，或者承担房屋重建费用、延长租期等有损贵单位权益的事项”。2016年3月21日，宏凯公司与许爱国再次出具承诺书，承诺宏凯公司承担所有重建费用。2016年6月28日，长航科研所撤回了（2015）鄂江岸民初字第03127号一案的起诉。2017年9月14日，长航科研所出具长科所函[2017]5号函，要求加快办理规划审批手续，并按时支付租金，许爱国在该函上签字。2017年11月28日，长航科研所与宏凯公司、许爱国就诉争房屋进行协商，并形成会议纪要，写明：要争取早日取得规划方案审批意见书；宏凯公司应缴2017年度房屋租金146.35万元，实缴36.34万元，欠缴110.01万元，长航科研所同意宏凯公司提出的将房屋修复专项资金80万元冲抵租金，完成冲抵后剩余欠缴租金30.01万元，宏凯公司承诺在2017年11月30日之前全部缴清；复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日（根据规划审批的进程可以作延后的调整）；保证人许爱国对宏凯公司在房屋租赁合同中的责任和义务承担无限连带责任，许爱国、卢静等作为宏凯公司代表在会议纪要上签字，宏凯公司在会议纪要上盖章。2018年3月7日，长航科研所向宏凯公司出具长科所函[2018]1号函，写明宏凯公司已拖欠2018年第一季度房屋租金，应于2018年3月31日前全额支付，否则保留单方解除房屋租赁合同并追究违约责任的权利，卢静在该函上签字。2018年4月4日，长航科研所出具解除房屋租赁合同通知函（长科所函[2018]2号），以宏凯公司未支付2018年1月1日之后的租金及租赁物灭失为由，要求于2018年4月4日解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》、于2018年4月10日移交租赁房屋及场所并支付房屋复建完工前的租金损失153万元、房屋复建费350万元，许爱国在宏凯公司和保证人处签字。在履行房屋租赁合同及会议纪要期间，宏凯公司支付了长航科研所保证金105万元。宏凯公司存在拖延支付租金的情形，其支付租金至2018年3月31日，其中2015年6月19日至2015年12月31日的租金共计支付74.89万元，2016年租金共计支付142.1万元，2017年租金共计支付146.35万元，2018年1月1日至2018年3月31日的租金支付37.125万元。

一审法院另查明，2016年7月1日，武汉市国土资源和规划局召开2016年第7次综合业务会议纪要，讨论了诉争房屋复建选址的问题，会议决定对建筑方案进行完善，并报市政府审议。2017年4月18日，武汉市规划委员会召开2017年第二次专题会议纪要，对诉争房屋恢复性建设进行讨论，讨论意见为原则同意按“三原”原则进行恢复性建设；探讨收购该房产的可能性，引入符合历史风貌区的业态。2017年6月30日，武汉市规划委员会召开2017年第三次专题会议，对诉争房屋恢复性建设进行讨论，提出意见：原则同意建筑外立面设计方案二，进一步研究考虑窗的设置数量，建筑材质及色彩可结合周边现状建筑；由江岸区政府商建设单位，探讨收购该房产的可能性，引入符合历史风貌区的业态，对建筑功能严格把控。目前，诉争房屋的重建规划手续仍未审批完成，经向规划部门询问，诉争房屋因处于历史风貌区，不排除由政府回购该房产。

一审法院另查明，长江航运科学研究所于2017年11月10日更名为长江航运科学研究所有限公司。

一审法院认为：长航科研所、宏凯公司、许爱国签订的《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）及《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07），系各方真实意思表示，各方都应遵照执行。2016年1月，宏凯公司在施工过程中，诉争房屋发生垮塌，此后，三方就房屋垮塌事宜及租赁合同履行事宜进行协商，并以会议纪要的形式予以确认，双方应按会议纪要的约定履行各自的权利和义务。在会议纪要履行过程中，宏凯公司存在拖欠租金的情形，2018年4月4日，长航科研所向宏凯公司出具解除房屋租赁合同通知函，以宏凯公司未支付2018年1月1日之后的租金及租赁物灭失为由，要求于2018年4月4日解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，许爱国进行签收，许爱国作为保证人，在相关会议上多次以宏凯公司人员身份参加会议，一审法院认定宏凯公司收到了该解除房屋租赁合同通知函，且诉争房屋重建规划手续至目前仍未审批完成，租赁合同与会议纪要实际已履行不能，认定《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的会议纪要及2017年11月28日的会议纪要于2018年4月4日解除，宏凯公司应腾退出诉争房屋。诉争房屋的重建规划手续尚未审批完成，且不排除政府回购的可能性，诉争房屋是否可以复建以及是否由长航科研所复建尚无法确定，长航科研所要求宏凯公司支付房屋复建款350万元，无事实和法律依据，不予支持。诉争房屋在宏凯公司装修时发生垮塌，垮塌发生在宏凯公司与长航科研所租赁期限存续期内，对长航科研所会产生租金损失，宏凯公司应支付长航科研所至房屋复建完成之日止的租金损失，2016年7月之前长航科研所已将房屋复建规划手续提交相关部门，目前房屋复建审批手续仍未完成，复建手续未完成不能归责于长航科研所，也不能归责于宏凯公司，根据宏凯公司与长航科研所2017年11月28日的会议纪要，双方将复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日，该日期应该为双方考虑相关因素后确定的日期，依法认定宏凯公司应支付长航科研所租金损失至2018年6月30日，2018年第一季度租金为37.125万元，认定2018年双方认可的季租金为37.125万元，宏凯公司已支付租金至2018年3月31日，宏凯公司应支付长航科研所2018年4月1日至2018年6月30日的租金损失37.125万元。长航科研所要求支付2018年7月1日之后的租金损失，无事实和法律依据，不予支持。宏凯公司与长航科研所的租赁合同及会议纪要已经解除，宏凯公司支付了长航科研所105万元保证金，扣除宏凯公司应支付的租金损失37.125万元，长航科研所应返还给宏凯公司，宏凯公司要求返还保证金65万元，符合法律规定，予以支持。宏凯公司与长航科研所就诉争房屋一直在进行协商，且双方在会议纪要中对于租金的支付进行了规定，长航科研所要求支付逾期付款违约金，于法无据，不予支持。宏凯公司要求继续履行房屋租赁合同、返还已支付租金、承担第三人损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第一项、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、长江航运科学研究所有限公司与****房地产开发有限公司的《房屋租赁合同》（合同编号2015-Z-06）、《房屋租赁补充协议》（合同编号2015-Z-07）、2016年2月1日的《会议纪要》及2017年11月28日的《会议纪要》于2018年4月4日解除；二、****房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区沿江大道165号房屋；三、长江航运科学研究所有限公司于本判决生效之日起十日内返还****房地产开发有限公司保证金65万元;四、驳回长江航运科学研究所有限公司的其他诉讼请求;五、驳回****房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,831元，由长江航运科学研究所有限公司承担。案件反诉费21,537元，由****房地产开发有限公司承担16,387元，长江航运科学研究所有限公司承担5,150元。因案件反诉费已由****房地产开发有限公司预交，长江航运科学研究所有限公司在支付上述判决款项时，将案件反诉费5,150元支付给****房地产开发有限公司。

二审审理期间，长航科研所提交鉴定申请，申请对案涉房屋复建所需费用进行鉴定。因该复建手续至今未完成，亦缺乏鉴定依据，故对该鉴定申请，本院不予准许。

本院经审理查明：一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，针对长航科研所、宏凯公司的上诉理由及请求，本院评判如下：

关于长航科研所上诉称一审法院将租金损失计算至2018年6月30日不当的问题。因长航科研所与宏凯公司于2017年11月28日的会议纪要，将复建房屋的截止期限暂定为2018年6月30日，一审法院考虑到案涉房屋的复建期限过长，且复建规划手续至今未完成及双方损失均较大等相关因素，认定宏凯公司应支付长航科研所租金损失至2018年6月30日，并无不当。长航科研所的该项上诉理由，本院不予采纳。关于长航科研所上诉认为宏凯公司应支付案涉房屋的复建费的问题。因案涉房屋的复建审批手续至今未完成，且复建费用亦未实际发生，且不排除政府收购的可能，故该复建费用等实际发生后，长航科研所可另行主张权利。故本案中长航科研所主张宏凯公司承担复建费用，本院不予支持。关于长航科研所上诉认为宏凯公司交纳的105万元履约保证金实为定金，该105万元不应冲抵宏凯公司欠付的租金。因案涉房屋的复建时间较长，且复建手续至今未完成，虽不能归责于长航科研所和宏凯公司，但考虑到至今双方损失均较大，故一审法院将该105万元履约保证金冲抵宏凯公司欠付长航科研所的租金损失并无不当。长航科研所的该项上诉理由，本院不予采纳。

关于宏凯公司上诉认为租赁房屋被相关部门认定为D级危房，宏凯公司与长航科研所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议、会议纪要均应认定无效的问题。虽案涉房屋被相关部门认定为D级危房，但该认定系事出有因，嗣后宏凯公司于2016年1月8日向长航科研所出具的报告中写明租赁房屋的垮塌系其对租赁房屋进行改造装修过程中，对该房屋外立面结构和房屋状况估计不足，加上施工方式不当，拆除外立面时造成，且宏凯公司多次向长航科研所承诺其承担房屋修复及相关修复费用。故宏凯公司上诉主张双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议、会议纪要均为无效，与本案查明的事实不符，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同理，宏凯公司上诉主张长航科研所向其返还租金、履约保证金及赔偿损失的上诉请求，本院亦不予支持。

综上，长航科研所、宏凯公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费73,941.49元，由长江航运科学研究所有限公司负担52,404.49元（长江航运科学研究所有限公司已预交），由****房地产开发有限公司负担21,537元（****房地产开发有限公司已预交）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　丰　伟

审 判 员　　申　斌

审 判 员　　张文霞

二〇一九年四月十日

法官助理　　严　洁

书 记 员　　陈佳佳