巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司、***房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）新28民终664号

上诉人（原审原告）：巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市文化路9号水利水电勘测设计院1栋2层1。

法定代表人：刘跃晖，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴强，新疆梨城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪永强，新疆梨城律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，女，1977年5月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市退水渠路金鹭花园别墅区。

上诉人巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司、***房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2022）新2801民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月13日立案后，依法组成合议庭，2022年6月28日开庭进行了审理。上诉人巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司的委托诉讼代理人吴强、上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司上诉请求：1．依法改判一审判决第一项为被上诉人支付上诉人房屋占有使用费769，863元。2．依法改判一审判决第二项为被上诉人向上诉人支付以769，863元为基数，按年利率3.85％计算自2021年5月12日至房屋占有使用费实际履行之日止的逾期付款滞纳金。3．依法改判一审判决第三项为被上诉人向上诉人支付保全措施费5，000元、保函保险费1，425元。事实和理由：一、上诉人原审诉讼请求主张的是房屋违法占用费，并非房租，被上诉人不应当享受房租减免政策。二、上诉人诉讼保全被上诉人的财产，为此支付的保函保险费应由被上诉人承担。

***辩称，请求驳回巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司上诉请求，因2014年我将该房屋转让给他人，这么多年我没有参与经营，据我了解银环宾馆被转让多次，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司不应该起诉我。

***上诉请求：1．依法撤销库尔勒市人民法院（2022）新2801民初604号民事判决书第一、二、三项，改判驳回巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司的诉讼请求。事实与理由中的1、2、3、4、5项我要撤回，只对第六项作为提起上诉的理由：宾馆一楼有两家门面，都在宾馆租赁范围以内，被上诉人的工作人员张涛和办公室主任多次通知租户不准给我交纳租金，要求把房租交给巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司，严重干扰我的正常经营，这两间门面的占用费用不应由我来承担，应当从宾馆的租赁费中扣除。

巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司辩称：我公司和***签订的房屋租赁合同，***是合同相对人，合同期限届满，有义务向我公司返还房屋，***将房屋转让给谁不影响公司向***追偿房屋占有费，2020年5月11日向商铺经营者要房租，两个商铺没有给我们支付占用费，我们也没有收取两个商户的房屋占用费，请求驳回***的上诉请求。

巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即支付租赁房屋自2020年4月1日起至2021年5月11日共406天（按每日2，191.78元计算）的房屋占有使用费889，863元；2．依法判令被告立即支付逾期付款滞纳金50，880元，以上2项合计940，743元。3．请求法院依法判令被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告增加第4、第5两项诉讼请求，4．请求依法判令被告支付自2021年5月12日至实际支付完毕房屋占有使用费之日期间的违约金损失（以889，863元为计算基数，按照年利率8.48％计算）；5．依法判令被告承担诉讼费保全费5，000元和诉讼担保费1，525元。事实和理由：2012年7月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告作为出租方将名下位于库尔勒市文化路巴州水利水电勘测设计院综合楼宾馆房产（总面积约4，309.38平方米）出租给被告***从事宾馆服务业使用。租赁期自2012年4月1日至2020年3月31日，年租金80万元，其中自2013年4月1日起租金的交纳原则为“先支付租金后使用租赁物，租金每6个月支付一次”。同时约定被告逾期支付租金的，除应如数补交外，还应承担相应的滞纳金。2020年3月31日，合同到期后，被告未如期交还房屋并一直单方恶意占用房屋，经原告催告被告搬离租赁房屋无果的情况下，原告起诉被告并经强制执行才将房屋收回。后原告多次向被告催要房屋占用费，被告始终拒绝支付。需-2-006要说明的是，原告的企业名称于2021年1月6日，由巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计院变更为巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司。综上，被告占用房屋的行为，致使原告遭受损失，故原告诉至贵院，请求法院依法维护原告的合法权益。

一审法院认定事实：2006年7月17日，原告与被告签订《承包经营合同书》，约定甲方（原告）将位于库尔勒市文化路4号巴州水利水电勘察设计院综合楼宾馆承包给乙方（被告）经营和管理。合同到期后，双方于2012年7月23日续签房屋租赁合同，租赁期限自2012年4月1日至2020年3月31日；租金每年人民币80万元，并约定双方合同权利义务终止后10日内被告应当将房产（含附着物配套设施设备）和新增附着物（财产）移交给原告并搬离租赁地。原告收取了被告120，000元保证金，并同意在房屋占用使用费中对该保证金进行扣减。案涉租赁房屋于2021年5月11日移交完成。因案涉房屋产生纠纷，分别产生本院（2020）新2801民初483号案件以及（2020）新2801民初3517号案件，双方在（2020）新2801民初3517号案件中自行和解达成协议：确定双方于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日到期止，并约定于2021年1月20日之前将承租的涉案房屋腾出并退还交付给原告。2020年4月17日，原告向中华人民共和国新疆维吾尔自治区库尔勒市巴音公证处申请公证，对其向***送达及邮寄《关于巴州水利设计院收回银环宾馆的通知》的行为和过程进行了证据保全，中华人民共和国新疆维吾尔自治区库尔勒市巴音公证分别出具了（2020）新库巴音证自第2226号公证书、（2020）新库巴音证自第2227号公证书。另查：巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限公司原名称为巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计院。原告为本案支出申请保全措施费5，000元、保函保险费1，425元。一审法院认为，当事人应遵照公平、公正、诚实信用的原则，按照双方约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月31日解除，但涉案房屋系于2021年5月11日才完成移交，原告主张按照原租赁合同中约定的租金标准计算房屋占有使用费，被告辩称自2020年1月底全国爆发疫情以来，市场不景气，不应按照2012年签订的合同计算租金，故对涉案房屋自2020年4月1日至2021年5月11日期间同地段租金市场价格申请评估鉴定。本案涉案房屋合同到期后，原告分别采用通知、诉讼的方式要求被告返还房屋，系被告明知疫情可能遭受影响的情形下未履行合同中的搬离义务，坚持占有、使用该房屋，且占有期间系在原租赁合同约定期限基础上的延续，双方亦未就租金进行磋商。故本院对被告要求对房屋占有使用费的标准进行评估鉴定的申请不予准许。对被告辩称租赁合同实际使用面积不相符的意见，原、被告双方在前两次诉讼中并未就实际租赁面积提出过异议，在本案诉讼后，亦未举证证明双方签订《房屋租赁合同》时对租赁面积存在重大误解或显失公平，故对被告提交的对实际租赁的面积进行鉴定的申请不予准许。综上所述，被告应当按照原租赁合同中约定的租金标准向原告支付2020年4月1日至2021年5月11日期间房屋占有使用费。针对被告辩称疫情原因应当对2020年4月至6月的租金进行免除的意见，虽然被告确系自身原因未及时交还涉案房屋存在过错，但是参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”又参照《自治区28条政策》第十七条关于中小微企业和个体工商户房屋租金减免政策第二款：“对承租国有资产类经营性房产或摊位的个体工商户，免除2020年上半年租金”的规定。本案中，被告租赁涉案房屋系经营的宾馆，新冠疫情对其影响较大，原告提出被告实际经营的宾馆系定点宾馆但并未提交证据证实，故对被告要求免除2020年4月至6月的租金200，000元（800，000元＊12个月×3个月）的答辩意见，予以采纳。被告辩称4#商铺、5#商铺已经另租他人、因原告原因导致被告额外多支付电费94，886元、原告及其委托的第三方在代收电费时，收取标准明显超过政策规定的电费收取标准，累计多收取被告电费20万元左右、原告曾刻意停止被告正常用电，导致2020年4月及5月期间，累计给被告断电共计7天等应当进行扣减的意见，提交的证据不足以证实其主张，应当承担对其不利的法律后果，故对上述辩解意见，均不予采纳。综合计算，因原告在庭审中同意将被告缴纳的120，000元保证金在房屋占用使用费中进行扣减，双方均无异议，故对原告要求被告支付2020年4月1日至2021年5月11日期间房屋占有使用费569，863元（800，000元=365天×406天-200，000元-120，000元）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对超出部分，不予支持。关于逾期付款滞纳金的问题。双方原租赁期限届满后，原告同意被告于2021年1月20日之前将涉案房屋腾出并退还，但双方并未对支付时间进行约定，故原告要求被告支付2020年4月1日至2021年5月11日期间的逾期付款滞纳金，无法律依据，不予支持。对原告要求被告以569，863元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85％支付2021年5月12日至房屋占有使用费支付完毕之日止的逾期付款滞纳金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对原告超出部分的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于保全措施费、保函保险费的问题。被告未及时履行付款义务，原告为维护其合法权益提起诉讼产生申请保全措施费5，000元，原告该部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对保函保险费1，425元，并非诉讼必要支出，不予支持。判决如下：一、被告***于本判决生效后十日内支付原告巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司房屋占有使用费569，863元；二、被告***于本判决生效后十日内向原告巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司支付以569，863元为基数，按年利率3.85％计算自2021年5月12日至款项实际履行之日止的逾期付款滞纳金；三、被告***于本判决生效后十日内支付原告巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司保全措施费5，000元；四、驳回原告巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人***提交证据一，《经营执照》复印件，拟证明2015年2月份将宾馆转让给***老公尹杰。证据二，《转让合同》一份，拟证明2017年12月6日尹杰把宾馆转让给蒋伟杰。巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司对该两份证据质证意见为，对两份证据的真实性没有异议，该书证不影响巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司向合同相对人***主张房屋占用费。在2020年11月3日我公司将***以及库尔勒银环宾馆一并起诉至库尔勒市法院。当时我们考虑只起诉***，但是实际使用方是银环商务宾馆，因执行的问题所以一并起诉。合同相对人***有义务合同到期后向我们移交房屋。本院对该两份证据的真实性予以确认，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司与***签订的《房屋租赁合同》，***合同到期后未按期交付房屋，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司向***主张权利符合法律，故对证明的问题不予采信。

本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为一、原审免除3个月租金是否有事实和法律依据；二、巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司主张保函费由***承担有无法律依据；三、***主张一楼两间房屋租赁费与其无关是否有事实及法律依据。

关于焦点一，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司与***签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日到期，但***于2021年5月11日才移交涉案房屋。故巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司主张2020年4月1日至2021年5月1日期间的房屋占有使用费，虽因***自身原因未及时移交涉案房屋，但由于疫情原审根据相关法律规定免除2020年4月至6月租金并无不当。巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司主张***不应享受房租免除政策的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于焦点二，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司为维护其合法权益而产生的保全措施费由***承担，对此产生的保函保险费并非诉讼必要支出，故应由巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司承担。

关于焦点三，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司与***签订的《房屋租赁合同》中包括一楼4、5号商铺，并约定了租金。***将一楼4、5号商铺转租第三人，第三人未将租金交付给巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司，且合同到期后***未将一楼4、5号商铺移交，于2021年5月11日才移交。故***应向巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司支付一楼4、5号商铺占用期间的租金。***上诉主张应从宾馆租金中扣除一楼4、5号商铺租金的请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13，870.01元，由巴音郭楞蒙古自治州水利水电勘测设计有限责任公司负担4，321.38元，***负担9，548.63元。

本判决为终审判决。

审判长　阿勒腾格日力

审判员　张　 和　 箭

审判员　贾　 艳　 杰

二〇二二年八月五日

书记员　买　 尔　 格