***、**日等执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁1092民初1502号 原告：***，男，1992年9月4日出生，汉族，住**市林家小区26号楼502室。 委托诉讼代理人：***、***（实习），******事务所律师。 被告：**日，男，1966年7月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区羊角埠村东街101号。 被告：林淑凤，女，1957年8月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区东山口村中街1号。 被告：丛日波，男，1977年2月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区小天东村北街18号。 被告：杨机文，男，1967年9月9日出生，汉族，住威海经济技术开发区***花园69号楼301室。 被告：***，男，1963年4月6日出生，汉族，住威海经济技术开发区***村东街27号。 共同委托诉讼代理人：***、**，山东胜鼎律师事务所律师。 第三人：威海**建设集团有限公司，住所地威海市青岛中路188号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：田晓娟，该公司职工。 第三人：****房地产开发有限公司，住所地**市崂山街道办事处台上***。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 第三人：**，男，1962年11月29日出生，汉族，住**市成山奥苑182号105室。 原告***与被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***、第三人威海**建设集团有限公司（以下简称**集团）、****房地产开发有限公司（以下简称****公司）、**执行异议之诉一案，本院于2022年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**、被告**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***共同委托诉讼代理人***、第三人**集团委托诉讼代理人田晓娟、****公司委托诉讼代理人***、第三人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：判令停止对***购买的位于**市林家小区26号楼502室的强制执行。事实及理由，2018年5月22日，***与**签订《房屋买卖合同》，**将其从****公司处兑换的位于**市林家小区26号楼502室卖予***，***付清了全部53万元购房款及2464***基金。2018年5月24日，***与威海**物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》及《房屋装饰装修管理服务协议》，并缴纳物业费及装修押金1000元，之后对涉案房屋进行了装修。2019年10月，涉案房屋作为婚房，***与妻子在此房结婚并居住至今。2022年5月22日，***突然发现威海经区法院(2022)鲁1092执恢70号执行公告，才知道**日等因与**集团、****公司等民间借贷纠纷，经区法院将对案涉房屋进行拍卖。2022年5月23日，***提出书面执行异议，要求终止对上述财产的执行，并解除查封。2022年6月30日，经区法院作出(2022)鲁1092执异49号执行裁定书，驳回了***的异议请求，遂成诉。 丛日波、**日、林淑凤、杨机文、***辩称，***的诉讼请求没有事实和法律依据，案涉房产已经于2015年6月23日与**签订了合法的销售合同，办理了预售登记备案，此后被执行人再次与任何第三方签订的销售合同均不具有物权登记的排他效力，***就案涉房产不享有排他的物权，无权排除执行，***可以向收款方提出债权的主张。本案中***就案涉房产没有签订合法有效的房屋买卖合同，只是与**签订了买卖合同，依据其与**签订的房屋买卖合同，根本不可能办理案涉房产的过户登记手续，也不产生案涉房产的物权排他效力，所以***的诉讼请求应当依法予以驳回。 **集团辩称，**集团与**之间确实有借贷关系，案涉房屋网签给**属于借贷担保，2017年9月6日，双方在文登法院达成（2017）鲁1003民初3808号民事调解书，约定**集团的还款期限和金额，双方达成调解协议之后，2017年10月20日，**将上述债权转让给威海商田贸易有限公司（以下简称商田公司），**集团已经将相关的借款偿还给了该公司，双方的债权债务已经清结。但没有就房屋买卖合同的网签进行解除。 ****公司辩称，同**集团意见。 **述称，其给****公司提供管件管材、门等装修材料，2016年3月10日其与****公司签订了顶房协议，抵顶的房屋原来叫******新城北区，现在改成林家小区26号502室。这栋的房子其在2018年以现金的形式卖给了***。 本院经审理查明：2016年3月10日，**（乙方）与****公司（甲方）签订一份《协议书》，约定双方协商就甲方用其名下房产收益权与乙方所供的给**新城给排水材料款及草厦门、车库门安装工程款兑换事宜达成协议：甲方的房屋为:1.林家小区26号楼502室，面积84.79平方米，单价3788元/平方米，金额321185元，阁楼面积66.34平方米，单价3030元/平方米，金额201037元，02草厦子13.14平方米，单价2380元/平方米，金额31273元，合计553494元；2.**新城61号楼206室及61-6号车库，合计541468元。房款据实多退少补，办理房产产权证的一切税费由买受人承担。甲方用上述房屋收益权的房款按进度偿还乙方所供给排水材料款及草厦门、车库门安装工程款，乙方应积极协助甲方工作，以便快速变现。收益权是指：房产销售后，销售款专项用于支付乙方货款及工程款。甲方不得挪用此房的房款。乙方如将上述房屋改为自用或贷款，经甲方同意后办理转房贷款手续，甲方按乙方安装进度将贷款返还给乙方。 2018年5月22日，****公司向**出具553494元的收据，事由载明“林家小区26#502房款（转账）”。当日，**与***签订一份《房屋买卖合同》，约定**将**新城北区26号楼502室房屋出售给***，建筑面积84.79平方米、阁楼66.34平方米，02#地下室13.14平方米，房款53万元，***于2018年5月22日支付28万元，剩余款项于2018年12月30日前一次性付清。 2018年5月22日，***、**向****公司出具承诺书，承诺**将案涉房屋转卖给***，如因此发生一切纠纷与****公司无关。当日，***向****公司交纳维修基金2464元。同日，***向**转账支付房款5万元，通过其母亲王淑芹转账支付11.9万元，2019年1月6日***转账支付12万元，2019年1月21日转账支付9万元，2019年11月27日支付房款2万元。2022年5月23日，**向***出具收款一份，载明“已收到***购房款50万元，其中转账37万元，现金16万元，购房款已收齐”。 2018年5月24日，***与威海**物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，与****公司签订《林家小区业主临时管理规约》等交付了房屋，***交纳装修押金1000元。2018年6月1日，***补交了2016年4月至2018年5月31日的物业费，并交纳了之后的物业费。 另查明，2015年，**集团、****公司向案外人**借款，并将包括案涉房屋在内的多套房屋网签备案在**名下以保证**债权的实现。2017年9月6日，**将**集团、****公司诉至文登区人民法院要求偿还借款本金350万元及利息，双方达成调解协议，文登区人民法院出具（2017）鲁1003民初3808号民事调解书。该案执行过程中，2017年10月20日、2017年11月1日，**分别与商田公司、**签订两份《债权转让协议书》，约定**将其在（2017）鲁1003民初3808号民事调解书中200万元、194万元的债权分别转让给商田公司及**，其中与商田公司的协议中约定**需将包括案涉房屋在内的部分房屋解封，由**公司与商田公司另行协商房屋事宜。后**的执行案件执结，商田公司申请变更其为申请执行人。该案已经执结。案涉房屋现登记在****公司名下，网签在案外人**名下。本院在（2022）鲁1092民初1731号案件审理过程中，通过公共外呼系统向**询问案涉房屋情况，其称与**公司的债权债务已经清结，房屋已经返还给**公司，与其没有关系。 本院在**日、林淑凤、丛日波、杨机文、***与**集团、文登**置业有限公司、****公司民间借贷纠纷案件执行过程中，于2019年2月1日作出（2018）鲁1092执957号之二执行裁定书，查封了案涉房产。2021年12月28日，本院以（2018）鲁1092执957号之十四执行裁定书，继续查封了该房产。目前该房产无其他限制措施。 诉讼过程中，***为证明其实际占有使用案涉房屋，提供以下证据： 1.电费明细表一份，显示2019年1月至今的电费使用情况，每月均有用电，部分月份使用数较小，***称其在2019年6月开始装修，但之前因房屋离单位较近，其也居住在未装修的房屋内。 2.**市水务集团有限公司水费收据一宗，显示2019年6月至今的用水情况。 3.案涉房屋室内照片一宗，证实***已经对案涉房屋装修并实际入住。 被告经质证认为，对证据1、2的真实性及关联性均有异议，水费单据中没有载明***的名称，客户名称仅为林家小区26号楼东单5楼西。对证据3有异议，不能证明与本案的关联性，且***实际装修的时间在查封之后。**集团、****公司、**对证据均无异议。 **为证明其主张向本院提供其与****公司签订的《室内装修合同》、《木门安装合同》、《车库门、草厦门安装合同》共四份，证实其与****的合同关系，并提供其与妻子***给**公司出具的发票记账联两张，显示金额分别为623685.08元、134560元，其称这仅是其与**公司往来的部分材料，因时间久远，有些资料找不到了。 ***、**集团、****公司对上述证据无异议。被告对上述证据中发票的真实性认可，但无法证明与本案的关联性，且数额与案涉房屋的价款不一致。对其他的不认可。 ****公司提供其与**的结算书5份、**及其亲属提供的发票（金额合计1883466.52元）、收货单等一宗以及兑换情况表一份，拟证明其与**之间的关系，双方存在真实的抵顶关系。兑换情况表载明：截止2017年9月30日，约完成价款2342655.43元，已转房款2016218元，付款及扣款197200元，合计2213418元，公司欠对方129237.43元。 ***、**对上述证据无异议。被告对上述证据有异议，认为****公司及**应当继续举证证明其供货数额超过221万。 诉讼过程中，****公司称案涉项目立项时分为**新城北区和**新城南区，到公安部门备案的时候，将**新城北区备案成了林家小区，因此**新城北区26号楼502室实际就是林家小区26号502室。 以上事实，有当事人陈述及书证等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时满足上述条件即可排除强制执行。 本案中，第一，根据****公司与**提供的合同、结算书、发票、收货单、兑换单等证据能够证明**与****公司之间存在建筑材料买卖合同、装饰装修合同等关系，**实际向****公司提供了车库门等及安装、装饰装修等，****公司已经取得了相应利益，**与****公司签订的以案涉房屋抵顶货款的协议书记载了房屋的坐落、价款等主要合同条款，该协议书应当认定为双方就案涉房屋达成的买卖合同。**将案涉房屋出售给***，***取得了**对于房屋的权利，并未损害****公司及其债权人的权益。第二，**提供的水电费明细、室内照片等均能证明其在已经对案涉房屋实际居住使用。第三，案涉房屋虽网签在**名下，但**明确表示其与**集团、****公司之间的债权债务已经清结，故案涉房屋未办理产权登记证书系**集团及****公司的原因造成，而非***的过错。综上，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对***的请求依法予以支持。本案纠纷的产生系因****公司的过错造成，故诉讼费用应当由其承担。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行**市林家小区26号楼502室房产。 案件受理费9100元，由****房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　丛淑华 二〇二二年十一月二十五日 书　记　员　　***